上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢中天力商業(yè)管理有限公司。住所地：湖北省武漢市東西湖區(qū)徑河農(nóng)場(chǎng)十字路北街14號(hào)。
法定代表人：周勁波，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：許莉莎，該公司職員。
委托代理人：吳遠(yuǎn)文，湖北建盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司。住所地：湖北省黃石市磁湖東路28號(hào)。
法定代表人：黃荊國(guó)，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：張順，湖北易圣律師事務(wù)所律師。
委托代理人：李軍山，湖北易圣律師事務(wù)所律師。

上訴人武漢中天力商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱武漢中天力公司）因與被上訴人黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱黃石城投公司）合同糾紛一案，不服湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2015）鄂黃石中民一初字第00033號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由代理審判員孫剛擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員葉可、牛卓參加評(píng)議的合議庭，于2015年5月29日公開開庭進(jìn)行了審理。武漢中天力公司的委托代理人許莉莎、吳遠(yuǎn)文，黃石城投公司的委托代理人張順、李軍山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃石城投公司原審時(shí)訴稱：黃石城投公司與武漢中天力公司于2011年10月18日簽訂一份《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》，約定將名為“磁湖天地”園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)全部租賃給武漢中天力公司經(jīng)營(yíng)，租賃期限為15年，租金按一定的方法計(jì)算并按月支付。還約定逾期交付租金的，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，逾期超過(guò)一個(gè)月的，黃石城投公司有權(quán)解除合同；如果黃石城投公司根據(jù)合同約定解除合同的，武漢中天力公司應(yīng)支付400萬(wàn)元的違約金等。合同簽訂后，黃石城投公司依約交付了約定的合同房屋和設(shè)施，武漢中天力公司接受后也進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)管理。但自2014年1月起至今，武漢中天力公司拒付租金已達(dá)9個(gè)月，且經(jīng)多次催討而不履行。黃石城投公司已于2014年9月3日向武漢中天力公司送達(dá)了解除雙方合同的通知。請(qǐng)求法院判令：1、武漢中天力公司向黃石城投公司支付自2014年1月起至起訴之日止的9個(gè)月的租金3230010元，并承擔(dān)按逾期交付租金直至付清之日止每日萬(wàn)分之五的違約金；2、解除雙方于2011年10月18日簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》，并由武漢中天力公司承擔(dān)于合同解除后30日內(nèi)不予返還園區(qū)資產(chǎn)按合同解除時(shí)執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍的占用費(fèi)及支付違約金400萬(wàn)元；3、武漢中天力公司承擔(dān)黃石城投公司應(yīng)支付的律師服務(wù)費(fèi)8萬(wàn)元。
武漢中天力公司答辯并反訴稱：雖然武漢中天力公司確實(shí)存在逾期交納租金的事實(shí)，但這是多方面客觀原因造成，且雙方對(duì)此一直正在友好協(xié)商過(guò)程中。由于本案合同是委托管理經(jīng)營(yíng)和物業(yè)租賃的綜合合同，武漢中天力公司對(duì)受托管理部分的物業(yè)投入了大量的管理資金，營(yíng)造了園區(qū)優(yōu)美的風(fēng)景風(fēng)貌，優(yōu)化了園區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，形成了園區(qū)極高的無(wú)形價(jià)值，取得了極大的管理功效和成績(jī)。而黃石城投公司對(duì)此委托管理部分沒(méi)有進(jìn)行合理的補(bǔ)償即以逾期交納租金而解除合同違背公平原則。況且，雙方對(duì)此爭(zhēng)議尚在協(xié)商之中，也還存在互負(fù)債務(wù)應(yīng)予抵銷；武漢中天力公司還在黃石城投公司存有履約保證金，也足以抵扣欠付的租金，黃石城投公司單方解除合同缺乏事實(shí)依據(jù)，且主張的違約金過(guò)高。為履行雙方合同，武漢中天力公司已投入公共管理資金約177萬(wàn)余元，且由于黃石城投公司的原因造成合同項(xiàng)下經(jīng)營(yíng)房屋面積減少達(dá)29.48%，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境巨變也導(dǎo)致房屋租金下滑超過(guò)30%，故應(yīng)依情勢(shì)變更原則下調(diào)房屋租金基數(shù)。請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)黃石城投公司單方解除合同的通知無(wú)效；2、黃石城投公司支付武漢中天力公司墊支的資金177萬(wàn)余元（開庭時(shí)確認(rèn)為2144708元）；3、依情勢(shì)變更原則按租賃房屋減少的面積和市場(chǎng)巨變因素綜合以30%的標(biāo)準(zhǔn)變更下調(diào)合同租金基數(shù)及變更下調(diào)階段租金增長(zhǎng)基數(shù)。
