黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
王曉義（黑龍江善行律師事務(wù)所）

原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（組織機(jī)構(gòu)代碼:69683XXXX），住所地黑龍江省延壽縣延壽鎮(zhèn)奮斗街。
法定代表人侯國發(fā)，經(jīng)理。
委托代理人王曉義，黑龍江善行律師事務(wù)所律師。
被告劉某昆（公民身份號碼×××），住黑龍江省延壽縣。
原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告劉某昆商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年3月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人王曉義，被告劉某昆到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
庭審中，對于被告劉某昆要求飛宇公司賠償房屋裝修款108.6萬元，本院向其釋明:被告劉某昆要求飛宇公司賠償房屋裝修款應(yīng)以提出反訴的方式，明確具體請求，并提供房屋裝修投入的相關(guān)證據(jù)或申請司法鑒定予以證明。被告劉某昆表示7日內(nèi)決定是否向本院提出該項請求。逾期，被告劉某昆未向本院提出反訴請求及提供相關(guān)證據(jù)。
在本院開庭審理過程中，原告為證明其主張的事實成立，舉示了證據(jù)，并且被告發(fā)表了質(zhì)證意見。
原告舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)A1.2012年12月3日，劉某昆與飛宇公司簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服與8號商服的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書及2012年12月31日雙方簽訂的兩份借款協(xié)議書。擬證明原告將東風(fēng)國際5號樓7號商服與8號商服出賣給被告，并約定了房屋的價款、付款方式及違約責(zé)任。
證據(jù)A2.2012年8月8日，劉某昆與飛宇公司簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室東風(fēng)國際認(rèn)購書一份及入戶會簽表一份。擬證明原告將東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室出賣給被告，并交付被告使用。雙方約定購房總價為36萬元，被告應(yīng)首付購房款18萬元，尚欠購房款18萬元，被告應(yīng)分三年按季償還原告，但被告至今未按協(xié)議履行給付義務(wù)。
被告劉某昆未向法庭舉示證據(jù)。
對于原告飛宇公司提交的證據(jù)，被告劉某昆均無異議。
本院確認(rèn):原告舉示的證據(jù)均與本案具有關(guān)聯(lián)性，且內(nèi)容真實，來源合法，本院予以采信。
本院認(rèn)為，原告飛宇公司與被告劉某昆于2012年12月3日簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服與8號商服的商品房買賣認(rèn)購書兩份，于2012年12月31日簽訂的借款協(xié)議書兩份及2012年8月8日簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際5號樓4單元603室商品房買賣認(rèn)購書一份，均為原告飛宇公司與被告劉某昆真實意思表示，且內(nèi)容合法有效，對雙方均具有約束力。上述三份東風(fēng)國際認(rèn)購書約定了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告飛宇公司作為出賣人已經(jīng)向被告劉某昆收取部分購房款，該三份東風(fēng)國際認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效的商品房買賣合同。2015年12月31日雙方簽訂的兩份借款協(xié)議雖冠名“借款協(xié)議”，但實際屬于雙方對東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書關(guān)于購房尾欠款給付時間及給付方式的補(bǔ)充協(xié)議。原告飛宇公司將上述三處房屋交付被告劉某昆使用后，被告劉某昆作為買受人應(yīng)按照合同約定履行分期給付房款的義務(wù)?，F(xiàn)因被告劉某昆至今未全部履行給付房款的義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?（四）項的規(guī)定:“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?！痹骘w宇公司請求解除與劉某昆于2012年12月3日簽訂的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書，2012年12月31日簽訂的兩份借款協(xié)議書，2012年8月8日簽訂的一份東風(fēng)國際認(rèn)購書，本院應(yīng)予支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?的規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！憋w宇公司與劉某昆簽訂的三份東風(fēng)國際認(rèn)購書及二份借款協(xié)議解除后，對于雙方已履行的部分，應(yīng)予以返還，并承擔(dān)相應(yīng)的利息損失，對于未履行的部分不再繼續(xù)履行。
一、飛宇公司與劉某昆關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋合同解除后，雙方對于合同已履行部分的返還問題及利息損失問題。
1.被告劉某昆在合同解除后應(yīng)將占有使用的位于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋返還給原告飛宇公司。
2.關(guān)于原告飛宇公司、被告劉某昆的利息損失問題。
雙方對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室，因簽訂合同時沒有約定損失的計算方法。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?的規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！眳⒄铡吨袊嗣胥y行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第一項:“逾期貸款利息在借款合同載明貸款利率水平上加收30%-50%”及2012年7月6日，中國人民銀行公布的商業(yè)銀行同期貸款基準(zhǔn)年利率為6.15%（一年至三年期）的標(biāo)準(zhǔn)，被告劉某昆尚欠東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋購房款35萬元。自2013年5月1日至2015年4月30日。原告飛宇公司在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室的利息損失為64575元（35萬元×6.15%×150%×2年）。
對于被告劉某昆購買的東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室已付購房定金1萬元的利息損失問題。被告劉某昆自2012年8月8日支付原告飛宇公司購房定金1萬元至2015年4月30日，即2年8個月零22天。被告劉某昆在此期間的利息損失為2516.35元（1萬元×6.15%×150%÷12個月×2年8個月零22天）
