上訴人（一審原告）：黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部，住所地黃某市下陸區(qū)老下陸街69號(hào)。
代表人：歐才勝，該部經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張順，湖北易圣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：黃某恒盛科技發(fā)展有限公司，住所地大冶市城北新區(qū)長(zhǎng)寧路以西、目蓮路以北。
法定代表人：劉會(huì)祥，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱亞，湖北元申律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部（以下簡(jiǎn)稱富發(fā)供銷部）與被上訴人黃某恒盛科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒盛公司）租賃合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月21日立案后，依法組成合議庭，因當(dāng)事人沒(méi)有提出新的事實(shí)、證據(jù)不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
富發(fā)供銷部上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判恒盛公司賠償拆遷房屋價(jià)值補(bǔ)償412241元、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償585763.20元、搬遷補(bǔ)償49451元。事實(shí)和理由：1、一審判決認(rèn)定其建造的房屋使用權(quán)依合同約定已歸恒盛公司所有而判決駁回其要求房屋補(bǔ)償款412241元無(wú)事實(shí)依據(jù)，屬于認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)楦鶕?jù)雙方合同的約定，對(duì)于改造、裝修的廠房所有權(quán)屬于恒盛公司，但并未包含其自建房屋所有權(quán)也歸屬恒盛公司。事實(shí)是，其主張的房屋價(jià)值補(bǔ)償均基于自建房屋，恒盛公司對(duì)于出租土地上其所建房屋享有處置權(quán)，但并未約定產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)遵循誰(shuí)建造誰(shuí)所有的原則，屬于其供銷部所有。一審判決僅依據(jù)房屋使用權(quán)歸屬恒盛公司，就判定其無(wú)房屋賠償請(qǐng)求權(quán)缺乏法律依據(jù)。所有權(quán)包括占有、使用、處分、收益四項(xiàng)權(quán)能，僅僅依據(jù)使用權(quán)能否定其他權(quán)能沒(méi)有法律依據(jù)，其并未放棄其他權(quán)能。恒盛公司取得其自建房屋的使用權(quán)違反公平原則，且取得該房屋的拆遷補(bǔ)償屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還該部分房屋的拆遷補(bǔ)償給其供銷部。2、其因合同提前解除發(fā)生停產(chǎn)停業(yè)損失是必然的，也是客觀事實(shí)。恒盛公司沒(méi)有進(jìn)行生產(chǎn)，不存在停產(chǎn)停業(yè)損失。但該公司因拆遷取得的停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償顯然屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還給其供銷部。一審判決適用合同違約理論處理不當(dāng)?shù)美袨槊黠@適用法律錯(cuò)誤。3、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定，恒盛公司所得的拆遷補(bǔ)償中的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)依法應(yīng)當(dāng)歸其供銷部所有。綜上，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是恒盛公司從拆遷人處獲得的補(bǔ)償費(fèi)是否具有合同或法律上的依據(jù)。為此，本案案由應(yīng)為不當(dāng)?shù)美m紛，一審判決以租賃合同糾紛確定案由錯(cuò)誤，繼而以此判定恒盛公司是否違約來(lái)作為是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)，顯然得不出正確的結(jié)論。其供銷部是自建房屋的所有者，從未放棄其收益權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失也是客觀存在的事實(shí)，其獲得拆遷補(bǔ)償具有事實(shí)和法律依據(jù)。恒盛公司獲得的不當(dāng)?shù)美麘?yīng)當(dāng)予以返還。
恒盛公司辯稱，其公司已經(jīng)根據(jù)合同約定取得了富發(fā)供銷部自建房屋所有權(quán)。2010年12月，雙方的租賃合同解除，所以富發(fā)供銷部要求的停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷補(bǔ)償沒(méi)有法律依據(jù)；根據(jù)拆遷條例，承租人不是被征收主體，不能享受補(bǔ)償權(quán)利。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
