上訴人（原審原告、反訴被告）黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人趙昶，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人魯顯軍，黑龍江天地人和律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）大慶市東方廣告有限公司。
法定代表人張敏，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人孫宏禮，北京市永軒律師事務(wù)所律師。

上訴人黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大慶市東方廣告有限公司因商品房銷售合同糾紛一案，安達市人民法院問作出（2011）安民一初字第240號民事判決，因黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴。本院于2012年5月29日作出（2012）綏民一民終字第175號民事判決，駁回上訴，維持原判。黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向黑龍江省高級人民法院申請再審，黑龍江省高級人民法院于2013年7月31日作出（2013）黑高民申一字第98號民事裁定，指令綏化市中級人民法院再審。本院于2013年10月30日作出（2013）綏中法民再字第16號民事裁定，裁定：一、撤銷本院（2012）綏民一民終字第175號民事判決和安達市人民法院（2011）安民一初字第240號民事判決，二、發(fā)回安達市人民法院重審。安達市人民法院于2014年5月23日作出（2014）安民一初字第2號民事判決，宣判后，黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大慶市東方廣告有限公司均不服判，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年8月26日、11月12日公開開庭審理了本案。上訴人黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人魯顯軍、上訴人大慶市東方廣告有限公司委托代理人孫宏禮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認定，2010年12月14日，原告黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與被告大慶市東方廣告有限公司（乙方）簽訂房地產(chǎn)買賣合同一份。合同約定：一、甲方同意將座落在安達市隆美百匯休閑廣場二期三樓影院的房產(chǎn)以現(xiàn)房包裝修的方式出售給乙方，建筑面積共1500平方米。甲方承諾影院整體裝修在本合同簽訂之日起25日內(nèi)竣工，經(jīng)雙方及相關(guān)部門驗收合格后交付乙方使用。二、甲方附贈送給乙方房產(chǎn)如下：一、隆美二期二單元201號高層住宅一戶（建筑面積為101.94平方米）；2、隆美二期一層營業(yè)二單元101號商服（建筑面積為74.94平方米）；3、隆美多層樓11號車庫一戶（建筑面積為29.01平方米）。本合同簽訂之日起，原告即將本條款內(nèi)的三處房產(chǎn)交付被告使用。三、甲、乙雙方商定影院房產(chǎn)的總價款（含裝修）為9，500，000.00元。被告已于2010年11月30日支付給原告購房定金100，000.00元。其余款項雙方約定如下：本合同簽訂之日起被告支付原告購房款1，000，000.00元，2011年1月25日前被告支付原告購房款3，000，000.00元，2011年6月30日前支付原告購房款5，400，000.00元，同時原告將被告在本合同內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)屬證書交付給被告。四、被告逾期支付的違約責(zé)任。被告如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期15日，被告按日向原告支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，逾期超過30日，原告有權(quán)解除合同，收回被告房產(chǎn)。五、原告逾期竣工的違約責(zé)任。原告如未按本合同規(guī)定的期限將影院交付被告使用，每逾期一日，原告按日向被告支付房產(chǎn)總價款萬分之三的違約金，逾期超過十日后，被告有權(quán)解除合同，原告應(yīng)當(dāng)自被告解除合同之日起10天內(nèi)退還全部已付款，并支付給被告所造成的一切經(jīng)濟損失。六、原告關(guān)于影院整體裝飾、設(shè)備及材料標(biāo)準(zhǔn)所承諾的違約責(zé)任。原告保證影院的裝修設(shè)施及材料符合國家和地方有關(guān)建筑、消防、安全的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，符合國家及消防的檢查及驗收標(biāo)準(zhǔn)，并負責(zé)辦理消防部門的檢查及驗收標(biāo)準(zhǔn)，并負責(zé)辦理消防部門的檢驗合同證書等所有相關(guān)手續(xù)（包括未裝修的5號廳），否則，因此而產(chǎn)生的一切不良后果由原告自行承擔(dān)，并賠償給被告所造成的一切經(jīng)濟損失。合同簽訂后，原告于2010年12月24日之前向安達市消防科申報了消防安全驗收，但一直到2011年8月1日安達市消防科才發(fā)放消防安全合格證。與此同時，因原告裝修質(zhì)量不合格，被告于2011年1月份開始到8月份，多次以書面通知的形式要求原告進行整改，經(jīng)過原告簽字確認后，雙方達成合意，由被告自行整改，整改費用由原告承擔(dān)，被告預(yù)先墊付，然后從剩余房款中扣除。按照合同約定，被告先行施工墊付消防通道改造花費28，190.00元、座椅加固花費13，500.00元、電路改造花費15，000.00元，防火涂料花費1，500.00元，合計58，190.00元。
