黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
劉春波（黑龍江光明律師事務所）
韓某某
高峰（黑龍江福誠律師事務所）

上訴人（原審被告）黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)郵政街16-36號。
法定代表人李永生，該公司總經(jīng)理。
委托代理人劉春波，黑龍江光明律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人高峰，黑龍江福誠律師事務所律師。
上訴人黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱百盛公司）與被上訴人韓某某商品房預售合同糾紛一案，綏化市中級人民法院于2013年11月20日作出（2013）綏民一民初字第22號民事判決。百盛公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年3月13日公開開庭審理了本案。上訴人百盛公司的委托代理人劉春波，被上訴人韓某某的委托代理人高峰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院判決認定，2008年6月22日，百盛公司與韓某某簽訂《精品屋柜臺認購書》（以下簡稱《認購書》），約定韓某某所認購的商品房為百盛公司開發(fā)的位于海倫市雷炎大街路南海倫一百項目中的商場（以下簡稱海倫新一百）部分一層7號精品屋，屬于該商場A化妝區(qū)。建筑面積為41.0256平方米，最終以產(chǎn)權登記部門核準面積為準。按照房產(chǎn)測繪部門測繪的建筑面積計價為每平方米20，000.00元，總價款為779，484.60元。該房地產(chǎn)于2009年5月30日前交付韓某某使用，如遇特殊情況工期順延，百盛公司在正常情況下必須及時將房屋交付使用。如延誤工期超過30天，百盛公司自30天后每天按交款總額的千分之一給付韓某某經(jīng)濟補償金。該合同由百盛公司的委托人張穎簽字并加蓋公司印章，韓某某簽名。合同簽訂后，韓某某于2008年6月24日將779，486.00元購房款交給百盛公司。后因百盛公司在建設過程中占用消防通道，將雙方合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成建筑面積88.39平方米，并要求韓某某對超出面積部分按合同約定的單價購買。韓某某不同意，雙方未能形成一致意見。
原審過程中，百盛公司同意按照《認購書》的約定將建筑面積41.0256平方米商鋪交付給韓某某，如有超出在3%以內(nèi)的據(jù)實結算，除此之外無償歸韓某某所有。
本院經(jīng)審查認為，百盛公司所舉示的證據(jù)1為復印件，韓某某對其真實性和證明的問題均有異議，且百盛公司將雙方合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成建筑面積88.93平方米，雙方未就超出面積部分按合同約定的單價購買達成一致，故其他業(yè)戶進戶繳費的事實不能證明百盛公司已按合同約定向韓某某交付商鋪，而韓某某怠于進戶的事實，本院對證據(jù)1不予采信。百盛公司所舉示的證據(jù)2為其自行制作的明細表，在韓某某對其真實性不予認可的情況下，本院對其真實性不予確認。韓某某對證據(jù)3的真實性無異議，本院對其真實性予以確認。
本院經(jīng)審理確認原審法院判決認定的事實。
本院認為，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?關于“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！敝?guī)定，百盛公司與韓某某簽訂的《認購書》已具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該合同依法成立。且該《認購書》系雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合同合法有效。雙方當事人應按合同約定全面履行自己的義務。故百盛公司關于《認購書》為非正式合同，不能依據(jù)《認購書》中關于合同工期的約定計算違約期限的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于百盛公司逾期交付行為是否構成違約的問題。韓某某與百盛公司簽訂《認購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務，百盛公司理應信守合同約定，按期向韓某某交付涉案商鋪，百盛公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構成違約，應依合同約定承擔逾期交付的違約責任?！墩J購書》中雖約定“如遇特殊情況工期順延”，但對何種情形屬于特殊情況未作約定，不能據(jù)此認定因施工單位原因導致工期延誤屬于《認購書》中約定的特殊情況。故百盛公司關于逾期交付系特殊情況工期可以順延，百盛公司并未違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于違約金的計算期限問題。依據(jù)雙方簽訂的《認購書》約定，百盛公司應于2009年5月30日前將建筑面積為41.0256平方米的商鋪交付韓某某使用。