黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉濤（黑龍江柔德律師事務所）

原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（組織機構代碼:68603XXXX），住所地延壽縣。
法定代表人李風，董事長。
委托代理人劉濤，黑龍江柔德律師事務所律師。
被告張某某（公民身份號碼×××），住黑龍江省尚志市。
原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告張某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年5月6日公開開庭進行了審理。原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人劉濤與被告張某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
庭審中，原告增加訴訟請求，要求被告將給付逾期付款利息的時間計算至欠款全部履行完畢時止；同時原告放棄訴訟請求第二項，即放棄如被告不同意支付購房款及利息，請求解除購房協(xié)議，要求被告退還所購房屋并支付自2011年9月1日至判決生效之日止的房屋使用費用的訴訟請求。
被告張某某辯稱:購買房屋的面積不對，對原告的房屋面積測繪報告不認可，房屋質(zhì)量不合格，也不要求鑒定，不能給原告房款，要求退房解除合同。
本院在開庭審理過程中，原告祥某公司為證明其主張的事實成立，舉示了證據(jù)，被告張某某發(fā)表了質(zhì)證意見。
原告祥某公司舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)A1.2010年7月2日，延壽縣房產(chǎn)住宅局頒發(fā)的《延壽縣商品房預售許可證》一份。擬證明原告銷售給被告房屋的行為合法。
證據(jù)A2.2010年3月30日，《房屋認購書》一份。擬證明原、被告之間房屋買賣的事實及房屋的位置、面積、價款、付款方式等。
證據(jù)A3.2010年3月30日、3月31日收據(jù)存根兩份。擬證明被告已經(jīng)支付購房款21.1859萬元。
證據(jù)A4.2012年1月1日，延壽縣眾信房屋測繪有限責任公司出具的延房測（2012）年第001號《房屋面積測量報告書》一份。擬證明被告購買的房屋經(jīng)實際測量面積為77.96平方米。
證據(jù)A5.2013年11月13日，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳頒發(fā)的《建設工程竣工驗收備案證書》一份。擬證明被告購買的房屋已經(jīng)竣工驗收。
證據(jù)A6《未辦手續(xù)入住戶詳單》一份，擬證明被告已經(jīng)入住購買的該套房屋。
張某某對祥某公司舉示的證據(jù)質(zhì)證認為:對原告提交的證據(jù)A1有異議，認為有這個證不一定銷售的的房屋就是合格；對原告提交的證據(jù)A2、A3無異議；對證據(jù)A4有異議，認為這個測量報告不權威，不認可，測繪面積多了；對證據(jù)A5有異議，認為房屋質(zhì)量根本不合格；對證據(jù)A6有異議，被告沒交夠房款，開發(fā)商沒給鑰匙，房屋根本沒交付，大概2011年7月份，別的用戶找被告說房屋管道漏水，說房屋是被告購買的就得被告管理，房屋當時沒有鎖，被告進去后，找人花費300元修的管道，后來被告就換了把鎖，始終沒有使用房屋。
本院確認:原告所舉示證據(jù)A2、A3與本案具有關聯(lián)性，且內(nèi)容真實合法，本院予以采信。被告對原告舉示的證據(jù)A1、A4、A5、A6有異議，但被告未提供任何證據(jù)證實其主張成立，且被告明確表示對房屋質(zhì)量、房屋面積不申請鑒定，故本院對該四份證據(jù)予以采信。
本院認為:根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。2010年3月30日，原告祥某公司與被告張某某簽訂的《房屋認購書》合法有效，對雙方當事人具有約束力。原告祥某公司與被告張某某應按照合同約定履行義務。原告祥某公司作為商品房銷售商，應在房屋竣工驗收合格后交付房屋，并為購房人出具辦理房屋產(chǎn)權證照的相關手續(xù)。被告張某某購買商品房，應按照合同約定的方式支付購房款。被告張某某要求解除合同，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?的規(guī)定，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。張某某于2011年7月份換門鎖，視為實際占有房屋，一直沒有行使解除權，故被告張某某要求解除合同的請求不予支持。
關于張某某尚欠購房款的數(shù)額問題。根據(jù)2010年3月30日，原告祥某公司與被告張某某簽訂的《房屋認購書》中約定:“錦繡麗都10號樓一單元二層05室，建筑面積約為69.02平方米（進戶時按實測面積為依據(jù)，房款多退少補）”。2012年1月1日，延壽縣眾信房屋測繪有限責任公司作出延房測（2012）年第（001）號松林小區(qū)房屋面積測量報告書，確認松林小區(qū)10號樓一單元二層05室的建筑面積為為77.96平方米。故案件中訴爭房屋的面積為77.96平方米，房屋總價款為265859元被告張某某已支付購房款211859元，尚欠原告祥某公司購房款54000元。