二、飛宇公司與劉某昆關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的合同解除后，雙方對于合同已履行部分的返還問題及利息損失問題。
1.被告劉某昆在合同解除后應(yīng)將占有使用的位于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服返還給原告飛宇公司。原告飛宇公司對于被告劉某昆支付的購房款22萬元，應(yīng)返還給被告劉某昆。
2.關(guān)于雙方對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服合同解除后的利息損失問題。
原告飛宇公司自2012年12月31日與被告劉某昆簽訂借款協(xié)議書后，至2015年4月30日，即28個月。參照東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的總價款235.74萬元計算，原告飛宇公司在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的利息損失為507430.35元（235.74萬元×6.15%×150%÷12個月×28個月）。
2014年2月11日，被告劉某昆給付飛宇公司東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服購房款10萬元。2014年5月13日，劉某昆給付7號及8號商服購房款10萬元。加之劉某昆于2012年6月19日給付飛宇公司房屋租金2萬元轉(zhuǎn)為購房款，至2015年4月30日，參照中國人民銀行分別于2012年6月8日、2012年7月6日對外公布的銀行同期貸款年利率6.4%（一年至三年期）、6%（六個月至一年期）。被告劉某昆在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的利息損失為25847.30元（10萬元×6.4%×150%÷12個月×14個月零20天＋10萬元×6%×150%÷12個月×11個月零17天＋2萬元×6.4%×150%÷12個月×34個月）。
庭審中，被告劉某昆主張，如果飛宇公司解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償劉某昆房屋裝修款181萬元的60%為108.6萬元。因被告劉某昆未在舉證期限屆滿前向本院提交證據(jù)證明其房屋裝修投入，亦未在限定期限內(nèi)申請司法鑒定確定其裝修數(shù)額。故在本案中對于被告劉某昆的該項主張，本院不予支持。被告劉某昆可另案主張。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與劉某昆于2012年12月3日簽訂的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書、于2012年12月31日簽訂的兩份借款協(xié)議書、于2012年8月8日簽訂的一份東風(fēng)國際認(rèn)購書中原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告劉某昆的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
二、被告劉某昆自本判決生效之日起30日內(nèi)，將東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服及4單元603室房屋返還給黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；
三、原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起10日內(nèi)，返還被告劉某昆購房款23萬元；
四、被告劉某昆自本判決生效之日起10日內(nèi)，賠償原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司因東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服及4單元603室房屋買賣合同解除后的利息損失572005.35元（暫算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息損失，以2587400元為基數(shù)，按照年利率6.4%，上浮50%，計算至被告劉某昆遷出上述房屋之日時止；
五、原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起10日內(nèi)，賠償被告劉某昆因東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服房屋買賣合同解除后對于已付購房款的利息損失28363.65元（暫算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息損失，以23萬元為基數(shù)，按照年利率6.4%，上浮50%，計算至原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部履行完畢之日時止。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)28539元，由被告劉某昆承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告飛宇公司與被告劉某昆于2012年12月3日簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服與8號商服的商品房買賣認(rèn)購書兩份，于2012年12月31日簽訂的借款協(xié)議書兩份及2012年8月8日簽訂的關(guān)于東風(fēng)國際5號樓4單元603室商品房買賣認(rèn)購書一份，均為原告飛宇公司與被告劉某昆真實意思表示，且內(nèi)容合法有效，對雙方均具有約束力。上述三份東風(fēng)國際認(rèn)購書約定了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告飛宇公司作為出賣人已經(jīng)向被告劉某昆收取部分購房款，該三份東風(fēng)國際認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效的商品房買賣合同。2015年12月31日雙方簽訂的兩份借款協(xié)議雖冠名“借款協(xié)議”，但實際屬于雙方對東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書關(guān)于購房尾欠款給付時間及給付方式的補(bǔ)充協(xié)議。原告飛宇公司將上述三處房屋交付被告劉某昆使用后，被告劉某昆作為買受人應(yīng)按照合同約定履行分期給付房款的義務(wù)。現(xiàn)因被告劉某昆至今未全部履行給付房款的義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?（四）項的規(guī)定:“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?！痹骘w宇公司請求解除與劉某昆于2012年12月3日簽訂的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書，2012年12月31日簽訂的兩份借款協(xié)議書，2012年8月8日簽訂的一份東風(fēng)國際認(rèn)購書，本院應(yīng)予支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?的規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！憋w宇公司與劉某昆簽訂的三份東風(fēng)國際認(rèn)購書及二份借款協(xié)議解除后，對于雙方已履行的部分，應(yīng)予以返還，并承擔(dān)相應(yīng)的利息損失，對于未履行的部分不再繼續(xù)履行。
