上訴人（原審原告、反訴被告）：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省赤壁市。
上訴人（原審原告、反訴被告）：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省赤壁市。
上訴人（原審原告、反訴被告）：黃勁松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省赤壁市。
上列三上訴人委托訴訟代理人：明松，湖北文喆律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省赤壁市河北大道97號。
法定代表人：陳子劍，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某某、黃某某、黃勁松與上訴人湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大華公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，湖北省赤壁市人民法院于2016年6月20日作出（2015）鄂赤壁民初字第1422號民事判決，黃某某、黃某某、黃勁松和大華公司不服判決，向本院提起上訴。本院作出（2016）鄂12民終852號民事裁定，撤銷（2015）鄂赤壁民初字第1422號民事判決，將本案發(fā)回湖北省赤壁市人民法院重審。該院重審后作出（2017）鄂1281民初558號民事判決，黃某某、黃某某、黃勁松和大華公司仍不服判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月15日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃某某、黃某某、黃勁松上訴請求：1.維持一審判決第三項，即駁回大華公司的反訴請求；2.撤銷一審判決第二項，即駁回黃某某、黃某某、黃勁松的其他訴訟請求；3.改判一審判決第一項為大華公司補償黃某某、黃某某、黃勁松房屋拆遷補償款1206619.34元；4.案件受理費由大華公司負擔(dān)。事實和理由：1.一審判決大華公司售與本案相鄰案外人唐蓉芳的商品房面積為120.88平方米，價格為1240.9元/平方米，購房款為15萬元，低于相鄰相同商品房3750.08元/平方米的平均價格，唐蓉芳少付購房款303309.67元。因此，大華公司實際補償唐蓉芳房屋拆遷補償款為610萬元現(xiàn)金加303309.67元房屋補償款等于6403309.67元。一審判決認定大華公司向唐蓉芳低價出售房屋不屬于房屋拆遷補償范圍，屬于事實認定錯誤；2.大華公司并未要求減少違約金數(shù)額，一審法院主動予以減少，沒有法律依據(jù)。請求二審按照本案《房屋拆遷補償合同》第五條第四款“如沿線相鄰兩戶的拆遷補償款超出580萬元的標準，則由乙方按差額部分雙倍補償給甲方”的約定，判決大華公司按照房屋拆遷補償款差額6403309.67元的雙倍1206619.34元補償黃某某、黃某某、黃勁松。
大華公司上訴請求：撤銷一審判決第一項、第三項，改判駁回黃某某、黃某某、黃勁松的訴訟請求。事實和理由：1.《房屋拆遷補償合同》第五條第四款限定了大華公司與他人簽訂和履行合同的范圍，突破了合同相對性原則。同時，該條款違反了意思自治原則，應(yīng)為無效約定；2.大華公司按相同的拆遷補償標準對相鄰其他拆遷戶的最終補償金額與黃某某、黃某某、黃勁松的不一致，是因為拆遷面積不相同所致。大華公司已按照合同約定履行了全部義務(wù)，并不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
針對大華公司上訴黃某某、黃某某、黃勁松辯稱，一審判決認定大華公司向唐蓉芳低價出售房屋不屬于房屋拆遷補償范圍和《房屋拆遷補償合同》第五條第四款為違約條款，認定事實不清。請求依照《房屋拆遷補償合同》第五條第四款約定判決大華公司按拆遷補償款差額的兩倍補償黃某某、黃某某、黃勁松。
針對黃某某、黃某某、黃勁松上訴大華公司辯稱，一審判決認定大華公司向唐蓉芳出售房屋的行為不屬于折價補償，認定事實清楚，但一審判決認定《房屋拆遷補償合同》第五條第四款是違約條款并判決大華公司承擔(dān)差額賠償違約責(zé)任，適用法律錯誤。請求駁回黃某某、黃某某、黃勁松的上訴請求。
黃某某、黃某某、黃勁松向一審法院起訴請求：1.判令大華公司依照《房屋拆遷補償合同》約定，按照房屋拆遷補償款差額6403309.67元的雙倍補償黃某某、黃某某、黃勁松1206619.34元；2.案件受理費由大華公司負擔(dān)。
大華公司向一審法院反訴請求：依法撤銷2014年10月21日黃某某、黃某某、黃勁松與大華公司簽訂的《房屋拆遷補償合同》第五條第四款約定。
一審法院認定事實：大華公司在湖北省××市××大道開發(fā)建設(shè)怡景大樓期間，擬拆遷包括黃某某、黃某某、黃勁松在內(nèi)的四戶人家的房屋并與之協(xié)商。2014年10月21日，甲方黃某某、黃某某、黃勁松與乙方大華公司簽訂《房屋拆遷補償合同》約定：經(jīng)甲乙雙方多次協(xié)商，甲方同意拆除位于河北××××號臨街面的房屋，便于乙方開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)就房屋拆遷補償有關(guān)事宜達成如下合同條款，以資共同信守。甲方黃某某、黃某某、黃勁松房屋建筑面積591m2，其中門店面積131m2，住房460m2。經(jīng)雙方共同協(xié)商，門店按30000元/m2計算，計幣3930000元，住房按3500元/m2計算，計幣1610000元，含門店及住房搬遷的一切費用在內(nèi)的各種補償費用140000元，被拆遷房屋補償款總額共計5680000元。