黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
全渝濱
黃萬(wàn)福
李某
白雪（黑龍江高盛律師事務(wù)所）

原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開(kāi)發(fā)區(qū)南京路宏信廣場(chǎng)3號(hào)3門(mén)。
法定代表人王志春，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人全渝濱，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人黃萬(wàn)福，住哈爾濱市呼蘭區(qū)。
被告李某，居民身份號(hào)碼×××，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人白雪，系黑龍江高盛律師集團(tuán)事務(wù)所律師。
原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏旭公司）訴被告李某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2015年12月9日、12月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告宏旭公司的委托代理人全渝濱、黃萬(wàn)福，被告李某及其委托代理人白雪到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宏旭公司訴稱:2011年9月15日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的位于哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開(kāi)發(fā)區(qū)利民東第三大街（原上海大街）西側(cè)16棟1單元1層101號(hào)房屋（套內(nèi)使用面積56.86㎡，房屋價(jià)款519,555.00元）；雙方在補(bǔ)充協(xié)議第三條中約定的面積確認(rèn)及差異處理方式為:按套內(nèi)使用面積結(jié)算房款，按套內(nèi)使用面積計(jì)算面積誤差，多退少補(bǔ)。
現(xiàn)該房已竣工驗(yàn)收，經(jīng)實(shí)際測(cè)量套內(nèi)使用面積為65.58㎡，較合同約定使用面積多出8.72㎡，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)補(bǔ)交使用面積補(bǔ)差款85,069.56元，原告多次通知被告交款，但其始終置之不理，故訴至法院，要求依法判令被告向原告支付購(gòu)房使用面積補(bǔ)差款85,069.56元及被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。
被告李某辯稱:原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持，理由如下:第一，雙方訂立的《哈爾濱市商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》第四條已約定按套計(jì)算房屋價(jià)款，就不應(yīng)該采用按實(shí)際測(cè)量面積計(jì)價(jià)，而且，該合同屬格式條款，如果對(duì)其中部分條款有兩種以上解釋的，應(yīng)采用不利于提供格式條款一方的解釋；第二，被告以原告在報(bào)紙宣傳、售樓處的圖冊(cè)宣傳作為依據(jù)而購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，圖冊(cè)以及報(bào)紙上明確說(shuō)明空中花園為饋贈(zèng)面積，雙方在合同中簽訂的房屋套內(nèi)使用面積，也是扣除空中花園面積之外的面積；第三，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，被告根據(jù)原告對(duì)外發(fā)出的宣傳資料以及銷(xiāo)售廣告，明確的饋贈(zèng)面積而與原告訂立了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該銷(xiāo)售廣告和原告所提交的宣傳資料對(duì)房屋價(jià)格有重大影響，應(yīng)該認(rèn)定該廣告和宣傳資料為要約，屬合同內(nèi)容的一部分，現(xiàn)雙方已經(jīng)履行該合同，房屋已經(jīng)實(shí)際交付使用，原告所要求補(bǔ)差價(jià)，明顯違反了雙方合同約定，系違約行為。
原告宏旭公司為證明其所主張事實(shí)，向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、原、被告于2011年9月15日簽訂的哈爾濱市商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)一份，意在證明雙方于合同第三條約定，該商品房套內(nèi)使用面積為56.86㎡，該面積為參考面積，最后按套內(nèi)使用面積，多退少補(bǔ)。
被告對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明問(wèn)題有異議，合同中確定的套內(nèi)使用面積56.86㎡，是扣除饋贈(zèng)面積之后的剩余使用面積。
因被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
證據(jù)二、房屋面積測(cè)量報(bào)告，意在證明被告所購(gòu)房屋實(shí)際使用面積為65.58㎡。
被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議，認(rèn)為該報(bào)告是單方面進(jìn)行的測(cè)量，既沒(méi)有經(jīng)過(guò)被告的同意，也沒(méi)有通過(guò)法院進(jìn)行公允確定測(cè)量機(jī)構(gòu)；另外，該房屋面積的測(cè)量是將饋贈(zèng)部分一并進(jìn)行測(cè)量。