關于逾期利息的問題。原告主張被告張某某支付逾期付款利息11113元，參照中國人民銀行（2011年7月7日至2014年11月22日）四次對外公布的6個月-1年的同期貸款基準利率，自2011年9月1日暫算至2014年3月31日，2014年4月1日以后的逾期利息，按照中國人民銀行同期貸款年利率計算至給付之日。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十七條第一款 ?:“逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！备鶕?jù)《中國人民銀行關于擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間有關問題的通知》第一條第（一）項的規(guī)定:“自2004年1月1日起，擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有有性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率活動區(qū)間擴大到［0.9，1.7］，即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準利率乘以上限系數(shù)1.7；農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到［0.9，2］，即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準利率乘以上限系數(shù)2。個人住房貸款、政策性銀行貸款、優(yōu)惠貸款及國務院另有規(guī)定的貸款，利率不上浮。”2010年3月30日原、被告簽訂《房屋認購書》約定:“房屋面積為69.02平方米入戶時按實測面積為依據(jù)，房款多退少補，被告于簽訂合同之日3日內(nèi)一次性支付認購全款255374元，一次性優(yōu)惠20000元，即余款23515于2010年4月2日前一次性付清?！庇馄诶春贤s定面積被告尚欠原告房款23515元，原告主張逾期利息起始日期為2011年9月1日，不超出法律規(guī)定，故逾期利息按照中國人民銀行同期貸款年利率6%計算。即478.14元（23515元×6%÷360天×122天，自2011年9月1日至2012年1月1日時止）；2012年1月1日經(jīng)測繪爭議房屋的面積為77.96平方米，超出約定面積8.94平方米，每平方米3410元，房款為30485元，按照中國人民銀行同期貸款年利率6%計算逾期還款損失。2012年1月2日以后的損失，被告應按照測繪后的房款價額54000元，參照年利率6%計算逾期還款損失至實際給付完畢時止。
關于訴爭房屋的產(chǎn)權登記問題。原告祥某公司作為商品房的銷售者，在商品房買賣合同法律關系中，為購房者出具能夠辦理相關產(chǎn)權證照的手續(xù)，系商品房銷售者的義務。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！薄吨袊嗣胥y行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條第一款的規(guī)定:“關于罰息利率問題。逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50％-100％?！?010年3月30日，原、被告簽訂《房屋認購書》。原告開發(fā)的延壽縣錦繡麗都9-11號樓的竣工時間為2010年12月30日。2011年7月被告將本案爭議房屋換鎖，應視為其占有使用了該房屋。被告購買訴爭商服房屋時，該商服房屋尚未建成。故原告應于2011年8月1日起至2011年10月30日前協(xié)助被告辦理房屋權屬證書。因原告至今未協(xié)助被告辦理房屋權屬證書，故原告應自2011年10月31日起，以被告已交房款211859元，按照中國人民銀行同期貸款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，賠償被告逾期辦理房屋權屬證書的損失至不動產(chǎn)產(chǎn)權登記機關受理登記時止。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十五條 ?第二款 ?、第十七條 ?第一款 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某于本判決生效后30日內(nèi)給付原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款54000元；給付原告逾期付款利息478.14元（自2011年9月1日至2012年1月1日時止），2012年1月2日以后的逾期付款利息，以余欠購房款54000元為基數(shù)，按年利率6%計算至實際給付之日時止；
二、原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助被告張某某于本判決生效后30日內(nèi)辦理不動產(chǎn)權證書，并給付逾期損失，自2014年2月11日起以所交房款為基數(shù)，按年利率9%計算至不動產(chǎn)登記證書辦理完畢時止；
三、駁回原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1368元，由被告張某某承擔。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

本院認為:根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。2010年3月30日，原告祥某公司與被告張某某簽訂的《房屋認購書》合法有效，對雙方當事人具有約束力。原告祥某公司與被告張某某應按照合同約定履行義務。原告祥某公司作為商品房銷售商，應在房屋竣工驗收合格后交付房屋，并為購房人出具辦理房屋產(chǎn)權證照的相關手續(xù)。被告張某某購買商品房，應按照合同約定的方式支付購房款。被告張某某要求解除合同，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?的規(guī)定，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。張某某于2011年7月份換門鎖，視為實際占有房屋，一直沒有行使解除權，故被告張某某要求解除合同的請求不予支持。