原審法院判決認為，本案爭議的第一焦點問題是原告與被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是否應(yīng)予解除。在訴訟中原、被告雙方均要求解除房地產(chǎn)合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以解除合同。
本案爭議的第二個焦點問題是被告應(yīng)否返還原告房屋。原告稱已在約定時間內(nèi)將裝修完畢的影院交付給被告，并附贈三套房屋，被告對附贈三套房屋已交付沒有異議，但稱影院沒有交付。通過庭審調(diào)查，原告提供不出有被告簽字確認的交付手續(xù)，其雖然提交了安達市隆美物業(yè)管理有限公司和綏化市智誠裝飾工程有限公司共同出具的說明，證實影院已在約定期限內(nèi)交付；提交了安達市環(huán)球時代影院放映有限公司工商檔案一套，證實被告已于2011年1月1日將影院出租給他人，但不足以證明房屋已交付。另外，被告對影院局部的裝修、整改，是因原告裝修不合格，被告為了盡快開業(yè)，減少損失，并且經(jīng)過原告的同意進行的，亦不能說明被告已實際占有該房屋。故原告并未按合同約定交付房屋。
本案爭議的第三個焦點問題是被告應(yīng)否給付原告違約金2308320元。合同約定，原告承諾影院整體裝修在本合同簽訂之日起25日內(nèi)竣工，經(jīng)雙方及相關(guān)部門驗收合格后交付乙方使用。原告未按合同約定履行交付義務(wù)，違約在先，應(yīng)駁回其訴訟請求。
本案爭議的第四個焦點問題是原告應(yīng)否返還被告房款110萬元。合同約定，原告如未按本合同約定的期限將影院交付被告使用，被告有權(quán)解除合同，原告應(yīng)當(dāng)自被告解除合同之日起10天內(nèi)退還全部已付款。故原告應(yīng)當(dāng)返還被告房款110萬元。
本案爭議的第五個焦點問題是原告應(yīng)否給付被告違約金3220500元。合同約定，原告如未按本合同約定的期限將影院交付被告使用，每逾期一日，原告按日向被告支付房產(chǎn)總價款日萬分之三的違約金。保證影院的裝修、設(shè)施及材料符合國家及消防部門的檢查驗收標(biāo)準(zhǔn)，并負責(zé)辦理消防部門的檢驗合格證書等所有相關(guān)手續(xù)。原告未按約定交付房屋及消防部門的檢驗合格證書等相關(guān)手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告要求給付違約金的日期從2011年1月10日起至2014年2月14日止，因原告已于2011年9月20日提起訴訟，要求解除合同，故違約金應(yīng)從原告違約之日起計算至法院立案之日止，即從2011年1月10日至2011年9月20日止，共250天，計712500元。
本案爭議的第六個焦點問題是原告應(yīng)否支付被告墊付款292000元。合同約定，原告保證影院的裝修、設(shè)施及材料符合檢查及驗收標(biāo)準(zhǔn)，并負責(zé)辦理消防部門的檢驗合格證書等所有相關(guān)手續(xù)，否則，因此產(chǎn)生的一切不良后果均由原告自行承擔(dān)，并賠償給被告所造成的一切經(jīng)濟損失。因局部裝修質(zhì)量不合格，被告多次以書面通知的形式與原告達成合意，由被告自行整改，整改費用由原告承擔(dān)，被告預(yù)先墊付，然后從剩余房款中扣除。故原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給被告造成的經(jīng)濟損失。被告有證據(jù)證實的損失有：電線電路改造費15，000.00元、影院座椅加固花費13，500.00元、應(yīng)急通道出口改選費28，190.00元、，防火涂料費1，500.00元，合計58，190.00元應(yīng)予支持。被告要求原告承擔(dān)的影院內(nèi)安裝空調(diào)費211800元、裝修后去味費22000元，不在合同約定范圍內(nèi)，系被告單方行為，不予支持，但安裝的空調(diào)可自行拆除。被告要求原告承擔(dān)安裝電子屏幕費1900元，無證據(jù)證實，不予支持。故應(yīng)支持被告墊付款58190元。
本案爭議的第七個焦點問題是原告應(yīng)否賠償被告支付的工人工資185120元（實際應(yīng)為167120元）。從原告提供的安達市環(huán)球時代電影放映有限公司工商檔案看，被告于2011年1月1日將房屋出租給他人，支付工人工資也是從2011年1月份開始，即使存在支付工人工資的情況，也不應(yīng)該由被告主張權(quán)利。故原告不應(yīng)賠償被告支付的工人工資185120元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除原、被告雙方于2010年12月14日簽訂的房地產(chǎn)買賣合同；二、原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被告大慶市東方廣告有限公司已付房款110萬元；三、原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告大慶市東方廣告有限公司違約金712500.00元；四、原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告大慶市東方廣告有限公司墊付款58190.00元；五、被告大慶市東方廣告有限公司安裝在房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)放自行拆除，同時將損壞部分恢復(fù)原狀；六、駁回原告黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告大慶市東方廣告有限公司的其他訴訟請求。上述二、三、四項合計1870690.00元，于判決生效后30日內(nèi)給付。案件受理費5，800.00元由原告負擔(dān)，反訴案件受理費16，687.00元，由原告負擔(dān)6508.00元，被告負擔(dān)10，179.00元。