原審法院查明：2010年1月，黃石市發(fā)展和改革委員會(huì)以黃改發(fā)投資（2010）10號(hào)文核準(zhǔn)了黃石城投公司在本市磁湖東北岸建設(shè)景觀工程。該工程主要包括4個(gè)子項(xiàng)，1、景觀小品工程，包括湖濱大道主入口區(qū)廣場(chǎng)和榴花廣場(chǎng)等；2、綠化工程約55000平方米，包括各種喬木、灌木以及水生植物等；3、主要建筑工程總面積約13000平方米，樁基、室外親水平臺(tái)面積約8500平方米；4、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，包括3座橋、亞光新村段道路、堤路改造、綜合管線等。工程核準(zhǔn)后，黃石城投公司即開始投入資金建設(shè)，并同時(shí)對(duì)市場(chǎng)有意合作的企業(yè)進(jìn)行了摸底，初步篩選武漢中天力公司作為合作伙伴，武漢中天力公司亦積極跟蹤服務(wù)該項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)。2011年6月4日，在武漢中天力公司的協(xié)助下，黃石城投公司對(duì)該園區(qū)約17000平方米的房屋20年間的出租預(yù)期收益情況進(jìn)行了評(píng)估。其中，在采取第一年的起始租金為50元／平方米（后每3年按一定比例遞增）且雙方按一定固定比例分成的合作模式下，該園區(qū)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括人員工資、公共部分照明費(fèi)用、綠化管理維護(hù)費(fèi)用、衛(wèi)生清潔費(fèi)用、安保費(fèi)用、設(shè)備保養(yǎng)及維護(hù)費(fèi)用等）根據(jù)分配比例的不同，或?yàn)殡p方共同負(fù)擔(dān)或?yàn)槲錆h中天力公司獨(dú)自負(fù)擔(dān)。而在黃石城投公司只收取保底租金的合作模式下，第一年的起始租金為30元／平方米（后每3年按一定比例遞增）。同年10月18日，黃石城投公司與武漢中天力公司簽訂一份《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》。合同主要內(nèi)容為：黃石城投公司將“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（下稱園區(qū)資產(chǎn)）房屋總面積約16963平方米委托武漢中天力公司經(jīng)營(yíng)管理及租賃用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)、旅游業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)等，租期為15年，至2026年10月31日止；合同解除的，武漢中天力公司應(yīng)在合同解除后三十日內(nèi)返還園區(qū)資產(chǎn)，逾期返還的，逾期期間的使用費(fèi)按合同終止時(shí)執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付；除“飛天白鷺”整體建筑（面積約5000平方米）實(shí)行定向招商、另行計(jì)付租金外，園區(qū)其他資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一方式計(jì)付租金。租金標(biāo)準(zhǔn)為前3年30元／平方米／月，從第4年起50元／平方米／月，第7年起70元／平方米／月……；給予武漢中天力公司6個(gè)月免交租金的優(yōu)惠，租金按月交付，每月10日前支付。逾期交租金的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，逾期超過(guò)一個(gè)月的，黃石城投公司可以解除合同；合同簽訂生效后，武漢中天力公司向黃石城投公司支付履約保證金400萬(wàn)元（如黃石城投公司需要將“飛天白鷺”建筑整體委托第三方經(jīng)營(yíng)，考慮到委托武漢中天力公司租賃面積的減少而園區(qū)實(shí)際管理費(fèi)用不變的因素，黃石城投公司同意在合同簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)退還履約保證金100萬(wàn)元）；園區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、停車場(chǎng)、橋梁、電力、通信、綠化、給排水、供氣供熱等設(shè)施設(shè)備由武漢中天力公司負(fù)責(zé)維修；黃石城投公司為武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)免費(fèi)提供合適的辦公場(chǎng)所；黃石城投公司根據(jù)合同約定解除合同的，武漢中天力公司應(yīng)向黃石城投公司支付400萬(wàn)元的違約金；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)賠償不足部分。損失包括但不限于已免的6個(gè)月租金、園區(qū)資產(chǎn)閑置期間的租金、新的承租人所需招商及裝修期的租金損失等。合同發(fā)生爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，由園區(qū)所在地法院管轄，勝訴一方支出的律師服務(wù)費(fèi)由敗訴方承擔(dān)；合同還約定了其他內(nèi)容。
