上訴人（原審原告）：齊齊哈爾宏宇建筑（集團）有限責任公司，住所地齊齊哈爾市建華區(qū)卜奎北大街48號。
法定代表人劉明光，該公司董事長。
委托代理人王偉、蘇蕊，黑龍江四方律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）：田曉，男。
委托代理人田艷杰，齊齊哈爾華胤鋼結(jié)構(gòu)有限公司法律顧問。
被上訴人（原審被告）：齊齊哈爾金星房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)47號樓3樓。
法定代表人趙樹林，該公司董事長。
委托代理人李柏濤，黑龍江宇恒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審第三人）：趙暢，女。
委托代理人汪宗澤，齊齊哈爾市建華區(qū)建設(shè)法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（一審第三人）：徐常菊，男。
委托代理人李巖，黑龍江地義律師事務(wù)所律師。

齊齊哈爾宏宇建筑（集團）有限責任公司（以下簡稱宏宇公司）與齊齊哈爾金星房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金星公司）房屋買賣合同糾紛一案，齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院于2011年4月20日作出（2010）龍民初字第121號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。由于案外人趙暢、徐常菊的申訴，該院于2012年12月27日作出（2013）龍民監(jiān)字第2號民事裁定，決定該案由該院另行組成合議庭進行再審。田曉與宏宇公司房屋買賣合同糾紛一案，齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院于2011年6月15日作出（2010）龍民初字第1082號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。因第三人趙暢的申訴，該院于2013年3月21日作出（2013）龍民監(jiān)字第3號民事裁定，決定該案由該院另行組成合議庭與（2010）龍民初字第121號案件合并進行再審。在再審的過程中，原審法院依法將趙暢、徐常菊列為第三人參加訴訟，并于2013年9月23日作出（2013）龍民再初字第7號民事判決。判后，宏宇公司和田曉不服，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人宏宇公司的委托代理人蘇蕊、田曉的代理人田艷杰，被上訴人金星公司的委托代理人李柏濤、趙暢的委托代理人汪宗澤、徐常菊的委托代理人李巖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2010）龍民初字第121號民事判決認定，宏宇公司與金星公司于2004年6月11日簽訂建設(shè)工程施工合同一份，約定宏宇公司為金星公司開發(fā)的齊齊哈爾市青云小區(qū)54號樓綜合樓進行土建、給排水、采暖和電氣工程建設(shè)，承包方式為宏宇公司負責包工包料，工程價款為568萬元。2004年6月12日，雙方簽訂補充協(xié)議一份，約定金星公司預(yù)留工程總造價的5%作為工程保修金，待保修期滿后支付，同時房屋防水工程的質(zhì)量保修期為5年。2005年12月，該工程竣工，2006年5月驗收合格。2005年12月30日，雙方就工程款結(jié)算問題，簽訂補充協(xié)議一份，約定金星公司將54號樓四處住宅折抵工程未付款1152430.69元，其中另兩處房屋已交付使用。2005年12月29日和2008年4月8日，金星公司以房屋抵工程款，分別與宏宇公司簽訂了房屋買賣合同兩份，約定金星公司將齊市龍沙區(qū)青云小區(qū)54號樓2單元702室和52號樓1單元402室的房產(chǎn)兩處賣給宏宇公司。2009年11月11日，宏宇公司以金星公司違反房屋買賣合同為由，訴至法院，要求金星公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。金星公司辯稱該兩處房屋已分別于2006年4月25日和2007年6月7日出賣給第三人趙暢和徐常菊，并已交付使用。經(jīng)本院現(xiàn)場調(diào)查，該兩處房屋并未交付使用，且未在小區(qū)物業(yè)辦理入戶手續(xù)。
