黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司
李建華（湖北忠三（黃某）律師事務(wù)所）
曹菁（湖北忠三（黃某）律師事務(wù)所）
丁學(xué)彬
余?。ê睎|楚律師事務(wù)所）
梁超（湖北東楚律師事務(wù)所）

原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)大橋西北角1399號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼56270085-0。
法定代表人明進(jìn)華，董事長(zhǎng)。
委托代理人李建華、曹菁，均系湖北忠三（黃某）律師事務(wù)所律師。
被告丁學(xué)彬，個(gè)體工商戶。
委托代理人余俊、梁超，均系湖北東楚律師事務(wù)所律師。
原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司訴被告丁學(xué)彬房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司的委托代理人李建華、曹菁，被告丁學(xué)彬及其委托代理人余俊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。
一、關(guān)于原、被告于2012年1月13日簽訂的兩份房屋租賃合同效力問(wèn)題。被告在庭審中辯稱，雙方簽訂的租賃合同沒(méi)有約定房屋租賃期限。但該兩份房屋租賃合同均有原、被告的簽名及印章，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。原告在簽訂合同后按約交付了租賃房屋，被告也接受了承租房屋并實(shí)際經(jīng)營(yíng)，且履行了交納租金的義務(wù)，故原、被告已形成了房屋租賃合同關(guān)系。故原、被告于2012年1月13日簽訂的兩份房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法成立并生效，該兩份房屋租賃合同對(duì)原、被告均具有法律上的約束力。
二、被告是否違約的問(wèn)題。根據(jù)原、被告履行的合同義務(wù)來(lái)看，原告已按約將其所有的符合租賃條件的d115、d215號(hào)兩間商鋪交付被告使用，但被告在租賃期限內(nèi)未足額交納合同約定的場(chǎng)地租賃費(fèi)及經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，其行為已違反了合同的相關(guān)約定，原告依約有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故對(duì)于原告要求被告支付場(chǎng)地租賃費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)于原告要求被告支付經(jīng)營(yíng)保證金的訴訟請(qǐng)求，因被告于2012年12月26日交納的12000元系租金，被告在租賃期內(nèi)并未交納經(jīng)營(yíng)保證金，根據(jù)合同約定，該經(jīng)營(yíng)保證金在合同終止后應(yīng)予以退還，而雙方租賃關(guān)系已經(jīng)終止，故被告不應(yīng)再向原告交納經(jīng)營(yíng)保證金，本院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)于租賃期限的計(jì)算問(wèn)題，雙方在合同中約定的租賃期限為一年，租期起始日為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日，因市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間為2012年5月9日，故租賃期限應(yīng)從2012年5月9日起至2013年5月8日止。被告認(rèn)為其實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間沒(méi)有一年，但被告未提供相應(yīng)證據(jù)證明其觀點(diǎn)，故本院對(duì)此不予采信。對(duì)于被告拖欠的場(chǎng)地租賃費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算問(wèn)題，本院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，d115號(hào)商鋪（96.03平方米）的場(chǎng)地租賃費(fèi)每月為29元／平方米、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)每月為19元／平方米；d215商鋪（96.03平方米）的場(chǎng)地租賃費(fèi)每月為17元／平方米、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)每月為11元／平方米。以上兩項(xiàng)費(fèi)用按一年計(jì)算，d115號(hào)商鋪的場(chǎng)地租賃費(fèi)為33418.44元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)為21894.84元，合計(jì)55313.28元；d215號(hào)商鋪的場(chǎng)地租賃費(fèi)為19590.12元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)為12675.96元，合計(jì)32266.08元。以上兩項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)87579.36元。因被告承租兩間商鋪的租賃期從2012年5月9日即市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日開(kāi)始計(jì)算，故被告應(yīng)享受合同約定的25%的折扣優(yōu)惠。因此，被告應(yīng)交納的場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)為65684.52元，扣除被告已交納的12000元租金，被告還應(yīng)向原告交納場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)53684.52元。對(duì)于被告辯稱的原告在招商時(shí)在“東楚晚報(bào)”上公開(kāi)刊登的入住率在75%以下，租金和物業(yè)管理費(fèi)全免承諾的觀點(diǎn)。本院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限及方式、違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的方法等條款。而被告在庭審時(shí)提交的相關(guān)報(bào)道在形式上屬于商業(yè)廣告，內(nèi)容既不具體明確，也沒(méi)有記載合同的主要條款，不符合合同法規(guī)定的要約構(gòu)成要件，且雙方在租賃合同中未對(duì)該內(nèi)容進(jìn)行約定。因此對(duì)于“入住率在75%以下，租金和物業(yè)管理費(fèi)全免”的承諾，對(duì)原、被告沒(méi)有法律上的約束力，故對(duì)于被告辯稱的該觀點(diǎn)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告丁學(xué)彬于本判決生效后五日內(nèi)支付原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)53684.52元。
