上訴人（原審被告）：黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省青岡縣青岡鎮(zhèn)新建街49-6號，統(tǒng)一社會信用代碼×××。
法定代表人畢廣超，職務(wù)董事長。
委托代理人王宏兵，黑龍江金昊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：于廣發(fā)，男，現(xiàn)住大慶市。

上訴人黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“惠某房產(chǎn)公司”）因與被上訴人于廣發(fā)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服青岡縣人民法院（2016）黑1223民初775號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月6日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人惠某房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王宏兵、被上訴人于廣發(fā)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
惠某房產(chǎn)公司上訴請求：依法撤銷原判并改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。事實與理由：一、原審判決認定雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無效是錯誤的，雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》合法有效。二、涉案的房屋已經(jīng)不具備返還條件，惠某房產(chǎn)公司不應(yīng)返還，也不應(yīng)賠償損失。
于廣發(fā)辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。1.雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無效，上訴人在拆遷時沒有取得合法的拆遷許可證，不具備拆遷主體資格；2.對于房屋占用期間的損失問題。因在雙方簽訂《房屋拆遷協(xié)議》之前，案涉的房屋一直被出租給案外人趙利作為發(fā)廊使用，于廣發(fā)并與之簽訂房屋租賃協(xié)議，每年租金1萬元，有一審時于廣發(fā)提交的房屋租賃協(xié)議及趙麗的證言為證；3.關(guān)于已經(jīng)拆除的29.4平方米無照房屋的損失問題。該房屋現(xiàn)已被實際拆除，有一審時于廣發(fā)提供的照片為證，且雙方在簽訂拆遷協(xié)議時對該房屋均予以認可。
于廣發(fā)一審訴訟請求：1.請求法院確認2011年8月9日雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議無效》；2.請求法院判令被告將原告位于青岡縣建設(shè)街35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀，返還給原告，并向原告支付非法占用期間的房屋使用費50000元（從2011年8月9日至2015年7月23日）；3.請求法院判決被告承擔(dān)原告起訴之日起至判決生效之日期間的房屋使用費；4.請求法院判令被告賠償原告29.4平方米附屬房屋的損失；5.請求法院判令被告承擔(dān)本案的訴訟費用。
一審法院認定事實：2011年8月9日，原告于廣發(fā)與青岡縣建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2012年2月8日名稱變更為黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。對原告提出其另有附屬房屋29.4平方米被被告拆除的主張，原告提交了兩張房屋拆遷前后的對比照片并有原告提供的私有房屋綜合確認表，可以證實原告的主張，對此予以確認。對原告提交的照片四張，因與現(xiàn)場實際情況相符，本院予以采信；對原告提出其房屋損失每年1萬元的主張，原告提交了證人書面證言及租賃合同，本院予以采信。
一審法院認為，本案爭議的焦點是：原告于廣發(fā)與被告惠某公司簽訂的房屋拆遷協(xié)議書是否有效，被告惠某公司是否應(yīng)該將涉案樓房予以返還并賠償損失。本案中，被告違反城市房屋拆遷管理條例和國有土地上征收補償條例的有關(guān)規(guī)定，在未取得合法的拆遷或征收手續(xù)的情況下與原告簽訂了房屋拆遷協(xié)議，雖然原告依據(jù)該協(xié)議的約定將房屋交付給被告，但因被告的行為違反行政法規(guī)，因此應(yīng)確認原、被告簽訂的房屋拆遷協(xié)議無效；原、被告雖簽訂了房屋拆遷協(xié)議，但涉案房屋并未進行拆除，具備返還條件，被告惠某公司應(yīng)將涉案未拆除的35.1平方米房屋返還給原告并賠償原告因此產(chǎn)生的損失；原告65平方米房屋出租租金為每年10000元，應(yīng)予支持。對于原告主張的29.4平方米附屬房屋損失，有原告提供的拆遷房屋前后對比照片和私有房屋綜合確認表可以確認附屬房屋存在的事實。參照青岡縣房屋征收方案，附屬房屋按照每平米300元進行計算。被告應(yīng)給付8800元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，判決：一、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)返還占有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋并恢復(fù)原狀；二、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)支付非法占用期間的房屋使用費（自2011年8月13日起至判決生效之日止，按每年10000元標(biāo)準(zhǔn)計算）；三、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)給付29.4平方米附屬房屋補償款8800元。四、駁回原告于廣發(fā)的其它訴訟請求。案件受理費1050元，由被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本院二審期間，惠某房產(chǎn)公司為證實其主張，向本院提交了證據(jù)，本院依法組織雙方當(dāng)事人對該證據(jù)進行了質(zhì)證?；菽撤慨a(chǎn)公司提交的該組證據(jù)為：華泰綜合樓二期竣工工程驗收報告單一份、建設(shè)工程竣工驗收消防備案受理憑證一份、防雷裝置竣工驗收意見書一份?；菽撤慨a(chǎn)公司舉示該組證據(jù)欲證實，案涉于廣發(fā)原有房屋不能返還，否則將威脅到華泰二期綜合樓整體消防安全和主體結(jié)構(gòu)。于廣發(fā)質(zhì)證認為，惠某房產(chǎn)公司舉示的該組證據(jù)與其無關(guān)，不予質(zhì)證。本院認為，惠某房產(chǎn)公司舉示的該組證據(jù)，不能證明其所主張的待證事實，對該組證據(jù)不予采信。
對雙方當(dāng)事人二審爭議的事實，本院二審認定事實如下：2011年8月9日，原告于廣發(fā)與黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。另查明，在于廣發(fā)與惠某房產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》時，惠某房產(chǎn)公司并未取得拆遷許可證。還查明，在于廣發(fā)與惠某房產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》之前，于廣發(fā)在其29.4平方米的院落范圍內(nèi)又構(gòu)建了附屬房屋，但該房屋未在房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
經(jīng)二審審理，對雙方爭議的焦點問題，本院評判如下：
一、關(guān)于雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是否有效的問題。