因百盛公司在建設過程中，將合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成了88.39平方米，其要求韓某某對超出部分按合同約定價款購買，韓某某不認可，雙方對此未能達成一致意見，故百盛公司仍應按合同約定的時間向韓某某交付商鋪。百盛公司關于在2011年10月即通知韓某某進戶，而韓某某拒絕接受，違約期限應計算至2011年10月31日的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于合同約定的違約金是否過高，應否予以調(diào)整的問題。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！备鶕?jù)前述規(guī)定，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認定為過高來看，違約金的性質仍以補償為主，以填補守約方的損失為主要功能，而不以嚴懲違約方為目的。因此，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當依法予以調(diào)整。認定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應以百盛公司逾期交付的違約行為給韓某某造成的實際損失為基礎。對于“實際損失”的理解，應當全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實際損失應綜合多種因素予以認定。百盛公司認為合同約定的違約金過高，請求予以降低，應當由百盛公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某某造成的實際損失承擔舉證責任，韓某某亦可對自己的損失情況舉示證據(jù)。百盛公司為支持其該主張，在原審中曾舉示涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，并在本院審理中舉示了韓某某與案外人簽訂的《海倫一百商鋪租賃合同》，意在證明韓某某的實際損失應為租金損失。但周邊四戶商鋪的平均租賃價格，僅能作為認定涉案商鋪租賃價值的參考，作為認定韓某某的實際損失的依據(jù)尚不充分。《海倫一百商鋪租賃合同》雖系韓某某與案外人所簽，但因該合同簽訂于2011年5月，距《認購書》中約定的交付期限已過近兩年之久，即使以該租賃價格作為認定韓某某實際損失的依據(jù)，也僅能認定簽訂該租賃合同后給韓某某造成的損失為租金損失，對于租賃合同簽訂以前的損失仍無法確定。因此，以該租賃價格作為認定韓某某全部實際損失的依據(jù)亦不充分。故百盛公司關于以涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃價格以及韓某某與案外人所簽商鋪租賃合同約定的租金作為韓某某實際損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。韓某某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認為其實際損失應為商業(yè)經(jīng)營損失，但其未能就商業(yè)經(jīng)營的實際損失舉示證據(jù)加以證明。故本院對其抗辯理由亦不予支持?？紤]到逾期交付商鋪所造成的實際損失難以形成一個客觀統(tǒng)一的標準，應結合本案的事實、雙方當事人對合同的履行情況以及過錯程度綜合認定違約金的標準。本案中如按合同約定的違約金標準計算，百盛公司將支付的違約金高達1，117，774.32元，超過韓某某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導致本案中的違約金彌補損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與合同法設立違約金制度的目的和功能不符，導致雙方權益失衡，有違民法公平原則。鑒于百盛公司逾期交付涉案商鋪構成明顯違約，依照前述違約金標準認定的考量因素，結合涉案商鋪的合同價款、韓某某與案外人所簽訂租賃合同的租賃價格以及雙方當事人的訴辯主張及理由，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院調(diào)整百盛公司應承擔的違約金為688，000.00元。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，本院僅對違約金數(shù)額予以適當調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
維持綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第22號民事判決第一項；
二、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第22號民事判決第二項為:黑龍江百盛房地產(chǎn)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付韓某某違約金688，000.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條 ?之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審案件受理費35，488.30元，由黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔24，571.59元，韓某某負擔10，916.71元。
本判決為終審判決。

