黑龍江農(nóng)墾建工有限公司
柴天雷（黑龍江柴天雷律師事務(wù)所）
王某某

上訴人（原審原告）黑龍江農(nóng)墾建工有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼73126521-3，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)富水路93號(hào)。
法定代表人于建華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人柴天雷，黑龍江柴天雷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，無(wú)職業(yè)。
上訴人黑龍江農(nóng)墾建工有限公司（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)墾建工有限公司）因與被上訴人王某某商品房銷售合同糾紛一案，不服黑龍江省九三農(nóng)墾法院（2014）九民初字第182號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月10日受理后，依法組成合議庭，于同年11月26日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人農(nóng)墾建工有限公司的委托代理人柴天雷，被上訴人王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告農(nóng)墾建工有限公司訴稱:農(nóng)墾建工有限公司于2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)位于黑龍江省七星泡農(nóng)場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱七星泡農(nóng)場(chǎng)）的星海小區(qū)步行街A、B、C、D四棟綜合樓。2010年7月，王某某購(gòu)買星海小區(qū)C8-303住宅一套，建筑面積為94.5平方米，單價(jià)為1，700.00元，總價(jià)款為160，650.00元。王某某于2010年7月14日交購(gòu)房款48，000.00元；于2011年5月9日交購(gòu)房款71，000.00元，合計(jì)119，000.00元。尚欠購(gòu)房款41，650.00元。農(nóng)墾建工有限公司多次索要，王某某均以種種理由推諉，請(qǐng)求法院判令王某某給付購(gòu)房款41，650.00元，訴訟費(fèi)用由王某某負(fù)擔(dān)。
原審被告王某某辯稱:王某某所購(gòu)房屋面積為70平方米，并已按該面積交付購(gòu)房款，王某某不欠農(nóng)墾建工有限公司房款，不清楚現(xiàn)有房屋的面積。
原審法院認(rèn)定:農(nóng)墾建工有限公司于2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)位于七星泡農(nóng)場(chǎng)星海小區(qū)步行街A、B、C、D四棟綜合樓。2010年5月，農(nóng)墾建工有限公司與王某某口頭達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，約定:“王某某購(gòu)買星海小區(qū)C8-303住宅一套，建筑面積為70平方米，每平方米1，700.00元?！蓖跄衬秤?010年7月24日交購(gòu)房款48，000.00元，于2011年5月9日交購(gòu)房款71，000.00元，合計(jì)119，000.00元。2012年4月16日，經(jīng)黑龍江廣益房地產(chǎn)估價(jià)測(cè)繪規(guī)劃有限公司測(cè)繪，王某某所購(gòu)房屋的實(shí)際面積為94.5平方米，超出面積24.5平方米，面積誤差比絕對(duì)值為35%。2012年12月，農(nóng)墾建工有限公司將C8-303住宅交付給王某某。2014年初，農(nóng)墾建工有限公司通知王某某補(bǔ)交購(gòu)房款41，650.00元。
原審法院認(rèn)為:依法成立的買賣合同受法律保護(hù)。2010年5月，農(nóng)墾建工有限公司與王某某達(dá)成口頭協(xié)議，約定王某某以每平方米1，700.00元的價(jià)格購(gòu)買面積為70平方米的住宅一套。王某某按此約定分別于2010年7月24日、2011年5月9日交足購(gòu)房款，農(nóng)墾建工有限公司于2012年12月將房屋交付給王某某，雙方均按合同約定履行了各自的義務(wù)。農(nóng)墾建工有限公司主張王某某應(yīng)按94.5平方米補(bǔ)交購(gòu)房款41，650.00元，因爭(zhēng)議房屋的建筑面積與約定面積不符，雙方對(duì)超出面積沒(méi)有約定，王某某對(duì)農(nóng)墾建工有限公司主張補(bǔ)交購(gòu)房款41，650.00元（超出約定房屋面積24.5平方米）的請(qǐng)求不予認(rèn)可，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。農(nóng)墾建工有限公司交付王某某的房屋面積誤差比超出3%，故超出3%部分的房?jī)r(jià)款38，080.00元應(yīng)由農(nóng)墾建工有限公司承擔(dān)，3%（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由王某某按約定價(jià)格每平方米1，700.00元補(bǔ)足。農(nóng)墾建工有限公司主張王某某補(bǔ)交購(gòu)房款41，650.00元，對(duì)3，570.00元（70平方米×3%×1，700.00元）予以支持，超出部分不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，判決:一、王某某給付農(nóng)墾建工有限公司購(gòu)房款3，570.00元，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢；二、駁回農(nóng)墾建工有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)841.00元，減半收取420.50元，由農(nóng)墾建工有限公司負(fù)擔(dān)370.50元，王某某負(fù)擔(dān)50.00元。