該合同第五條第四款特別約定：如沿線相鄰兩戶的拆遷補償款超出5800000元的標準，則由乙方按差額部分雙倍補償給甲方。甲乙雙方簽字合同生效，合同還對其他事項作了相應(yīng)的約定。合同簽訂后，大華公司按合同約定向黃某某、黃某某、黃勁松履行了付款5680000元義務(wù)，黃某某、黃某某、黃勁松亦按合同約定將其房屋交付大華公司拆除。2015年6月1日，大華公司與相鄰黃某某、黃某某、黃勁松的案外人唐蓉芳簽訂《房屋拆遷補償合同》約定：被拆遷房屋建筑面積共計689m2，其中門店面積133m2，住房面積556m2。門店按30000元/m2計算，計幣3990000元，住房面積按3500元/m2計算，計幣1950000元，含門店及住房搬遷的一切費用在內(nèi)的各種補償費計幣160000元，合計補償6100000元。2015年6月1日，大華公司還與唐蓉房簽訂《商品房買賣合同》約定：大華公司將自己開發(fā)位于怡景大樓一單元918號房，建筑面積120.88m2，以每平方米1240.90元，計幣150000元出售給唐蓉芳。簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)日，唐蓉芳向大華公司支付購房款150000元。審理中，黃某某、黃某某、黃勁松申請一審法院調(diào)查大華公司出售918號房相鄰的916、912、915、917、919號房屋的售價，其中916號房屋面積53.85平方米，售價191984元，912號房屋面積53.85平方米，售價192280元，915號房屋面積41.96平方米，售價168164元，917號房屋面積41.96平方米，售價168164元，919號房屋面積42.29平方米，售價152208元。黃某某、黃某某、黃勁松認為大華公司與唐蓉芳之間達成的拆遷價格，超出了合同約定的5800000元的拆遷價格，而且大華公司出售給唐蓉芳的一套商品房，成交價格明顯低于市場價格，屬于另一種形式的拆遷補償。為此引起本案糾紛。一審法院認為，本案爭議焦點為對《房屋拆遷補償合同》第五條第四款的性質(zhì)和效力的認定問題。該條款約定：如沿線相鄰兩戶的拆遷補償款超出580萬元的標準，則由乙方按照差額部分雙倍補償給甲方。由于該沿線的拆遷戶共有4戶，分別為胡神元和范銀清一戶、黃某某、黃某某、黃勁松一戶、唐蓉芳一戶、宋先禮一戶，在同一日大華公司分別與胡神元和范銀清一戶、黃某某、黃某某、黃勁松一戶簽訂了拆遷協(xié)議，因此該條款中所說的相鄰兩戶應(yīng)當(dāng)是特指唐蓉芳、宋先禮兩戶。在同時存在多個拆遷戶的情況下，就存在一個誰先拆、誰后拆的問題，先拆的人普遍會存在一個顧慮，即后拆的價格會超出先拆的價格，致使先拆戶利益受損。因此，在實踐中誰都不愿意先拆，而陷入相互觀望的僵持狀態(tài)。《房屋拆遷補償合同》第五條第四款的約定，其出發(fā)點就是為了打破這種僵局。對于黃某某、黃某某、黃勁松來講，該條款的約定是對其先拆遷的利益的一種保護，是一種同等待遇的要求，即其拆遷價格不會低于其他的拆遷戶。而對于大華公司來講，該條款的目的在于鼓勵拆遷戶先拆，并且是對先拆戶的一個承諾，即先拆的價格不會低于后拆的價格?；谏鲜隹剂浚斗课莶疬w補償合同》第五條第四款是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，該約定合法有效。大華公司辯稱，相鄰各戶的拆遷標準是一致的，即門店按照每平方米30000元、住宅按每平方米3500元補償，由于各戶的拆遷面積不同導(dǎo)致補償金額不一致?！斗课莶疬w補償合同》第五條第四款的約定內(nèi)容明確且無歧義，即雙方當(dāng)事人是對拆遷補償?shù)目偨痤~而不是拆遷補償?shù)膯挝粌r格進行的約定。由于大華公司是同時與四拆遷戶協(xié)商拆遷事宜的，四拆遷戶均有各自的土地證以及房產(chǎn)證，對于四拆遷戶的拆遷房屋面積的差異，大華公司委托了專門的機構(gòu)對四拆遷戶的房屋面積進行了測量。因此，大華公司在與黃某某、黃某某、黃勁松簽約之前對于四戶房屋面積的差異這一情況是知曉的。在明知的前提下，大華公司仍然簽訂了拆遷協(xié)議，因此該條款沒有違背公平原則。依法成立的合同，對當(dāng)事人均具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)?！斗课莶疬w補償合同》第五條第四款的本質(zhì)是一個違約條款，其中包括兩層意思，即違約前提和違約后果，違約前提是后拆遷的相鄰兩戶的拆遷價格不得超過黃某某、黃某某、黃勁松，違約后果是超過以后按差額雙倍補償給黃某某、黃某某、黃勁松。現(xiàn)在大華公司與唐蓉芳達成的拆遷價格已經(jīng)超過合同約定的5800000元價格，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依照合同法的相關(guān)規(guī)定，約定的違約金過分高于實際損失的，可以適當(dāng)予以調(diào)整。因此，大華公司應(yīng)當(dāng)按照唐蓉芳的拆遷價格超出580萬元的部分承擔(dān)違約責(zé)任。對于黃某某、黃某某、黃勁松訴稱的大華公司低價出售商品房給唐蓉芳，其實質(zhì)是另外一種形式的拆遷補償。一審法院認為，大華公司作為商品房的所有人，有權(quán)處置屬于自己的財產(chǎn)，黃某某、黃某某、黃勁松的該主張，只是一種推論，并沒有直接的相關(guān)證據(jù)。因此，一審法院認為大華公司與唐蓉芳之間的商品房買賣是他們之間的另一民事法律關(guān)系，不屬于房屋拆遷補償?shù)姆秶?。