關于張某某尚欠購房款的數(shù)額問題。根據(jù)2010年3月30日，原告祥某公司與被告張某某簽訂的《房屋認購書》中約定:“錦繡麗都10號樓一單元二層05室，建筑面積約為69.02平方米（進戶時按實測面積為依據(jù)，房款多退少補）”。2012年1月1日，延壽縣眾信房屋測繪有限責任公司作出延房測（2012）年第（001）號松林小區(qū)房屋面積測量報告書，確認松林小區(qū)10號樓一單元二層05室的建筑面積為為77.96平方米。故案件中訴爭房屋的面積為77.96平方米，房屋總價款為265859元被告張某某已支付購房款211859元，尚欠原告祥某公司購房款54000元。
關于逾期利息的問題。原告主張被告張某某支付逾期付款利息11113元，參照中國人民銀行（2011年7月7日至2014年11月22日）四次對外公布的6個月-1年的同期貸款基準利率，自2011年9月1日暫算至2014年3月31日，2014年4月1日以后的逾期利息，按照中國人民銀行同期貸款年利率計算至給付之日。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十七條第一款 ?:“逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”根據(jù)《中國人民銀行關于擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間有關問題的通知》第一條第（一）項的規(guī)定:“自2004年1月1日起，擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有有性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率活動區(qū)間擴大到［0.9，1.7］，即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準利率乘以上限系數(shù)1.7；農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到［0.9，2］，即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準利率乘以上限系數(shù)2。個人住房貸款、政策性銀行貸款、優(yōu)惠貸款及國務院另有規(guī)定的貸款，利率不上浮?！?010年3月30日原、被告簽訂《房屋認購書》約定:“房屋面積為69.02平方米入戶時按實測面積為依據(jù)，房款多退少補，被告于簽訂合同之日3日內(nèi)一次性支付認購全款255374元，一次性優(yōu)惠20000元，即余款23515于2010年4月2日前一次性付清?！庇馄诶春贤s定面積被告尚欠原告房款23515元，原告主張逾期利息起始日期為2011年9月1日，不超出法律規(guī)定，故逾期利息按照中國人民銀行同期貸款年利率6%計算。即478.14元（23515元×6%÷360天×122天，自2011年9月1日至2012年1月1日時止）；2012年1月1日經(jīng)測繪爭議房屋的面積為77.96平方米，超出約定面積8.94平方米，每平方米3410元，房款為30485元，按照中國人民銀行同期貸款年利率6%計算逾期還款損失。2012年1月2日以后的損失，被告應按照測繪后的房款價額54000元，參照年利率6%計算逾期還款損失至實際給付完畢時止。
關于訴爭房屋的產(chǎn)權登記問題。原告祥某公司作為商品房的銷售者，在商品房買賣合同法律關系中，為購房者出具能夠辦理相關產(chǎn)權證照的手續(xù)，系商品房銷售者的義務。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條第一款的規(guī)定:“關于罰息利率問題。逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50％-100％?！?010年3月30日，原、被告簽訂《房屋認購書》。原告開發(fā)的延壽縣錦繡麗都9-11號樓的竣工時間為2010年12月30日。2011年7月被告將本案爭議房屋換鎖，應視為其占有使用了該房屋。被告購買訴爭商服房屋時，該商服房屋尚未建成。故原告應于2011年8月1日起至2011年10月30日前協(xié)助被告辦理房屋權屬證書。因原告至今未協(xié)助被告辦理房屋權屬證書，故原告應自2011年10月31日起，以被告已交房款211859元，按照中國人民銀行同期貸款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，賠償被告逾期辦理房屋權屬證書的損失至不動產(chǎn)產(chǎn)權登記機關受理登記時止。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十五條 ?第二款 ?、第十七條 ?第一款 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某于本判決生效后30日內(nèi)給付原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款54000元；給付原告逾期付款利息478.14元（自2011年9月1日至2012年1月1日時止），2012年1月2日以后的逾期付款利息，以余欠購房款54000元為基數(shù)，按年利率6%計算至實際給付之日時止；
二、原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助被告張某某于本判決生效后30日內(nèi)辦理不動產(chǎn)權證書，并給付逾期損失，自2014年2月11日起以所交房款為基數(shù)，按年利率9%計算至不動產(chǎn)登記證書辦理完畢時止；
三、駁回原告黑龍江祥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1368元，由被告張某某承擔。

審判長：張志新
審判員：周麗靖
審判員：師圣博

書記員：閆立國