經(jīng)本院審理查明，二審法院確認一審法院判決認定的部分事實。
另查明，雙方于2014年12月14日簽訂合同后，上訴人兆義公司將其他三處房屋交付給了東方公司，同時將影院鑰匙在簽訂協(xié)議當(dāng)日交付給東方公司，東方公司在影院內(nèi)進行裝修整改，但東方公司并沒有按照合同的約定期限于2011年6月30日前交付全部房款。東方公司自行對影院進行了整改，分別于2011年2月22日、3月1日、7月3日、7月29日給兆義公司下發(fā)五份通知書，在該通知書上兆義公司的工作人員簽字，東方公司按照通知書上的內(nèi)容進行了整改。

本院認為，二上訴人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容履行?，F(xiàn)上訴人兆義公司、東方公司均同意解除簽訂的協(xié)議，因此原審判決解除雙方于2010年12月14日簽訂的房地產(chǎn)買賣合同符合法律規(guī)定。上訴人兆義公司同時要求返還房屋，原審法院并未對此作出判決屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)判決上訴人東方公司返還上訴人兆義公司已交付的房屋。
對于上訴人東方公司交付的房款110萬元，雖然雙方簽訂的協(xié)議約定，如上訴人東方公司違約，不退還已交購房款，因該條規(guī)定不符合《中華人民共和國民法通則》第四條公平原則的規(guī)定，且雙方簽訂的合同已經(jīng)解除，對于已交付的房屋應(yīng)當(dāng)予以返還，對于交付的房款應(yīng)當(dāng)由上訴人兆義公司返還給上訴人東方公司，原審法院判決返還已交房款110萬元依據(jù)充分。上訴人東方公司于2010年12月14日在協(xié)議簽訂后即已交付該房款，因該房款一直由上訴人兆義公司占有，因此上訴人兆義公司應(yīng)當(dāng)于2010年12月15起按已交房款110萬元的本金向上訴人東方公司支付利息，利息按中國人民銀行同期同類貸款利率支付。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)本案的實際情況，上訴人東方公司在對影院進行整改時，上訴人兆義公司的工作人員在整改通知上進行簽字確認，因此對于上訴人東方公司墊付的款項58190.00元，應(yīng)當(dāng)由上訴人兆義公司給付上訴人東方公司。原審判決上訴人兆義公司給付上訴人東方公司該筆款項有事實依據(jù)，應(yīng)予以維持。因雙方當(dāng)事人均同意解除簽訂的協(xié)議，上訴人東方公司返還上訴人兆義公司房屋，上訴人東方公司在影院內(nèi)安裝的空調(diào)是根據(jù)影院內(nèi)的格局設(shè)計安裝的空調(diào)，如拆除已安裝的空調(diào)，會對損失進一步擴大，因此對于已安裝的空調(diào)設(shè)備不能予以拆除，應(yīng)由上訴人兆義公司給付上訴人東方公司安裝空調(diào)時支出款項211800元及裝修后去味費22000元。原審法院判決由上訴人東方公司自行拆除安裝的空調(diào)并將損壞部分恢復(fù)原狀的判項沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。上訴人東方公司所提的該上訴請求有理，應(yīng)當(dāng)予以支持。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。根據(jù)上訴人東方公司與上訴人兆義公司簽訂的協(xié)議，上訴人兆義公司在協(xié)議簽訂后已經(jīng)將影院及合同涉及附贈的三套房屋交付給上訴人東方公司，上訴人東方公司對附贈三套房屋已交付的事實沒有異議。對于影院是否已經(jīng)實際交付的問題，雙方簽訂協(xié)議后，上訴人東方公司承認影院的鑰匙已經(jīng)交付，且上訴人東方公司在接收影院后，一直對影院進行整改、裝修等，并一直對影院進行實際控制，因此應(yīng)當(dāng)認定上訴人兆義公司實際交付了影院，上訴人東方公司實際接收了影院及附贈的三套房屋。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議約定，上訴人東方公司在接收影院等房屋后，應(yīng)當(dāng)在2011年6月30日前支付全部購房款。上訴人東方公司至2011年6月30日前只交付前期房款110萬元，并沒有交付全部房款，應(yīng)當(dāng)認定上訴人東方公司違約在先。根據(jù)協(xié)議約定，如上訴人東方公司未按合同約定時間付款，逾期15日，上訴人東方公司按日向上訴人兆義公司支付逾期應(yīng)付款日萬分之三的違約金，如逾期超過30日，上訴人東方公司不交付房款，上訴人兆義公司有權(quán)解除合同，收回房產(chǎn)。上訴人兆義公司已于2014年10月將影院收回。根據(jù)該條款約定，上訴人東方公司應(yīng)當(dāng)從2011年7月15日起至2014年9月30日止向上訴人兆義公司支付違約金。本金按未交付的房款840萬元（房款950萬元-110萬元）計算，逾期應(yīng)付款的違約金按日萬分之三計算，違約金應(yīng)為2935800.00元（8400000元×日萬分之三×1165天）。上訴人兆義公司在原審法院起訴時訴訟請求增加違約金為2308320.00元，在二審審理時其并未要求增加該項的訴訟請求，因其請求的違約金數(shù)額并未超過2935800.00元，因此對于違約金項可按照上訴人兆義公司在原審法院審理時請求的數(shù)額支持違約金2308320.00元。
