原告(反訴被告)：黃某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地海南省?？谑小?br/>　　委托訴訟代理人：張宓玲，上海中常達律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海亞和投資管理有限公司，注冊地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：李興珍，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：谷源玲，上海市申華律師事務所律師。
　　原告黃某(反訴被告，以下簡稱原告)訴被告上海亞和投資管理有限公司(反訴原告，以下簡稱被告亞和公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月6日立案后，依法適用簡易程序。被告上海亞和投資管理有限公司于2018年10月29日向本院提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2018年10月29日、2018年12月12日公開開庭進行了審理。后發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡易程序，裁定轉(zhuǎn)為普通程序依法組成合議庭，于2019年5月17日公開開庭進行了審理。原告黃某的委托訴訟代理人張宓玲、被告亞和公司的委托訴訟代理人谷源玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃某向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的《租賃合同》無效；2.判令被告返還原告已經(jīng)支付的租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費保證金84,000元、公共事業(yè)費保證金60,000元；3.判令被告返還原告支付的首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費84,000元；4.判令被告返還原告支付的租金及物業(yè)管理費2,885,602.62元；5.判令被告賠償原告裝修費用損失2,001,666.40元；6.判令被告賠償原告廚具等損失825,490元；7.判令被告承擔本案訴訟費、保全費以及因保全而發(fā)生的費用3,000元。事實與理由：2014年10月30日，原告與被告簽訂《租賃合同》，約定原告承租由被告改建后的上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號星空購物中心A-111、A-112、A-113、A-114、A-115單元(以下簡稱涉訟房屋)經(jīng)營小海逸品牌，租賃期為自起租日起六年。合同約定后，原告依約支付了租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費保證金84,000元、公共事業(yè)費保證金60,000元、首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費84,000元、后續(xù)租金及物業(yè)管理費2,347,371.72元。同時原告支出了裝修費用及購買廚具等費用。但原告自承租涉案房屋之日起，始終未能辦理《食品經(jīng)營許可證》、《營業(yè)執(zhí)照》等證照，理由均為辦證材料不齊全，被告沒有提供有效的《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》等房產(chǎn)證明。經(jīng)原告多次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被告根本不具有合法轉(zhuǎn)租涉訟房屋的權(quán)利，涉訟房屋為違章建筑。原告認為，被告自行建造的涉訟房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，屬于違章建筑，雙方簽訂的租賃合同應屬無效，被告應該承擔相應的民事責任。后被告收回涉訟房屋，沒有保存好房屋內(nèi)的物品，致使原告遭受廚具等物品損失。關(guān)于裝修損失及廚具損失，因合同約定的租賃期為六年，使用時間為34.8個月，折舊率應當為51.67%?，F(xiàn)原告訴至法院，要求判如所請。