該判決認為，宏宇公司與金星公司于2005年12月29日和2008年4月8日簽訂的房屋買賣協(xié)議，主體合格，意思表示真實，內(nèi)容未違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。雙方的工程承包合同關(guān)系不影響該買賣協(xié)議的效力。宏宇公司要求金星公司繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟主張，事實清楚，證據(jù)充分，本院予以支持。金星公司辯稱宏宇公司違約在先，金星公司有權(quán)拒絕履行合同，將房屋另行處理，證據(jù)不足，于法無據(jù)，本院不予采信。另外，雙方的施工合同與房屋買賣合同相互獨立，雙方因施工合同所發(fā)生的抗辯事由不能作為拒絕履行該買賣合同的抗辯事由。金星公司辯稱該房屋已出售給第三人，房屋已由第三人合法占有使用，證據(jù)不足，本院不予采信。關(guān)于金星公司答辯認為工程質(zhì)量存在問題，宏宇公司未履行維修義務(wù)，其可另行主張權(quán)利，本案不予處理。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決：被告金星公司繼續(xù)履行其與原告宏宇公司分別于2005年12月29日和2008年4月8日簽訂的坐落于齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)54號樓2單元702室和52號樓1單元402室的房屋買賣合同。
齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2010）龍民初字第1082號民事判決認定，2009年6月10日，田曉與宏宇公司簽訂了房屋買賣協(xié)議，宏宇公司將位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)54號樓2單元702室，建筑面積175.23平方米的房屋以299643.30元的價格出賣給田曉，房款已付清。該房屋是宏宇公司于2005年12月29日與案外人原雄鷹房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)為齊齊哈爾市金星房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂的房屋買賣合同，宏宇公司又將該房屋出賣給田曉。田曉于2010年6月2日起訴至法院，要求宏宇公司提供該房的相關(guān)手續(xù)，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。
該判決認為，田曉與宏宇公司簽訂的房屋買賣協(xié)議，意思表示真實，雖然在簽訂房屋買賣合同時，宏宇公司尚未實際取得該房屋的所有權(quán)，但經(jīng)過宏宇公司與金星公司的訴訟，齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2010）龍民初字第121號民事判決書確認了宏宇公司與金星公司之間的房屋買賣合法有效。無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。且（2010）龍民初字第121號民事判決書已發(fā)生法律效力，故田曉與宏宇公司之間簽訂的房屋買賣合同合法有效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十一條、第六十條之規(guī)定，判決：被告齊齊哈爾宏宇建筑（集團）有限責任公司繼續(xù)履行其與原告田曉于2009年6月10日簽訂的位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)54號樓2單元702室的房屋買賣合同。被告待該房辦理產(chǎn)權(quán)條件成熟時，協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民再初字第7號民事判決查明，（2010）龍民初字第121號民事案件：2006年4月25日，金星公司與第三人趙暢簽訂了一份“商品房買賣合同”，金星公司將坐落于齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)54號樓2單元702號，建筑面積為175.23平方米的房屋，以280944元的價格出售給趙暢，趙暢于當日交納了全部購房款，金星公司給趙暢出具了收據(jù)，后趙暢占有和使用該房屋至今。（2010）龍民初字第1082號民事案件：2007年6月7日，金星公司與第三人徐常菊簽訂了一份“商品房買賣合同”，金星公司將坐落于齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)52號樓1單元402號，建筑面積103.85平方米的房屋，以186930元的價格出售給徐常菊，徐常菊于當日交納了全部購房款，金星公司給徐出具了收據(jù)。后徐常菊占有和使用該房屋至今。其他事實與原審查明一致，不再重述。
