上訴人（一審原告）：黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部，住所地黃某市下陸區(qū)老下陸街69號。
代表人：歐才勝，該部經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張順，湖北易圣律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：黃某恒盛科技發(fā)展有限公司，住所地大冶市城北新區(qū)長寧路以西、目蓮路以北。
法定代表人：劉會祥，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱亞，湖北元申律師事務所律師。

上訴人黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部（以下簡稱富發(fā)供銷部）與被上訴人黃某恒盛科技發(fā)展有限公司（以下簡稱恒盛公司）租賃合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月21日立案后，依法組成合議庭，因當事人沒有提出新的事實、證據(jù)不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
富發(fā)供銷部上訴請求：撤銷原判，改判恒盛公司賠償拆遷房屋價值補償412241元、停產(chǎn)停業(yè)補償585763.20元、搬遷補償49451元。事實和理由：1、一審判決認定其建造的房屋使用權(quán)依合同約定已歸恒盛公司所有而判決駁回其要求房屋補償款412241元無事實依據(jù)，屬于認定事實、適用法律錯誤。因為根據(jù)雙方合同的約定，對于改造、裝修的廠房所有權(quán)屬于恒盛公司，但并未包含其自建房屋所有權(quán)也歸屬恒盛公司。事實是，其主張的房屋價值補償均基于自建房屋，恒盛公司對于出租土地上其所建房屋享有處置權(quán)，但并未約定產(chǎn)權(quán)歸屬，應遵循誰建造誰所有的原則，屬于其供銷部所有。一審判決僅依據(jù)房屋使用權(quán)歸屬恒盛公司，就判定其無房屋賠償請求權(quán)缺乏法律依據(jù)。所有權(quán)包括占有、使用、處分、收益四項權(quán)能，僅僅依據(jù)使用權(quán)能否定其他權(quán)能沒有法律依據(jù)，其并未放棄其他權(quán)能。恒盛公司取得其自建房屋的使用權(quán)違反公平原則，且取得該房屋的拆遷補償屬于不當?shù)美?，應當返還該部分房屋的拆遷補償給其供銷部。2、其因合同提前解除發(fā)生停產(chǎn)停業(yè)損失是必然的，也是客觀事實。恒盛公司沒有進行生產(chǎn)，不存在停產(chǎn)停業(yè)損失。但該公司因拆遷取得的停業(yè)停產(chǎn)損失補償顯然屬于不當?shù)美?，應當返還給其供銷部。一審判決適用合同違約理論處理不當?shù)美袨槊黠@適用法律錯誤。3、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條規(guī)定，恒盛公司所得的拆遷補償中的房屋拆遷補償費、停產(chǎn)停業(yè)和臨時安置補助費依法應當歸其供銷部所有。綜上，本案雙方爭議的焦點是恒盛公司從拆遷人處獲得的補償費是否具有合同或法律上的依據(jù)。為此，本案案由應為不當?shù)美m紛，一審判決以租賃合同糾紛確定案由錯誤，繼而以此判定恒盛公司是否違約來作為是否應承擔違約責任的依據(jù)，顯然得不出正確的結(jié)論。其供銷部是自建房屋的所有者，從未放棄其收益權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失也是客觀存在的事實，其獲得拆遷補償具有事實和法律依據(jù)。恒盛公司獲得的不當?shù)美麘斢枰苑颠€。
恒盛公司辯稱，其公司已經(jīng)根據(jù)合同約定取得了富發(fā)供銷部自建房屋所有權(quán)。2010年12月，雙方的租賃合同解除，所以富發(fā)供銷部要求的停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷補償沒有法律依據(jù)；根據(jù)拆遷條例，承租人不是被征收主體，不能享受補償權(quán)利。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
富發(fā)供銷部向一審法院起訴請求：判決恒盛公司賠償拆遷房屋價值補償412241元、停產(chǎn)停業(yè)補償585763.20元、搬遷補償49451元。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認定事實屬實。

