上訴人（一審被告）：黃某陽某投資擔保有限公司。住所地：黃某市下陸區(qū)新下陸街33-3號。
法定代表人：袁明卿，系該公司董事長。
被上訴人（一審原告）：黃某市第五醫(yī)院。住所地：黃某市下陸區(qū)新下陸街33號。
法定代表人：張麗霞，該院院長。
委托訴訟代理人：江旭紅，湖北易圣律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某陽某投資擔保有限公司（以下簡稱陽某公司）因與黃某市第五醫(yī)院（以下簡稱市五醫(yī)院）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月12日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認定基本事實屬實。
另查明，2009年7月7日，市五醫(yī)院、陽某公司與黃某市資產(chǎn)收益征管辦簽訂《租賃合同》時，該出租房屋的原承租人楊向東等四人未騰退該房屋。后原承租人楊向東等四人協(xié)商，于2009年10月15日將該房屋二、三層一并移交楊向東處理。嗣后，楊向東從陽某公司轉(zhuǎn)租該房屋的一層，繼續(xù)經(jīng)營揚帆超市，二、三層則交付給陽某公司。2015年2月9日，市五醫(yī)院與陽某公司擬就租賃房屋進行交接，由于市五醫(yī)院對陽某公司作價轉(zhuǎn)讓的辦公設(shè)施及裝修補償事宜無法達成一致意見，未接收租賃房屋鑰匙。后雙方多次協(xié)商無果，市五醫(yī)院遂訴至法院。同日，雙方單獨就陽某公司轉(zhuǎn)租的一層揚帆超市水電費負擔及后續(xù)租賃問題達成了一致。

本院認為，本案爭議的焦點為：1、《租賃合同》約定的租賃期限如何認定，租金應如何計算；2、雙方租期屆滿后房屋騰退時間及房屋租金損失如何承擔。
關(guān)于租賃期限的認定和租金計算問題。本案中，陽某公司與市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦2009年7月7日簽訂《租賃合同》，但因該房屋原承租人未騰退房屋，市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦并未及時向陽某公司交付該房屋。從原承租人2009年10月15日達成一致意見移交該房屋二、三層的情況看，該租賃房屋整體交付陽某公司的時間顯然在此之后。結(jié)合該部分事實，對陽某公司稱其接收該房屋為2009年11月份的主張，本院予以確認。根據(jù)《租賃合同》約定的起租時間為2009年10月1日的情形看，《租賃合同》簽訂后陽某公司實際享有約三個月裝修免租期。由于實際交付房屋時間延后，該裝修免租期亦應于2009年11月份交付房屋時起順延三個月，故《租賃合同》實際起租時間應確定為2010年2月1日。按《租賃合同》約定租期60個月，租期于2015年1月31日屆滿。在此期間陽某公司實際支付租金48萬元，交納押金2萬元，支出房屋修繕費43260元，雙方對于上述款項均無異議，故沖抵租金后，截至2015年1月31日，陽某公司尚欠租金為56740元。陽某公司主張其支出清場費4萬元應抵扣租金，因市五醫(yī)院不予認可，且陽某公司無法提供當時作為出租人黃某市資產(chǎn)收益征管辦和管理人市五醫(yī)院確認該筆費用抵扣租金的證據(jù)，一審判決對該筆4萬元清場費不予確認并無不當，本院對此予以維持。
關(guān)于雙方租期屆滿后房屋騰退時間及房屋占用費的確定問題。2015年2月9日，陽某公司和市五醫(yī)院因轉(zhuǎn)讓設(shè)施物品未達成一致意見，客觀上雙方騰退租賃房屋的交接手續(xù)并未完成。雙方直至2016年1月15日，在法院主持下進行房屋鑰匙交接，并就陽某公司部分資產(chǎn)設(shè)施轉(zhuǎn)讓達成一致意見。故一審判決確認陽某公司實際騰退房屋時間為2016年1月15日得當，本院予以維持。一審判決確認《租賃合同》約定的2014年9月30日為租期屆滿之日與客觀事實不符，認定租賃合同期限屆滿后陽某公司占用房屋時間為2014年10月1日至2016年1月15日不當，本院予以糾正，確認陽某公司實際占用房屋時間為2015年2月1日至2016年1月15日，該期間租金損失為11.5萬元。關(guān)于租賃房屋占用期間租金損失的承擔問題。