合同簽訂后，武漢中天力公司于2011年11月28日向黃石城投公司交付了400萬(wàn)元（后于2014年6月退還100萬(wàn)元，實(shí)收300萬(wàn)元）的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)金，黃石城投公司于2012年5月25日前陸續(xù)向武漢中天力公司移交了包括16棟建筑物（不包括“飛天白鷺”建筑約5000平方米）在內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)，雙方自2012年12月開始計(jì)付租金。
武漢中天力公司在經(jīng)營(yíng)該園區(qū)過(guò)程中，為擴(kuò)大招商影響，聘請(qǐng)了相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)的景觀概念進(jìn)行了設(shè)計(jì)，并在媒體上發(fā)布了招商宣傳和廣告等，由此花費(fèi)了一定費(fèi)用；為使園區(qū)正常經(jīng)營(yíng)與運(yùn)轉(zhuǎn)，截止黃石城投公司提起訴訟時(shí)止，武漢中天力公司分別支付了園區(qū)內(nèi)的公共照明費(fèi)用、道路維護(hù)費(fèi)用、園區(qū)變壓器、電纜及基礎(chǔ)設(shè)施維修費(fèi)用，還將園區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)及園區(qū)保潔工作外包其他專業(yè)公司，亦花費(fèi)了一定費(fèi)用。以上費(fèi)用經(jīng)武漢中天力公司統(tǒng)計(jì)為1854708元。另外，經(jīng)黃石城投公司同意，武漢中天力公司在該園區(qū)內(nèi)自建了辦公用房，其自報(bào)花費(fèi)290000元。
自2012年1月12日起至武漢中天力公司停付租金時(shí)止，武漢中天力公司認(rèn)為黃石城投公司未交付“飛天白鷺”建筑面積約5000平方米，致實(shí)際租賃面積比合同約定減少了約三分之一，且公用照明、園區(qū)公共設(shè)施維修、綠化保潔等皆應(yīng)屬城維費(fèi)開支，故多次書面請(qǐng)求黃石城投公司將合同中所約定的每3年租金遞增幅度調(diào)減三分之一，即從20元調(diào)至13元和撥付“城維費(fèi)”（即認(rèn)為公共照明、道路維護(hù)、變壓器、電纜及基礎(chǔ)設(shè)施維修，以及綠化、保安保潔工作皆應(yīng)屬城市公共設(shè)施維護(hù)開支范疇）補(bǔ)助等。同年5月22日，黃石城投公司向黃石市人民政府行文請(qǐng)示將園區(qū)內(nèi)的城市公共設(shè)施及綠化、保安保潔等交由武漢中天力公司統(tǒng)一管理和維護(hù)，相關(guān)費(fèi)用由相關(guān)主管部門核定后納入城維費(fèi)支出，但該請(qǐng)示未獲得黃石市人民政府同意。在此期間，武漢中天力公司仍按合同約定支付黃石城投公司租金，對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)該園區(qū)，并獲得湖北省食品藥品監(jiān)督管理局頒發(fā)的2013年度全省餐飲服務(wù)食品安全示范街區(qū)的稱號(hào)；且黃石城投公司還將黃石磁湖北岸及西北岸的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)仍委托給武漢中天力公司經(jīng)營(yíng)管理。
此后，就武漢中天力公司提出的調(diào)減租金標(biāo)準(zhǔn)及給予“城維費(fèi)”補(bǔ)助問(wèn)題，雙方多次協(xié)商仍不能達(dá)成協(xié)議，兼之武漢中天力公司向其他經(jīng)營(yíng)戶出租的房屋因市場(chǎng)原因而致其他經(jīng)營(yíng)戶或退租或拖欠租金的情形時(shí)有發(fā)生，故武漢中天力公司于2014年1月起拒絕支付租金。為此，黃石城投公司于2014年6月期間對(duì)武漢中天力公司提出各項(xiàng)要求中屬合理要求的退還100萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)金及自建辦公用房予以同意后，武漢中天力公司仍以未調(diào)減租金標(biāo)準(zhǔn)及給予“城維費(fèi)”補(bǔ)助為由拒絕支付租金。故黃石城投公司與黃石易圣律師事務(wù)所簽訂應(yīng)支付8萬(wàn)元律師服務(wù)費(fèi)的代理合同后，于2014年9月3日向武漢中天力公司發(fā)送了《關(guān)于解除〈委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同〉的通知》，要求武漢中天力公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并隨之提起訴訟。
根據(jù)黃石市人民政府的要求，該園區(qū)的“飛天白鷺”建筑被整體劃歸其他文化單位并被該單位予以部分出租，出租價(jià)格約18.5元／平方米。截止2014年10月11日黃石城投公司提起訴訟時(shí)止，武漢中天力公司已連續(xù)9個(gè)月未向黃石城投公司交付租金，共差欠3230010元。
