黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
高玉英
王某某
劉崗利（黑龍江于仁海律師事務(wù)所）
盧增起
王曉靜

上訴人（原審被告）黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，組織機(jī)構(gòu)代碼75530216-2，住所地黑龍江省農(nóng)墾寶某某管理局局直。
法定代表人周洪軍，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人高玉英。
被上訴人（原審原告）王某某，黑龍江省農(nóng)墾寶某某管理局個(gè)體戶(hù)。
委托代理人劉崗利，黑龍江于仁海律師事務(wù)所律師。
原審第三人盧增起，無(wú)職業(yè)。
委托代理人王曉靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫隆公司）與被上訴人王某某、原審第三人盧增起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省寶某某農(nóng)墾法院（2013）寶民初字第405號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月6日受理后，依法組成合議庭，于同年8月13日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人鑫隆公司的委托代理人高玉英，被上訴人王某某及委托代理人劉崗利，原審第三人盧增起及委托代理人王曉靜到庭參加訴訟。法庭辯論終結(jié)，雙方當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解期一個(gè)月，本院予以準(zhǔn)許，經(jīng)調(diào)解雙方協(xié)商未果。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審查明:二審?fù)徶?，鑫隆公司自認(rèn)在2009年9月15日知道盧增起與由廣安發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓事實(shí)。同年9月23日，由廣安簽字的承諾書(shū)載明:“以上盧增起私自用鑫隆公司財(cái)產(chǎn)頂其個(gè)人債務(wù)（12戶(hù)商品房）的行為，純屬于個(gè)人行為，與鑫隆公司無(wú)關(guān)，并且鑫隆公司不予認(rèn)可；由廣安處理好上述問(wèn)題，如有影響到鑫隆公司的情況發(fā)生，由廣安負(fù)責(zé)承擔(dān)責(zé)任”。
本院認(rèn)為:此案系商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成。二、盧增起以上訴人的名義與被上訴人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成問(wèn)題。從上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)看，不能證實(shí)盧增起在鶴崗市鹿林山工地施工期間向被上訴人借款及雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。亦不能證實(shí)盧增起以和諧樓商品房抵頂債務(wù)，而為被上訴人出具的《商品房預(yù)售合同》，被上訴人所持有的《商品房預(yù)售合同》系盧增起開(kāi)發(fā)和諧樓期間與被上訴人依法、自愿簽訂，被上訴人支付了全部房款，故上訴人關(guān)于《商品房預(yù)售合同》系盧增起抵債而簽訂的抗辯主張缺少證據(jù)支持，該上訴請(qǐng)求本院不予支持。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。一方面盧增起作為和諧樓前期的實(shí)際開(kāi)發(fā)人和上訴人的委托代理人，其有權(quán)在職權(quán)范圍內(nèi)與被上訴人簽訂《商品房預(yù)售合同》和收取被上訴人給付的售房款。另一方面，被上訴人并不知曉盧增起掛靠于鑫隆公司這一事實(shí)，其基于盧增起系上訴人委托代理人的身份及享有的售房權(quán)利，與盧增起簽訂《商品房預(yù)售合同》的行為，被上訴人本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不違反法律禁止性規(guī)定，且盧增起自認(rèn)收取了被上訴人全部房款，因盧增起與由廣安均掛靠于上訴人，盧增起與由廣安之間的合同轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)屬于上訴人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然上訴人否認(rèn)知曉二人合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)復(fù)徤显V人自認(rèn)于2009年9月15日知道轉(zhuǎn)讓和同年9月23日由廣安出具的《承諾書(shū)》足以證實(shí)上訴人已知曉發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓這一事實(shí)，故上訴人內(nèi)部掛靠人的變更對(duì)《商品房預(yù)售合同》的簽訂不產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性影響。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睋?jù)此，上訴人已于2009年11月17日，即被上訴人起訴前取得了《商品房預(yù)售許可證》，被上訴人與盧增起簽訂的《商品房預(yù)售合同》符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。上訴人以盧增起在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售房屋違反法律規(guī)定而主張合同無(wú)效的上訴請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。因盧增起已將和諧樓轉(zhuǎn)讓給由廣安，自轉(zhuǎn)讓之日起盧增起即喪失了和諧樓實(shí)際開(kāi)發(fā)人的資格，被上訴人二審?fù)徝魇痉艞墝?duì)盧增起的訴訟，上訴人要求盧增起承擔(dān)民事責(zé)任的訴辯請(qǐng)求可另尋法律途徑解決。鑒于被上訴人所購(gòu)房屋已被由廣安出賣(mài)并交付給案外人郭連波，導(dǎo)致被上訴人商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上訴人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)房屋致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的行為承擔(dān)違約責(zé)任，被上訴人基于《商品房預(yù)售合同》及交付購(gòu)房款事實(shí)請(qǐng)求上訴人返還購(gòu)房款及不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。上訴人以盧增起超越授權(quán)范圍、私刻公章及違法銷(xiāo)售房屋為由請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決、駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求的抗辯主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于本案應(yīng)否中止審理問(wèn)題。