上訴人（原審原告）：黃某（曾用名黃某紅），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省武漢市黃陂區(qū)。
委托訴訟代理人：萬煉，湖北彰卓律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司。住所地湖北省武漢市武昌區(qū)和平大道***號(hào)金寧國際商廈**層*號(hào)。
訴訟代表人：武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人。
委托訴訟代理人：王棟，該公司破產(chǎn)管理人工作人員。
委托訴訟代理人：孫世貝，該公司破產(chǎn)管理人工作人員。

上訴人黃某因與被上訴人武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)發(fā)瑞成公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級(jí)人民法院（2018）鄂01民初149號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行審理。上訴人黃某的委托訴訟代理人萬煉，被上訴人聯(lián)發(fā)瑞成公司的委托訴訟代理人孫世貝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷2018鄂01民初149號(hào)民事判決；2、請(qǐng)求二審法院查清本案事實(shí),依法改判；3、一、二審訴訟費(fèi)用由聯(lián)發(fā)瑞成公司承擔(dān)。事實(shí)及理由:一、一審法院認(rèn)定黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司爭(zhēng)議的江尚天地3-42-3房屋買賣合同不成立存在事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤和法律適用錯(cuò)誤以及推理錯(cuò)誤。聯(lián)發(fā)瑞成公司一審答辯稱“2013年10月4日至2014年6月11日期間，黃某共向聯(lián)發(fā)瑞成公司交付627513元購房款，用以購買江尚天地3-42-3商品房，占約定購房款1045513元的60.0196%”，由此可以看出，雙方之間關(guān)于爭(zhēng)議房屋的購房合同成立并生效，黃某已履行了大部分付款義務(wù)。聯(lián)發(fā)瑞成公司另在一審答辯稱“黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間的3-42-3號(hào)商品房買賣關(guān)系已視為自動(dòng)解除……黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間的3-42-3號(hào)房屋買賣關(guān)系屬于破產(chǎn)申請(qǐng)前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”。首先,只有依法成立并生效的合同才存在解除的問題;其次未履行完畢的合同必然是成立并生效的合同,可見聯(lián)發(fā)瑞成公司是承認(rèn)爭(zhēng)議房產(chǎn)買賣合同成立的。聯(lián)發(fā)瑞成公司提供的證據(jù)目錄第二組證據(jù)證明內(nèi)容的第4項(xiàng)“黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司存在3-42-3號(hào)商品房買賣關(guān)系,但未簽訂商品房買賣合同,亦未辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)”以及第5項(xiàng)“關(guān)于3-42-3號(hào)商品房,黃某僅向聯(lián)發(fā)瑞成公司支付了627513元購房款,未繳付全款”，均明確表示黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間存在商品房買賣關(guān)系,只是未簽訂書面的商品房買賣合同。一審法院認(rèn)為“黃某以訴訟方式表明就購買涉案訟爭(zhēng)房產(chǎn)而再次向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出的要約”存在邏輯錯(cuò)誤。黃某的訴訟請(qǐng)求是要求聯(lián)發(fā)瑞成公司繼續(xù)履行合同,而聯(lián)發(fā)瑞成公司是援引《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的破產(chǎn)管理人的待履行合同解除權(quán)來對(duì)抗黃某的訴訟請(qǐng)求?？梢姳景鸽p方當(dāng)事人均對(duì)該爭(zhēng)議房屋買賣合同成立并生效無任何異議。在此前提下,法院應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)及相應(yīng)證據(jù)規(guī)則來推斷案件事實(shí),而不能違背雙方當(dāng)事人的意志,認(rèn)定雙方爭(zhēng)議房屋買賣合同不成立。