黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
崔國(guó)軍
劉楊（黑龍江劍橋律師事務(wù)所）
哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司
劉鳳艷
于春浩（黑龍江民聲律師事務(wù)所）

原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人陳德雷，男，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人崔國(guó)軍，男，系該公司副總經(jīng)理。
委托代理人劉楊，女，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司。
法定代表人張洪全，男，系該公司經(jīng)理。
委托代理人劉鳳艷，女，系黑河新東方物業(yè)管理公司副經(jīng)理。
委托代理人于春浩，男，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中盟公司）與被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱新東方公司）物業(yè)委托合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托代理人崔國(guó)軍、劉楊；被告委托代理人劉鳳艷、于春浩到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告與被告2009年簽訂了《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》（以下簡(jiǎn)稱《前期物業(yè)管理委托合同》），約定原告將其開(kāi)發(fā)的黑河中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托給被告，該合同明確約定了被告的管理責(zé)任（見(jiàn)合同第二章）。
但是被告在合同履行期間，沒(méi)有按約定盡到對(duì)樓道粉刷、對(duì)落水管以及水泵進(jìn)行管理維修等義務(wù)。
由于被告怠于履行業(yè)務(wù)，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿并多次到政府等部門(mén)進(jìn)行上訪，業(yè)主上訪后被告仍然不履行相應(yīng)的合同義務(wù)，由于被告拒不履行合同約定的管理義務(wù)，致使小區(qū)落水管、水泵損壞、墻體掉漆，為了防止損失的擴(kuò)大和減少對(duì)社會(huì)、政府的不良影響，原告只好自行對(duì)樓道和外墻進(jìn)行粉刷、修補(bǔ)、對(duì)落水管以及水泵進(jìn)行維修更換。
其中樓道粉刷費(fèi)38，000.00元、落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)67，334.00元、水泵維修更換費(fèi)77，000.00元。
進(jìn)入雨季后因落水管沒(méi)有維修造成多處破損，排水不暢導(dǎo)致外墻涂料大面積拋落，原告只好對(duì)損壞外墻重新進(jìn)行粉刷，造成直接損失138，000.18元。
2009年被告接管物業(yè)后水泵房電費(fèi)應(yīng)由被告繳納，由于當(dāng)時(shí)電業(yè)局沒(méi)有為水泵房安裝電表，被告從2009年12月至2011年11月一直用原告公司的三相工程用電，平均每月電費(fèi)450.00元，共計(jì)23個(gè)月，電費(fèi)共計(jì)為10，350.00元，以上23個(gè)月的電費(fèi)均是由原告墊付的，被告一直拒不給付原告。
2013年7月23日被告向原告送達(dá)了解除《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》的說(shuō)明，在未提前通知原告的情況下撤走所有管理人員，造成小區(qū)管理癱瘓，原告為了維護(hù)小區(qū)在與其他物業(yè)公司交接前的正常運(yùn)行，在40天內(nèi)投入大量人力、物力以保證小區(qū)的正常運(yùn)行，各項(xiàng)支出共計(jì)11，600.00元。
綜上，原告為了維護(hù)合法權(quán)益，故訴至法院
，1、請(qǐng)求判令
被告賠償原告外墻粉刷費(fèi)138，000.18元、樓道粉刷費(fèi)38，000.00元、落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)67，334.00元、水泵設(shè)備維修更換費(fèi)77，000.00元、電費(fèi)10，350.00元、其他損失11，600.00元，共計(jì)342，284.18元；2、請(qǐng)求判令
被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
原告為證明其主張成立，向法庭提供以下證據(jù)予以佐證:證據(jù)一、《前期物業(yè)管理委托合同》復(fù)印件1份（原件當(dāng)庭核對(duì)并返還原告），證明原告起訴被告賠償?shù)捻?xiàng)目，在該合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)（見(jiàn)合同第二章第五條、第六條、第八條，第六章第十九條第1款E項(xiàng)、F項(xiàng)）。
被告質(zhì)證，對(duì)合同真實(shí)性無(wú)異議。