雙方2015年2月9日未完成騰退房屋交接手續(xù)，直至完成交接前雙方均進行過多次協(xié)商。在陽某公司實際未再使用該房屋開展經(jīng)營活動的情形下，對租賃房屋閑置而可能產(chǎn)生的經(jīng)濟損失陽某公司和市五醫(yī)院均負有積極減損的義務(wù)。陽某公司在市五醫(yī)院不同意接受其確定的辦公用品、資產(chǎn)設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格后，未及時搬離其所有的物品，應承擔占用房屋期間的相應損失。市五醫(yī)院租賃合同到期后，在不同意接受陽某公司轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)設(shè)備情形下，與陽某公司繼續(xù)保持協(xié)商，未及時明確表明態(tài)度，依法主張權(quán)利，對租賃房屋閑置亦應承擔部分責任。因該房屋一層在租期屆滿后仍出租給揚帆超市繼續(xù)經(jīng)營，該部分租金收益未受影響，故對該租賃房屋2015年2月1日至2016年1月15日期間的租金損失扣除該部分收益后，本院酌定由陽某公司承擔60%，市五醫(yī)院承擔40%。
至于，雙方主張違約金及租金票據(jù)的問題。陽某公司截至2015年1月31日尚欠市五醫(yī)院租金56740元，一審判決認定陽某公司拖欠租金構(gòu)成違約正確，酌定陽某公司支付違約金5000元適當，本院予以維持。陽某公司以市五醫(yī)院延遲交房構(gòu)成違約，主張市五醫(yī)院應按照合同總額的20%向其支付12萬元的違約金。根據(jù)陽某公司陳述，《租賃合同》簽訂后，其與市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦及原承租人就房屋交付相關(guān)事宜進行過四方協(xié)商，該事實表明延期交付租賃房屋實則是各方協(xié)商一致的結(jié)果。陽某公司在當時認可延期交付房屋，現(xiàn)以此主張市五醫(yī)院構(gòu)成違約的理由不能成立。況且，根據(jù)《租賃合同》約定內(nèi)容看，并未涉及市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦不按期交付房屋需承擔合同總額的20%違約金的具體條款，故陽某公司主張五醫(yī)院支付其12萬元違約金的理由缺乏事實和法律根據(jù)，本院不予支持。關(guān)于租金票據(jù)?！蹲赓U合同》中并未約定陽某公司支付租金后，黃某市資產(chǎn)收益征管辦、市五醫(yī)院應向其開具稅務(wù)發(fā)票。黃某市資產(chǎn)收益征管辦、市五醫(yī)院系行政事業(yè)單位，收取租金時開具了從黃某市財政局領(lǐng)取的湖北省行政事業(yè)單位資金往來結(jié)算票據(jù)，開具票據(jù)并未違反合同約定。陽某公司主張市五醫(yī)院開具租金票據(jù)違反稅法相關(guān)規(guī)定，屬另一性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案處理范圍，故本院亦不予支持。
綜上，原審判決認定事實基本清楚，部分處理不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號民事判決書主文第一項、第三項；
二、變更黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號民事判決書主文第二項為：陽某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付市五醫(yī)院人民幣租金56740元及違約金5000元，房屋占用費11.5萬元扣除揚帆超市2015年2月1日至2016年1月15日期間租金收益部分后，由陽某公司按60%向市五醫(yī)院支付占用費，市五醫(yī)院同時向陽某公司支付設(shè)備轉(zhuǎn)讓費7萬元。
一審案件受理費5650元，減半收取為2825元，由陽某公司負擔1825元，市五醫(yī)院負擔1000元；二審案件受理費5650元，由陽某公司負擔3825元，市五醫(yī)院負擔1825元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