上訴人（原審原告）：龍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，松滋市人。
委托代理人：歐陽運(yùn)橋，松滋市大眾法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：朱毅然，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，松滋市人。
委托代理人：周剛順、吳斌，湖北松之杰律師事務(wù)所律師

上訴人龍某某因租賃合同糾紛一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第00907號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年1月10日公開開庭審理了本案。上訴人龍某某及委托代理人歐陽運(yùn)橋，被上訴人朱毅然的委托代理人周剛順到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：原告所舉2009年12月21日與富彩開發(fā)公司所屬的松都華府項(xiàng)目部簽訂107號兩間門面房《房屋出租協(xié)議》約定：租期10年，年租金8萬，付款方式根據(jù)招租的情況再進(jìn)行協(xié)商，并簽訂詳細(xì)租賃合同，協(xié)議另注明戶主（即原告）不交房屋出租費(fèi)，稅金由開發(fā)商支付。被告所舉同日原告與富彩開發(fā)公司所屬松都華府項(xiàng)目部簽訂的《房屋出租協(xié)議》中，除未批注“戶主不交房屋出租稅，稅金由開發(fā)商支付”外，其他內(nèi)容與原告的協(xié)議一致。2010年3月24日，原告與富彩開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該公司開發(fā)建設(shè)的位于松滋市新江口鎮(zhèn)民主路176號“松都華府”107號兩間門面房。2010年5月1日，原告與松都華府項(xiàng)目部簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：租賃期限自2010年5月1日至2020年4月30日，房屋租金共計(jì)80萬元，租金每年平均分四次付清，每季度支付一次，并于季末月底之前付清，每季度支付20000元，并約定任何一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц恫荒苈男薪痤~的30%的違約金。合同簽訂后，雙方均按合同約定履行。2011年8月8日，松都華府項(xiàng)目部與原被告協(xié)商一致，將2010年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》的承租方變更為朱毅然個人，被告朱毅然將自己的房屋及原告的房屋捆綁后共同出租給郵政銀行松滋支行，合同其他條款不變，三方簽訂《房屋租賃合同變更協(xié)議》。合同主體變更后，被告朱毅然于每季末月底支付原告租金20000元，原告給被告出具收款收據(jù)（非稅務(wù)發(fā)票）。后因被告未按時支付租金，原被告曾引發(fā)糾紛。2013年5月13日，原告給被告發(fā)《催收支付租金的通知》一份，通知被告在2日內(nèi)支付原告2013年第一季度的租金，屆時未支付將解除合同。5月16日，被告支付原告租金18380元。5月17日，原告再次書面催告被告朱毅然，要求被告在收到通知之日起次日支付拖欠租金1620元。同日，被告給原告復(fù)函，稱原告在收到租金后有義務(wù)提供稅務(wù)發(fā)票，支付1620元租金系原告應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金數(shù)額。訴訟中，原告堅(jiān)持要求解除原被告的房屋租賃合同，并變更其第二項(xiàng)訴訟請求，由被告支付2013年1月至3月拖欠的租金1620元，同時承擔(dān)違約金6000元。
原審認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)為原告將房屋出租給被告，出租稅由誰負(fù)擔(dān)的事實(shí)如何認(rèn)定？被告逾期支付租金是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金？原告對被告進(jìn)行催告，被告扣除出租稅后支付下欠房租，原告要求解除合同和支付違約金的理由是否正當(dāng)？
一、原告在購買富彩開發(fā)公司房屋后，于2010年5月1日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，其雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。2011年8月8日松都華府項(xiàng)目部及原被告同意將2010年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》的承租方變更為被告朱毅然個人，三方簽訂《房屋租賃合同變更協(xié)議》，則原被告間的合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)按原告與富彩開發(fā)公司于2010年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》予以確定。該合同中，沒有被告應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋出租費(fèi)稅的內(nèi)容，原告主張由被告負(fù)擔(dān)出租稅，沒有合同依據(jù)；關(guān)于原告與富彩開發(fā)公司所屬的松都華府項(xiàng)目部于2009年12月21日簽訂的107號兩間門面房的《房屋出租協(xié)議》，從協(xié)議簽訂的時間來看，雙方簽訂該協(xié)議時原告尚未購買房屋，房屋租賃協(xié)議雖然成立，但未生效；從協(xié)議的內(nèi)容來看，雙方僅對房屋租賃時間、年租金的數(shù)額形成意向。原告提交的《房屋出租協(xié)議》中所注明的“戶主不交房屋出租稅，稅金由開發(fā)商支付”系手寫，并未注明書寫的時間和書寫人姓名，訴訟中原告又未舉出其他證據(jù)證明書寫的具體情況，且被告所舉2009年12月21日《房屋出租協(xié)議》中未批注“戶主不交房屋出租稅，稅金由開發(fā)商支付”的內(nèi)容，兩份《房屋出租協(xié)議》中有關(guān)稅金負(fù)擔(dān)的內(nèi)容不一致，視為未約定。故原告主張稅金由被告支付，證據(jù)不足，原審不予支持。二、按照《房屋出租合同》、《房屋租賃合同變更協(xié)議》約定，被告朱毅然每季末月月底支付原告租金20000元，被告在2013年5月13日前尚未支付2013年第一季度房屋出租金，在原告催告后人下欠1620元，系違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定違約金支付的計(jì)算方法為支付不能履行金額的30%的違約金，因被告逾期履行的金額為20000元，故原告要求被告支付下欠房租1620元及6000元違約金的訴訟請求，原審予以支持。被告支付房屋租金后，原告理應(yīng)及時向被告出具合法的票據(jù)；被告有權(quán)要求原告出具合法票據(jù)，如不能索取稅務(wù)發(fā)票，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)。三、被告逾期支付房屋租金20000元，原告催后，被告支付了18380元，雖未完全履行，但履行了合同約定的主要債務(wù)。雙方未在合同中約定逾期支付房租系合同解除的條件，原告要求解除合同的理由不充分，故該項(xiàng)訴訟請求應(yīng)予駁回。原審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條、第一百零四條、第二百二十六條規(guī)定，判決：一、由被告朱毅然在判決生效后三日內(nèi)支付下欠原告龍某某的2013年度第一季度的房屋租金1620元，并承擔(dān)違約金6000元。二、駁回原告龍某某的其他訴訟請求。

本院認(rèn)為：在房屋租賃合同沒有到期的情況下，上訴人與被上訴人之間的租賃合同不應(yīng)當(dāng)解除。其理由是：一、上訴人與被上訴人未在合同中約定如果被上訴人逾期支付房租，上訴人可以解除合同。二、我國《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”本案中，雖然被上訴人存在遲延支付部分租金的違約行為，但對于長達(dá)十年的租賃合同來看，并沒有構(gòu)成根本違約，且經(jīng)上訴人催告后，被上訴人支付了大部分所欠租金，上訴人訂立合同的目的基本實(shí)現(xiàn)。對此，上訴人請求解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，人民法院依法不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果正當(dāng)，上訴人的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1000元，由上訴人龍某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　陳時中 審判員　　李　靜 審判員　　韓秀士

書記員：鄭燕