原告：黃某港區(qū)楚天緣酒店（以下簡稱楚天緣酒店），住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)黃某大道1341號（天舜金港明珠門面），個(gè)體工商戶。
登記經(jīng)營者：馮佳丹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃某市黃某港區(qū)黃某港上港路243-1號，公民身份號碼xxxx。
實(shí)際經(jīng)營者：肖文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃某市黃某港區(qū)黃某港上港路247號，公民身份號碼：xxxx。
委托訴訟代理人：李先明，酒店工作人員，代理權(quán)限特別授權(quán)。
被告：黃某貝某生化有限公司（以下簡稱貝某公司），住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)花湖大道9號。統(tǒng)一社會信用代碼91420200722074095W。
法定代表人：陳敬剛，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：羅云飛、魏強(qiáng)，湖北人本律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。
第三人：黃某天舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天舜公司），住所地湖北省黃某市黃某大道1341號。
法定代表人：饒彥，董事長。
委托訴訟代理人：方賢根，湖北方式律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：尹松濤，湖北太圣律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。

原告楚天緣酒店與被告貝某公司、第三人天舜公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年5月28日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李先明，被告貝某公司的委托訴訟代理人羅云飛、魏強(qiáng)，第三人的委托訴訟代理人方賢根、尹松濤到庭參加訴訟。訴訟中，原告于2015年6月23日申請對涉案房屋滲水、下沉、開裂等現(xiàn)象與房屋建筑質(zhì)量是否具有因果關(guān)系進(jìn)行司法鑒定，本院向黃某市中級人民法院移送鑒定材料，但因鑒定材料不全難以鑒定被退回。第三人天舜公司于2016年8月22日申請對涉案房屋滲漏原因進(jìn)行司法鑒定，黃某市中級人民法院出具（2016）字第252號司法鑒定委托書委托武漢馬房山理工工程結(jié)構(gòu)檢測有限公司進(jìn)行上述鑒定，但鑒定機(jī)構(gòu)研究討論后認(rèn)為對本案的房屋滲漏原因和滲漏與房屋質(zhì)量之間有無因果關(guān)系無法鑒定，黃某市中級人民法院遂將鑒定委托材料退回本院。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楚天緣酒店向本院提出訴訟請求：1.被告賠償營業(yè)損失60萬元；2.被告賠償維修損失356970元；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原、被告于2010年9月1日簽訂了房屋租賃合同（租賃期限10年），被告將第三人天舜公司開發(fā)的位于天舜金港明珠七棟一、二樓商業(yè)門面出租給原告作為酒店、賓館使用。原告根據(jù)合同約定按月交納租金。但是，由于被告出租房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題影響（滲水、漏水、開裂、下沉），導(dǎo)致原告經(jīng)常小型維修，甚至停業(yè)維修，造成很大營業(yè)損失。故原告訴至法院。
貝某公司辯稱，原告所主張的損失應(yīng)由第三人承擔(dān)，根據(jù)合同法第二百二十條規(guī)定，出租人應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。原、被告之間的房屋租賃合同第五條第二款對房屋維修已經(jīng)明確約定，即遇到非原告使用房屋出現(xiàn)滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，保修期滿由被告負(fù)責(zé)維修。況涉案房屋出現(xiàn)滲漏的情況，被告履行正常的維修義務(wù)，但因涉案房屋外墻等開裂嚴(yán)重，已超出被告維修的能力范圍。但是被告積極向房屋主管部門以及第三人反映，由于涉案房屋處于建設(shè)單位保修期內(nèi)，被告認(rèn)為建設(shè)單位承建的房屋具有嚴(yán)重質(zhì)量問題以及未及時(shí)履行維修義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十條第二款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、四十一條及《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的有關(guān)規(guī)定，屋面防水等工程的保修期為5年，至竣工驗(yàn)收合格之日起開始計(jì)算。