對(duì)證實(shí)問(wèn)題有異議，針對(duì)第五條、第八條，物業(yè)管理期間所發(fā)生的維修費(fèi)用指的是日常維護(hù)費(fèi)用，并不是指原告工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題發(fā)生的工程維修費(fèi)用。
如果超過(guò)工程質(zhì)保期發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)維修基金給付，不應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)。
關(guān)于第十九條，居民用水二次加壓，需要的電費(fèi)，由被告自己承擔(dān)，并不是由原告支出的。
被告收取部分業(yè)主的一次性樓道粉刷費(fèi)用，并不是用于解決原告工程質(zhì)量存在問(wèn)題而收取的，該費(fèi)用應(yīng)該由被告與部分業(yè)主解決，與原告無(wú)關(guān)。
證據(jù)二、1、2012年5月18日中盟公司與金光道公司簽訂的《中盟金地花園粉刷施工合同》1份；2012年6月1日電子轉(zhuǎn)帳憑證1份（外墻粉刷花費(fèi)95，000.00元）；2、2013年7月30日中盟公司與利遠(yuǎn)公司《中盟金地花園小區(qū)維修施工合同》1份；《投標(biāo)總價(jià)》1份（上述證據(jù)均為與原件核對(duì)后的復(fù)印件），證明:“橫”是代表外墻粉刷費(fèi)45，443.00元，“勾”代表落水管的維修費(fèi)21，764.06元。
以上說(shuō)明合計(jì)外墻粉刷費(fèi)用138，000.18元的形成。
被告質(zhì)證，對(duì)于原告提供的合同以及維修費(fèi)用憑證、報(bào)價(jià)表，作為被告都不清楚、不認(rèn)可。
對(duì)其內(nèi)容不予質(zhì)證。
工程質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生上述費(fèi)用，應(yīng)該由原告自行承擔(dān)，工程質(zhì)保期外應(yīng)該由物業(yè)維修基金給付。
2013年7月30日以后發(fā)生的費(fèi)用，因2013年8月1日起，原、被告合同已經(jīng)解除，故7月30日以后發(fā)生費(fèi)用與被告無(wú)關(guān)。
證據(jù)三、2010年6月10日中盟公司與現(xiàn)代建筑裝飾公司簽訂的《施工承包合同書(shū)
》1份、收據(jù)2張、特種轉(zhuǎn)帳貸方憑證1張、特種轉(zhuǎn)帳借方憑證1張、愛(ài)輝區(qū)地稅局開(kāi)具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票1張（上述證據(jù)均為與原件核對(duì)后的復(fù)印件），證明:訴訟請(qǐng)求中樓道粉刷費(fèi)38，000.00元的形成，系被告當(dāng)時(shí)收取每戶業(yè)主50.00元，760戶業(yè)主的一次性樓道粉刷費(fèi)38，000.00元，它包含在原告樓道實(shí)際粉刷費(fèi)78，165.00元之中。
被告質(zhì)證，被告沒(méi)有粉刷，對(duì)發(fā)生費(fèi)用不清楚。
質(zhì)保期內(nèi)由原告承擔(dān)，超過(guò)質(zhì)保期應(yīng)當(dāng)由物業(yè)維修基金承擔(dān)。
被告實(shí)際收取住宅業(yè)戶一次性樓道粉刷費(fèi)用約400戶，并不是用于解決原告工程質(zhì)量存在問(wèn)題而收取的，該費(fèi)用應(yīng)該由被告與部分業(yè)主解決，與原告無(wú)關(guān)。
證據(jù)四、2012年5月10日中盟公司與金光道公司簽訂的《中盟金地花園落水管改造工程承包合同》1份、電子轉(zhuǎn)帳憑證1張、建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票1張（上述證據(jù)均為與原件核對(duì)后的復(fù)印件），證明:落水管維修更換費(fèi)用45，570.00元。
被告質(zhì)證，與第三份證據(jù)前兩點(diǎn)質(zhì)證意見(jiàn)一致。
證據(jù)五、2012年4月24日中盟公司與哈爾濱勁弓機(jī)電經(jīng)銷部簽訂的《產(chǎn)品訂貨合同》1份、電子轉(zhuǎn)帳憑證1張、發(fā)票8張（上述證據(jù)均為與原件核對(duì)后的復(fù)印件），證明:水泵及配套設(shè)施符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量保修一年，現(xiàn)維修更換費(fèi)77，000.00元。
被告質(zhì)證，與第三份證據(jù)前兩點(diǎn)質(zhì)證意見(jiàn)一致。
二次供水電費(fèi)每年每戶50.00元，不包含維修和養(yǎng)護(hù)，水泵損壞得看情況，在質(zhì)保期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在質(zhì)保期外由物業(yè)維修基金承擔(dān)。
證據(jù)六、1、黑河供電公司用電量抄件復(fù)印件1份，證明:2011年11月安裝的電表，該電表安裝前，水泵房電費(fèi)與中盟公司工程用電在一起計(jì)算的，是中盟公司交付的，另行安裝電表以后由被告自行交納電費(fèi)。
2、黑河供電公司電力銷售發(fā)票復(fù)印件8張，證明:2009年12月至2011年11月份23個(gè)月的電費(fèi)10，350.00元。