富發(fā)供銷部向一審法院起訴請(qǐng)求：判決恒盛公司賠償拆遷房屋價(jià)值補(bǔ)償412241元、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償585763.20元、搬遷補(bǔ)償49451元。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是恒盛公司是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償富發(fā)供銷部拆遷房屋價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用。富發(fā)供銷部與恒盛公司之間的房屋租賃合同約定的期限是2008年10月1日至2011年9月30日。2010年因城際鐵路建設(shè)和舊城改造，恒盛公司的土地和房屋均在征收和拆遷范圍之內(nèi)，恒盛公司起訴至法院，要求解除與富發(fā)供銷部的租賃合同以及返還租賃物。經(jīng)過(guò)黃某市下陸區(qū)人民法院和黃某市中級(jí)人民法院審理，恒盛公司的請(qǐng)求得到支持。富發(fā)供銷部的租賃合同因政府拆遷而提前解除，雖然租賃合同對(duì)于提前解除合同的損失未作約定，但因提前解除合同給其公司造成損失是客觀存在的，富發(fā)供銷部在解除合同糾紛一案中沒(méi)有提起反訴。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。另外，出租人恒盛公司與拆遷部門簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》中的約定，“土地、土地上的建（構(gòu)）筑物、設(shè)備拆安運(yùn)費(fèi)、簽訂協(xié)議后建設(shè)期間停產(chǎn)停業(yè)損失及其他的所有設(shè)施屬于本次征收補(bǔ)償范圍。……恒盛公司在2012年元月份之前解除全部租賃合同并清退出廠，因其土地權(quán)屬及租賃引起糾紛，由恒盛公司負(fù)責(zé)，并承擔(dān)一切損失”。結(jié)合法律規(guī)定以及征收補(bǔ)償范圍可見(jiàn)，富發(fā)供銷部因政府征收及拆遷行為導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行而被提前解除，征收拆遷補(bǔ)償范圍包括承租人的相關(guān)損失，且補(bǔ)償款項(xiàng)已經(jīng)全額支付給恒盛公司，故富發(fā)供銷部的相關(guān)損失，恒盛公司應(yīng)予補(bǔ)償。關(guān)于富發(fā)供銷部認(rèn)為恒盛公司取得的拆遷補(bǔ)償屬于不當(dāng)?shù)美睦碛?，因不?dāng)?shù)美侵笡](méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失。而恒盛公司基于對(duì)房屋的所有權(quán)、土地的使用權(quán)以及征收補(bǔ)償合同而取得拆遷補(bǔ)償款，既有事實(shí)依據(jù)也有法律依據(jù)，故富發(fā)供銷部的該理由不能成立。
關(guān)于富發(fā)供銷部主張的三項(xiàng)補(bǔ)償中的被拆遷房屋價(jià)值補(bǔ)償。被拆遷房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)歸房屋所有權(quán)人，富發(fā)供銷部在2008年的租賃合同履行期間沒(méi)有新建廠房，雖其在上一輪租賃中自建了廠房，但根據(jù)2005年的合同約定，期限屆滿后，富發(fā)供銷部自建房屋所有權(quán)、使用權(quán)依合同約定已歸恒盛公司所有。關(guān)于富發(fā)供銷部認(rèn)為處置權(quán)不等同于所有權(quán)，其仍有收益權(quán)。從約定的字面理解，處置權(quán)的前提應(yīng)是屬其所有才能處置，當(dāng)事人約定的“恒盛公司出租土地上富發(fā)供銷部所建房屋、附屬設(shè)施的處置權(quán)”應(yīng)與雙方約定的“恒盛公司享有廠房改造裝修后的所有權(quán)、使用權(quán)”含義相同。故富發(fā)供銷部要求恒盛公司賠償拆遷房屋價(jià)值補(bǔ)償款無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院對(duì)該項(xiàng)上訴理由不予支持。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，富發(fā)供銷部對(duì)因征收房屋提前解除合同造成停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)得到補(bǔ)償，該供銷部主張按照每平方米720元計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失，因該標(biāo)準(zhǔn)是拆遷部門與出租人恒盛公司之間的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于承租人沒(méi)有約束力。富發(fā)供銷部的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)根據(jù)租賃合同剩余期限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、出租人接受補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況以及承租人實(shí)際遭受的損失等事實(shí)酌情認(rèn)定。本院參照黃某市房屋拆遷其他費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按合法建筑面積給予每個(gè)月每平方米40元酌情計(jì)算四個(gè)月，確定停產(chǎn)停業(yè)損失為130169.60元。物品搬遷補(bǔ)償費(fèi)，依據(jù)武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告，確定富發(fā)供銷部的物品搬遷補(bǔ)償費(fèi)為23451元。
綜上所述，富發(fā)供銷部的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892號(hào)民事判決；
二、黃某恒盛科技發(fā)展有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部停產(chǎn)停業(yè)損失130169.60元、物品搬遷補(bǔ)償費(fèi)23451元，合計(jì)153620.60元；
三、駁回黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部其他的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)14227元，由富發(fā)供銷部負(fù)擔(dān)10855元，由恒盛公司負(fù)擔(dān)3372元；二審案件受理費(fèi)14227元，由富發(fā)供銷部負(fù)擔(dān)10855元，由恒盛公司負(fù)擔(dān)3372元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉紅斌 審　判　員　　樂(lè)　莉 代理審判員　　南又春

書(shū)記員：黃顯珠