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人沒有及時(shí)履行保修義務(wù)導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由保修人承擔(dān)責(zé)任，故本案應(yīng)由第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，被告已經(jīng)履行合同義務(wù)，原告權(quán)益受損是因第三人開發(fā)的房屋質(zhì)量問題造成，故原告對被告的訴請缺乏法律依據(jù)。
天舜公司辯稱，1、原告并未要求被告承擔(dān)任何責(zé)任，被告認(rèn)為應(yīng)由第三人承擔(dān)賠償責(zé)任的請求，應(yīng)另案起訴；2、原告租賃的房屋有無漏水現(xiàn)象以及漏水的原因目前無法確定，應(yīng)由原告承擔(dān)舉證責(zé)任；3、原告與被告之間系租賃合同關(guān)系，原告要求被告承擔(dān)因漏水造成的損失要有法律依據(jù)，必須由法定機(jī)構(gòu)作出認(rèn)定。4、第三人開發(fā)建設(shè)的房屋經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格備案，履行了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》所規(guī)定的法律義務(wù)，應(yīng)推定質(zhì)量合格，第三人沒有違法行為，原告沒有提出有效的證據(jù)證明涉案房屋漏水與房屋質(zhì)量不合格有因果關(guān)系，故被告要求第三人承擔(dān)責(zé)任，缺乏賠償責(zé)任的行為與具有因果關(guān)系兩大要素；5、原告已經(jīng)對涉案房屋進(jìn)行了改建擴(kuò)建，原告上述行為沒有遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在不能明確排除原告自身行為與漏水因果關(guān)系之前，原告無權(quán)要求第三人賠償。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：關(guān)于涉案房屋滲漏的原因。訴訟中，原告與第三人均申請對涉案房屋滲漏的原因進(jìn)行司法鑒定，但鑒定機(jī)構(gòu)因無法鑒定而退回鑒定委托材料。原告提交的房屋安全鑒定報(bào)告，其鑒定結(jié)論為涉案房屋的“完損性等級為一般損壞房，部分構(gòu)件應(yīng)修復(fù)處理”，而并非對滲漏原因的認(rèn)定。天舜公司提交的《黃某天舜金港明珠商鋪滲水鑒定報(bào)告》，其原件已被制作單位黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站收回，故本院對上述兩份證據(jù)的證明力均不予認(rèn)定。關(guān)于維修損失。原告提交的維修協(xié)議的施工方為自然人，協(xié)議內(nèi)容約定不明，與收據(jù)金額不符，且無付款憑證及發(fā)票印證，故本院對其證明力不予認(rèn)定。關(guān)于營業(yè)損失。原告提交的財(cái)務(wù)報(bào)表系由其單方制作，未經(jīng)評估審計(jì)，亦無其他證據(jù)予以佐證，故本院對其證明力不予認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：涉案房屋系天舜公司向貝某公司還建的房屋，于2010年2月10日竣工驗(yàn)收合格并備案。2010年4月13日，貝某公司（甲方）與肖文（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將位于天舜金港明珠七棟一、二樓商業(yè)門面，建筑面積約為2650平方米，出租給乙方作為酒店、賓館使用。租賃期限15年，從2010年9月1日至2025年8月30日止。甲方提供的物業(yè)服務(wù)限于對出租的房屋進(jìn)行正常的維修，遇到非乙方使用房屋出現(xiàn)滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)；保修期滿甲方應(yīng)出面協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)維修。乙方在承租期內(nèi)需在室內(nèi)外裝飾裝修需事先將裝修方案報(bào)甲方書面認(rèn)可，方可自費(fèi)動(dòng)工，但不得改變房屋承重及主體結(jié)構(gòu)，如改變甲方原有房屋非承重結(jié)構(gòu)，乙方退出時(shí)必須恢復(fù)原狀，若乙方不恢復(fù)原狀，甲方則從乙方押金中扣除恢復(fù)建筑物原狀所需費(fèi)用。合同還就租金等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2010年4月，肖文與王義友簽訂《裝飾工程施工合同》，對涉案房屋進(jìn)行裝修。2010年7月28日，楚天緣酒店成立。2010年9月1日，馮佳丹與肖文簽訂了合伙協(xié)議，雙方約定合伙經(jīng)營楚天緣酒店，合伙期限10年，由馮佳丹辦理個(gè)體工商戶字號登記。2010年10月1日，楚天緣酒店與朱海濤簽訂《賓館承包經(jīng)營合同》，朱海濤在部分涉案房屋經(jīng)營黃某港區(qū)馨夢園賓館。爾后，涉案房屋出現(xiàn)二樓屋頂、外墻滲漏等情況，原告告知貝某公司，貝某公司遂要求天舜公司進(jìn)行維修。但經(jīng)天舜公司維修后仍未徹底解決滲漏等問題。2012年9月，原告自行維修。2013年5月8日，因滲漏等原因，被告等向建設(shè)行政主管部門投訴。2013年11月，原告再次自行維修。2014年7月7日，因滲漏等原因，貝某公司再次向天舜公司報(bào)修。