本院認為，本案爭議焦點是恒盛公司是否應當補償富發(fā)供銷部拆遷房屋價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補償費用。富發(fā)供銷部與恒盛公司之間的房屋租賃合同約定的期限是2008年10月1日至2011年9月30日。2010年因城際鐵路建設和舊城改造，恒盛公司的土地和房屋均在征收和拆遷范圍之內(nèi)，恒盛公司起訴至法院，要求解除與富發(fā)供銷部的租賃合同以及返還租賃物。經(jīng)過黃某市下陸區(qū)人民法院和黃某市中級人民法院審理，恒盛公司的請求得到支持。富發(fā)供銷部的租賃合同因政府拆遷而提前解除，雖然租賃合同對于提前解除合同的損失未作約定，但因提前解除合同給其公司造成損失是客觀存在的，富發(fā)供銷部在解除合同糾紛一案中沒有提起反訴。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。另外，出租人恒盛公司與拆遷部門簽訂的《征收補償協(xié)議書》中的約定，“土地、土地上的建（構(gòu)）筑物、設備拆安運費、簽訂協(xié)議后建設期間停產(chǎn)停業(yè)損失及其他的所有設施屬于本次征收補償范圍?！闶⒐驹?012年元月份之前解除全部租賃合同并清退出廠，因其土地權(quán)屬及租賃引起糾紛，由恒盛公司負責，并承擔一切損失”。結(jié)合法律規(guī)定以及征收補償范圍可見，富發(fā)供銷部因政府征收及拆遷行為導致租賃合同無法履行而被提前解除，征收拆遷補償范圍包括承租人的相關(guān)損失，且補償款項已經(jīng)全額支付給恒盛公司，故富發(fā)供銷部的相關(guān)損失，恒盛公司應予補償。關(guān)于富發(fā)供銷部認為恒盛公司取得的拆遷補償屬于不當?shù)美睦碛?，因不當?shù)美侵笡]有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失。而恒盛公司基于對房屋的所有權(quán)、土地的使用權(quán)以及征收補償合同而取得拆遷補償款，既有事實依據(jù)也有法律依據(jù)，故富發(fā)供銷部的該理由不能成立。
關(guān)于富發(fā)供銷部主張的三項補償中的被拆遷房屋價值補償。被拆遷房屋價值的補償應當歸房屋所有權(quán)人，富發(fā)供銷部在2008年的租賃合同履行期間沒有新建廠房，雖其在上一輪租賃中自建了廠房，但根據(jù)2005年的合同約定，期限屆滿后，富發(fā)供銷部自建房屋所有權(quán)、使用權(quán)依合同約定已歸恒盛公司所有。關(guān)于富發(fā)供銷部認為處置權(quán)不等同于所有權(quán)，其仍有收益權(quán)。從約定的字面理解，處置權(quán)的前提應是屬其所有才能處置，當事人約定的“恒盛公司出租土地上富發(fā)供銷部所建房屋、附屬設施的處置權(quán)”應與雙方約定的“恒盛公司享有廠房改造裝修后的所有權(quán)、使用權(quán)”含義相同。故富發(fā)供銷部要求恒盛公司賠償拆遷房屋價值補償款無事實依據(jù)，本院對該項上訴理由不予支持。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，富發(fā)供銷部對因征收房屋提前解除合同造成停產(chǎn)停業(yè)損失應得到補償，該供銷部主張按照每平方米720元計算停產(chǎn)停業(yè)損失，因該標準是拆遷部門與出租人恒盛公司之間的標準，對于承租人沒有約束力。富發(fā)供銷部的停產(chǎn)停業(yè)損失應根據(jù)租賃合同剩余期限、納稅情況、經(jīng)營規(guī)模、出租人接受補償?shù)膶嶋H情況以及承租人實際遭受的損失等事實酌情認定。本院參照黃某市房屋拆遷其他費用補償標準，按合法建筑面積給予每個月每平方米40元酌情計算四個月，確定停產(chǎn)停業(yè)損失為130169.60元。物品搬遷補償費，依據(jù)武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司的評估報告，確定富發(fā)供銷部的物品搬遷補償費為23451元。
綜上所述，富發(fā)供銷部的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892號民事判決；
二、黃某恒盛科技發(fā)展有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部停產(chǎn)停業(yè)損失130169.60元、物品搬遷補償費23451元，合計153620.60元；
三、駁回黃某市下陸區(qū)富發(fā)冶金物資供銷部其他的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費14227元，由富發(fā)供銷部負擔10855元，由恒盛公司負擔3372元；二審案件受理費14227元，由富發(fā)供銷部負擔10855元，由恒盛公司負擔3372元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉紅斌 審　判　員　　樂　莉 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