上訴人(原審被告、反訴原告):孫某某，無(wú)職業(yè)。委托訴訟代理人：展慶紅，黑龍江鑫元鴻律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、反訴原告）：劉俊美，無(wú)職業(yè)。委托訴訟代理人：孫某某（系劉俊美丈夫），住黑龍江省前進(jìn)農(nóng)場(chǎng)老城區(qū)危房改造1號(hào)樓第七門(mén)市。被上訴人(原審原告、反訴被告):黑龍江省建三江農(nóng)墾華某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省富錦市建三江鐵北區(qū)電業(yè)小區(qū)1號(hào)樓東第二戶。法定代表人：于秋，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：梁振波，該公司項(xiàng)目經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉相曾，黑龍江勤勉律師事務(wù)所律師。

華某公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審民事判決，改判解除劉俊美與華某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2.華某公司返還孫某某、劉俊美購(gòu)房款500,000.00元及利息，駁回華某公司的一審訴求；3.一、二審案件受理費(fèi)由華某公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)依法改判。1.依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第六條“買(mǎi)受人首期付房款500,000.00元整，余款賣(mài)受人負(fù)責(zé)貸款還清”的約定，無(wú)法確定孫某某、劉俊美屬于先履行合同一方，華某公司屬于后履行合同一方，雙方互負(fù)合同義務(wù)，并無(wú)先后之分，故不存在孫某某、劉俊美未先履行付清首付款的義務(wù)，華某公司不履行辦理貸款之行為不構(gòu)成違約的情形發(fā)生。孫某某、劉俊美與華某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未約定二人支付首付款500,000.00元的具體期限及支付方式，不存在二人未按約定付清首付款的情形，且合同簽訂后，孫某某、劉俊美已將500,000.00元首付款全部付清，不存在違約行為。即使雙方存在合同義務(wù)的先后履行順序，但截止2012年11月18日，孫某某、劉俊美已經(jīng)付清首付款，華某公司自2010年10月1日合同簽訂時(shí)起至2015年8月17日起訴時(shí)止，華某公司從未要求孫某某、劉俊美提供辦理貸款手續(xù)材料，華某公司存在嚴(yán)重違約行為。2.根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第六條的約定，華某公司負(fù)有辦理剩余購(gòu)樓款的按揭貸款義務(wù)，但是華某公司至今未辦理，也未要求孫某某、劉俊美提供按揭貸款材料，導(dǎo)致至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并造成孫某某、劉俊美因?qū)Ψ课菅b修而支出巨大費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題若干問(wèn)題的解釋》第二十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第四十九條的規(guī)定，孫某某、劉俊美可以要求解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，一審判決駁回孫某某、劉俊美的反訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。二、一審判決超出華某公司的一審訴求范圍進(jìn)行判決，違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定。一審中，華某公司請(qǐng)求判令給付所欠購(gòu)房款五年利息，但一審判決卻認(rèn)定自2011年3月18日欠購(gòu)房款，判令孫某某、劉俊美自2011年3月18日至欠款付清時(shí)向華某公司支付利息，屬于超出華某公司一審訴求范圍進(jìn)行裁判，違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定。三、一審判決認(rèn)定孫某某、劉俊美欠款時(shí)間為2011年3月18日，并以此計(jì)算支付利息無(wú)事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并未約定孫某某、劉俊美支付首付款及剩余房款的具體期限，且華某公司一直未履行負(fù)責(zé)辦理剩余購(gòu)房款的按揭貸款義務(wù)，不存在孫某某、劉俊美拖欠購(gòu)房款的事實(shí)，故一審關(guān)于上述欠款時(shí)間及支付利息的認(rèn)定不符合客觀事實(shí)及法律依據(jù)。華某公司辯稱，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律適當(dāng)，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。本案事實(shí)是2010年10月1日，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，華某公司將案涉房屋以5,500.00元/平方米、總價(jià)款1,219,900.00元的價(jià)格出賣(mài)給孫某某、劉俊美，二人首付500,000.00元購(gòu)房款后，尚欠719,900.00元由華某公司負(fù)責(zé)貸款還清。合同簽訂后，華某公司將案涉房屋交付孫某某、劉俊美夫婦用于經(jīng)營(yíng)使用至今，截至2012年11月18日，孫某某、劉俊美先后五次給付華某公司500,000.00元購(gòu)房款，尚欠719,900.00元至今未付。一審法院基于上述事實(shí)判決孫某某、劉俊美給付尚欠華某公司719,900.00元購(gòu)房款及駁回孫某某、劉俊美請(qǐng)求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、返還購(gòu)房款500,000.00元及利息、賠償裝潢損失的訴求于法有據(jù)。二、一審法院判決孫某某、劉俊美給付利息于法有據(jù)，未超出華某公司一審訴求。從公平、公正的原則考慮，華某公司即使為孫某某、劉俊美辦理了按揭貸款，二人也應(yīng)支付同期銀行同期貸款利息。由于近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不景氣，華某公司為了正常經(jīng)營(yíng)，四處借款，借款月利率有的高達(dá)2分，因?qū)O某某、劉俊美占有、使用該商品房長(zhǎng)達(dá)七年之久，不及時(shí)交付購(gòu)房款，造成華某公司巨大經(jīng)濟(jì)損失，一審法院判決孫某某、劉俊美按照中國(guó)建設(shè)銀行同期貸款利率給付利息系對(duì)華某公司損失象征性的司法救濟(jì)，并沒(méi)有補(bǔ)償華某公司的實(shí)際損失，故一審法院關(guān)于利息的判定是正確的。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回孫某某、劉俊美的上訴請(qǐng)求，維持原判。