因此案屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，寶某某公安局2014年1月17日對(duì)盧增起是以“涉嫌偽造企業(yè)印章”案立案?jìng)刹?，并非上訴人所主張的合同詐騙罪，至今上訴人也未向本院提供盧增起構(gòu)成合同詐騙罪的相關(guān)證據(jù)。寶某某公安局出具的《上訴人被訴訟一案不應(yīng)中止審理的意見(jiàn)》中也明確說(shuō)明對(duì)盧增起偽造企業(yè)印章案的偵查不影響民事案件的審理，原審法院也對(duì)此案予以恢復(fù)審理，故被上訴人要求繼續(xù)審理此案的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予支持。上訴人關(guān)于被上訴人和盧增起構(gòu)成合同詐騙罪、應(yīng)中止審理的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，073.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:此案系商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成。二、盧增起以上訴人的名義與被上訴人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成問(wèn)題。從上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)看，不能證實(shí)盧增起在鶴崗市鹿林山工地施工期間向被上訴人借款及雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。亦不能證實(shí)盧增起以和諧樓商品房抵頂債務(wù)，而為被上訴人出具的《商品房預(yù)售合同》，被上訴人所持有的《商品房預(yù)售合同》系盧增起開(kāi)發(fā)和諧樓期間與被上訴人依法、自愿簽訂，被上訴人支付了全部房款，故上訴人關(guān)于《商品房預(yù)售合同》系盧增起抵債而簽訂的抗辯主張缺少證據(jù)支持，該上訴請(qǐng)求本院不予支持。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。一方面盧增起作為和諧樓前期的實(shí)際開(kāi)發(fā)人和上訴人的委托代理人，其有權(quán)在職權(quán)范圍內(nèi)與被上訴人簽訂《商品房預(yù)售合同》和收取被上訴人給付的售房款。另一方面，被上訴人并不知曉盧增起掛靠于鑫隆公司這一事實(shí)，其基于盧增起系上訴人委托代理人的身份及享有的售房權(quán)利，與盧增起簽訂《商品房預(yù)售合同》的行為，被上訴人本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不違反法律禁止性規(guī)定，且盧增起自認(rèn)收取了被上訴人全部房款，因盧增起與由廣安均掛靠于上訴人，盧增起與由廣安之間的合同轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)屬于上訴人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然上訴人否認(rèn)知曉二人合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)復(fù)徤显V人自認(rèn)于2009年9月15日知道轉(zhuǎn)讓和同年9月23日由廣安出具的《承諾書(shū)》足以證實(shí)上訴人已知曉發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓這一事實(shí)，故上訴人內(nèi)部掛靠人的變更對(duì)《商品房預(yù)售合同》的簽訂不產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性影響。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睋?jù)此，上訴人已于2009年11月17日，即被上訴人起訴前取得了《商品房預(yù)售許可證》，被上訴人與盧增起簽訂的《商品房預(yù)售合同》符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。上訴人以盧增起在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售房屋違反法律規(guī)定而主張合同無(wú)效的上訴請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。因盧增起已將和諧樓轉(zhuǎn)讓給由廣安，自轉(zhuǎn)讓之日起盧增起即喪失了和諧樓實(shí)際開(kāi)發(fā)人的資格，被上訴人二審?fù)徝魇痉艞墝?duì)盧增起的訴訟，上訴人要求盧增起承擔(dān)民事責(zé)任的訴辯請(qǐng)求可另尋法律途徑解決。鑒于被上訴人所購(gòu)房屋已被由廣安出賣(mài)并交付給案外人郭連波，導(dǎo)致被上訴人商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上訴人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)房屋致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的行為承擔(dān)違約責(zé)任，被上訴人基于《商品房預(yù)售合同》及交付購(gòu)房款事實(shí)請(qǐng)求上訴人返還購(gòu)房款及不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。上訴人以盧增起超越授權(quán)范圍、私刻公章及違法銷(xiāo)售房屋為由請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決、駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求的抗辯主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于本案應(yīng)否中止審理問(wèn)題。因此案屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，寶某某公安局2014年1月17日對(duì)盧增起是以“涉嫌偽造企業(yè)印章”案立案?jìng)刹?，并非上訴人所主張的合同詐騙罪，至今上訴人也未向本院提供盧增起構(gòu)成合同詐騙罪的相關(guān)證據(jù)。寶某某公安局出具的《上訴人被訴訟一案不應(yīng)中止審理的意見(jiàn)》中也明確說(shuō)明對(duì)盧增起偽造企業(yè)印章案的偵查不影響民事案件的審理，原審法院也對(duì)此案予以恢復(fù)審理，故被上訴人要求繼續(xù)審理此案的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予支持。上訴人關(guān)于被上訴人和盧增起構(gòu)成合同詐騙罪、應(yīng)中止審理的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，073.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李波
審判員：黎紅英
審判員：魯民

書(shū)記員：翟拓