本案是由于聯(lián)發(fā)瑞成公司的資金鏈斷裂,無法辦理江尚天地3-42-3商品房買賣合同的網(wǎng)簽、備案以及銀行按揭手續(xù),致使雙方?jīng)]有書面合同,然而可以根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的相關(guān)證據(jù)以及結(jié)合現(xiàn)實(shí)慣例推定出江尚天地3-42-3號(hào)商品房買賣合同的主要內(nèi)容。商品房買賣合同為格式合同,一般情況下,除了商品房買受人、房屋位置、房屋價(jià)格、面積、付款方式外,其他條款不會(huì)作出不同約定。結(jié)合本案,雙方當(dāng)事人都提出了以江尚天地3-42-2商品房買賣合同約定的面積和價(jià)格來證明黃某支付了江尚天地3-42-3號(hào)房屋總房款的60%以上,可見聯(lián)發(fā)瑞成公司對(duì)3-42-3商品房買賣合同的買受人、房屋位置、房屋價(jià)格、面積都沒有異議。根據(jù)雙方約定,買受人逾期付款超過30日后,出賣人有權(quán)解除合同。黃某最后一次向聯(lián)發(fā)瑞成公司付款時(shí)間為2014年6月23日,聯(lián)發(fā)瑞成公司破產(chǎn)時(shí)間為2017年1月24日,如果黃某沒有按約定履行付款義務(wù),聯(lián)發(fā)瑞成公司會(huì)向黃某催收房款甚至?xí)獬课葙I賣合同,但聯(lián)發(fā)瑞成公司并沒有向黃某催收房款或解除合同,可以推定黃某按合同約定履行了付款義務(wù)。黃某和聯(lián)發(fā)瑞成公司提供的證據(jù)都證實(shí)了黃某支付了3-42-3商品房的房款為總房款的60.0196%,結(jié)合武漢市2014年的二套房首付不低于60%的規(guī)定,可以推定出涉案房屋的付款形式及付款時(shí)間為，一次性存入商品房首付款627513元,其余價(jià)款辦理貸款。黃某雖無法證明3-42-3號(hào)商品房首付款的最后付款時(shí)間,但聯(lián)發(fā)瑞成公司接收了付款,并開具了相應(yīng)發(fā)票,而且也沒有證據(jù)證明黃某違約,可以推定黃某是在合同約定期限內(nèi)履行付款義務(wù)的。2、一審法院認(rèn)定黃某未取得聯(lián)發(fā)瑞成公司完成爭(zhēng)議房產(chǎn)交付存在法律適用錯(cuò)誤以及推理錯(cuò)誤。聯(lián)發(fā)瑞成公司提供的“關(guān)于江尚3#4203違規(guī)收樓情況說明”載道“茲有江尚#4202業(yè)主黃某紅于2017年4月17日將首付款發(fā)票及3#4202購房合同冒領(lǐng)3#4203房屋鑰匙及相關(guān)材料……”以及“黃某紅擅自闖入江尚天地3棟42層3室的報(bào)案情況說明”載道“2017年6月1日,‘江尚天地’物業(yè)公司告知管理人,3棟42層3室購房人黃某紅于2017年4月17日用3棟42層3室的首付款發(fā)票及3棟42層2室的合同從物業(yè)公司處騙領(lǐng)了3棟42層3室的鑰題及相關(guān)材料……”，聯(lián)發(fā)瑞成公司提供上述兩份證據(jù)試圖證明黃某是采取欺詐手段,“冒領(lǐng)”或“騙領(lǐng)”了江尚天地3棟42-3房屋的鑰匙,所謂“冒領(lǐng)”或“騙領(lǐng)”也即表示是聯(lián)發(fā)瑞成公司認(rèn)為物業(yè)公司有交付鑰匙的權(quán)限,只是黃某采取欺詐手段使物業(yè)公司對(duì)鑰匙的交付作出錯(cuò)誤的判斷。按照生活慣例,一般由開發(fā)商委托物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)向業(yè)主交付鑰匙,黃某的另一套3棟42-2房鑰匙也是在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)領(lǐng)取,可見物業(yè)公司有向業(yè)主交付鑰匙的權(quán)限。即使物業(yè)公司沒有向業(yè)主交付鑰匙的權(quán)限,那么也可以根據(jù)表見代理的相關(guān)規(guī)定,也應(yīng)認(rèn)定黃某合法有效領(lǐng)取鑰匙。
聯(lián)發(fā)瑞成公司辯稱，1、一審法院事實(shí)認(rèn)定、法律適用及推理合法正確?！吨腥A人民共和國合同法》第十條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十八條均明確規(guī)定，商品房買賣合同屬于要式合同,而聯(lián)發(fā)瑞成公司與黃某并未簽訂商品房買賣合同,縱使黃某繳納部分款項(xiàng),聯(lián)發(fā)瑞成向其開具發(fā)票,也并不代表雙方就銷售3-42-3號(hào)商品房達(dá)成完全合意。在雙方未簽訂商品房買賣合同情形下,雙方不能構(gòu)成商品房買賣合同關(guān)系。