一、飛宇公司與劉某昆關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋合同解除后，雙方對于合同已履行部分的返還問題及利息損失問題。
1.被告劉某昆在合同解除后應(yīng)將占有使用的位于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋返還給原告飛宇公司。
2.關(guān)于原告飛宇公司、被告劉某昆的利息損失問題。
雙方對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室，因簽訂合同時沒有約定損失的計算方法。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?的規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”參照《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第一項:“逾期貸款利息在借款合同載明貸款利率水平上加收30%-50%”及2012年7月6日，中國人民銀行公布的商業(yè)銀行同期貸款基準(zhǔn)年利率為6.15%（一年至三年期）的標(biāo)準(zhǔn)，被告劉某昆尚欠東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室房屋購房款35萬元。自2013年5月1日至2015年4月30日。原告飛宇公司在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室的利息損失為64575元（35萬元×6.15%×150%×2年）。
對于被告劉某昆購買的東風(fēng)國際小區(qū)5號樓4單元603室已付購房定金1萬元的利息損失問題。被告劉某昆自2012年8月8日支付原告飛宇公司購房定金1萬元至2015年4月30日，即2年8個月零22天。被告劉某昆在此期間的利息損失為2516.35元（1萬元×6.15%×150%÷12個月×2年8個月零22天）
二、飛宇公司與劉某昆關(guān)于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的合同解除后，雙方對于合同已履行部分的返還問題及利息損失問題。
1.被告劉某昆在合同解除后應(yīng)將占有使用的位于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服返還給原告飛宇公司。原告飛宇公司對于被告劉某昆支付的購房款22萬元，應(yīng)返還給被告劉某昆。
2.關(guān)于雙方對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服合同解除后的利息損失問題。
原告飛宇公司自2012年12月31日與被告劉某昆簽訂借款協(xié)議書后，至2015年4月30日，即28個月。參照東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的總價款235.74萬元計算，原告飛宇公司在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的利息損失為507430.35元（235.74萬元×6.15%×150%÷12個月×28個月）。
2014年2月11日，被告劉某昆給付飛宇公司東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服購房款10萬元。2014年5月13日，劉某昆給付7號及8號商服購房款10萬元。加之劉某昆于2012年6月19日給付飛宇公司房屋租金2萬元轉(zhuǎn)為購房款，至2015年4月30日，參照中國人民銀行分別于2012年6月8日、2012年7月6日對外公布的銀行同期貸款年利率6.4%（一年至三年期）、6%（六個月至一年期）。被告劉某昆在此期間對于東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號、8號商服的利息損失為25847.30元（10萬元×6.4%×150%÷12個月×14個月零20天＋10萬元×6%×150%÷12個月×11個月零17天＋2萬元×6.4%×150%÷12個月×34個月）。
庭審中，被告劉某昆主張，如果飛宇公司解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償劉某昆房屋裝修款181萬元的60%為108.6萬元。因被告劉某昆未在舉證期限屆滿前向本院提交證據(jù)證明其房屋裝修投入，亦未在限定期限內(nèi)申請司法鑒定確定其裝修數(shù)額。故在本案中對于被告劉某昆的該項主張，本院不予支持。被告劉某昆可另案主張。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、解除黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與劉某昆于2012年12月3日簽訂的兩份東風(fēng)國際認(rèn)購書、于2012年12月31日簽訂的兩份借款協(xié)議書、于2012年8月8日簽訂的一份東風(fēng)國際認(rèn)購書中原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告劉某昆的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
二、被告劉某昆自本判決生效之日起30日內(nèi)，將東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服及4單元603室房屋返還給黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；
三、原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起10日內(nèi)，返還被告劉某昆購房款23萬元；
四、被告劉某昆自本判決生效之日起10日內(nèi)，賠償原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司因東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服及4單元603室房屋買賣合同解除后的利息損失572005.35元（暫算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息損失，以2587400元為基數(shù)，按照年利率6.4%，上浮50%，計算至被告劉某昆遷出上述房屋之日時止；
五、原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起10日內(nèi)，賠償被告劉某昆因東風(fēng)國際小區(qū)5號樓7號商服、8號商服房屋買賣合同解除后對于已付購房款的利息損失28363.65元（暫算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息損失，以23萬元為基數(shù)，按照年利率6.4%，上浮50%，計算至原告黑龍江省飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部履行完畢之日時止。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)28539元，由被告劉某昆承擔(dān)。

審判長：張紹春
審判員：師圣博
審判員：劉春紅

書記員：馮旭