　　被告亞和公司辯稱及反訴訴稱，涉訟房屋為軍產(chǎn)，在租賃給原告經(jīng)營之初持有《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，原告憑該許可證辦理經(jīng)營手續(xù)沒有障礙。涉訟房屋不具有建設(shè)規(guī)劃許可證亦不影響原告的經(jīng)營及使用。許可證到期后未能延展有效期的原因在于軍隊全面停止有償服務的決策出臺，該原因系不可抗力，不應歸責于被告。后因涉訟房屋被納入軍隊租賃委托管理項目，與2018年10月15日再次取得了《軍隊房地產(chǎn)使用許可證》，自此涉訟房屋不能辦理營業(yè)手續(xù)的障礙已經(jīng)排除。因此雙方簽訂的租賃合同應認定為有效合同，且該合同系因原告的違約解除而實際終止，原告起訴有違誠信。不同意原告的第一項訴請，對于第二、三項訴請的金額無異議，保證金應當在抵扣原告拖欠的費用后，有余額的情況下予以返還，不同意返還首期租金及物業(yè)費。關(guān)于第四項訴請，被告確認租金金額為1,879,423.72元，物業(yè)費金額為467,948元,共計2,347,371.72元，但不同意返還。關(guān)于原告的第五、六項訴請，原告違約在先并單方解除合同、主動搬離。原告從未告知被告涉訟房屋中有遺留物品以及要求被告賠償裝修損失?，F(xiàn)涉訟房屋已經(jīng)出租給案外人，裝修已經(jīng)拆除。被告認為原告系主動放棄房屋裝修及遺留物的賠償請求權(quán)。2014年12月1日，涉訟房屋交付給原告后，原告一直正常經(jīng)營使用涉訟房屋。2017年12月31日原告因拖欠大量租金、物業(yè)管理費、公共事業(yè)費等而單方解除租賃合同，并于2018年1月底搬離涉訟房屋。租賃合同系因原告違約解除而終止，原告應當承擔違約責任并支付拖欠的租金、物業(yè)費等應付款項?，F(xiàn)被告提出反訴訴請：1.判令原告支付拖欠的租金1,659,225.50元、物業(yè)管理費140,000元、電費68,393.90元、煤氣費84,040.20元、水費15,491.20元；2.判令原告支付逾期付款違約金804,744.44元，自欠款之日起每逾期一日，按欠款額的千分之三計算至2018年1月31日；3.判令原告支付違約損失賠償金934,584元；4.判令原告已經(jīng)支付的租賃保證金467,292元及物業(yè)管理費保證金84,000元歸被告所有；5.判令原告支付被告裝修期內(nèi)免除的租金415,371元；6.判令原告承擔本案訴訟費用。
　　原告黃某對反訴辯稱，合同是無效的，不存在違約情況下的處理后果，不同意被告的第二、三、四項訴請。對于第三、四、五項的金額沒有異議。關(guān)于第一項訴請，同意按照合同標準的50%向被告支付2015年2月19日至2017年12月31日止的占有使用費、物業(yè)管理費。2017年9月至11月期間的水電煤費用115,505.50元已經(jīng)支付，應當予以扣除。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于雙方無異議的《租賃合同》、軍隊房地產(chǎn)租賃許可證、上海市規(guī)劃和國土資源管理局政府信息公開申請告知書、上海市公安局政府信息公開申請告知書、保證金收據(jù)、關(guān)于加強軍隊房地產(chǎn)租賃許可證管理有關(guān)問題的通知、企業(yè)名稱預先核準通知書、工商銀行電子回單、房屋交接確認、中國人民解放軍南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局證明等證據(jù)以及當事人的陳述，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查認定的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2012年5月23日，中國人民解放軍房地產(chǎn)管理局頒發(fā)《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，其中載明：出租人為上海警備區(qū)生產(chǎn)處，承租人為被告，租賃用途為商業(yè)，租賃面積為60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。
　　2014年4月24日，南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局向上海市工商局出具證明，同意被告將部分房屋分租用于商業(yè)、辦公，望憑此證明給予辦理工商登記注冊等相關(guān)手續(xù)。
　　2014年10月30日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂租賃合同，約定：租賃物業(yè)單元為涉訟房屋；租賃物業(yè)的面積569平方米；租賃物業(yè)僅供乙方自我經(jīng)營小海逸品牌餐飲；租金先付后租，乙方應于本合同簽署之日起五日內(nèi)向甲方支付起租日后第一期的租金，本合同第一期租金金額相當于三個月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，則計租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每個公歷月15日向乙方發(fā)放下個公歷月之付費賬單，乙方于每個公歷月25日之前支付下個公歷月之租金；日租金為月租金*12/365；預計交付日2014年11月15日；裝修期自實際交付日開始起計90天，裝修期內(nèi)無須繳付保底租金及物業(yè)管理費，但應繳納應由乙方繳交的其他費用包括但不限于公共事業(yè)費、裝修管理費等；起租日為免租裝修期結(jié)束次日起；租賃期自起租日起乙方承租甲方租賃物業(yè)滿6年止；保底租金自起租日起計的第一、二年每月保底租金為人民幣138,457元，第三、四年每月保底租金為人民幣155,764元，第五、六年每月保底租金為人民幣173,071元；第一期