訴訟過(guò)程中，原審法院根據(jù)黃石城投公司的申請(qǐng)，對(duì)武漢中天力公司應(yīng)收取其他承租戶的租金采取了訴訟保全措施，自2014年11月份起，其他承租戶的租金交至原審法院指定帳戶，由黃石城投公司保管。為維護(hù)該園區(qū)的平穩(wěn)，雙方當(dāng)事人同意在訴訟期間武漢中天力公司暫不退出該園區(qū)，并參與該園區(qū)的日常管理。
原審法院認(rèn)為：黃石城投公司與武漢中天力公司于2011年10月18日簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》是雙方當(dāng)事人在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立，反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，合同內(nèi)容也未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。對(duì)此份合同，雙方當(dāng)事人皆應(yīng)按合同的約定，嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。一、黃石城投公司未向武漢中天力公司交付“飛天白鷺”建筑物，未給予“城維費(fèi)”補(bǔ)助是否構(gòu)成違約？雖然雙方在合同中約定的租賃面積約17000平方米包含“飛天白鷺”建筑物，但合同同時(shí)還約定“如黃石城投公司需要將‘飛天白鷺’建筑整體委托第三方經(jīng)營(yíng)的，黃石城投公司同意退還履約保證金100萬(wàn)元”，從該約定條款的內(nèi)容看，雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)“飛天白鷺”建筑物是否一定包含在17000平方米內(nèi)并未完全明確，而是采取“兩可”的方式，即最后需看政府有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)“飛天白鷺”建筑物是否有特別要求而設(shè)定。實(shí)際履行中，因“飛天白鷺”建筑物被黃石市人民政府整體劃歸其他文化單位所有，并由該單位自行向外出租，屬合同約定的第三方整體經(jīng)營(yíng)情形，且黃石城投公司已退還履約保證金100萬(wàn)元給武漢中天力公司，故黃石城投公司未將“飛天白鷺”建筑物交付武漢中天力公司并不違約。“城維費(fèi)”在雙方訂立的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》中并無(wú)約定，而從武漢中天力公司的主張看，其所稱“城維費(fèi)”即指“園區(qū)內(nèi)的公共照明、道路維護(hù)、變壓器、電纜及基礎(chǔ)設(shè)施維修費(fèi)用，以及綠化、保安保潔費(fèi)用”，對(duì)以上費(fèi)用的事項(xiàng)，合同只約定了由武漢中天力公司負(fù)責(zé)維修，但是，從雙方簽訂合同的整個(gè)過(guò)程看，武漢中天力公司所稱的“城維費(fèi)”應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。理由：1、在簽訂合同之前雙方當(dāng)事人對(duì)該園區(qū)出租預(yù)期收益進(jìn)行的評(píng)估中，“園區(qū)內(nèi)的公共照明、道路維護(hù)、變壓器、電纜及基礎(chǔ)設(shè)施維修費(fèi)用，以及綠化、保安保潔費(fèi)用”等皆屬經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，該經(jīng)營(yíng)費(fèi)用只有在起始租金為50元／平方米且雙方皆為該園區(qū)經(jīng)營(yíng)投資人的合作模式下，根據(jù)雙方對(duì)收益分配比例的不同，才由雙方共同負(fù)擔(dān)或由武漢中天力公司單獨(dú)負(fù)擔(dān)。而在黃石城投公司選擇只采取收取保底租金（即起始租金為30元／平方米）的合作模式下，黃石城投公司不為該園區(qū)的經(jīng)營(yíng)投資人，當(dāng)然不負(fù)擔(dān)該園區(qū)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。故該經(jīng)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)由單獨(dú)經(jīng)營(yíng)該園區(qū)的武漢中天力公司負(fù)擔(dān)；2、雖然武漢中天力公司在經(jīng)營(yíng)該園區(qū)過(guò)程中除提出本案爭(zhēng)議問(wèn)題外，與黃石城投公司合作較好，黃石城投公司由此還將其他物業(yè)交由其經(jīng)營(yíng)管理，武漢中天力公司經(jīng)營(yíng)該園區(qū)也獲得了一定的榮譽(yù)，但上述事實(shí)皆非改變合同約定的依據(jù)。2012年5月22日，黃石城投公司在武漢中天力公司的要求下，向黃石市人民政府行文請(qǐng)示將園區(qū)內(nèi)的城市公共設(shè)施及綠化、保安保潔等費(fèi)用納入城維費(fèi)支出，但該請(qǐng)示未獲得黃石市人民政府同意，雙方因此更未達(dá)成對(duì)合同的變更。武漢中天力公司以黃石城投公司曾向黃石市人民政府發(fā)出行文，即認(rèn)為黃石城投公司同意給予“城維費(fèi)”補(bǔ)助并無(wú)合同依據(jù)。二、黃石城投公司提出解除合同是否合理？雖然本案合同名稱中有“委托經(jīng)營(yíng)管理”的字樣，且在實(shí)際履行中，黃石城投公司也確有將群眾反映該園區(qū)內(nèi)影響市容的事項(xiàng)指定給武漢中天力公司處理，但是，從整個(gè)合同內(nèi)容看，雙方簽訂的是對(duì)整個(gè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租，并不是單指16棟房屋的出租，故武漢中天力公司認(rèn)為除16棟房屋外的其他構(gòu)筑物系接受委托經(jīng)營(yíng)，并無(wú)合同依據(jù)。