本院認(rèn)為，貝某公司與肖文簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律規(guī)定，為有效合同。其在簽訂上述租賃合同之時(shí)即是為了經(jīng)營酒店，其于涉案房屋開設(shè)的楚天緣酒店系個(gè)體工商戶，肖文是實(shí)際經(jīng)營者，楚天緣酒店實(shí)際使用涉案房屋并享有合同權(quán)利。
關(guān)于涉案房屋滲漏的原因。當(dāng)事人對涉案房屋存在滲漏等問題不持異議，但對造成滲漏的原因各執(zhí)一詞，且均未提出充分證據(jù)予以證明。雖然本院對原告及天舜公司提交的鑒定報(bào)告均未采信，但兩份報(bào)告均提及涉案房屋的滲漏與房屋質(zhì)量存在一定關(guān)系。綜合當(dāng)事人舉證的照片、報(bào)修記錄以及各方陳述來看，本院認(rèn)定涉案房屋確實(shí)存在一些質(zhì)量瑕疵，但涉案房屋滲漏點(diǎn)較多，情況較為復(fù)雜，也不排除原告裝修及其他業(yè)主在二樓屋面私自搭建等因素導(dǎo)致多因一果的可能性。
關(guān)于維修損失?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第二百二十條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。本案中，貝某公司與肖文簽訂的《房屋租賃合同》第五條第二款規(guī)定，貝某公司對涉案房屋進(jìn)行正常的維修，遇到非承租人使用房屋出現(xiàn)滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，保修期滿貝某公司負(fù)責(zé)維修。雙方雖約定由天舜公司在保修期內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，但根據(jù)合同的相對性原則，該條款對天舜公司沒有約束力。且上述規(guī)定中“正常維修”的范圍和內(nèi)容不明，因該合同系貝某公司提供的格式條款，故應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，即除承租人使用房屋造成滲漏等情況外，均由出租人承擔(dān)維修義務(wù)。涉案房屋出現(xiàn)反復(fù)滲漏等現(xiàn)象，貝某公司作為出租人，未舉出充分證據(jù)證明滲漏僅系承租人使用房屋造成，故應(yīng)當(dāng)履行維修的義務(wù)。雖然原告提交的關(guān)于維修費(fèi)用的證據(jù)本院不予確認(rèn)，但考慮到涉案房屋存在滲漏等情況，確需修繕，在貝某公司及天舜公司未及時(shí)維修的情況下，原告自行維修，實(shí)際產(chǎn)生了維修費(fèi)用，故本院酌定維修費(fèi)用為20萬元。天舜公司對貝某公司的保修義務(wù)屬另一法律關(guān)系，本案不作處理，貝某公司可另行主張。
關(guān)于營業(yè)損失。盡管上述房屋存在一定的質(zhì)量問題及滲漏等情況，但不能證明已經(jīng)達(dá)到足以造成原告無法經(jīng)營的事實(shí)。滲漏所造成的房屋的毀損并非破壞性的、根本性的致使涉案房屋無法使用，涉案房屋經(jīng)過修繕依舊可以使用。原告對其主張的營業(yè)損失未舉出充分證據(jù)證明，亦未進(jìn)行評估審計(jì)，故本院對該訴請不予支持。
關(guān)于黃某港區(qū)馨夢園賓館的損失。黃某港區(qū)馨夢園賓館系個(gè)體工商戶，其登記的經(jīng)營者為柏冬喜，與原告系不同的民事主體，故本案對有關(guān)黃某港區(qū)馨夢園賓館的訴請不予處理，其損失可另行主張。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十一條、二百一十六條、二百二十條、二百二十一條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十九條規(guī)定，判決如下：
一、被告黃某貝某生化有限公司于本判決生效后10日內(nèi)給付原告黃某港區(qū)楚天緣酒店維修費(fèi)用20萬元。
二、駁回原告黃某港區(qū)楚天緣酒店的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13370元，由原告黃某港區(qū)楚天緣酒店負(fù)擔(dān)8370元，被告黃某貝某生化有限公司負(fù)擔(dān)5000元。

審　判　長　　阮　珊 人民陪審員　　傅靖宏 人民陪審員　　全秀紅

書記員：田也塬