租金金額相當于三個月之首年保底租金為人民幣415,371元；物業(yè)管理費每月人民幣28,000元，第一期物業(yè)管理費相當于三個月之物業(yè)管理費計人民幣84,000元；合同保證金包括租賃保證金和物業(yè)管理費保證金，相當于三個月的保底租金計人民幣467,292元和三個月物業(yè)管理費之金額計人民幣84,000元，共計551,292元；公共事業(yè)費保證金計人民幣60,000元；電費的收費標準為每度1.1元，水費的收費標準為每立方米5.23元；煤氣費的收費標準按煤氣公司賬單按實計費；甲方有義務保證在合同期內(nèi)對涉案房屋擁有合法有效的房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)及其相應的證照或證明檔，并保證其受讓人和承繼人有此等權(quán)利和證照。甲方有義務確保租賃物業(yè)建設(shè)手續(xù)合法，取得了政府主管部門頒發(fā)的竣工驗收備案表。乙方有權(quán)要求甲方保證在合同期內(nèi)對涉案房屋擁有合法有效的房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)及其相應的證照或證明檔，并保證其受讓人和承繼人有此等權(quán)利和證照。乙方有權(quán)要求甲方確保租賃物業(yè)系合法建設(shè)。乙方有權(quán)要求甲方配合乙方辦理工商、稅務等部門的注冊登記手續(xù)，并提供租賃物業(yè)的權(quán)屬證明文件。乙方未按本合同約定的方式和時間，向甲方支付租金、物業(yè)管理費、合同保證金及其補足額等所有本合同內(nèi)約定的應付款項，每逾期一日，按應繳款項之千分之三向甲方或其委托方支付違約金，逾期超過三十個工作日甲方有權(quán)解除本合同并按第25.5款約定處理；本合同因乙方原因解除時，甲方有權(quán)單方面沒收乙方的合同保證金并要求乙方補足合同保證金的差額；本合同因乙方原因解除時，甲方有權(quán)單方面向乙方追償因其違約所給甲方帶來的損失折算租金為6個月；任何一方按本合同約定解除合同的，本合同應于違約方收到解約方發(fā)出的解約通知之日解除。在租賃期限屆滿且在乙方無違約行為及甲方確認乙方對其不再構(gòu)成可能的經(jīng)濟責任并按本協(xié)議約定退還租賃物業(yè)的三十日內(nèi)，甲方將租賃保證金或其扣除欠費和清償賠款的余額無息返還乙方。
　　2014年12月1日，被告將涉案房屋交付給原告,原告在房屋交接確認書上簽字。
　　2015年10月28日，案外人上海虹橋植村餐飲有限公司向上海市規(guī)劃和國土資源管理局要求獲取涉訟房屋所在的虹橋路XXX號星空國際廣場改建工程的建設(shè)規(guī)劃許可證，該局于同年12月1日回復稱，“因本機關(guān)未制作，該政府信息不存在”。本案審理過程中被告確認涉訟房屋所在的虹橋路XXX號星空國際廣場并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。
　　2015年11月10日，南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局再次出具證明，表示涉訟房屋的軍隊租賃許可證正在辦理中，請予支持辦理工商登記注冊等手續(xù)。
　　2016年4月28日，原告向被告支付租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費保證金84,000元、公共事業(yè)費保證金60,000元以及首期三個月租金415,371元、首期物業(yè)管理費84,000元。
　　2017年8月21日至2017年11月27日期間，被告多次向原告發(fā)送催款函討要欠款。原告表示未收到過上述催款函。
　　2017年11月8日，上海警備區(qū)全面停止有償服務工作領(lǐng)導小組辦公室向長寧區(qū)環(huán)保局以及長寧區(qū)公安消防支隊分別發(fā)函，稱該部在長寧區(qū)3個停償租賃項目(其中一個為涉案項目)經(jīng)初審同意采取委托管理方式處置，請地方政府給予大力支持，與任務單位進行對接，并給予上述3個項目入駐商戶辦理相關(guān)證照。同年12月27日，長寧區(qū)停償辦公室向長寧區(qū)市場監(jiān)督管理局致函，稱根據(jù)12月21日，駐滬部隊全面停止有償服務工作例會會議精神，對于駐滬軍隊和武警部隊全面停止有償服務工作領(lǐng)導小組辦公室原則同意的委托管理項目，可借鑒寶山區(qū)經(jīng)驗做法，予以辦理臨時證照，減少委托管理工作矛盾。
　　2018年1月4日，原告向被告發(fā)函稱，由于產(chǎn)權(quán)等原因，原告的酒家進駐涉訟房屋后一直都無法辦理營業(yè)執(zhí)照等正常經(jīng)營所需的合法證照，處于無證經(jīng)營的狀態(tài)，嚴重影響酒家的日常經(jīng)營運作。因此原告向被告提出于2017年12月31日終止雙方的租賃合同，并稱已于2017年12月27日向被告快遞了解除的信函。