本院認(rèn)為，雙方于2011年9月15日簽訂的哈爾濱市商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)中第五條對(duì)面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款中約定，“面積以房產(chǎn)部門(mén)最后核準(zhǔn)的測(cè)量套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)”，該約定屬意思自治范疇，有約定依約定，無(wú)法定事由或雙方當(dāng)事人合意不得隨意變更，故該證據(jù)的測(cè)量主體不符合合同約定，且被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議，本院不將該份證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的有效證據(jù)。
證據(jù)三、快遞單及通知書(shū)各一份，意在證明原告曾于2015年1月21日通知被告其所購(gòu)買(mǎi)的房屋的使用面積有所增加。
被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議，第一、快遞單與后面住宅使用面積增大通知，沒(méi)有同一性，無(wú)法證明該住宅使用面積增大通知，已郵寄的方式通知到被告李某處；第二、房屋的面積是否增大不應(yīng)當(dāng)以原告一家之言，應(yīng)當(dāng)以雙方共同選定的鑒定機(jī)構(gòu)且扣除贈(zèng)與部分之外進(jìn)行實(shí)際測(cè)量為依據(jù)。
本院認(rèn)為對(duì)證據(jù)證明原告履行了通知義務(wù)的事實(shí)予采信。
被告李某為證明其所主張事實(shí)，向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、2011年9月8日、2011年7月15日、2011年7月26日的《新晚報(bào)》報(bào)紙三份，意在證明:原告對(duì)外進(jìn)行的廣告均已明確的方式寫(xiě)明被告所購(gòu)買(mǎi)的房屋的戶型中空中花園是饋贈(zèng)空間，空中花園系原告贈(zèng)送被告的，該部分與原告提供房屋面積報(bào)告“臥室2”的位置相吻合。
原告對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，2011年7月15日的廣告版面雖然說(shuō)明要贈(zèng)送空中花園，并沒(méi)有標(biāo)明具體位置，這是銷(xiāo)售的最初想法，實(shí)際銷(xiāo)售狀況應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的合同為準(zhǔn)；其他兩份報(bào)紙雖然有相應(yīng)的圖片，在報(bào)紙下面均有標(biāo)注:“本廣告所有文字及圖片內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同使用，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”，這兩份廣告因原告明確提示所有的觀看廣告的購(gòu)房者，該廣告不能作為合同內(nèi)容，故該廣告不能成為被告主張贈(zèng)送空中花園的依據(jù)，雙方應(yīng)該按照簽訂的合同為準(zhǔn)。
因原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
證據(jù)二、原告的宣傳圖冊(cè)5份，意在證明空中花園是饋贈(zèng)空間，而被告是基于此種宣傳才購(gòu)買(mǎi)該房屋。
原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)一。
因原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
證據(jù)三、16號(hào)樓一層平面圖（CAD圖）及原告的售樓處工作人員高露書(shū)寫(xiě)并出具的A1戶型圖各一份，意在證明原告贈(zèng)與的空中花園在圖紙上的具體位置及按照?qǐng)D紙標(biāo)明應(yīng)該可以計(jì)算出空中花園的實(shí)際面積為8.7㎡；戶型圖中標(biāo)明了各區(qū)間的具體面積，面積累加可以認(rèn)定空中花園并非計(jì)算在當(dāng)時(shí)的套內(nèi)面積內(nèi)（56.86㎡），進(jìn)一步證明空中花園應(yīng)為贈(zèng)與；原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議，原告公司沒(méi)有叫高露的工作人員，故對(duì)該組證據(jù)不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)無(wú)公章或個(gè)人名章，原告對(duì)證據(jù)來(lái)源及證據(jù)的真實(shí)性有異議，被告未能提供其他證據(jù)佐證，本院不將該份證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的有效證據(jù)。
