原告：龍某(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：馬嘶，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：邢雷玲，女。
　　委托訴訟代理人：周紫薇，上海尊源恒律師事務所律師。
　　被告：魏某商務咨詢(上海)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：翟毅，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃雪梅，女。
　　委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務所律師。
　　原告龍某(上海)文化傳媒有限公司(以下簡稱龍某公司)與被告魏某商務咨詢(上海)有限公司(以下簡稱魏某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月11日立案后，依法適用簡易程序，于2019年7月24日公開開庭進行了審理。原告龍某公司的委托訴訟代理人邢雷玲、周紫薇、被告魏某公司的委托訴訟代理人汪鴻、黃雪梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告龍某公司向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告于2018年11月14日就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號403-1房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月19日解除;2、被告向原告返還系爭房屋；3、被告向原告支付2018年11月14日至2019年1月13日免租期租金24,954元；4、被告向原告支付2019年1月14日至2019年4月19日欠付租金39,926.40元；5、被告向原告支付違約金37,431元；6、被告向原告支付滯納金，自2018年11月18日起至實際支付之日止，按每日20.795元(日租金的5%)計算；7、被告向原告支付房屋使用費，自2019年4月20日起至實際返還房屋之日止，按每日1,247.70元(日租金的三倍)計算；8、被告向原告支付物業(yè)管理費，自2019年1月14日起至實際返還房屋之日止，按每月745.8元計算。事實與理由：2018年11月14日，原、被告就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限3年，免租裝修期60天，月基本租金第一年和第二年均為12,477元，第三年為13,225元，物業(yè)管理費為每月754.8元，其中免租期物業(yè)管理費為1,492元。租賃保證金為37,431元。被告應于每次到期前20日支付下期租金和物業(yè)管理費，支付方式為一個月一期，先付后用。若被告逾期不支付租金累計超過20個工作日，原告可書面通知被告解除合同，且被告應按月租金的3倍支付違約金。合同履行過程中，被告租金及物業(yè)費至今未付，原告多次催討無果，故起訴至法院。
　　被告魏某公司到庭辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告要求繼續(xù)履行租賃合同，被告同意自2019年5月1日起支付系爭房屋租金且實際已經(jīng)支付了2019年5月至8月的租金。在雙方簽訂《房屋租賃合同》過程中，原告的合作方杭州紅孵文化有限公司(以下簡稱紅孵公司)及其法定代表人倪軍軍承諾對系爭房屋所在的大樓進行改建并于2018年11月中旬完成，后由于原告與紅孵公司發(fā)生矛盾，倪軍軍要求被告停止支付租金，同時原告也未及時完成裝修改建，系爭房屋所在大樓的公共部位(包括進門廳、樓梯、走道)裝修至2019年4月底才完工，導致系爭房屋無法正常使用，故被告認為系原告違約，免租期應當延長至2019年4月30日。對于滯納金，不應當支付且標準過高。因被告沒有違約，不存在房屋使用費，如存在房屋使用費，對計算標準無異議。物業(yè)管理費只認可2019年5月1日起按每月745.80元計算，2019年4月30日前應按照每月525元計算。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　龍某公司向案外人上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱瑞隆公司)承租系爭房屋，并經(jīng)瑞隆公司同意轉租。