華某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令孫某某、劉俊美給付所欠購(gòu)房款本金765,940.00元及利息242,649.79元（765,940.00元×0.06336×5年），合計(jì)1,008,589.70元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí):2010年10月1日，華某公司與劉俊美簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：劉俊美購(gòu)買(mǎi)華某公司商品房221.80平方米，每平方米5,500.00元，總價(jià)款1,219,900.00元,劉俊美首付購(gòu)房款500,000.00元，余款華某公司負(fù)責(zé)貸款還清。合同簽訂后，華某公司按照約定將案涉房屋交付給孫某某、劉俊美。2010年9月3日，孫某某于合同簽訂前預(yù)付購(gòu)房款270,000.00元，同年11月21日給付30,000.00元；2011年4月13日給付購(gòu)房款100,000.00元，同年10月3日給付購(gòu)房款50,000.00元；2012年11月18日給付50,000.00元,孫某某、劉俊美一共給付購(gòu)房款500,000.00元，尚欠購(gòu)房款719,900.00元。一審法院認(rèn)為，雙方自愿簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同成立并生效，雙方應(yīng)按合同履行義務(wù)。根據(jù)合同約定，孫某某、劉俊美首付購(gòu)房款500,000.00元，余款華某公司負(fù)責(zé)貸款還清?！逗贤ā返诹邨l規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。為此，本案華某公司在合同簽訂后，孫某某、劉俊美在未按約定付清首付款500,000.00元的情況下，華某公司未辦理貸款不構(gòu)成違約。華某公司要求孫某某、劉俊美給付所欠購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。華某公司主張孫某某、劉俊美給付購(gòu)房款765,940.00元系計(jì)算有誤，應(yīng)為719,900.00元，對(duì)于華某公司主張?jiān)撡?gòu)房款的訴求應(yīng)予支持。關(guān)于華某公司主張的利息訴求，孫某某、劉俊美自2011年3月18日欠購(gòu)房款719,900.00元應(yīng)給付利息，華某公司主張自該日期起以719,900.00元為基數(shù)并按照中國(guó)建設(shè)銀行同期貸款利率計(jì)算利息的訴求，合理、合法，應(yīng)予支持。依照《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第六十七條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、孫某某、劉俊美給付黑龍江省建三江農(nóng)墾華某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司購(gòu)房款719,900.00元，此款于本判決生效之日起30日內(nèi)履行；二、孫某某、劉俊美欠購(gòu)房款719,900.00元，按照中國(guó)人民建設(shè)銀行同期貸款利率計(jì)算利息，自2011年3月18日起至欠款付清時(shí)止；三、駁回孫某某、劉俊美的反訴請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)13,877.00元，華某公司負(fù)擔(dān)834.00元，孫某某、劉俊美負(fù)擔(dān)13,043.00元；反訴案件受理費(fèi)8,800.00元，減半收取4,400.00元，由孫某某、劉俊美負(fù)擔(dān)。二審中，雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。本院二審查明：案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條約定：買(mǎi)受人如未按照本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按照下列第（2）種方式處理，即逾期超過(guò)60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之15的違約金。除上述事實(shí)外，本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以認(rèn)可。
上訴人孫某某、劉俊美因與被上訴人黑龍江省建三江農(nóng)墾華某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2015）建商初字第669號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月3日立案后，依法組成合議庭，于同年6月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人孫某某及其委托訴訟代理人展慶紅、劉俊美的委托訴訟代理人孫某某，被上訴人華某公司的委托訴訟代理人梁振波、劉相曾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》違約主體如何認(rèn)定、一審法院計(jì)算利息起止時(shí)間是否正確以及是否超訴求范疇問(wèn)題。本案中，雙方關(guān)于案涉房屋需交納首付款500,000.00元及孫某某、劉俊美自2010年9月至2012年11月完成首付款交款義務(wù)系客觀事實(shí)，由于案涉房屋交納首付款系辦理銀行按揭貸款的前提條件，且孫某某、劉俊美并未在案涉房屋合同簽訂及交付后如約交納首付款500,000.00元，加之案涉房屋貸款的按揭人系孫某某、劉俊美，故華某公司基于孫某某、劉俊美逾期交付首付款之行為而無(wú)法為其提供辦理案涉房屋按揭貸款協(xié)助義務(wù)的辯解理由成立，結(jié)合孫某某、劉俊美已使用案涉房屋從事經(jīng)營(yíng)近八年之久的事實(shí)，孫某某、劉俊美關(guān)于華某公司未給其辦理貸款構(gòu)成違約以及要求解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和請(qǐng)求華某公司返還購(gòu)房款500,000.00元及利息的訴求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，該訴求本院不予支持。關(guān)于利息計(jì)算起止時(shí)間及是否超訴求問(wèn)題，因雙方當(dāng)事人對(duì)買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任即合同簽訂后超過(guò)60日華某公司有權(quán)向?qū)O某某、劉俊美主張違約金進(jìn)行了約定，且案涉房屋的違約責(zé)任人系孫某某、劉俊美，結(jié)合孫某某、劉俊美于2012年11月18日最后一筆給付房款50,000.00元之事實(shí)，故一審法院認(rèn)定自2012年11月19日起至欠款付清時(shí)止給付利息于法有據(jù)，另?yè)?jù)華某公司一審的辯論意見(jiàn)，該公司已明確提出案涉房屋欠款利息計(jì)算至欠款付清時(shí)止，對(duì)此一審判決并未超出一審訴訟請(qǐng)求范圍，孫某某、劉俊美的該上訴理由亦不成立，本院不予支持。綜上，孫某某、劉俊美的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)15,771.00元(孫某某、劉俊美預(yù)交)，由上訴人孫某某、劉俊美負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　魯　民
審判員　趙玉忠
審判員　李吉鳳

書(shū)記員：張南