本院認為，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?關于“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！敝?guī)定，百盛公司與韓某某簽訂的《認購書》已具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該合同依法成立。且該《認購書》系雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合同合法有效。雙方當事人應按合同約定全面履行自己的義務。故百盛公司關于《認購書》為非正式合同，不能依據(jù)《認購書》中關于合同工期的約定計算違約期限的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于百盛公司逾期交付行為是否構成違約的問題。韓某某與百盛公司簽訂《認購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務，百盛公司理應信守合同約定，按期向韓某某交付涉案商鋪，百盛公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構成違約，應依合同約定承擔逾期交付的違約責任。《認購書》中雖約定“如遇特殊情況工期順延”，但對何種情形屬于特殊情況未作約定，不能據(jù)此認定因施工單位原因導致工期延誤屬于《認購書》中約定的特殊情況。故百盛公司關于逾期交付系特殊情況工期可以順延，百盛公司并未違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于違約金的計算期限問題。依據(jù)雙方簽訂的《認購書》約定，百盛公司應于2009年5月30日前將建筑面積為41.0256平方米的商鋪交付韓某某使用。因百盛公司在建設過程中，將合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成了88.39平方米，其要求韓某某對超出部分按合同約定價款購買，韓某某不認可，雙方對此未能達成一致意見，故百盛公司仍應按合同約定的時間向韓某某交付商鋪。百盛公司關于在2011年10月即通知韓某某進戶，而韓某某拒絕接受，違約期限應計算至2011年10月31日的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于合同約定的違約金是否過高，應否予以調(diào)整的問題。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”根據(jù)前述規(guī)定，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認定為過高來看，違約金的性質仍以補償為主，以填補守約方的損失為主要功能，而不以嚴懲違約方為目的。因此，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當依法予以調(diào)整。認定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應以百盛公司逾期交付的違約行為給韓某某造成的實際損失為基礎。對于“實際損失”的理解，應當全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實際損失應綜合多種因素予以認定。百盛公司認為合同約定的違約金過高，請求予以降低，應當由百盛公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某某造成的實際損失承擔舉證責任，韓某某亦可對自己的損失情況舉示證據(jù)。百盛公司為支持其該主張，在原審中曾舉示涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，并在本院審理中舉示了韓某某與案外人簽訂的《海倫一百商鋪租賃合同》，意在證明韓某某的實際損失應為租金損失。但周邊四戶商鋪的平均租賃價格，僅能作為認定涉案商鋪租賃價值的參考，作為認定韓某某的實際損失的依據(jù)尚不充分。《海倫一百商鋪租賃合同》雖系韓某某與案外人所簽，但因該合同簽訂于2011年5月，距《認購書》中約定的交付期限已過近兩年之久，即使以該租賃價格作為認定韓某某實際損失的依據(jù)，也僅能認定簽訂該租賃合同后給韓某某造成的損失為租金損失，對于租賃合同簽訂以前的損失仍無法確定。因此，以該租賃價格作為認定韓某某全部實際損失的依據(jù)亦不充分。故百盛公司關于以涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃價格以及韓某某與案外人所簽商鋪租賃合同約定的租金作為韓某某實際損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。韓某某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認為其實際損失應為商業(yè)經(jīng)營損失，但其未能就商業(yè)經(jīng)營的實際損失舉示證據(jù)加以證明。故本院對其抗辯理由亦不予支持?？紤]到逾期交付商鋪所造成的實際損失難以形成一個客觀統(tǒng)一的標準，應結合本案的事實、雙方當事人對合同的履行情況以及過錯程度綜合認定違約金的標準。本案中如按合同約定的違約金標準計算，百盛公司將支付的違約金高達1，117，774.32元，超過韓某某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導致本案中的違約金彌補損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與合同法設立違約金制度的目的和功能不符，導致雙方權益失衡，有違民法公平原則。鑒于百盛公司逾期交付涉案商鋪構成明顯違約，依照前述違約金標準認定的考量因素，結合涉案商鋪的合同價款、韓某某與案外人所簽訂租賃合同的租賃價格以及雙方當事人的訴辯主張及理由，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院調(diào)整百盛公司應承擔的違約金為688，000.00元。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，本院僅對違約金數(shù)額予以適當調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

維持綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第22號民事判決第一項；
二、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第22號民事判決第二項為:黑龍江百盛房地產(chǎn)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付韓某某違約金688，000.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條 ?之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審案件受理費35，488.30元，由黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔24，571.59元，韓某某負擔10，916.71元。

審判長：李維東
審判員：張靜姝
審判員：牛國梁

書記員：苑曉姍