　　2018年5月1日，中共中央辦公廳印發(fā)關(guān)于深入推進軍隊全面停止有償服務工作的指導意見的通知，稱自2016年年初開展該項工作以來，項目清理停止成效明顯，停止范圍包括軍隊各級機關(guān)、部隊及其所屬事業(yè)單位開展的有償服務活動，并要求按委托管理等方式分類處置復雜敏感問題。2018年7月19日，中央軍委后勤保障部及國家市場監(jiān)督管理總局印發(fā)通知，納入委托管理和生活保障社會化使用的房地產(chǎn)項目，需申請辦理軍隊房地產(chǎn)使用許可證，有效期限不超過5年。經(jīng)批準使用部隊委托管理和生活保障社會化房地產(chǎn)作為住所(經(jīng)營場所)的運營方，應提交許可證復印件及工商登記相關(guān)資料，向有管轄權(quán)的工商登記部門申請辦理工商登記，并確認該通知自2018年9月1日起實施。2018年9月1日，軍隊全面停止有償服務工作領(lǐng)導小組下達通知，同意軍委國防動員部全面停止有償服務項目中，1,139個項目分別采取委托管理、資產(chǎn)置換、軍民融合等方式處置，其中以委托管理方式處置的項目中包括涉訟房屋所在的虹橋路XXX號星空廣場。2018年9月24日，中央軍委國防動員部轉(zhuǎn)發(fā)通知，要求將中央軍委批準的停償項目按分類處置方式抓緊進行處置。
　　2018年10月15日，中央軍委后勤保障部頒發(fā)《軍隊房地產(chǎn)使用許可證》，其中載明：管理方為國家開發(fā)投資集團有限公司，運營方為被告，房地產(chǎn)位置為上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號，使用用途為商業(yè)，房屋面積70,029平方米，有效期自2018年10月15日至2023年8月31日。
　　審理中，雙方一致確認：1.雙方簽訂租賃合同后，除首期租金以及物業(yè)費外，原告共計向被告支付了后續(xù)租金及物業(yè)管理費2,567,371.72元；2.原告尚未支付的水電煤費用為52,419.80元；3.以2018年1月15日作為被告收回涉訟房屋的時間；4.涉訟房屋目前已經(jīng)出租給案外人，原告的裝修已經(jīng)不存在。
　　被告表示，如法院認定租賃合同無效，要求一并處理如下無效后果：1.原告向被告支付2014年12月1日至2018年1月15日期間房屋占用使用費(參照租金標準)、物業(yè)管理費以及拖欠的水電煤費用52,419.80元；2.已經(jīng)繳納的保證金在抵扣原告應當支付的上述費用后如有余額同意返還。原告則主張對于房屋占有使用費及物業(yè)管理費應當按照合同約定的50%計算，而支付期間應當為2015年2月19日至2018年1月15日(扣除免租期)；3.原告主張的裝修損失及廚具等的損失，應當折舊計算，同意按照五年進行折舊。
　　關(guān)于裝修費用損失，原告提供如下證據(jù)：1.店鋪員工陳智賢(甲方)與案外人上海佳旻建筑裝飾工程有限公司(乙方)簽訂的裝飾工程施工合同，約定施工地址為長寧區(qū)水城路星空廣場1樓；總價款1,888,888元；工期自2014年11月15日至2015年1月15日。乙方指派席平凡為乙方駐工地代表，全權(quán)負責合同履行。2.工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證，顯示陳智賢分別于2014年11月13日、11月18日、12月2日、12月5日、12月16日、12月29日、2015年1月27日向席平凡轉(zhuǎn)賬200,000元、366,666.40元、300,000元、400,000元、300,000元、200,000元、100,000元。陳智賢于2014年11月10日轉(zhuǎn)賬支付設(shè)計款45,000元。丁琳(店鋪員工)于2015年7月17日向席平凡轉(zhuǎn)賬50,000元，于2015年8月17日向胡明山轉(zhuǎn)賬支付改裝款40,000元。原告認為上述轉(zhuǎn)賬記錄證明作為小海逸員工的陳智賢及丁琳通過轉(zhuǎn)賬等形式支付裝修工程款1,916,666.40元、包房改造費40,000元以及設(shè)計費45,000元。被告對原告的上述證據(jù)不予認可。被告無法確認合同以及轉(zhuǎn)賬記錄的真?zhèn)?，沒有開具發(fā)票、也缺少竣工報告，收款方也不是合同中相對應的公司。原告自行搬離房屋，已經(jīng)放棄了裝修損失的賠償請求權(quán)，且涉訟房屋裝修已經(jīng)經(jīng)過四年時間，即便存在裝修損失，裝修殘值已經(jīng)很低。
　　關(guān)于廚具等設(shè)備損失，原告提供如下證據(jù)：1.增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為廚房設(shè)備，金額為542,310元。陳智賢工商銀行賬戶明細清單，顯示陳智賢分別于2014年11月8日、2015年2月13日支付廚具款213,697元、200,000元。丁琳工商銀行賬戶明細清單，顯示丁琳分別于2015年5月15日、7月17日向施得兵轉(zhuǎn)賬支付廚具款50,000元、50,000元。2.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項目為餐具一批，金額為31,380元。3.增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為六門冰箱，金額為8,800元。4.陳智賢工商銀行賬戶明細清單，顯示陳智賢于2015年1月15日支付煤氣開通費用140,000元。