農(nóng)墾建工有限公司上訴稱:原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。農(nóng)墾建工有限公司銷售房屋時(shí)，因未辦理完全部手續(xù)，不能簽訂正式的聯(lián)機(jī)備案合同，只能開(kāi)具三聯(lián)單收據(jù)，且當(dāng)時(shí)房屋的設(shè)計(jì)圖紙還未敲定，所以對(duì)外銷售房屋只是以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式。雙方當(dāng)時(shí)約定按建筑面積70平方米進(jìn)行預(yù)售，待正式合同下來(lái)后，依據(jù)實(shí)際測(cè)繪面積多退少補(bǔ)。房屋建成后，農(nóng)墾建工有限公司對(duì)面積減少的業(yè)主進(jìn)行了退款。按照雙方約定，王某某應(yīng)根據(jù)最后的實(shí)測(cè)面積進(jìn)行補(bǔ)款，原審法院認(rèn)定農(nóng)墾建工有限公司與王某某對(duì)超出面積沒(méi)有約定與事實(shí)不符，本案也不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，依法判令王某某給付農(nóng)墾建工有限公司購(gòu)房款41，650.00元，本案訴訟費(fèi)用由王某某負(fù)擔(dān)。
王某某答辯稱:1.王某某于2010年5月購(gòu)買農(nóng)墾建工有限公司在七星泡農(nóng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的星海小區(qū)C8-303住宅一套，雙方口頭達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，約定房屋建筑面積70平方米，每平方米價(jià)格1，700.00元，王某某分別于2010年7月24日、2011年5月9日交付全部房款71，000.00元?，F(xiàn)農(nóng)墾建工有限公司已交付房屋，王某某也已入住，雙方完成了事實(shí)上的商品房買賣合同，故原審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》并無(wú)不當(dāng)。2.雙方買賣房屋時(shí)約定房屋面積是70平方米，王某某交付房款的收據(jù)上體現(xiàn)的房屋面積也是70平方米，農(nóng)墾建工有限公司上訴稱當(dāng)時(shí)約定是按建筑面積70平方米進(jìn)行預(yù)售，待正式合同下來(lái)后依據(jù)實(shí)際測(cè)繪面積多退少補(bǔ)與事實(shí)不符。3.農(nóng)墾建工有限公司作為開(kāi)發(fā)商在承建該樓及交付房屋時(shí)應(yīng)明知房屋面積超出的事實(shí)，但在向王某某交付房屋時(shí)并未告知，也未要求王某某補(bǔ)交房款，而是在王某某裝修完畢并入住一段時(shí)間后才提起訴訟。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。
本院認(rèn)為:本案爭(zhēng)議房屋實(shí)際面積超出雙方約定面積24.5平方米，面積誤差比為35%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！钡囊?guī)定，原審法院對(duì)面積誤差比超出3%部分的房款不予支持并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于農(nóng)墾建工有限公司主張雙方約定依據(jù)實(shí)際測(cè)繪面積多退少補(bǔ)的問(wèn)題，因農(nóng)墾建工有限公司未提供證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)841.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人農(nóng)墾建工有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:本案爭(zhēng)議房屋實(shí)際面積超出雙方約定面積24.5平方米，面積誤差比為35%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！钡囊?guī)定，原審法院對(duì)面積誤差比超出3%部分的房款不予支持并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于農(nóng)墾建工有限公司主張雙方約定依據(jù)實(shí)際測(cè)繪面積多退少補(bǔ)的問(wèn)題，因農(nóng)墾建工有限公司未提供證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)841.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人農(nóng)墾建工有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：周志強(qiáng)
審判員：趙玉忠
審判員：蘇倡

書記員：慕琳