同時(shí)，即便是委托經(jīng)營(yíng)管理，被委托人收取管理費(fèi)用亦要有相應(yīng)依據(jù)。本案雙方在合同中只是約定以16棟房屋的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算整個(gè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃價(jià)格，并未約定委托管理費(fèi)用，故武漢中天力公司主張黃石城投公司應(yīng)對(duì)委托管理部分進(jìn)行合理補(bǔ)償并無(wú)合同依據(jù)，該主張不能成立。雖然武漢中天力公司向黃石城投公司交付了300萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)金，可以抵扣部分欠付的租金，但是，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定的是“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。本案中，雙方合同約定“逾期交租金的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，逾期超過(guò)一個(gè)月的，黃石城投公司可以解除合同”，現(xiàn)武漢中天力公司已逾期9個(gè)月未交付租金，黃石城投公司根據(jù)合同的約定，提出解除合同符合法律規(guī)定。三、是否依據(jù)情勢(shì)變更原則下調(diào)租金？情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因發(fā)生當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。本案中，武漢中天力公司以國(guó)家禁止國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家工作人員參與高檔飲食消費(fèi)和娛樂(lè)消費(fèi)，造成承租戶盈利收入減少而退租或欠租為由主張適用情勢(shì)變更原則，由于商業(yè)機(jī)構(gòu)選擇何種人群為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，該人群是否參與消費(fèi)等，系商業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素，不屬情勢(shì)變更的原因。況且，武漢中天力公司系在簽訂合同后尚未實(shí)際履行前即提出要求下調(diào)租金，更是與其提出的情勢(shì)變更原因無(wú)關(guān)，故對(duì)武漢中天力公司提出下調(diào)租金的主張不予支持。
綜上，黃石城投公司以武漢中天力公司違反合同約定，主張欠付的租金、房屋占用費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求成立，原審法院予以支持；因黃石城投公司于2014年9月3日已向武漢中天力公司送達(dá)了《關(guān)于解除〈委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同〉的通知》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條“合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除”的規(guī)定，該合同已于同年9月3日解除。黃石城投公司將其已行使合同解除權(quán)的合同再次請(qǐng)求人民法院予以解除不符合法律規(guī)定，原審法院對(duì)其該請(qǐng)求不再支持。由于黃石城投公司因武漢中天力公司違反合同造成的損失即為逾期收取租金及6個(gè)月的免租損失，且武漢中天力公司亦提出了違約金約定過(guò)高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的抗辯，故原審法院對(duì)黃石城投公司主張逾期交付租金的違約金及房屋占用費(fèi)的損失皆調(diào)整為按人民銀行同期貸款利息加收50%逾期利息后，以該數(shù)值的130%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)損失（即以人民銀行同期貸款利率的195%計(jì)算損失）；因黃石城投公司實(shí)際參與園區(qū)的管理時(shí)，該園區(qū)資產(chǎn)已有承租戶經(jīng)營(yíng)，基本不會(huì)發(fā)生資產(chǎn)閑置等損失，故雙方合同約定守約方解除合同，另一方支付400萬(wàn)元的違約金過(guò)高，考慮到武漢中天力公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短，原審法院酌情調(diào)整該損失為3個(gè)月的租金損失。因自2014年11月份起，原審法院根據(jù)黃石城投公司的申請(qǐng)，已將該園區(qū)其他承租戶交納租金的管控權(quán)交于黃石城投公司，故武漢中天力公司自2014年9月3日收到解除通知后，實(shí)際只占用該園區(qū)1個(gè)月，其應(yīng)支付該占用期間的占用費(fèi)及損失。