大華公司反訴認為《房屋拆遷補償合同》第五條第四款的約定存在脅迫的情形而且顯失公平，要求撤銷該條款。一審法院認為該條款的約定只是黃某某、黃某某、黃勁松作為被拆遷戶提出的一種平等待遇的要求，大華公司是在知曉各拆遷戶房屋面積存在差異的前提下仍然與其簽訂了拆遷協(xié)議，應(yīng)當(dāng)視為自愿接受拆遷協(xié)議的約束。該條款是雙方當(dāng)事人作為平等的民事主體作出的真實意思表示，不存在可撤銷的情形。因此，對大華公司的反訴請求，依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九條、第五十四條、第一百一十四條第二款規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補償原告（反訴被告）黃某某、黃某某、黃勁松房屋拆遷補償款300000元，于本判決生效后立即付清；二、駁回原告（反訴被告）黃某某、黃某某、黃勁松的其他訴訟請求；三、駁回被告（反訴原告）湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費5800元，由湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案系因相鄰拆遷戶補償款存在差額而引發(fā)的房屋拆遷安置補償合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百一十七條“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償”和《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條第三款“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”以及中華人民共和國國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償”的規(guī)定，大華公司與黃某某、黃某某、黃勁松簽訂的《房屋拆遷補償合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。大華公司與黃某某、黃某某、黃勁松達成《房屋拆遷補償合同》第五條第四款“如沿線相鄰兩戶的拆遷補償款超出580萬元的標準，則由乙方按差額部分雙倍補償給甲方”的“特別約定”，雙方的意思表示真實、明確，證明其自愿接受該條款約束，不存在《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款和第二款“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”規(guī)定的可撤銷情形。大華公司上訴主張應(yīng)予撤銷《房屋拆遷補償合同》第五條第四款“特別約定”并駁回黃某某、黃某某、黃勁松的訴訟請求，但未提供相應(yīng)證據(jù)證明。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條第二款“在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”的規(guī)定，對大華公司的上訴請求，本院不予支持。本案中，大華公司支付相鄰黃某某、黃某某、黃勁松的案外人唐蓉芳拆遷補償款610萬元，超出了《房屋拆遷補償合同》第五條第四款約定的對沿線相鄰兩戶的拆遷補償款不超過580萬元標準，兩者差額30萬元。因此，大華公司應(yīng)當(dāng)依照“按差額部分雙倍補償”的約定標準給予黃某某、黃某某、黃勁松60萬元補償。本案中，大華公司并未通過反訴或者抗辯的方式請求依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定調(diào)整違約金，一審判決主動予以調(diào)整，不符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條“當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，適用法律錯誤，本院予以糾正。黃某某、黃某某、黃勁松認為大華公司以低價出售商品房方式又補償了與其相鄰的案外人唐蓉芳30萬元拆遷補償款，要求大華公司按拆遷補償款差額60萬元的兩倍對其補償?shù)纳显V請求依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，黃某某、黃某某、黃勁松的上訴請求部分成立，本院予以支持相應(yīng)部分。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省赤壁市人民法院（2017）鄂1281民初558號民事判決第二項、第三項；
二、變更湖北省赤壁市人民法院（2017）鄂1281民初558號民事判決第一項為湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起立即補償黃某某、黃某某、黃勁松房屋拆遷補償款600000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費按照一審判決負擔(dān)。二審案件受理費12600元，由湖北大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。黃某某、黃某某、黃勁松已預(yù)交二審案件受理費12866元，予以退還。
本判決為終審判決。

審判長　余　杰 審判員　湯兆光 審判員　楊榮華

書記員：董才森