被告質(zhì)證，電業(yè)局抄件證實(shí)不了2011年11月以前被告使用的水泵房用電由原告支出，在庭審過(guò)程中被告會(huì)提供水泵房電費(fèi)由被告自行交納的證據(jù)，原告提交8張電費(fèi)發(fā)票，是2013年8月雙方解除合同后發(fā)生的費(fèi)用，證實(shí)不了原告所稱2009年12月至2011年11月份23個(gè)月的電費(fèi)10，350.00元。
證據(jù)七、照片復(fù)印件5張，證明:由于被告不維修管理，造成落水管和外墻損壞的影像。
被告質(zhì)證，照片本身沒(méi)有異議，對(duì)原告證明問(wèn)題有異議。
基于落水管設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致其破損，相應(yīng)產(chǎn)生內(nèi)外墻粉刷責(zé)任，均應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
證據(jù)八、維修工程實(shí)測(cè)單1份，證明:原告通知過(guò)被告維修項(xiàng)目，希望被告維修，但是被告不同意，故原告統(tǒng)計(jì)維修工程量給被告，被告當(dāng)時(shí)認(rèn)可。
被告質(zhì)證，真實(shí)性無(wú)異議。
證明問(wèn)題有異議。
所發(fā)生維修項(xiàng)目和維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，與被告無(wú)關(guān)。
現(xiàn)原告證實(shí)被告存在違反合同約定，不能成立，不認(rèn)可。
證據(jù)九、物業(yè)保潔人員工資表復(fù)印件1份，證明:被告撤走后原告在40天內(nèi)增加的保潔人員7名，對(duì)這7名工人發(fā)放工資11，600.00元屬于被告單方解除合同后產(chǎn)生的損失。
被告質(zhì)證，2013年7月23日被告依法向原告送達(dá)解除合同通知，被告已收到該通知，被告工作人員一直工作到2013年7月31日，即雙方約定合同解除日期前，2013年8月1日原告已和黑河市安泰物業(yè)公司，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原告主張上述各項(xiàng)費(fèi)用，均與被告無(wú)關(guān)。
證據(jù)十、竣工工程備案證復(fù)印件1份，證明:1、開(kāi)工時(shí)間是2009年4月3日，竣工時(shí)間是2011年7月19日。
2、該工程經(jīng)審查符合竣工條件，準(zhǔn)予備案。
3、證實(shí)建設(shè)開(kāi)發(fā)單位、物業(yè)管理部門(mén)是工程保修期內(nèi)管理的第一責(zé)任人，用戶對(duì)工程質(zhì)量提出問(wèn)題，上級(jí)單位有進(jìn)行處理的義務(wù)。
被告質(zhì)證，對(duì)證據(jù)本身沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。
該樓房在2009月末，一期工程就交付業(yè)主使用了，而該工程竣工日期是2011年7月19日，該小區(qū)尚未竣工驗(yàn)收原告就交付業(yè)主使用，備案說(shuō)明中，建設(shè)開(kāi)發(fā)單位、物業(yè)管理部門(mén)，是工程質(zhì)保期內(nèi)第一責(zé)任人，建設(shè)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)了質(zhì)保責(zé)任；物業(yè)管理部門(mén)，僅是承擔(dān)日常維護(hù)責(zé)任，二者責(zé)任范圍不一致。
證據(jù)十一、建設(shè)工程施工合同和工程質(zhì)量保證書(shū)
各1份（均為復(fù)印件），證明:中盟金地花園商住樓一期工程從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)立項(xiàng)到選擇的承包人、施工方法、建筑材料以及施工過(guò)程均符合國(guó)家的規(guī)定。
工程承包人是黑龍江省第一建筑承包公司，承包人有國(guó)家認(rèn)證建設(shè)資格，質(zhì)量是合格的，工程最后通過(guò)驗(yàn)收。
被告質(zhì)證，對(duì)證據(jù)本身沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。
一、原告認(rèn)為承包單位具備相應(yīng)資質(zhì)，其工程質(zhì)量就一定合格不符合法律規(guī)定，工程質(zhì)量保修應(yīng)與法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人合同約定為準(zhǔn)；二、施工單位向原告出具的工程質(zhì)保書(shū)
中，明確寫(xiě)明“質(zhì)量保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”，也就是經(jīng)有關(guān)部門(mén)于2011年7月19日出具的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。
證據(jù)十二、黑河市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告復(fù)印件1份，證明:中盟金地花園小區(qū)1-8號(hào)
樓，對(duì)工程觀感質(zhì)量檢查驗(yàn)收評(píng)價(jià)各方共同認(rèn)定為好。
