上訴人（原審原告）：黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人郭俊海，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王寧，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張龍，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：劉某某，農(nóng)家樂生產(chǎn)資料有限責(zé)任公司工作人員。
委托訴訟代理人：韓艷，黑龍江智軒律師事務(wù)所律師。
原審第三人：黑龍江省牡丹江墾區(qū)青山建筑有限責(zé)任公司。
法定代表人：王建波，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳生春，該公司職員。

上訴人黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱恒泰公司）因與被上訴人劉某某、第三人黑龍江省牡丹江墾區(qū)青山建筑有限責(zé)任公司（以下簡稱青山公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江農(nóng)墾法院（2016）黑8108民初872號民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年6月28日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。上訴人恒泰公司的委托訴訟代理人，被上訴人劉某某及其委托訴訟代理人，第三人青山公司的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
恒泰公司上訴請求：依法撤銷黑龍江省牡丹江農(nóng)墾法院（2016）黑8108民初872號民事判決，依法改判；訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一審法院認(rèn)定“恒泰公司與劉某某履行了房屋買賣合同”的觀點(diǎn)錯誤，劉某某107萬元購房款交納給了青山公司，恒泰公司沒有授權(quán)給青山公司銷售房產(chǎn)，雙方?jīng)]有履行交付價(jià)款的行為。3萬元改造費(fèi)交付給青山公司時(shí)劉某某稱已經(jīng)和恒泰公司達(dá)成買賣協(xié)議，青山公司才同意改造，且發(fā)生在占有房屋前，案涉工程未交工，恒泰公司不知情，故與買賣關(guān)系履行無關(guān)。劉某某系搶占取得房屋，不是上訴人交付其使用，在無法將劉某某清除出所占房屋的情況下，才根據(jù)所占房屋計(jì)算的房屋價(jià)格。一審法院認(rèn)定“雙方只是對合同履行中購房款是否足額交付存在爭議，該爭議不是導(dǎo)致合同應(yīng)當(dāng)解除的法定條件”的觀點(diǎn)錯誤，劉某某主張房屋買賣關(guān)系成立的唯一證據(jù)是青山公司開具的《收據(jù)》，但票據(jù)上沒有案涉房屋的基本情況，上訴人按照市場價(jià)格計(jì)算，案涉房屋總價(jià)271萬余元，劉某某僅交款120萬元，相差151萬余元，雙方對合同的這一主要條款無法達(dá)成一致，不具備繼續(xù)履行的條件，應(yīng)判決解除合同，劉某某未交付全款，上訴人享有抗辯權(quán)，一審法院認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)協(xié)助劉某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)錯誤，且青北小區(qū)目前無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。一審法院采信未出庭作證的證人證言錯誤，對220平方米庫房性質(zhì)未作出認(rèn)定，屬認(rèn)定事實(shí)不清。一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯誤，應(yīng)予改判。
劉某某辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，判決公正。首先，劉某某交付了房款，恒泰公司交付了房屋，劉某某裝修改造使用至今已五年時(shí)間，一審法院認(rèn)定雙方存在房屋買賣合同關(guān)系及判決恒泰公司協(xié)助劉某某辦理產(chǎn)權(quán)證，是以客觀事實(shí)為依據(jù)；其次，劉某某在青北小區(qū)購房具有雙重身份，既是購房者，也是動遷戶，因此享有與農(nóng)場回遷安置房屋同樣的價(jià)格待遇。恒泰公司開發(fā)動遷時(shí)，劉某某租賃合同未到期，庫房剛建設(shè)不久，劉某某為不變更經(jīng)營地址，與恒泰公司就動遷、回遷、購房價(jià)格達(dá)成一致意見；再有，售樓當(dāng)時(shí)恒泰公司開發(fā)建設(shè)的相關(guān)手續(xù)不全，給所有購房戶都是收款收據(jù)，沒有合同，故雙方未簽訂合同過錯在恒泰公司。上訴人的上訴理由不成立。第一，青山公司實(shí)際是借恒泰公司資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，兩公司股東、財(cái)務(wù)售樓等人員混同，一套人馬兩塊牌子，青山公司在履行開發(fā)建設(shè)的全部業(yè)務(wù)，恒泰公司自認(rèn)委托青山公司會計(jì)收款；第二，劉某某不是搶占房屋，是在交付購房款、房屋改造款后入住裝修并使用一年后，因劉某某投訴恒泰公司要求辦理產(chǎn)權(quán)證，恒泰公司才起訴按市場價(jià)格收取劉某某購房款；第三，恒泰公司自認(rèn)與青山公司是委托關(guān)系，對青山公司的行為后果要承擔(dān)責(zé)任，房屋位置、面積、價(jià)款是確定的，青山公司才收款并按照確定的房屋位置進(jìn)行改造。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
第三人青山公司辯稱，同意恒泰公司的上訴請求，因青山公司無權(quán)售樓，恒泰公司未授權(quán)，現(xiàn)恒泰公司與劉某某房屋買賣無法達(dá)成一致，應(yīng)當(dāng)解除合同。