因武漢中天力公司提出請(qǐng)求確認(rèn)黃石城投公司解除合同的通知無(wú)效的反訴請(qǐng)求與法律規(guī)定不符，原審法院對(duì)該反訴請(qǐng)求不予支持；武漢中天力公司提出墊支的資金除建設(shè)辦公用房費(fèi)用外，“城維費(fèi)”及廣告招商等費(fèi)用皆屬經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，本應(yīng)由其負(fù)擔(dān)，故原審法院對(duì)武漢中天力公司該部分反訴請(qǐng)求不予支持；而建設(shè)辦公用房費(fèi)用黃石城投公司早已承諾支付，只是要求武漢中天力公司根據(jù)市政設(shè)施列入固定資產(chǎn)時(shí)需先行審計(jì)再予報(bào)賬的規(guī)定，先審計(jì)后再據(jù)實(shí)支付。但武漢中天力公司對(duì)該建設(shè)辦公用房費(fèi)用至今未予審計(jì)，故原審法院對(duì)武漢中天力公司該部分的反訴請(qǐng)求因其主張權(quán)利的條件不成就暫不予支持；其提出下調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn)的原因并非適用情勢(shì)變更原則的原因，故對(duì)武漢中天力公司請(qǐng)求下調(diào)租金的反訴請(qǐng)求不予支持。原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第二款的規(guī)定，判決：一、武漢中天力公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司自2014年元月10日起至同年9月10日止9個(gè)月的租金3230010元，并承擔(dān)每月逾期交付租金的損失（損失以每月358890元按人民銀行同期貸款利率的195%計(jì)算至本判決確定給付之日）；二、武漢中天力公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司2014年10月期間未退還園區(qū)的占用費(fèi)358890元，并承擔(dān)未支付該占用費(fèi)期間的損失（損失以每月358890元按人民銀行同期貸款利率的195%計(jì)算至本判決確定給付之日）；三、武漢中天力公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司3個(gè)月的免租金損失1076670元；四、武漢中天力公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司律師服務(wù)費(fèi)80000元；五、駁回黃石城投公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回武漢中天力公司的反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)62410元，訴訟保全費(fèi)5000元，由黃石城投公司負(fù)擔(dān)13482元，武漢中天力公司負(fù)擔(dān)53928元；反訴案件受理費(fèi)10465元，由武漢中天力公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：黃石城投公司與武漢中天力公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的法定無(wú)效情形，為有效合同。根據(jù)合同約定，租賃標(biāo)的為“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)約16963平方米的房屋，承租人武漢中天力公司還應(yīng)負(fù)擔(dān)園區(qū)內(nèi)建筑物、道路、電力、綠化等設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)。對(duì)于園區(qū)內(nèi)的約5000平方米的“飛天白鷺”建筑，合同相關(guān)約定內(nèi)容表明黃石城投公司對(duì)于是否向武漢中天力公司出租具有選擇權(quán)。在2012年5月25日前，黃石城投公司向武漢中天力公司移交了16棟建筑物，建筑面積共計(jì)11963平方米，黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑，表明黃石城投公司已按合同行使選擇權(quán)，系對(duì)合同設(shè)定權(quán)利的處分，武漢中天力公司關(guān)于黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑構(gòu)成違約的上訴理由不能成立。根據(jù)合同約定，黃石城投公司如未將“飛天白鷺”出租給武漢中天力公司，應(yīng)在十個(gè)工作日內(nèi)退還履約保證金100萬(wàn)元，但黃石城投公司未在2012年5月25日后的十個(gè)工作日內(nèi)退還履約保證金100萬(wàn)元，其行為構(gòu)成違約。合同還約定，黃石城投公司為武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)免費(fèi)提供合適的辦公場(chǎng)所，但黃石城投公司未按約提供，而是允許武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)自建了辦公用房，在2014年6月方同意退還100萬(wàn)元履約保證金及承擔(dān)武漢中天力公司自建辦公用房的費(fèi)用，黃石城投公司未按合同約定適當(dāng)履行出租人義務(wù)，在合同于2012年6月開始履行時(shí)，已先行違約，但上述違約行為并未導(dǎo)致合同無(wú)法履行，尚不構(gòu)成根本違約。在扣除應(yīng)退還的100萬(wàn)元履約保證金后，武漢中天力公司在2014年1月起拒絕支付租金，主要理由是黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑、武漢中天力公司支付園區(qū)內(nèi)的公共照明、公共設(shè)施維修、綠化保潔等開支應(yīng)由黃石城投公司負(fù)擔(dān)，要求調(diào)整合同約定的租金遞增幅度并由黃石城投公司負(fù)擔(dān)武漢中天力公司墊付的相關(guān)開支。