本院認為，拆遷人是否取得拆遷許可證并不影響拆遷人與被拆遷人簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》的效力。一般來講，拆遷人應(yīng)當(dāng)在經(jīng)過房屋拆遷管理部門的審查批準(zhǔn)，并給予其頒發(fā)拆遷許可證后，方可進行拆遷工作，這樣，拆遷人進行的拆遷工作才能得到法律的保護，否則，拆遷工作不僅不受法律的保護，拆遷人反而會受到相應(yīng)的行政處罰。換言之，沒有取得拆遷許可證進行拆遷，只是違反了相關(guān)的行政管理性規(guī)范，并不因此產(chǎn)生拆遷安置補償協(xié)議無效的法律后果。《房屋拆遷協(xié)議》從性質(zhì)上講，屬于民事合同范疇，受《民法通則》、《合同法》規(guī)定調(diào)整。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院1999年《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。從上述規(guī)定來看，違法并不必然導(dǎo)致合同無效，只有違反法律、行政法規(guī)的強制性效力規(guī)范，才導(dǎo)致合同無效?，F(xiàn)實中許多法律規(guī)定屬于管理性規(guī)范，當(dāng)事人違反的，行政機關(guān)有權(quán)進行處罰，但并不必然導(dǎo)致合同無效。另外，強調(diào)拆遷人要取得拆遷許可證方能進行拆遷工作，這樣的規(guī)定是國家為了保護被拆遷人利益而設(shè)置的，是對拆遷單位取得房屋拆遷資格的前置約束，是房屋拆遷管理部門對房屋拆遷市場的管理，而并未對房屋拆遷安置補償協(xié)議的簽訂及其效力作出強制性規(guī)定，基于以上法律規(guī)定及法理依據(jù)，本案中，應(yīng)確認惠某房產(chǎn)公司與于廣發(fā)所簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是有效的，于廣發(fā)以惠某房產(chǎn)公司未取得拆遷許可證為由，主張雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無效，沒有法律依據(jù)，對其主張不予支持。
二、案涉的35.1平方米的房屋是否應(yīng)予返還的問題。
雖然惠某房產(chǎn)公司與于廣發(fā)簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是有效的，但是，惠某房產(chǎn)公司未按協(xié)議約定，履行其交付房屋的義務(wù)，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但鑒于于廣發(fā)原有的35.1平方米的房屋，已被惠某房產(chǎn)公司改造成地下超市的出入口及消防通道出口，若改變其現(xiàn)有狀態(tài)，勢必影響整個超市的消防安全，形成安全隱患，故該房屋現(xiàn)在客觀上已不具備返還條件，惠某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依法進行貨幣補償。在本案的一、二審訴訟過程中，兩級法院多次對于廣發(fā)進行釋明，釋明其如果案涉的35.1平方米的房屋不具備返還條件，其是否變更訴訟請求，要求惠某房產(chǎn)公司對其進行貨幣補償，但于廣發(fā)堅持要求惠某房產(chǎn)公司將案涉的35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀并予以返還，不肯接受貨幣補償。鑒于以上情況，對于廣發(fā)的該項主張只能予以駁回。對惠某房產(chǎn)公司的違約行為，于廣發(fā)可另行主張權(quán)利，要求惠某房產(chǎn)公司對其進行賠償。
三、于廣發(fā)要求惠某房產(chǎn)公司給付其未交付房屋期間的損失應(yīng)否予以支持的問題。
于廣發(fā)為證實其主張，在一審時，其舉示了與案外人趙利簽訂的房屋租賃合同，主張要求惠某房產(chǎn)公司按照其與趙利簽訂的房屋租賃合同的價格給予其補償，同時舉示了趙利的證言一份予以佐證。于廣發(fā)所舉示的房屋租賃合同及證人證言，因案外人趙利未出庭，無法核實以上兩份證據(jù)的真實性，對該兩份證據(jù)不應(yīng)采信，一審法院采信證據(jù)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。另外，在案涉的房屋已經(jīng)因客觀情況不能返還的情況下，于廣發(fā)應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》中約定的回遷房屋的位置和面積，對該回遷房屋價值進行現(xiàn)金折算或估價，然后以此為依據(jù)，請求相應(yīng)的資金占用期間的損失賠償。于廣發(fā)主張按照其與案外人簽訂的房屋租賃合同的價格給予其損失的請求不當(dāng)，不能予以支持。
四、于廣發(fā)主張惠某房產(chǎn)公司賠償其被拆掉的29.4平方米的附屬房屋的損失應(yīng)否予以支持的問題。
因案涉的該29.4平方米的房屋與35.1平方米房屋在雙方簽訂《房屋拆遷協(xié)議》時，是按照一個整體一并予以安置補償?shù)?，在目?5.1平方米的房屋已經(jīng)不能返還和29.4平方米的附屬房屋已被拆除的情況下，仍應(yīng)將兩者作為一個整體一并進行補償，而不能將二者割裂開來。于廣發(fā)提出的請求對該29.4平方米房屋單獨進行賠償?shù)闹鲝垼浼任刺峁┏稣埱筚r償?shù)挠嬎阋罁?jù)，同時其該項主張亦有悖雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》的約定，不能予以支持。
綜上所述，原審判決認定事實及處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷青岡縣人民法院（2016）黑1223民初775號民事判決；
二、駁回于廣發(fā)的訴訟請求。
一、二審案件受理費2100元，由于廣發(fā)負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　于成林 審判員　　王春光 審判員　　朱　麗

書記員：唐韻詞