上訴人（原審被告）：黑龍江省建筑安裝集團有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)動源街23號。法定代表人：周軍，該公司董事長。委托訴訟代理人：李巖，黑龍江元辰律師事務所律師。上訴人（原審原告）：張華某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。委托訴訟代理人：董金輝，黑龍江集英律師事務所律師。委托訴訟代理人：王永臣，雙鴨山市正大法律服務所法律工作者。

省安裝公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求。事實和理由，一、原審判決認定事實不清，程序違法，導致判決錯誤。案涉買賣合同加蓋的公章是偽造的，上訴人與被上訴人間并無房屋買賣合同關系，上訴人已經申請公章鑒定，原審未予支持，導致事實不清。案涉合同是張華某與李春江簽訂的，與上訴人無關。上訴人未收到過任何房款，該合同上加蓋的公章也不是上訴人公章。上訴人不具有案涉房屋的所有權，無法進行銷售。（2014）哈民一民初字第56號判決已經認定案涉房屋不在頂賬范圍內，因該案在審理中，原審法院應當中止審理而未中止。二、原審認定李春江出售房屋行為構成表見代理錯誤。李春江是上訴人的項目部經理，上訴人是恒成大廈的施工單位，其沒有權利出售案涉房屋。被上訴人作為買房人有查明案涉商品房是否為抵賬房的義務。上訴人僅憑李春江的個人的言論就認定李春江代表上訴人，不符合表見代理的相關規(guī)定。三、被上訴人起訴時間已經超過訴訟時效，應當駁回上訴人的訴訟請求。張華某答辯稱，一、公章真假與是否屬于表見代理沒有任何關系，因此一審沒有同意對公章進行鑒定是正確的。本案爭議的焦點之一就是李春江向答辯人出賣房屋的行為是否對安裝集團構成表見代理，關于合同上用章的真假，只能判斷公章所代表的主體是否存在意思表示。二、出賣人沒有房屋所有權而出賣房屋不影響合同的效力。根據最高人民法院《合同法解釋三》第三條的相關規(guī)定，安裝集團以“訴爭房屋不在建設單位抵頂工程款的房屋范圍之內，因此出賣人無法出賣該房屋，導致訴爭合同無效”的上訴理由不能成立。三、表見代理人是否構成犯罪與被代理人的民事責任無關。根據《最高人民法院關于審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題規(guī)定》第三條的相關規(guī)定，李春江的代理行為是否構成犯罪，與本案審理被代理人是否應當承擔民事責任互不影響。四、安裝集團關于一審判決認定李春江賣房構成表見代理屬于適用法律錯誤的觀點不應得到二審的支持。李春江是施工現場的管理人員，是該樓盤的施工單位，而在施工合同關系中，建設單位用開發(fā)的房屋抵頂施工單位的工程款是普遍現象。在這種情況下，答辯人在施工單位手中購買房屋是正常的行為，不存在任何過錯。而李春江作為施工單位的管理人員，在房屋買賣合同上加蓋施工單位安裝公司的公章，這些事實足以使答辯人相信李春江是代理施工單位出賣房屋。一審判決認定李春江簽訂的房屋買賣協議的行為構成對安裝集團的表見代理是正確的。五、安裝集團認為答辯人超過訴訟時效的觀點沒有事實根據。訴訟時效的起算，應當從義務方在合同約定的義務到期日而未履行義務開始計算，如果沒有約定義務履行期限，訴訟時效就不起算，而適用20年的權利保護期間。本案約定的“租房款”沒有約定截止日，也沒有約定給付日，這種沒有約定具體日期的債權債務關系，債權人可以隨時主張權利，不存在超過訴訟時效的問題。六、答辯人并沒有喪失合同解除權。安裝集團主張適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條二款的規(guī)定，認為答辯人超過了解除合同的一年期間而喪失解除權的觀點錯誤。