監(jiān)督結(jié)論及備案建議是，根據(jù)對(duì)各方責(zé)任主體質(zhì)量合格、證明文件、施工資料的抽查以及對(duì)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督，該工程中盟金地花園小區(qū)1-8號(hào)
具備監(jiān)督備案條件。
證實(shí)工程質(zhì)量合格。
被告質(zhì)證，對(duì)于該證據(jù)是由黑河市質(zhì)監(jiān)站出具的沒(méi)有異議，對(duì)原告證實(shí)問(wèn)題有異議。
1、該報(bào)告中所談到的1-8號(hào)
樓，其中8號(hào)
樓屬于3期工程，在2012年交付使用，2011年7月20日該報(bào)告顯示8號(hào)
樓質(zhì)量狀況，對(duì)此被告有異議；2、工程評(píng)價(jià)中，體現(xiàn)的是對(duì)觀感與實(shí)際相符，僅是外觀狀況，對(duì)于內(nèi)在工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，沒(méi)有給出明確表述，故質(zhì)保期內(nèi)原告應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)保責(zé)任。
證據(jù)十三、申請(qǐng)證人梁存升出庭作證，原告欲證實(shí)舉證責(zé)任告知筆錄中1-6項(xiàng)，以及訴訟請(qǐng)求關(guān)于外墻粉刷、樓道粉刷、落水管更換、電費(fèi)、其他損失如何形成的。
梁存升當(dāng)庭證實(shí):1、當(dāng)時(shí)工程施工時(shí)，原告使用供電局提供的變壓器做工程臨時(shí)用電，統(tǒng)一使用一塊電表，是三相電。
被告接收物業(yè)后，沒(méi)有安裝分電表，其管理的水泵房使用的是原告的三相電，被告一直用到分電表申請(qǐng)下來(lái)后也沒(méi)給付其前期用電費(fèi)；2、物業(yè)公司收取業(yè)主一次性樓道粉刷費(fèi)，但是實(shí)際沒(méi)有粉刷，最后是原告代為粉刷的；3、二次供水加壓，水泵和變頻及壓力泵壞了，供不上水，業(yè)主上訪，由原告墊付7萬(wàn)多元購(gòu)買設(shè)備和維修，可能是自來(lái)水公司突然停水造成的；4、春天時(shí)樓面沒(méi)有及時(shí)清雪，融化的雪水把PVC落水管凍壞了。
落水管每棟樓都有損壞。
落水管漏水，噴到墻上結(jié)成冰造成外墻涂料損壞。
現(xiàn)原告主張的樓道粉刷費(fèi)用是被告收取業(yè)戶的費(fèi)用。
進(jìn)戶數(shù)有600多戶，含門(mén)市；5、當(dāng)時(shí)結(jié)冰后，到落水管道拐彎處，造成破損，所以后期改直行了。
1、2、5、6、7號(hào)
樓落水管全部改造由金光道公司于2012年5月10日改造取直，2013年7月30日由利遠(yuǎn)公司維修，損壞墻面占總墻面比例為五分之一以上。
被告質(zhì)證，1、證人談到的被告使用原告的三項(xiàng)電是不屬實(shí)的，被告已經(jīng)向法庭提交被告當(dāng)期交納電費(fèi)的票據(jù)；2、被告確實(shí)收取了部分業(yè)主的一次性樓道粉刷費(fèi)，但原告粉刷樓道的原因是由于其工程質(zhì)量存在問(wèn)題，而被告收取的一次性樓道粉刷費(fèi)用是被告根據(jù)樓道入住戶情況，認(rèn)為樓道需要粉刷時(shí)才使用的，現(xiàn)原、被告物業(yè)委托合同已經(jīng)解除，被告收取業(yè)主的樓道粉刷費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主與被告另行解決，與原告無(wú)關(guān)；3、關(guān)于水泵損壞問(wèn)題，不是被告原因造成的，原告進(jìn)行更換是承擔(dān)其在工程質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，更換的費(fèi)用與被告無(wú)關(guān)；4、證人談到的樓面，由于被告沒(méi)有及時(shí)清雪造成的不屬實(shí)，被告在合同履行期內(nèi)，履行了相關(guān)義務(wù)。
另外，落水管損壞是工程設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的，落水管改造前后現(xiàn)場(chǎng)照片可以印證這一事實(shí)，至于證人談到的落水管是個(gè)別更換，不屬實(shí)，通過(guò)落水管改造合同及現(xiàn)場(chǎng)照片可以證實(shí)是全部更新。
被告辯稱，1、原告起訴所述的內(nèi)容與事實(shí)不符。
原告在起訴狀中所提到的被告沒(méi)有對(duì)落水管以及水泵進(jìn)行管理維修等義務(wù)，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿多次到政府部門(mén)進(jìn)行上訪是錯(cuò)誤的。
事實(shí)情況是原告在向業(yè)主交付的房屋存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主上訪，被告也多次向原告反映，要求原告承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)保責(zé)任；2、原告主張的各項(xiàng)損失均不能成立。
（1）外墻粉刷費(fèi)138，000.18元、落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)67，334.00元、水泵維修更換費(fèi)77，000.00元。