在本案中，因上訴人兆義公司并沒有違約，因此不應(yīng)向上訴人東方公司支付違約金。原審法院判決第三項判項原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告大慶市東方廣告有限公司違約金712500.00元不當(dāng)，應(yīng)予以撤銷。
綜上，上訴人兆義公司所提影院及附贈的三套房屋已經(jīng)交付，上訴人東方公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金，上訴人兆義公司不應(yīng)向上訴人東方公司支付違約金的上訴理由有理，應(yīng)當(dāng)予以支持，上訴人兆義公司所提的其他上訴理由沒有法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。上訴人東方公司所提安裝的空調(diào)設(shè)備不能予以拆除，應(yīng)由上訴人兆義公司給付安裝空調(diào)時支出款項211800元、裝修后去味費22000元的上訴理由有理，應(yīng)當(dāng)予以支持，上訴人東方公司所提的其他上訴理由沒有法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持安達市人民法院（2014）安民一初字第2號民事判決第四項、第六項，即第四項為：原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告大慶市東方廣告有限公司墊付款58190.00元；第六項為：駁回原告黑龍江兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告大慶市東方廣告有限公司的其他訴訟請求。
二、撤銷安達市人民法院（2014）安民一初字第2號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項，即第一項為：解除原、被告雙方于2010年12月14日簽訂的房地產(chǎn)買賣合同；第二項為：原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被告大慶市東方廣告有限公司已付房款110萬元；第三項為：原告黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告大慶市東方廣告有限公司違約金712500.00元；第五項為：被告大慶市東方廣告有限公司安裝在房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)放自行拆除，同時將損壞部分恢復(fù)原狀；
三、解除上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上訴人大慶市東方廣告有限公司于2010年12月14日簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，上訴人東方公司應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起15日內(nèi)將附贈的房產(chǎn)隆美二期二單元201號高層住宅一戶（建筑面積為101.94平方米）、隆美二期一層營業(yè)二單元101號商服（建筑面積為74.94平方米）、隆美多層樓11號車庫一戶（建筑面積為29.01平方米）返還給上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
四、上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)將上訴人大慶市東方廣告有限公司交付的房款110萬元返還給上訴人大慶市東方廣告有限公司，并應(yīng)當(dāng)自2010年12月15起至給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率向上訴人大慶市東方廣告有限公司支付利息。
五、上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付上訴人大慶市東方廣告有限公司在影院內(nèi)安裝空調(diào)費211800元、裝修后去味費22000元，合計為291990元。
六、上訴人大慶市東方廣告有限公司向上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金2308320.00元。
以上給付款項應(yīng)當(dāng)在本判決生效后15日內(nèi)給付完畢。
如果未按本判決確定的時間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費5，800.00元，反訴案件受理費16，687.00元，二審案件受理費70318.00元（由兆義公司交納39766.00元，東方公司交納30552.00元），合計92805.00元。由上訴人黑龍江省兆義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)10800.00元，由上訴人大慶市東方廣告有限公司負擔(dān)82005.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　姜再民 審　判　員　　趙　明 代理審判員　　楊曉涵

書記員：郭旭