該款司法解釋的適用是有條件的，一是“遲延交付房屋”，而本案的事實不是遲延交付房屋，而是根本九無法交付房屋，因此，該規(guī)定不能適用于本案。二是“當事人另有約定的除外”，本案訴爭房屋買賣合同對逾期交房進行了“支付每月租房款2000元”的替代履行的約定，這種約定是對遲延交房情況的另外約定，排除了解除合同期限的規(guī)定。因此不能適用該司法解釋關于解除合同除斥期間的規(guī)定。張華某的上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判被上訴人返還41萬元購房款并按年利率6.6%給付利息和承擔約定的租房費13萬元。一、二審訴訟費由被上訴人省安裝公司承擔。事實和理由，一、一審被告主張的沒有收到該41萬元房款的事實，不構成有效抗辯。一審被告之所以是本案的適格被告，唯一原因是被李春江表見代理。二、一審推定上訴人的41萬元房款沒有交納錯誤。上訴人提交了賣房人“黑龍江省安裝公司，財務主管李春江”的收款收據，完成了交付房款的舉證責任。一審中沒有證據證明收款人李春江否認收款事實的情況下，上訴人交付房款的事實依法應當確認。一審法官節(jié)外生枝地審查房款來源，并以此推定上訴人沒有交納41萬元房款顯然是錯誤的。本案爭議的法律關系是房屋買賣，不是民間借貸，法庭在沒有是否交款存在有效爭議的情況下，拋開收款收據這一法定證據，主動審查錢款來源沒有法律依據，而判決用錢款來源的問題來否定無爭議的收款票據更不可思議。省建筑安裝公司答辯稱，原審判決對張華某交付購房款的事實不予認定十分正確，首先，在原審過程中張華某關于支付購房款事實的兩次申述自相矛盾，且與證人之間的陳述也明顯不符。對此原審判決中已詳細列舉了張華某陳述內容與證人證言的矛盾之處。可見張華某所陳述的事實是虛假的，無法證明實際交付了購房款。其次關于張華某出售房屋的事實，張華某本人的陳述與證人李某的證人證言相互矛盾，且不符合交易習慣和常理，明顯是虛假的。在原審中，張華某與李某對買賣房屋的面積、單價等重要內容均無約定，且張華某在陳述自身所賣房屋的位置時兩次陳述都不能一致?？梢娒黠@是虛假的。查清案件事實是人民法院的職責所在，原審法官不存在張華某所稱的節(jié)外生枝，本案無論是何案由，都不應阻止原審法官查清案件事實。張華某要求返還房款，并支付利息及租房費用，無據可依。張華某向一審法院起訴請求：1.與被告省安裝公司解除房屋買賣合同；2.省安裝公司返還張華某已收購房款41萬元；3.省安裝公司以41萬元為本金，按同期銀行貸款年利率6.6%支付利息至本息付清，利息計算至2018年4月1日為182655元；4.省安裝公司支付租房費13萬元；5.訴訟費用由省安裝公司承擔。一審法院認定事實：2011年4月18日，哈爾濱市恒成房地產開發(fā)有限責任公司作為建設單位與黑龍江省安裝工程公司簽訂一份《建設工程施工合同》，哈爾濱市恒成房地產開發(fā)有限責任公司將其開發(fā)的雙鴨山市恒成大廈項目發(fā)包給黑龍江省安裝工程公司施工建設。2011年4月26日，黑龍江省安裝工程公司直屬六公司與案外人李春江簽訂一份《合作協議》，主要約定：為共同合作建設雙鴨山市恒成大廈，直屬六公司同意李春江組建黑龍江省安裝工程公司直屬六公司雙鴨山市恒成大廈項目部；工程項目施工承攬及實際建設過程中所需的項目部管理人員，由李春江負責提供及任命；恒成項目部負責所承接工程項目的組織建設、全部資金的籌措及支付使用等工作，并向直屬六公司交納所完成工程產值1%的管理費；直屬六公司負責提供和辦理恒成項目部所需的項目部公章、當地授權備案及當地財務賬戶的開立（項目部章僅限用于內頁所需的蓋章有效，其他用章均無效。如李春江私自用章，由其負法律責任）；直屬六公司為恒成項目部的直接管理部門，負責對工程的組織建設及支票、現金領用等日常財務工作進行監(jiān)督管理。2011年7月1日，原告張華某取得收據一份，收據載明交款單位為張華某，收款方式為現金，人民幣肆拾壹萬元整，收款事由為A棟一單元A1戶型16層，加蓋公章體現名字為“黑龍江省安裝工程公司”，財會主管處簽字體現名字為“李春江”。