在保修期內(nèi)發(fā)生的上述費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)。
如發(fā)生在工程質(zhì)保期外，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條 ?及國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
”及雙方簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》第22條的規(guī)定“房屋及共用部分（位）、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用承擔(dān):由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在房屋專項(xiàng)維修基金中列支。
有關(guān)維修基金的管理辦法根據(jù)政府相關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。
”因此，如在工程質(zhì)保期以外發(fā)生的，依法也不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所應(yīng)當(dāng)支出的范疇，而應(yīng)由業(yè)主所交納的物業(yè)專項(xiàng)維修基金支出。
（2）從被告實(shí)際接管水泵房開(kāi)始所發(fā)生的電費(fèi)均是被告自行交納承擔(dān)的，不存在使用原告的三相工程用電問(wèn)題，原告主張的電費(fèi)1，0350.00元不能成立。
（3）如果發(fā)生樓道粉刷費(fèi)38，000.00元，也是由于原告的工程質(zhì)量存在問(wèn)題而造成的。
被告在部分業(yè)主入住時(shí)所收取的樓道粉刷一次性費(fèi)用不屬于原告工程質(zhì)量原因而支出的費(fèi)用，而是根據(jù)業(yè)主入住等情況綜合考慮進(jìn)行樓道粉刷時(shí)使用的。
被告與原告已于2013年8月以前已解除了《前期物業(yè)管理委托合同》，而被告所收取業(yè)主的一次性樓道粉刷費(fèi)用不屬于原告，而是屬于全體業(yè)主所有，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?、第十二條 ?的規(guī)定必須經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才存在是否向業(yè)主返還，而與原告無(wú)關(guān)。
（4）關(guān)于其他損失11600.00元不能成立。
在2013年7月23日被告向原告已送達(dá)了解除《前期物業(yè)管理委托合同》的通知，原告也已收到。
自2013年8月1日起雙方《前期物業(yè)管理委托合同》正式解除。
被告的相關(guān)工作人員一直工作到2013年7月31日，在2013年8月1日以后發(fā)生的任何費(fèi)用均與被告無(wú)關(guān)。
綜上所述，請(qǐng)求法院
依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告為證明其主張成立，向法庭提供以下證據(jù)予以佐證:證據(jù)一、《前期物業(yè)管理委托合同》1份10頁(yè)，證明:其中合同第22條證明房屋及共用部分（位）、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用承擔(dān)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在房屋專項(xiàng)維修基金中列支。
原告質(zhì)證，真實(shí)性無(wú)異議。
對(duì)證明問(wèn)題有異議。
本案原告主張維修費(fèi)用不應(yīng)該用物業(yè)專項(xiàng)維修基金維修，因?yàn)楣矒p失是被告在合同期間內(nèi)違約行為造成的。
應(yīng)該類似于侵權(quán)義務(wù)人，不應(yīng)該由原告承擔(dān)。
證據(jù)二、（2014）愛(ài)商初字第187號(hào)
民事判決書(shū)
1份6頁(yè)，證明:1、被告已于2013年7月23日向原告送達(dá)了解除《前期物業(yè)管理委托合同通知》且原告已經(jīng)收到。
2、該合同在2013年8月1日起解除；3、對(duì)于被告提供的小區(qū)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)原告沒(méi)有異議，認(rèn)可小區(qū)工程質(zhì)量存在問(wèn)題。
原告質(zhì)證，被告不能以偏概全，不代表整個(gè)工程存在質(zhì)量問(wèn)題。
證據(jù)三、小區(qū)維修前照片1份1頁(yè)，證明:1、小區(qū)維修前，包括落水管在內(nèi)的設(shè)施原告確實(shí)存在設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。
原來(lái)有兩處彎曲。
春秋兩個(gè)季節(jié)由于落水管彎曲融凍后水流不下來(lái)，導(dǎo)致水管破損，內(nèi)外墻陰濕嚴(yán)重，原告為此改造了落水管、粉刷了墻面、樓道間。
原告質(zhì)證，落水管符合設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)要求。
更改原因是由于物業(yè)不對(duì)屋面進(jìn)行清理，屋面有塑料袋、灰塵、紙屑等，導(dǎo)致落水管通水不暢。
后由原告更換落水管，對(duì)泡落的墻面進(jìn)行粉刷。