該判決認為，關(guān)于（2010）龍民初字第121號民事案件，本院在原審時金星公司已明確提出訴爭的兩處房屋已出賣給第三人趙暢、徐常菊，并在原審的過程中提交了金星公司與趙暢、徐常菊簽訂的“商品房買賣合同”以及趙暢、徐常菊交納購房款的收據(jù)。原審沒有將趙暢、徐常菊列為當事人參加訴訟，確實屬于遺漏了必須參加訴訟的當事人，程序違法。本院在再審?fù)徱约霸瓕彽倪^程中，金星公司均證實房屋已由第三人占有和使用，而在再審的庭審中第三人趙暢、徐常菊出示了交納熱費以及相關(guān)費用的票據(jù)，說明第三人趙暢、徐常菊購買房屋后實際占有和使用。而原審僅憑庭審后（2010年5月12日開庭）2010年7月16日對于兩處訴爭之房屋的承租人陳亞芬、萬立坤的調(diào)查筆錄（此兩份調(diào)查筆錄未經(jīng)雙方當事人質(zhì)證，對于法院的提問回答都是“不知道”）而認定“該兩處房屋并未交付使用”，認定事實錯誤，故本院（2010）龍民初字第121號民事判決應(yīng)予撤銷。宏宇公司要求確認其與金星公司簽訂的兩處“商品房交易合同”合法有效，依法判令金星公司提供相應(yīng)手續(xù)，協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求，因訴爭的兩處樓房，宏宇公司與金星公司之間，宏宇公司與第三人趙暢、徐常菊之間存在爭議，其權(quán)屬尚不明確，故宏宇公司要求確認房屋買賣合同有效，金星公司協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于（2010）龍民初字第1082號民事判決，在宏宇公司與田曉簽訂房屋買賣協(xié)議時，金星公司已將訴爭之房屋（青云小區(qū)54號樓2單元702室，建筑面積175.23平方米）于2006年4月25日與第三人趙暢簽訂了“商品房買賣合同”、趙暢交納了全部購房款，且實際占有和使用。在審理的過程中，宏宇公司明知訴爭之房屋已被金星公司出售給第三人趙暢而沒有向法院予以說明；田曉在起訴時已將金星公司列為被告，且審理過程中并沒有撤銷對金星公司的起訴，但原審判決沒有將金星公司列為被告，故原審判決遺漏了必須參加訴訟的當事人，程序違法，應(yīng)予撤銷。本案訴爭之房屋，宏宇公司、金星公司，田曉、趙暢之間存在爭議，其權(quán)屬尚不明確，且本院（2010）龍民初字第121號民事判決已被撤銷，故田曉要求確認其與宏宇公司之間房屋買賣協(xié)議有效，標的額299643.30元，判令宏宇公司提供相應(yīng)手續(xù)，并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第六十四條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第二百零一條之規(guī)定，判決，一、撤銷本院（2010）龍民初字第121號民事判決；二、撤銷本院（2010）龍民初字第1082號民事判決；三、駁回原審原告齊齊哈爾宏宇建筑（集團）有限責任公司的訴訟請求；四、駁回原審原告田曉的訴訟請求。
本院二審查明的事實與原審再審查明事實一致，不再重述。

本院二審認為，一、關(guān)于宏宇公司上訴主張趙暢、徐常菊出示的熱費票據(jù)只是為了訴訟所用，并不能證明二人購買房屋后實際占有和使用，因其未提供證據(jù)證明，且其在庭審中自認購房后并沒有占有使用房屋，故該主張不能成立。再審根據(jù)對房屋租住人的調(diào)查及趙暢、徐常菊提供的交費票據(jù)認定趙暢、徐常菊實際占有使用房屋認定事實清楚；宏宇公司與金星公司簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實意思表示，應(yīng)認定為合法有效，但趙暢、徐常菊亦與金星公司簽訂了正式的商品房買賣合同，且在交款后實際占有使用房屋至今，故宏宇公司要求金星公司繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。二、關(guān)于田曉上訴稱再審僅憑趙暢一次交熱費票據(jù)及經(jīng)調(diào)查趙暢提供的證人就認定趙暢實際占有使用爭議房屋是認定事實不清，因其未提供證據(jù)證實，該主張不能成立。再審判決第七頁第十行是原審法院經(jīng)過再審查明的事實，田曉據(jù)此認定再審判決認定事實錯誤無事實和法律依據(jù)。綜上，原審判決認定事實清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十一條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費14772元，由齊齊哈爾市宏宇建筑（集團）有限責任公司負擔8977元，田曉負擔5795元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王艷霞 審　判　員　　郭英華 代理審判員　　梁麗娜

書記員：敖鏑