通過(guò)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下:2011年9月15日，原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)（合同編號(hào)11HL001200008）一份，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的位于哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開(kāi)發(fā)區(qū)利民東第三大街（原上海大街）西側(cè)香榭麗舍二期第16棟1單元101號(hào)房屋，該合同第三條對(duì)上述房屋的位置、結(jié)構(gòu)等基本情況進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)約定該商品房套內(nèi)使用面積為56.86平方米，按套內(nèi)使用面積多退少補(bǔ)；合同第四條約定的計(jì)價(jià)方式與價(jià)款為:按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為人民幣519,555.00元；合同第五條約定的面積確認(rèn)及面積差異處理為:面積以房產(chǎn)部門(mén)最后核準(zhǔn)的測(cè)量套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)；當(dāng)日訂立的補(bǔ)充協(xié)議第三條約定的面積確認(rèn)及面積差異處理為:此房是按套內(nèi)使用面積結(jié)算房款，同樣按套內(nèi)使用面積計(jì)算面積誤差，多退少補(bǔ)，買(mǎi)受人同意建筑面積僅為參考不作為結(jié)算依據(jù)。
合同簽訂后，被告依約支付全部購(gòu)房款519,555.00元。
另查明，原告先后采用刊登報(bào)紙、印刷彩色宣傳圖冊(cè)的方式進(jìn)行銷(xiāo)售香榭麗舍二期樓盤(pán)，并將該樓盤(pán)表述為莫奈花園，其中，2011年7月15日新晚報(bào)D56、D57整版進(jìn)行宣傳，文字內(nèi)容為“宏旭.香榭麗舍獨(dú)秀江北……雙陽(yáng)臺(tái)、明廚明衛(wèi)空間、贈(zèng)送空中花園……”；2011年7月26日新晚報(bào)的B32版和9月8日的T9版均以結(jié)構(gòu)平面圖和文字相結(jié)合進(jìn)行宣傳，平面圖中有一處空間與其他空間色彩不同，上書(shū)“空中花園饋贈(zèng)空間”，在該兩份報(bào)紙最下端以小于平面圖標(biāo)注的字體印有“本廣告所有文字及圖片內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同使用，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”的字樣；在彩色宣傳圖冊(cè)中涉及本案戶型的平面圖亦有一處空間與其他空間色彩不同，上書(shū)“空中花園”，在圖下文字中亦有“贈(zèng)送空中花園”的字樣，圖中標(biāo)有“使用面積約56.86㎡”的字樣，確無(wú)類(lèi)似上述報(bào)紙所闡述的權(quán)利保留字樣。
2015年1月23日，原告向被告發(fā)出通知，告知被告所購(gòu)房屋使用面積由合同約定的56.86㎡（不含空中花園）增加至實(shí)際面積66.17㎡。
2015年4月21日原告自行委托哈爾濱公眾地理信息研究所對(duì)涉案房屋進(jìn)行測(cè)量，結(jié)果為:使用面積65.58㎡（含空中花園）。
故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1,927.00元,由原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，雙方于2011年9月15日簽訂的哈爾濱市商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)中第五條對(duì)面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款中約定，“面積以房產(chǎn)部門(mén)最后核準(zhǔn)的測(cè)量套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)”，該約定屬意思自治范疇，有約定依約定，無(wú)法定事由或雙方當(dāng)事人合意不得隨意變更，故該證據(jù)的測(cè)量主體不符合合同約定，且被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議，本院不將該份證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的有效證據(jù)。
證據(jù)三、快遞單及通知書(shū)各一份，意在證明原告曾于2015年1月21日通知被告其所購(gòu)買(mǎi)的房屋的使用面積有所增加。
被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議，第一、快遞單與后面住宅使用面積增大通知，沒(méi)有同一性，無(wú)法證明該住宅使用面積增大通知，已郵寄的方式通知到被告李某處；第二、房屋的面積是否增大不應(yīng)當(dāng)以原告一家之言，應(yīng)當(dāng)以雙方共同選定的鑒定機(jī)構(gòu)且扣除贈(zèng)與部分之外進(jìn)行實(shí)際測(cè)量為依據(jù)。
本院認(rèn)為對(duì)證據(jù)證明原告履行了通知義務(wù)的事實(shí)予采信。
被告李某為證明其所主張事實(shí)，向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、2011年9月8日、2011年7月15日、2011年7月26日的《新晚報(bào)》報(bào)紙三份，意在證明:原告對(duì)外進(jìn)行的廣告均已明確的方式寫(xiě)明被告所購(gòu)買(mǎi)的房屋的戶型中空中花園是饋贈(zèng)空間，空中花園系原告贈(zèng)送被告的，該部分與原告提供房屋面積報(bào)告“臥室2”的位置相吻合。
原告對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，2011年7月15日的廣告版面雖然說(shuō)明要贈(zèng)送空中花園，并沒(méi)有標(biāo)明具體位置，這是銷(xiāo)售的最初想法，實(shí)際銷(xiāo)售狀況應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的合同為準(zhǔn)；其他兩份報(bào)紙雖然有相應(yīng)的圖片，在報(bào)紙下面均有標(biāo)注:“本廣告所有文字及圖片內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同使用，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”，這兩份廣告因原告明確提示所有的觀看廣告的購(gòu)房者，該廣告不能作為合同內(nèi)容，故該廣告不能成為被告主張贈(zèng)送空中花園的依據(jù)，雙方應(yīng)該按照簽訂的合同為準(zhǔn)。