證據(jù)四、2011年8月15日（518.90元）和2011年10月19日（51.72元）水泵房交納電費(fèi)收據(jù)2頁(yè)，證明:當(dāng)期水泵房的電費(fèi)是由被告自行繳納的。
原告質(zhì)證，真實(shí)性無(wú)異議。
只能被告自行繳納過(guò)兩次電費(fèi)，被告實(shí)際與原告混同用電時(shí)間是23個(gè)月，不能證明其他時(shí)間被告也交納電費(fèi)了。
證據(jù)五、2015年1月19日黑河市自來(lái)水公司證明1份1頁(yè)，證明:水泵房是在2010年11月驗(yàn)收合格正常供水的，結(jié)合原告證據(jù)即2012年4月份水泵購(gòu)貨合同，原告稱再次購(gòu)買前3個(gè)月?lián)p壞的，也就是2012年1月水泵房電機(jī)損壞，二者間隔時(shí)間是1年2個(gè)月，說(shuō)明在保修期2年內(nèi)水泵等損壞了。
原告質(zhì)證，原告不清楚是否是這個(gè)時(shí)間，要等證人梁存升回來(lái)證明。
證據(jù)六、2013年7月被告在中盟金地管理處人員工資表復(fù)印件1頁(yè)，證明:被告對(duì)中盟金地小區(qū)的物業(yè)管理一直到2013年7月31日，也就是雙方解除合同前，被告沒(méi)有違約行為。
原告質(zhì)證，對(duì)證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可。
證據(jù)七、黑河市中盟金地花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取事宜協(xié)調(diào)會(huì)議記錄復(fù)印件1頁(yè)，證明:原告認(rèn)可自2013年8月1日起由黑河市安泰物業(yè)公司對(duì)中盟金地花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)和管理。
8月1日以后因物業(yè)管理發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用均與被告無(wú)關(guān)。
原告質(zhì)證，不清楚。
證據(jù)上沒(méi)有原告確認(rèn)簽字。
對(duì)上次新東方物業(yè)公司勝訴判決，原告不服，因過(guò)上訴期，現(xiàn)在等待總公司意見(jiàn)，再次申訴。
法院
依職權(quán)在黑河市房產(chǎn)管理局調(diào)取的證據(jù):《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)》復(fù)印件1份，證明:自2005年5月20起，黑河市房產(chǎn)管理局施行該標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)載明:樓房大修包括上、下水管線及設(shè)備更新；樓房中修包括全樓內(nèi)外墻粉刷。
本案涉及的落水管變更設(shè)計(jì)進(jìn)行改造、水泵房設(shè)備更新，應(yīng)屬于大修；因落水管破損導(dǎo)致內(nèi)外墻大面積粉刷屬于中修。
本案物業(yè)公司的維修，應(yīng)為日常維護(hù)、維修，屬于小修。
大修、中修應(yīng)由物業(yè)專項(xiàng)維修資金支付。
原告質(zhì)證，對(duì)文件真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)適用本案有異議。
被告是違約行為造成的損害，原告為了彌補(bǔ)被告違約行為進(jìn)行的支出應(yīng)該由被告承擔(dān)，不適用物業(yè)專項(xiàng)維修基金。
保修期內(nèi)的人為損壞，任何廠家都不會(huì)賠償?shù)摹?br/>被告質(zhì)證，對(duì)于法庭出具的相關(guān)規(guī)定以及釋明問(wèn)題均沒(méi)有異議。
對(duì)于原告談到的被告有違約行為，沒(méi)有證據(jù)加以證實(shí)，相應(yīng)損壞問(wèn)題均不成立，被告不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》真實(shí)、合法、有效。
2009年12月16日至2013年7月31日履約期間，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的保修、維修和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。
關(guān)于原告訴求給付外墻粉刷費(fèi)138，000.18元、樓道粉刷費(fèi)38，000.00元。
其中2010年6月10日現(xiàn)代裝飾公司承接的粉刷項(xiàng)目、2012年5月10日金光道公司承接的落水管取直及粉刷項(xiàng)目以及2012年5月18日金光道公司承接粉刷項(xiàng)目。
根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》“正常使用條件下，最低保修期限為:電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)”的規(guī)定，原告的上述三次維修項(xiàng)目，屬于工程竣工驗(yàn)收后在2年保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，物業(yè)公司不承擔(dān)保修責(zé)任。
綜上，原告訴求被告給付外墻粉刷費(fèi)、樓道粉刷費(fèi)的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)67，334.00元。