李春江以省安裝公司的名義與張華某簽訂房屋買賣合同一份，合同載明：一、經雙方協商，甲方省安裝公司將恒成大廈A棟A1戶型16層賣給乙方張華某，乙方現金支付房款，一次性交清（肆拾壹萬元整），甲方、乙方必須遵守買賣協議，否則追究法律責任；二、甲方拿到售樓許可之后，第一時間通知乙方，更換此合同，并且開正規(guī)發(fā)票；三、本合同從鑒定之日起生效，本合同一式兩份；四、交付房屋時間為2012年10月30日；五、甲方預期不能交房，甲方將支付乙方租房款每月貳仟元整?，F該房屋尚未建成，所涉樓盤持續(xù)多年處于停工狀態(tài)。另查，黑龍江省安裝工程公司于2015年12月17日變更名稱為黑龍江省建筑安裝有限公司，于2015年12月28日變更名稱為黑龍江省建筑安裝集團有限公司，即本案被告。一審法院認為，我國法律規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。李春江作為黑龍江省安裝工程公司直屬六公司雙鴨山市恒成大廈項目部負責人，未經被告省安裝公司授權，而以被告省安裝公司的名義與原告張華某簽訂房屋買賣合同，并在該合同上加蓋了“黑龍江省安裝工程公司”字樣的印章，結合本案的客觀實際情況，考慮李春江的特殊身份，張華某有理由相信李春江具有代理權，李春江與張華某簽訂房屋買賣合同的行為構成表見代理，訴訟過程中，省安裝公司提出該公章與其單位當時公章不符的辯解意見，并提出要求對公章真?zhèn)芜M行司法鑒定的請求，但基于李春江的表見代理行為的成立，公章的真?zhèn)尾皇谴_認合同有效與否的必要條件，為減少當事人的訴累，該司法鑒定申請本院不予準許，且張華某作為合同相對人，并不必然知曉買賣合同上加蓋公章的真?zhèn)?，張華某作為購房人沒有審查鑒別的法定義務，亦無能力知悉該公章的真?zhèn)?，本院認定房屋買賣合同系李春江代理省安裝公司與張華某簽訂；省安裝公司直屬六公司雖與李春江約定“項目部章僅限用于內頁所需的蓋章有效，其他用章均無效。如李春江私自用章，由其負法律責任”，但該約定是合作協議甲乙雙方的約定，該約定僅對此合同雙方當事人具有約束力，并不對抗合同當事人外的第三人，由于省安裝公司與李春江合作時，用人失察、對其存在監(jiān)管漏洞，故因李春江表見代理所形成的房屋買賣行為產生的民事責任應由被代理人即省安裝公司承擔。本案中，涉案房屋系期房，作為施工單位的省安裝公司在出賣房屋前未取得建設單位哈爾濱市恒成房地產開發(fā)有限責任公司授權，出賣此房屋后亦未經哈爾濱市恒成房地產開發(fā)有限責任公司追認或者取得出賣房屋的所有權，且此工程一直處于停工狀態(tài)，張華某購買房屋的目的不能實現，故張華某主張解除此房屋買賣合同于法有據，本院予以支持；關于省安裝公司要求本案中止審理的申請，因本案不符合中止審理的情形，故本院對該申請不予準許；張華某主張省安裝公司返還購房款41萬元并支付利息及租房費用，省安裝公司對收取購房款的事實予以否認，張華某提交的證據不能證明其向省安裝公司交付了購房款項，其在庭審過程中陳述以現金的形式交納房款41萬元，但其第一次開庭時陳述“是以現金方式交付的，一共交付了41萬元，2011年大約6月份我出賣了我安邦花園房子，我賣了28萬元，當時我把錢存進銀行了，交付41萬元房款時，我在我的銀行卡里取了20萬元，向我哥借的21萬元，在我哥張華斌還是我嫂子司某賬戶我記不清了，但是是在他們的賬戶內取得21萬元，在省安裝公司的售樓處交付的房款”，第二次開庭時張華某陳述“2011年我就貼賣房了，不打算在安邦花園住了，就想在逸夫小區(qū)附近買個學區(qū)房……當時就給我扔了5000元定錢，就和我談價錢，我說要30萬元，她就給我28萬元包括我家里的所有物品，交完定錢之后，2011年6月末的一天她給我打電話之后在我媽家給的錢，……交的現金，交了27.5萬元……當天簽訂的購房合同，房子沒有過戶，房子是動遷的，動遷協議上的被動遷人是匯豐材料，現在這房子也沒辦理產權證，安邦花園2號1單元602室，面積88點多平方米，不到90平方米，這28萬元錢我沒有存銀行，就放在家里了，在這之前我已經把房子看好了。”