因原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
證據(jù)二、原告的宣傳圖冊(cè)5份，意在證明空中花園是饋贈(zèng)空間，而被告是基于此種宣傳才購(gòu)買(mǎi)該房屋。
原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)一。
因原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
證據(jù)三、16號(hào)樓一層平面圖（CAD圖）及原告的售樓處工作人員高露書(shū)寫(xiě)并出具的A1戶型圖各一份，意在證明原告贈(zèng)與的空中花園在圖紙上的具體位置及按照?qǐng)D紙標(biāo)明應(yīng)該可以計(jì)算出空中花園的實(shí)際面積為8.7㎡；戶型圖中標(biāo)明了各區(qū)間的具體面積，面積累加可以認(rèn)定空中花園并非計(jì)算在當(dāng)時(shí)的套內(nèi)面積內(nèi)（56.86㎡），進(jìn)一步證明空中花園應(yīng)為贈(zèng)與；原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議，原告公司沒(méi)有叫高露的工作人員，故對(duì)該組證據(jù)不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)無(wú)公章或個(gè)人名章，原告對(duì)證據(jù)來(lái)源及證據(jù)的真實(shí)性有異議，被告未能提供其他證據(jù)佐證，本院不將該份證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的有效證據(jù)。
通過(guò)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下:2011年9月15日，原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)（合同編號(hào)11HL001200008）一份，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的位于哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開(kāi)發(fā)區(qū)利民東第三大街（原上海大街）西側(cè)香榭麗舍二期第16棟1單元101號(hào)房屋，該合同第三條對(duì)上述房屋的位置、結(jié)構(gòu)等基本情況進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)約定該商品房套內(nèi)使用面積為56.86平方米，按套內(nèi)使用面積多退少補(bǔ)；合同第四條約定的計(jì)價(jià)方式與價(jià)款為:按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為人民幣519,555.00元；合同第五條約定的面積確認(rèn)及面積差異處理為:面積以房產(chǎn)部門(mén)最后核準(zhǔn)的測(cè)量套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)；當(dāng)日訂立的補(bǔ)充協(xié)議第三條約定的面積確認(rèn)及面積差異處理為:此房是按套內(nèi)使用面積結(jié)算房款，同樣按套內(nèi)使用面積計(jì)算面積誤差，多退少補(bǔ)，買(mǎi)受人同意建筑面積僅為參考不作為結(jié)算依據(jù)。
合同簽訂后，被告依約支付全部購(gòu)房款519,555.00元。
另查明，原告先后采用刊登報(bào)紙、印刷彩色宣傳圖冊(cè)的方式進(jìn)行銷(xiāo)售香榭麗舍二期樓盤(pán)，并將該樓盤(pán)表述為莫奈花園，其中，2011年7月15日新晚報(bào)D56、D57整版進(jìn)行宣傳，文字內(nèi)容為“宏旭.香榭麗舍獨(dú)秀江北……雙陽(yáng)臺(tái)、明廚明衛(wèi)空間、贈(zèng)送空中花園……”；2011年7月26日新晚報(bào)的B32版和9月8日的T9版均以結(jié)構(gòu)平面圖和文字相結(jié)合進(jìn)行宣傳，平面圖中有一處空間與其他空間色彩不同，上書(shū)“空中花園饋贈(zèng)空間”，在該兩份報(bào)紙最下端以小于平面圖標(biāo)注的字體印有“本廣告所有文字及圖片內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同使用，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”的字樣；在彩色宣傳圖冊(cè)中涉及本案戶型的平面圖亦有一處空間與其他空間色彩不同，上書(shū)“空中花園”，在圖下文字中亦有“贈(zèng)送空中花園”的字樣，圖中標(biāo)有“使用面積約56.86㎡”的字樣，確無(wú)類(lèi)似上述報(bào)紙所闡述的權(quán)利保留字樣。
2015年1月23日，原告向被告發(fā)出通知，告知被告所購(gòu)房屋使用面積由合同約定的56.86㎡（不含空中花園）增加至實(shí)際面積66.17㎡。
2015年4月21日原告自行委托哈爾濱公眾地理信息研究所對(duì)涉案房屋進(jìn)行測(cè)量，結(jié)果為:使用面積65.58㎡（含空中花園）。

故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1,927.00元,由原告黑龍江省宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：呂殿梅
審判員：姜龍
審判員：張舒

書(shū)記員：黃曉龍