其中2013年7月30日利遠(yuǎn)公司承接的落水管維修和檐口打斷項(xiàng)目，已過(guò)2年保修期（保修期在2013年7月19日內(nèi)）在維修期內(nèi)，對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)成本其中包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。
《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)》又明確規(guī)定:“落水管全部改造、水泵房設(shè)備更新，屬于大修，樓房的內(nèi)外墻粉刷屬于中修”。
總之，本案落水管維修屬于大修，不屬于物業(yè)公司的日常維護(hù)、維修，即小修。
綜上，原告訴求被告給付落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付水泵、變頻等設(shè)備維修更換費(fèi)77，000.00元。
因黑河市自來(lái)水公司證明水泵房是在2010年11月驗(yàn)收合格正常供水，故對(duì)正常使用的供水設(shè)備不足以造成損害，而原告主張系被告人為損壞證據(jù)不足。
另外從原告陳述推定原水泵、變頻等損壞時(shí)間應(yīng)為2012年1月，且在2年內(nèi)保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）損壞，故應(yīng)由生產(chǎn)商或經(jīng)銷商保修。
綜上，原告訴求被告給付2012年4月24日再行購(gòu)買水泵變頻等設(shè)備的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求返還電費(fèi)10，350.00元。
原告訴稱被告使用水泵房未繳納電費(fèi)，因其提交的用電收據(jù)不是在用電期間，且被告提交的二張水泵房電費(fèi)收據(jù)能夠反駁原告的主張，故原告訴求被告返還電費(fèi)的主張，證據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付其他損失11，600.00元。
原告訴稱被告撤走后原告增加保潔人員的工資支出，系在黑河市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)會(huì)議記錄表明雙方合同于2013年8月1日解除，由黑河市安泰物業(yè)公司接收管理，故原告訴求損失的主張不成立，本院不予支持。
另外，關(guān)于原告訴求給付一次性樓道粉刷費(fèi)38，000.00元。
按照合同約定，每戶業(yè)主交納的一次性樓道粉刷費(fèi)50.00元，系業(yè)主進(jìn)戶裝修完畢后對(duì)樓梯間破損墻面支付的一次性維修費(fèi)用，性質(zhì)屬于物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)被告認(rèn)可收取400戶業(yè)主樓道粉刷費(fèi)后沒(méi)有粉刷也沒(méi)有返還業(yè)主，而原告為粉刷樓道向相關(guān)公司實(shí)際支付了粉刷費(fèi)用，且被告已退出該小區(qū)物業(yè)管理，故原告主張被告返還一次性樓道粉刷費(fèi)的請(qǐng)求合理，本院予以支持。
被告的相關(guān)辯解理由，證據(jù)不足，本院不予采信。
依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第三百九十六條 ?、最高人民法院
《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:一、被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司給付原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓道粉刷費(fèi)20，000.00元（50.00元×400戶）；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6，434.00元，由原告承擔(dān)6，134.00元、由被告承擔(dān)300.00元；保全費(fèi)976.00元，由原告承擔(dān)919.00元、由被告承擔(dān)57.00元。
郵寄送達(dá)費(fèi)50.00元由被告承擔(dān)，被告承擔(dān)費(fèi)用與上款一并給付。
如不服本判決，可在判決書(shū)
送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級(jí)人民法院
。
本案當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，即權(quán)利人應(yīng)在本案生效法律文書(shū)
所確定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)，向本院書(shū)
面申請(qǐng)執(zhí)行。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》真實(shí)、合法、有效。
2009年12月16日至2013年7月31日履約期間，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的保修、維修和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。
關(guān)于原告訴求給付外墻粉刷費(fèi)138，000.18元、樓道粉刷費(fèi)38，000.00元。