二、駁回原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告丁學(xué)彬未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1348元，原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)179元，被告丁學(xué)彬負(fù)擔(dān)1169元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣1348元，款匯湖北省黃某市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶行:農(nóng)行黃某市分行團(tuán)城山支行，戶名:法院訴訟費(fèi)匯繳財(cái)政專戶，帳號(hào)17×××29。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。
一、關(guān)于原、被告于2012年1月13日簽訂的兩份房屋租賃合同效力問(wèn)題。被告在庭審中辯稱，雙方簽訂的租賃合同沒(méi)有約定房屋租賃期限。但該兩份房屋租賃合同均有原、被告的簽名及印章，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。原告在簽訂合同后按約交付了租賃房屋，被告也接受了承租房屋并實(shí)際經(jīng)營(yíng)，且履行了交納租金的義務(wù)，故原、被告已形成了房屋租賃合同關(guān)系。故原、被告于2012年1月13日簽訂的兩份房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法成立并生效，該兩份房屋租賃合同對(duì)原、被告均具有法律上的約束力。
二、被告是否違約的問(wèn)題。根據(jù)原、被告履行的合同義務(wù)來(lái)看，原告已按約將其所有的符合租賃條件的d115、d215號(hào)兩間商鋪交付被告使用，但被告在租賃期限內(nèi)未足額交納合同約定的場(chǎng)地租賃費(fèi)及經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，其行為已違反了合同的相關(guān)約定，原告依約有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故對(duì)于原告要求被告支付場(chǎng)地租賃費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)于原告要求被告支付經(jīng)營(yíng)保證金的訴訟請(qǐng)求，因被告于2012年12月26日交納的12000元系租金，被告在租賃期內(nèi)并未交納經(jīng)營(yíng)保證金，根據(jù)合同約定，該經(jīng)營(yíng)保證金在合同終止后應(yīng)予以退還，而雙方租賃關(guān)系已經(jīng)終止，故被告不應(yīng)再向原告交納經(jīng)營(yíng)保證金，本院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)于租賃期限的計(jì)算問(wèn)題，雙方在合同中約定的租賃期限為一年，租期起始日為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日，因市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間為2012年5月9日，故租賃期限應(yīng)從2012年5月9日起至2013年5月8日止。被告認(rèn)為其實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間沒(méi)有一年，但被告未提供相應(yīng)證據(jù)證明其觀點(diǎn)，故本院對(duì)此不予采信。對(duì)于被告拖欠的場(chǎng)地租賃費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算問(wèn)題，本院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，d115號(hào)商鋪（96.03平方米）的場(chǎng)地租賃費(fèi)每月為29元／平方米、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)每月為19元／平方米；d215商鋪（96.03平方米）的場(chǎng)地租賃費(fèi)每月為17元／平方米、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)每月為11元／平方米。以上兩項(xiàng)費(fèi)用按一年計(jì)算，d115號(hào)商鋪的場(chǎng)地租賃費(fèi)為33418.44元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)為21894.84元，合計(jì)55313.28元；d215號(hào)商鋪的場(chǎng)地租賃費(fèi)為19590.12元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)為12675.96元，合計(jì)32266.08元。以上兩項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)87579.36元。因被告承租兩間商鋪的租賃期從2012年5月9日即市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日開(kāi)始計(jì)算，故被告應(yīng)享受合同約定的25%的折扣優(yōu)惠。因此，被告應(yīng)交納的場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)為65684.52元，扣除被告已交納的12000元租金，被告還應(yīng)向原告交納場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)53684.52元。對(duì)于被告辯稱的原告在招商時(shí)在“東楚晚報(bào)”上公開(kāi)刊登的入住率在75%以下，租金和物業(yè)管理費(fèi)全免承諾的觀點(diǎn)。本院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限及方式、違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的方法等條款。而被告在庭審時(shí)提交的相關(guān)報(bào)道在形式上屬于商業(yè)廣告，內(nèi)容既不具體明確，也沒(méi)有記載合同的主要條款，不符合合同法規(guī)定的要約構(gòu)成要件，且雙方在租賃合同中未對(duì)該內(nèi)容進(jìn)行約定。因此對(duì)于“入住率在75%以下，租金和物業(yè)管理費(fèi)全免”的承諾，對(duì)原、被告沒(méi)有法律上的約束力，故對(duì)于被告辯稱的該觀點(diǎn)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告丁學(xué)彬于本判決生效后五日內(nèi)支付原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司場(chǎng)地租賃費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)共計(jì)53684.52元。
二、駁回原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告丁學(xué)彬未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1348元，原告黃某恒達(dá)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)179元，被告丁學(xué)彬負(fù)擔(dān)1169元。

審判長(zhǎng)：周雷剛
審判員：熊豐
審判員：李喬喬

書(shū)記員：肖君