　　2018年11月14日，龍某公司(甲方、出租方)與魏某公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》約定，甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積74.58平方米，用途為辦公。租賃期限為期3年，自2018年11月14日至2021年11月13日止。自2018年11月14日至2019年1月13日為免租裝修期為60天，但仍應承擔水費、電費、電話網(wǎng)絡費、物業(yè)管理費及其他與使用該房屋有關的費用。如乙方提前終止本合同或因違約致甲方提出終止合同的，乙方應向甲方支付此裝修期之租金，租金標準按第1年日租金5.5元/平方米/天計算。租金以先付后用原則，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式為1個月一期，每日每平方米建筑面積起始租金為5.5元/平方米/天，前兩年不變，其后每二年遞增6%，2018年11月14日至2020年11月13日月租金為12,477元。物業(yè)管理費為10元/平方米/月，每月物業(yè)管理費為745.80元，免租裝修期物業(yè)管理費共計1,492元。首期租金(2019年1月14日至2019年2月13日)為12,477元，在合同簽訂后4日內交清。逾期支付的，每逾期一日，則乙方須按日租金的5%向甲方支付滯納金。甲、乙雙方于簽訂本租賃合同時，乙方向甲方支付定金(3個月租金)37,431元，此定金于本合同簽訂后，即轉為履約保證金。租賃關系終止時，甲方收取的履約保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。租賃期間，甲方保證系爭房屋及其附屬設施于交房時處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。若乙方逾期不支付租金累計超過20個工作日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方應向甲方按月租金的3倍支付違約金；給原告造成損失，支付的違約金不足抵付其損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
　　合同簽訂后，魏某公司向龍某公司支付了履約保證金37,431元。
　　另查，2018年8月31日，龍某公司與案外人紅孵公司簽訂《聯(lián)營合同》，建立聯(lián)營公司共同投資上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目(涉系爭房屋)，聯(lián)營公司法人代表為倪軍軍，經(jīng)營范圍為房屋租賃、物業(yè)管理。
　　2018年9月14日，龍某公司出具獨家委托授權書，委托紅孵公司進行上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理，由紅孵公司法定代表人倪軍軍代收付相關費用。
　　2018年12月24日，龍某公司發(fā)表《鄭重聲明》稱：“……1，靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦樓項目由龍某公司進行統(tǒng)一招商和運營管理。2，倪軍軍并非我公司股東，其對廣大商戶發(fā)布的任何信息、做出的任何承諾均為其個人行為，與本公司無關。3，我公司從未授權委托紅孵公司或者任何第三方對項目進行招商與運營管理。截至今日，任何以我公司名義出具的《獨家委托授權書》均為虛假。……”
　　后，龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理發(fā)生糾紛，龍某公司向上海市黃浦區(qū)人民法院起訴倪軍軍，后雙方和解撤訴。紅孵公司向上海市普陀區(qū)人民法院起訴龍某公司，后該案按紅孵公司撤訴處理。
　　再查，在上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目招商過程中，倪軍軍向租客提供了公共區(qū)域裝修的設計圖，且在龍某公司與案外人葉某某的房屋租賃合同補充條款中約定，公共區(qū)域約11月中旬完工，龍某公司在合同落款處蓋章，倪軍軍亦簽名。
　　2018年12月25日，上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的租客張貼《長安路物業(yè)工區(qū)裝修告知書》稱：“……介于租客簽約和入駐時以美學空間概念組下長安路物業(yè)，現(xiàn)工區(qū)設計違背美學空間…嚴重影響了用戶體驗和利益；租戶特此要求二房東一定要以美學空間概念裝修工區(qū)，而且在一定時間完成……在甲方內部問題沒有解決之前，(判決書還沒下來，沒有達成共同協(xié)議之前)工區(qū)裝修沒有按照約定的長安外美學空間設計稿完成之前，租戶不會交一份租金，請盡快完成工區(qū)施工……”
　　后，龍某公司實際于2019年3月至2019年4月期間，按照招商時紅孵公司與倪軍軍提供的設計圖，對上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的公共區(qū)域(包括進門廳、樓梯、走道)進行裝修。裝修期間公共區(qū)域因堆放施工材料導致通行不便。
　　又查，在龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理發(fā)生糾紛后，倪軍軍告知租客停止支付租金。
　　2019年2月，倪軍軍告知租客后續(xù)事宜與龍某公司員工邢雷玲對接。
　　2019年3月19日，魏某公司員工黃雪梅向邢雷玲發(fā)微信：“您不用跟我催房租，反正橫梁是越來越彎了，等鋼結構塌了，那就不是小事了”。
　　2019年4月2日，龍某公司張貼《房屋租金催收函》，要求魏某公司在接到此函之日起二日內將拖欠的租金和物業(yè)管理費39,668.40元支付給龍某公司，并將《房屋租金催收函》的照片發(fā)送給黃雪梅。