其中2010年6月10日現(xiàn)代裝飾公司承接的粉刷項(xiàng)目、2012年5月10日金光道公司承接的落水管取直及粉刷項(xiàng)目以及2012年5月18日金光道公司承接粉刷項(xiàng)目。
根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》“正常使用條件下，最低保修期限為:電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)”的規(guī)定，原告的上述三次維修項(xiàng)目，屬于工程竣工驗(yàn)收后在2年保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，物業(yè)公司不承擔(dān)保修責(zé)任。
綜上，原告訴求被告給付外墻粉刷費(fèi)、樓道粉刷費(fèi)的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)67，334.00元。
其中2013年7月30日利遠(yuǎn)公司承接的落水管維修和檐口打斷項(xiàng)目，已過(guò)2年保修期（保修期在2013年7月19日內(nèi)）在維修期內(nèi)，對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)成本其中包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。
《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)》又明確規(guī)定:“落水管全部改造、水泵房設(shè)備更新，屬于大修，樓房的內(nèi)外墻粉刷屬于中修”。
總之，本案落水管維修屬于大修，不屬于物業(yè)公司的日常維護(hù)、維修，即小修。
綜上，原告訴求被告給付落水管維修費(fèi)和更換費(fèi)的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付水泵、變頻等設(shè)備維修更換費(fèi)77，000.00元。
因黑河市自來(lái)水公司證明水泵房是在2010年11月驗(yàn)收合格正常供水，故對(duì)正常使用的供水設(shè)備不足以造成損害，而原告主張系被告人為損壞證據(jù)不足。
另外從原告陳述推定原水泵、變頻等損壞時(shí)間應(yīng)為2012年1月，且在2年內(nèi)保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）損壞，故應(yīng)由生產(chǎn)商或經(jīng)銷商保修。
綜上，原告訴求被告給付2012年4月24日再行購(gòu)買水泵變頻等設(shè)備的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求返還電費(fèi)10，350.00元。
原告訴稱被告使用水泵房未繳納電費(fèi)，因其提交的用電收據(jù)不是在用電期間，且被告提交的二張水泵房電費(fèi)收據(jù)能夠反駁原告的主張，故原告訴求被告返還電費(fèi)的主張，證據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付其他損失11，600.00元。
原告訴稱被告撤走后原告增加保潔人員的工資支出，系在黑河市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)會(huì)議記錄表明雙方合同于2013年8月1日解除，由黑河市安泰物業(yè)公司接收管理，故原告訴求損失的主張不成立，本院不予支持。
另外，關(guān)于原告訴求給付一次性樓道粉刷費(fèi)38，000.00元。
按照合同約定，每戶業(yè)主交納的一次性樓道粉刷費(fèi)50.00元，系業(yè)主進(jìn)戶裝修完畢后對(duì)樓梯間破損墻面支付的一次性維修費(fèi)用，性質(zhì)屬于物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)被告認(rèn)可收取400戶業(yè)主樓道粉刷費(fèi)后沒(méi)有粉刷也沒(méi)有返還業(yè)主，而原告為粉刷樓道向相關(guān)公司實(shí)際支付了粉刷費(fèi)用，且被告已退出該小區(qū)物業(yè)管理，故原告主張被告返還一次性樓道粉刷費(fèi)的請(qǐng)求合理，本院予以支持。
被告的相關(guān)辯解理由，證據(jù)不足，本院不予采信。
依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第三百九十六條 ?、最高人民法院

《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:一、被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司給付原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓道粉刷費(fèi)20，000.00元（50.00元×400戶）；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6，434.00元，由原告承擔(dān)6，134.00元、由被告承擔(dān)300.00元；保全費(fèi)976.00元，由原告承擔(dān)919.00元、由被告承擔(dān)57.00元。
郵寄送達(dá)費(fèi)50.00元由被告承擔(dān)，被告承擔(dān)費(fèi)用與上款一并給付。

審判長(zhǎng)：毛瑞江