一審法院認(rèn)定：1999年劉某某經(jīng)營的黑龍江省牡丹江農(nóng)墾農(nóng)家樂農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限責(zé)任公司租賃了八五六農(nóng)場原客運(yùn)站一處房屋。2008年5月黑龍江省牡丹江農(nóng)墾農(nóng)家樂生產(chǎn)資料有限責(zé)任公司劉某某在原農(nóng)場車庫位置建220平方米庫房。2011年7月恒泰公司對八五六農(nóng)場青北小區(qū)開發(fā)建設(shè)。7月1日，恒泰公司（乙方）與黑龍江省八五六農(nóng)場（甲方）簽訂《青北小區(qū)房屋開發(fā)拆遷置換協(xié)議書》，約定：“拆遷補(bǔ)償款總額289.9萬元。同時(shí)由乙方從該拆遷補(bǔ)償款中代付原客運(yùn)站農(nóng)家樂農(nóng)藥店維修房屋和自建220平方米補(bǔ)償房款13萬元?！?011年恒泰公司將八五六農(nóng)場青北小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（2標(biāo)段）發(fā)包給青山公司，雙方約定：2011年7月23日開工，11月15日竣工。2011年10月1日，劉某某向青山公司交納房款107萬元。2012年青山公司按劉某某的要求對房屋進(jìn)行了改造，2012年8月12日劉某某交納房屋改造款3萬元。此后八五六農(nóng)場青北小區(qū)3號樓2號、3號門市（一層帶二層），3號樓10至15號車庫由劉某某及其經(jīng)營的黑龍江省牡丹江農(nóng)墾農(nóng)家樂農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限責(zé)任公司使用。恒泰公司認(rèn)為劉某某未足額交付房款，書寫了日期為2013年4月18日的民事起訴狀，并向本院提起訴訟，后撤回訴訟。
一審法院認(rèn)為，恒泰公司與劉某某買賣青北小區(qū)房屋沒有簽訂書面合同，但雙方均認(rèn)可且實(shí)際存在房屋買賣合同關(guān)系。劉某某交納了房款107萬元；青山公司已按劉某某的要求對房屋進(jìn)行了改造，劉某某交納了改造費(fèi)用3萬元；劉某某已實(shí)際使用了爭議的房屋。恒泰公司與劉某某履行了房屋買賣合同，雙方只是對合同履行中購房款是否足額交付存在爭議，該爭議不是導(dǎo)致合同應(yīng)當(dāng)解除的法定條件，故恒泰公司要求解除與劉某某的房屋買賣合同關(guān)系，所舉證據(jù)不足，不予支持。劉某某反訴的房屋，系恒泰公司在八五六農(nóng)場青北小區(qū)開發(fā)的商品房，恒泰公司對劉某某在該小區(qū)取得的商品房，應(yīng)當(dāng)協(xié)助劉某某辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故劉某某的反訴請求，予以支持。經(jīng)院審判委會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：一、駁回黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的訴訟請求；二、黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助劉某某辦理黑龍江省八五六農(nóng)場青北小區(qū)3號樓2、3號門市（一層帶二層房屋）、3號樓10號至15號車庫房屋產(chǎn)權(quán)登記及土地使用證的手續(xù)。案件受理費(fèi)28，495元，減半收取14，247元，由黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)100元，減半收取50元，由黑龍江省牡丹江農(nóng)墾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
二審期間雙方當(dāng)事人人未舉示證據(jù)。
本院認(rèn)定的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)為：1.本案屬于房屋買賣合同糾紛還是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛；2.案涉房屋應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)確定價(jià)格；3.本案是否屬于無權(quán)代理行為，是否系可撤銷合同。關(guān)于本案屬于房屋買賣合同糾紛還是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛、案涉房屋應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)確定價(jià)格的問題。本院認(rèn)為，本案被上訴人交納了購房款，上訴人交付了房屋，符合房屋買賣合同要件，屬于房屋買賣合同糾紛。但被上訴人購買房屋是以上訴人在其經(jīng)營房屋原址上動遷建房、租賃房屋合同未到期、在原址上有自建房屋為基礎(chǔ)，其回遷購房應(yīng)與其他回遷業(yè)主享有同等優(yōu)惠政策，本案被上訴人要求按上訴人與農(nóng)場簽訂的回遷購房價(jià)格確認(rèn)購房合同價(jià)格的請求合理。關(guān)于本案是否屬于無權(quán)代理行為，是否系可撤銷合同的問題。本院認(rèn)為，被上訴人于2011年10月交納107萬元的購房款，2012年8月交納了房屋改造款3萬元，第三人青山公司稱收款后均轉(zhuǎn)交給上訴人，在近一年的時(shí)間里上訴人未行使撤銷權(quán)，也未對第三人的無權(quán)代理行為提出異議，第三人再次收取了房屋改造款，并按照被上訴人的意圖對特定的房屋實(shí)施了改造行為，上訴人對第三人的代理行為應(yīng)視為默認(rèn)行為。劉某某自始至終與第三人青山公司的負(fù)責(zé)人接觸并確定回遷、購房的事宜，且完全有理由相信第三人具有代理權(quán)，上訴人也未能提供證據(jù)證實(shí)劉某某存在與第三人串通等惡意行為，或者其購房行為是非善意的，故不屬于可撤銷合同，原審判決并無不當(dāng)。
綜上，上訴人的上訴請求不能成立，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)28,495元，由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　韓　冬 審判員　周志強(qiáng) 審判員　李吉鳳

書記員：趙元