5.案外人馬達成出具的金額為1萬元的支付證明單。增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為廚房設(shè)備，金額為17,900元。6.陳智賢工商銀行賬戶明細清單，顯示陳智賢于2014年12月25日轉(zhuǎn)賬支付環(huán)境評估費12,000元。7.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項目名稱為廚房設(shè)備，金額為15,200元。8.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項目名稱為廚具一批，金額為47,900元。9.2014年11月26日及2016年12月15日企業(yè)名稱預先核準通知書及2015年1月4日的公司登記(備案)申請書，顯示原告作為股東申請將“上海同眾餐飲管理有限公司”作為即將設(shè)立的企業(yè)名稱通過了上海市工商行政管理局的名稱預先核準以及原告曾提出申請設(shè)立名稱為上海同眾餐飲管理有限公司的一人有限責任公司，因星空廣場房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明無法辦理營業(yè)執(zhí)照。10.廚房設(shè)備清單圖。原告主張上述證據(jù)可以證明其為購買廚具、餐具等設(shè)備支付了825,490元，且將這些餐廚具及設(shè)備安裝及使用于涉訟房屋內(nèi)。被告對于發(fā)票真實性認可，但發(fā)票顯示抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，雖然原告提供證據(jù)證明其與該公司存在關(guān)聯(lián)性，但發(fā)票的開票時間早于公司名稱預核準時間。對于銀行轉(zhuǎn)賬記錄真實性不認可，認為轉(zhuǎn)賬記錄不具有唯一性。同時原告系違約主動搬離，已經(jīng)將所有廚具設(shè)備搬離，沒有留在涉訟房屋內(nèi)。且原告亦未提供證據(jù)證明所有的廚具設(shè)備等全部安裝在涉訟房屋。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。在本案法庭辯論終結(jié)前，被告不能證明涉訟房屋所在星空廣場已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)，現(xiàn)原告以此為由要求確認就涉訟房屋簽訂的租賃合同無效，本院予以認可。被告主張雙方就涉訟房屋簽訂的租賃合同系因原告違約解除而終止，缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告據(jù)此要求原告承擔支付拖欠租金以及承擔違約責任的訴請，本院亦不予支持。租賃合同無效后，被告應當返還原告已經(jīng)支付的租金及物業(yè)管理費。雙方一致同意原告已經(jīng)支付的保證金與原告應當向被告支付的費用予以抵扣，本院予以確認。雙方關(guān)于原告是否應當向被告支付使用費、物業(yè)管理費，如何確定支付標準及期間，以及租賃合同無效后的賠償責任存在爭議。
　　首先，涉訟房屋所屬的“星空購物中心”雖然未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但在對外經(jīng)營期間，并未發(fā)生安全隱患或現(xiàn)實危險導致原告無法正常使用系爭房屋，難謂使用、收益的合同目的完全不能實現(xiàn)，而原告確實使用系爭房屋對外經(jīng)營，根據(jù)權(quán)利義務相一致的原則，原告應當支付使用費、物業(yè)管理費。
　　其次，關(guān)于支付期間。被告主張自2014年12月1日涉訟房屋交接之日計算至2018年1月15日。原告主張自2015年2月19日(裝修完成之后)計算至2018年1月15日。本院認為，原告支付使用費的基礎(chǔ)是原告使用涉訟房屋，租賃合同目的得以實現(xiàn)。根據(jù)雙方確認的交接書，原告于2014年12月1日接收了涉訟房屋，后即為經(jīng)營目的著手裝修，應當認為原告自此已實際占有并開始使用涉訟房屋，故本院確認原告應當支付2014年12月1日至2018年1月15日的房屋占有使用費及物業(yè)管理費。
　　再次，關(guān)于使用費、物業(yè)管理費的計算標準。被告主張按合同約定的標準支付；原告主張即使支付，因被告原因致原告無法申辦合法經(jīng)營證照，使用費應按合同標準的50%計算。本院認為，2015年2月原告開始營業(yè)時，被告提供的軍隊房地產(chǎn)租賃許可證期限即將屆滿，此后，被告未能向原告提供有效的租賃許可證，確實對原告辦理合法經(jīng)營所需證照產(chǎn)生一定影響。且裝修期間，原告屬于經(jīng)營準備期，尚不具備開業(yè)經(jīng)營條件。但從另一方面看，原告使用涉訟房屋對外經(jīng)營并獲得收入，即使未盈利，也主要與餐廳經(jīng)營時間、經(jīng)營方式、市場需求等經(jīng)營風險相關(guān)，不完全是因為建筑物沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或租賃許可證期限屆滿所致，租賃合同的目的已部分實現(xiàn)?；谝陨显?，本院酌定原告參照合同約定標準的一定比例，應向被告支付房屋的使用費2,984,180.10元，物業(yè)管理費577,500元。原告應向被告支付實際使用的2017年12月的水電煤費用52,419.80元。
