原告黎某。
委托代理人黎岳來(lái)，湖北德馨律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告李大明。

原告黎某與被告李大明確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告代理人黎岳來(lái)到庭參加了訴訟，被告李大明經(jīng)依法傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋統(tǒng)購(gòu)協(xié)議》實(shí)際上是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同的要件為所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)。而本案中協(xié)議約定“甲方必須為乙方辦理土地集體使用權(quán)證書(shū)”，顯然，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為原、被告以建移民房為由進(jìn)行的是集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。由此該房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理行政審批手續(xù)為前提，該協(xié)議在未辦理任何審批手續(xù)的情況下進(jìn)行集體土地房屋出售，其內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，同時(shí)根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效后其取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條、第五十九條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告黎某與被告李大明簽訂的《房屋統(tǒng)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效；
二、被告李大明返還原告黎某定金40000元。
上述款項(xiàng)在本判決書(shū)發(fā)生法律效力后十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案收取案件受理費(fèi)1050元，由原告負(fù)擔(dān)100元、被告負(fù)擔(dān)950元。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本共二份，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，并向咸寧市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)450元（開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行，帳號(hào)：17-680501040008389-222，戶(hù)名：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，用途：訴訟費(fèi)）。在上訴期滿(mǎn)次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決生效后，當(dāng)事人必須履行，一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可在規(guī)定履行期間的最后1日起計(jì)算，2年內(nèi)向本院書(shū)面申請(qǐng)執(zhí)行，否則，按自動(dòng)放棄執(zhí)行申請(qǐng)權(quán)處理。

審　判　長(zhǎng)　　金雄文 審　判　員　　李輝寰 人民陪審員　　王　智

書(shū)記員：徐瑱