前已述及，黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑不構(gòu)成違約，而除公共照明電費(fèi)之外的公共設(shè)施維修、綠化保潔等開支，合同已明確約定由武漢中天力公司負(fù)責(zé)，武漢中天力公司關(guān)于公共設(shè)施維修、綠化保潔等開支應(yīng)由黃石城投公司負(fù)擔(dān)的上訴理由不能成立。對(duì)于武漢中天力公司支付的公共照明電費(fèi)，范圍包括路燈、草坪景觀燈等園區(qū)公共部分電費(fèi)，不包含武漢中天力公司租賃的16棟建筑物的電費(fèi)開支。對(duì)于上述電費(fèi)，合同未予約定，雙方經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，按照合同有關(guān)條款，武漢中天力公司僅負(fù)擔(dān)公共照明設(shè)施的維修義務(wù)，黃石城投公司作為園區(qū)的出租人，在租賃范圍為16棟建筑物的情況下，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)武漢中天力公司已墊付的公共照明電費(fèi)。武漢中天力公司在一審中已提交2012年7月至2014年10月期間支付公共照明電費(fèi)的支付憑證，共計(jì)355778元，該部分費(fèi)用應(yīng)由黃石城投公司承擔(dān)。綜合以上分析，構(gòu)成武漢中天力公司租金抵扣的事由包括黃石城投公司應(yīng)退還的100萬(wàn)元履約保證金、武漢中天力公司自建辦公用房的費(fèi)用、武漢中天力公司墊付的公共照明電費(fèi)三項(xiàng)。在抵扣100萬(wàn)元履約保證金后，2014年1月起武漢中天力公司已經(jīng)欠租，武漢中天力公司在一審中稱自建辦公用房的費(fèi)用290000元、2012年7月至2014年10月公共照明的電費(fèi)355778元，在不考慮電費(fèi)繳納的期間并假定兩項(xiàng)抵扣主張均成立的情況下，2014年起武漢中天力公司的月租金為358890萬(wàn)元，即從2014年3月起武漢中天力公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付租金，但后續(xù)租金武漢中天力公司未再履行支付義務(wù)，黃石城投公司于2014年9月3日向武漢中天力公司發(fā)出解除《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》的書面通知，符合合同中逾期支付租金超過(guò)一個(gè)月黃石城投公司享有合同解除權(quán)的約定解除條件，黃石城投公司的解除合同通知已產(chǎn)生解除合同的法律效力，武漢中天力公司關(guān)于解除合同通知無(wú)效，合同應(yīng)予繼續(xù)履行的上訴請(qǐng)求不能成立。根據(jù)合同約定，黃石城投公司行使約定解除權(quán)解除合同的，武漢中天力公司應(yīng)向黃石城投公司支付400萬(wàn)元違約金，違約金不足彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)賠償不足部分，損失包括但不限于已免的6個(gè)月租金、園區(qū)資產(chǎn)閑置期間的租金、新的承租人所需招商及裝修期的租金損失等，此外合同還約定了逾期交付租金日萬(wàn)分之五的違約金。黃石城投公司在本案中訴請(qǐng)的金錢支付責(zé)任包含9個(gè)月的欠租3230010元及逾期支付日萬(wàn)分之五的違約金，合同解除的違約金400萬(wàn)元，合同解除后30日內(nèi)未返還園區(qū)資產(chǎn)按合同解除時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算的資金占用費(fèi)，80000元的律師代理費(fèi)。本院認(rèn)為，合同已于2014年9月3日解除，武漢中天力公司欠付租金的期間為2014年1月至2014年9月3日，共8個(gè)月零3天，按月租金358890萬(wàn)元計(jì)算，欠付租金計(jì)2871120元（8個(gè)月）＋35889元（3天）＝2907009元。黃石城投公司的訴訟請(qǐng)求除欠付的租金、逾期占用費(fèi)、律師代理費(fèi)外，均屬于合同約定的違約責(zé)任范圍，具有違約金的性質(zhì)，武漢中天力公司在一審中提出了調(diào)減的請(qǐng)求并對(duì)一審判決提出上訴，而違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性，并以補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔，因黃石城投公司未提交證明其直接損失和可預(yù)期利益損失的相關(guān)證據(jù)，原審法院按人民銀行同期貸款利率的195%為標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減違約金，已能補(bǔ)償黃石城投公司的損失，本院予以確認(rèn)，武漢中天力公司應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金至付清之日止。關(guān)于占用費(fèi)，合同約定，武漢中天力公司應(yīng)在合同解除后三十日內(nèi)返還園區(qū)資產(chǎn)，逾期返還的，逾期期間的使用費(fèi)按合同終止時(shí)執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付，該約定對(duì)于合同解除給予武漢中天力公司三十日的返還園區(qū)資產(chǎn)的緩沖期，此期間即從2014年9月3日至2014年10月3日期間，不計(jì)算占用費(fèi)。