　　合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告承租上海警備區(qū)第一招待所位于虹橋路XXX號房屋場地(星空購物中心)，由被告出資并負責規(guī)劃設(shè)計方案，被告在規(guī)劃設(shè)計方案未獲規(guī)劃部門審批通過的情況下即開工建設(shè)，故《租賃合同》無效的過錯主要在于被告。對合同無效后的損失賠償，由本院綜合各種因素，結(jié)合原、被告各自責任，酌情予以確定。關(guān)于原告主張的裝修費用損失2,001,666.40元系原告為進行裝修、經(jīng)營所支出的費用，鑒于合同無效的過錯主要在于被告，故被告就該損失應承擔一定賠償責任，同時慮及涉訟房屋的裝修已經(jīng)原告合理使用，應扣減一定的損耗等因素?，F(xiàn)場已拆除，慮及原告對涉訟房屋進行過裝修的事實，綜合考慮原告租賃物業(yè)的建筑面積、經(jīng)營的餐飲項目、裝修使用的損耗、折舊年限、過錯責任的承擔等因素，本院酌定被告應當賠償?shù)难b修損失金額為409,680元。關(guān)于廚具等設(shè)備損失825,490元，考慮到原告并未提供充分證據(jù)證明其主張金額所對應廚具設(shè)備均系安裝使用在涉訟房屋中以及原告系主動自行搬離涉訟房屋等因素，但慮及原告經(jīng)營餐飲必然會需要購置廚具等設(shè)備，且確實存在部分設(shè)備無法搬離拆除的可能性，本院酌定被告應當賠償?shù)膹N具設(shè)備損失為158,952元。
　　關(guān)于原告要求被告支付因保全而發(fā)生的保全擔保函費用3,000元，本院認為此系原告為訴訟所支出的必要費用，要求被告承擔缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)黃某與被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司就上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號“星空購物中心”A-111、A-112、A-113、A-114、A-115單元簽訂的租賃合同無效；
　　二、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費保證金84,000元、公共事業(yè)費保證金60,000元，合計611,292元【本條所確定的保證金應先行抵扣原告(反訴被告)黃某應當向被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司支付的費用】；
　　三、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費84,000元,合計499,371元；
　　四、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某后續(xù)租金及物業(yè)管理費2,567,371.72元；
　　五、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)黃某裝修損失409,680元、廚具餐具設(shè)備損失158,952元。合計568,632元；
　　六、原告(反訴被告)黃某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司上址房屋使用費2,984,180.10元，物業(yè)管理費577,500元，合計3,561,680.10元；
　　七、原告(反訴被告)黃某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司2017年12月的水電煤費用52,419.80元；
　　八、駁回原告(反訴被告)黃某的其余本訴請求；
　　九、駁回被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司的其余反訴訴請。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　訴訟保全費5,000元，由原告(反訴被告)黃某負擔2,500元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔2,500元。
　　本訴案件受理費59,563.95元，由原告(反訴被告)黃某負擔18,790.62元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔40,773.33元。
　　反訴案件受理費22,092.57元，由原告(反訴被告)上海黃某負擔13,255.54元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔8,837.03元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳怡聶

書記員：胡桂霞