　　審理中，龍某公司提供系爭房屋于2018年12月至2019年4月期間的用電量統(tǒng)計，分別為123千瓦時、246千瓦時、峰1,434千瓦時+谷103千瓦時、峰1,583千瓦時+134千瓦時、峰1,337千瓦時+谷282千瓦時；魏某公司提供2019年2月-2019年4月的電費單，用電量與龍某公司統(tǒng)計的數(shù)字相一致，電費分別為1,360.30元、1,510.57元、1,350.11元，而2019年1月的電費僅為219.38元。龍某公司與魏某公司一致確認魏某公司與上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號403-2房屋租客共用一個電表。
　　審理中，魏某公司表示雙方的《房屋租賃合同》仍在履行中，其愿意按照合同約定的標準支付2019年5月1日起的房屋租金及物業(yè)管理費，實際也支付了2019年5月至8月的房屋租金及物業(yè)管理費。龍某公司表示認可魏某公司在2019年5月1日后支付了4個月的租金及物業(yè)管理費，但認為上述費用系支付之前拖欠的租金及物業(yè)管理費；如法院認為雙方應當繼續(xù)履行《房屋租賃合同》的，對于物業(yè)管理費，原告主張自2019年1月14日計算至判決生效之日止。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！蹲赓U合同》系原、被告真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，本院予以確認。首先，原告作為出租人，應當保證系爭房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，但本院注意到，招商時原告合作方承諾公共區(qū)域裝修于2018年11月完成，而實際2019年4月才完成公共區(qū)域裝修，并且裝修期間因施工材料堆放等問題，確有造成通行困難，對于被告使用系爭房屋造成了一定程度的影響，故原告存在履行瑕疵。其次，被告作為承租人，應當按約支付系爭房屋的租金，從實際用電的情況看，被告實際已經(jīng)使用系爭房屋，故其未支付租金的行為構成違約，但在合同履行中，一方面因原告與紅孵公司、倪軍軍的矛盾，被告根據(jù)倪軍軍要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在原告的裝修行為確實對被告造成了一定程度的影響，導致雙方就租金支付的事宜發(fā)生爭議，而審理中，被告亦同意且實際支付自2019年5月1日起的租金，故本院認為被告拖欠支付租金的行為并不構成根本違約，原告以拖欠租金超過合同約定期限為由要求解除合同、返還系爭房屋的主張，本院不予支持。鑒于被告要求繼續(xù)履行合同，雙方應當按照《租賃合同》繼續(xù)履行各自的義務。最后，對于原告主張的各項費用，本院認定如下：1、對于被告拖欠的2019年1月14日至2019年4月30日期間的租金，考慮到原告履約存在瑕疵，本院酌情調整為30,000元。2、對于物業(yè)管理費，被告主張2019年5月1日前按照每月525元計算，缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于合同對于物業(yè)管理費有明確的標準，被告應當按約履行，故被告應當按照每月745.80元，支付自2019年1月14日起至判決生效之日止的物業(yè)管理費，對于判決生效后的物業(yè)管理費，被告仍應按照《租賃合同》約定履行；審理中，被告實際已經(jīng)支付了4個月的物業(yè)管理費2,983.20元，應當予以抵扣。3、對于滯納金，考慮到原告在履行過程中亦存在瑕疵，故本院對該項主張不予支持。4、對于免租期租金、違約金、解除合同后的房屋使用費，因合同繼續(xù)履行，故原告的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百零九條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告龍某(上海)文化傳媒有限公司與被告魏某商務咨詢(上海)有限公司就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號403-1房屋簽訂的《房屋租賃合同》繼續(xù)履行；
　　二、被告魏某商務咨詢(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告龍某(上海)文化傳媒有限公司租金30,000元；
　　三、被告魏某商務咨詢(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告龍某(上海)文化傳媒有限公司物業(yè)管理費，自2019年1月14日至判決生效之日止，按每月745.80元計算(其中應扣除被告魏某商務咨詢(上海)有限公司實際支付的物業(yè)管理費2,983.20元)；
　　四、原告龍某(上海)文化傳媒有限公司的其余訴訟請求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費1,188.40元，減半收取計594.20元，由原告龍某(上海)文化傳媒有限公司負擔210.20元，由被告魏某商務咨詢(上海)有限公司負擔384元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：羅海鳴

書記員：喬續(xù)寧