在一審訴訟中，雙方同意在訴訟期間，武漢中天力公司暫不退出園區(qū)，并參與園區(qū)的日常管理，自2014年11月起，其他租戶的租金交至一審法院指定賬戶由黃石城投公司保管，故從2014年11月起，不應(yīng)再計(jì)算占用費(fèi)。故武漢中天力公司應(yīng)支付逾期返還園區(qū)資產(chǎn)的占用費(fèi)的期間為2014年10月4日至2014年10月31日，合同按租金雙倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收占用費(fèi)的約定實(shí)為違約責(zé)任的約定，同樣基于黃石城投公司未提交證明損失的證據(jù)的理由，本院將此期間的占用費(fèi)以一個(gè)月的租金為標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減，武漢中天力公司應(yīng)向黃石城投公司支付占用費(fèi)358890元。關(guān)于黃石城投公司主張的律師代理費(fèi)80000元，合同約定勝訴一方的律師服務(wù)費(fèi)由敗訴方承擔(dān)，但黃石城投公司并非全案勝訴，故對(duì)律師代理費(fèi)本院不予支持。對(duì)黃石城投公司的其他訴訟請(qǐng)求，本院予以駁回。合同解除后，黃石城投公司應(yīng)退還武漢中天力公司的300萬(wàn)元履約保證金，在武漢中天力公司的上述債務(wù)中扣減。對(duì)于武漢中天力公司的反訴請(qǐng)求中請(qǐng)求抵扣的部分，武漢中天力公司墊付的公共照明電費(fèi)355778元，黃石城投公司應(yīng)向武漢中天力公司支付。對(duì)于武漢中天力公司自建辦公用房的費(fèi)用，黃石城投公司同意在審計(jì)后支付，但在一、二審期間，雙方均未提交審計(jì)，一審法院在判決中暫不予支持，并無(wú)不當(dāng)。武漢中天力公司的其他反訴請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，本院依法予以駁回。
綜上，武漢中天力公司的上訴請(qǐng)求及理由部分成立，本院依法予以支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，實(shí)體處理欠妥。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2015）鄂黃石中民一初字第00033號(hào)民事判決；
二、確認(rèn)黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除；
三、武漢中天力商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司支付2014年1月1日至2014年9月3日的租金2907009元，并支付違約金（違約金以月租金358890元按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的195%從2014年每月10日起按月分段計(jì)算至本判決確定的給付之日止，黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司應(yīng)退還武漢中天力商業(yè)管理有限公司的300萬(wàn)元履約保證金，從上述債務(wù)中扣減）；
三、武漢中天力商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司支付2014年10月4日至2014年10月31日期間的占用費(fèi)358890萬(wàn)元；
四、黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向武漢中天力商業(yè)管理有限公司支付公共照明電費(fèi)355778元；
五、駁回黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回武漢中天力商業(yè)管理有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行上述給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)62410萬(wàn)元，由黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司負(fù)擔(dān)24964元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)37446元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由武漢中天力商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)10465元，由黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司負(fù)擔(dān)4186元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)6279元；二審案件受理費(fèi)72875元，由黃石市城市建設(shè)投資開發(fā)公司負(fù)擔(dān)29150元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)43725元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　孫剛 代理審判員　　葉可 代理審判員　　牛卓

書記員：李婷