，證人司某陳述“2011年6月末別人連本帶利還我22.4萬元現金，我沒有存銀行就放在家里了，因為之前知道張華某要用錢，2011年6月末張華某給我打電話說用錢，她在我婆婆家，我就把錢送到我婆婆家了，送了現金21萬元……”，證人李某陳述“2011年6月末通過張華某的房子寫此房出賣我就和她聯系的，我當時相中張華某的房子了，我就交了5000元定金，她說要32萬元，后來談到28萬元，第二天……我?guī)Я?7.5萬元現金……我就把錢交了，我就把購房協議交給張華某，她說你交現金了我就不要購房協議了，產權證不是我名字，有一個大照，張華某賣給我房子的時候就是這個照，房照上寫的是匯豐材料裝潢公司，現在還是這個名字……房屋座落于雙鴨山市尖山區(qū)××花園××樓××單元××室，我們交易的時候她就給我一個房屋的紅本，沒有其他的東西……”，張華某的兩次陳述及與證人之間的陳述存在矛盾之處，且雙方對買賣房屋的面積、單價等重要內容均無約定，也不符合交易習慣和常理，“收據”僅為是否交付款項的形式要件，而交付房款是一種實踐性行為，張華某所提交的證據不足以證明其已實際交付了涉案房屋的購房款，本院對張華某交付購房款的事實不予認定。綜上所述，原告張華某要求解除合同的訴訟請求于法有據，本院予以支持；張華某要求省安裝公司返還購房款41萬元并支付利息及租房費用的訴訟請求無據可依，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第九十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、解除原告張華某與被告省安裝公司簽訂的房屋買賣合同；二、駁回原告張華某的其他訴訟請求。本院二審期間，當事人沒有提交新證據。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：本院確認一審查明事實正確。本院另查明，哈爾濱市恒成房地產開發(fā)有限責任公司未取得案涉雙鴨山市恒成大廈的商品房預售許可證明，雙鴨山市恒成大廈尚未建成竣工。
上訴人張華某因與上訴人黑龍江省建筑安裝集團有限公司（以下簡稱省安裝公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502民初828號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年8月8日立案后，依法組成合議庭，不開庭進行了審理。本案現已審理終結。

本院認為，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因恒成大廈開發(fā)商未取得商品房預售許可的證明，且該工程尚未建成完工，案涉房屋不符合進入市場進行買賣交易的條件，故案涉房屋買賣合同無效。上訴人張華某起訴請求為“與被告省安裝公司解除房屋買賣合同”，解除合同應建立在該合同有效的基礎上，因案涉房屋買賣合同無效，張華某要求解除合同的訴訟請求不成立。綜上所述，一審認定事實不清，適用法律錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502民初828號民事判決；二、駁回張華某的訴訟請求。一審案件受理費5513.50元，由上訴人張華某負擔；二審案件受理費11027元，由上訴人張華某負擔5513.50元，由上訴人黑龍江省建筑安裝集團有限公司負擔5513.50元。本判決為終審判決。

審判長　　楊志超
審判員　　霍　拓
審判員　　陳激揚

書記員：楊鎮(zhèn)寧