即使依照《中華人民共和國合同法》第三十七條的規(guī)定,黃某支付了3-42-3號(hào)商品房部分價(jià)款,但雙方并沒有就商品房買賣合同中的其他條款達(dá)成合意,而且,作為特定物的3-42-3號(hào)商品房與3-42-2號(hào)商品房為兩個(gè)完全不同的商品房,更不能沿用黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂的標(biāo)的物為3-42-2號(hào)商品房買賣合同。2、退一步講,即使認(rèn)定黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間存在3-42-3號(hào)商品房買賣關(guān)系,但黃某僅向聯(lián)發(fā)瑞成公司支付了627513元的購房款,且截至破產(chǎn)申請(qǐng)受理日未補(bǔ)繳剩余購房款,黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間就3-42-3商品房形成的房屋買賣關(guān)系，屬于破產(chǎn)申請(qǐng)前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的買賣關(guān)系,管理人依法有權(quán)解除。由于自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起兩個(gè)月內(nèi)聯(lián)發(fā)瑞成公司管理人未通知黃某繼續(xù)履行,黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間就江尚天地3-42-3號(hào)商品房的買賣關(guān)系也已經(jīng)自動(dòng)解除。黃某在一審中的訴訟請(qǐng)求也不能得到支持。黃某不是“消費(fèi)者購房人”,要求交付房屋沒有法律依據(jù)。黃某除了涉案房屋外,已經(jīng)購置了江尚天地3-42-2號(hào)商品房,聯(lián)發(fā)瑞成公司已經(jīng)交付鑰匙,該房可供自住,并且其與聯(lián)發(fā)瑞成公司3-42-3商品房一直未簽訂商品房買賣合同,因此黃某顯然不符合“消費(fèi)者購房人”的條件,無權(quán)要求聯(lián)發(fā)瑞成向其交付房屋。目前,包括江尚天地3-42-3號(hào)商品房在內(nèi)的江尚天地房產(chǎn)全部處于查封抵押的狀態(tài),并且該項(xiàng)目尚未完成竣工備案的手續(xù),黃某尚未辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù),加之聯(lián)發(fā)瑞成公司賬戶已被查封，客觀上也不能向黃某繼續(xù)履行。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,審判程序合法,請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴,維持原判。
黃某向一審法院提起的訴訟請(qǐng)求：1、聯(lián)發(fā)瑞成公司繼續(xù)履行江尚天地3-42-3號(hào)商品房買賣合同，接受黃某一次性支付購房余款；2、聯(lián)發(fā)瑞成公司在江尚天地3-42-3號(hào)商品房具備辦理“商品房權(quán)屬證明書”條件時(shí)，協(xié)助黃某辦理該房產(chǎn)的“商品房權(quán)屬證明書”；3、聯(lián)發(fā)瑞成公司支付自2014年12月13日至2017年4月17日延期交房的違約金53715元；4、聯(lián)發(fā)瑞成公司承擔(dān)延期辦理商品房權(quán)屬證書的違約金6275元；5、本案訴訟費(fèi)用由聯(lián)發(fā)瑞成公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年4月19日，聯(lián)發(fā)瑞成公司就其開發(fā)建設(shè)的位于武漢市武昌區(qū)徐家棚街和平大道918號(hào)江尚天地項(xiàng)目2#、3#樓取得武漢市住房保障和房屋管理局頒發(fā)的編號(hào)為武房開預(yù)售（2013）116號(hào)《武漢市商品房預(yù)售許可證》。同年10月4、10日，聯(lián)發(fā)瑞成公司共向黃某紅開具四份《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》載明，就江尚天地3-42-2號(hào)、3-42-3號(hào)房屋，收到黃某紅分別繳納的預(yù)售定金和預(yù)收購房款均為1萬元和51013元。同年12月23日，聯(lián)發(fā)瑞成公司開具一份《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》載明，其預(yù)收黃某紅繳納江尚天地3-42-2號(hào)房屋的購房款25.35萬元。據(jù)此，截至2013年12月23日，聯(lián)發(fā)瑞成公司就江尚天地3-42-2號(hào)、3-42-3號(hào)房屋，共向黃某紅預(yù)收購房款合計(jì)314513元和61013元。
2014年1月1日，黃某紅與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂一份編號(hào)昌12041051《武漢市商品房買賣合同》約定，聯(lián)發(fā)瑞成公司開發(fā)建設(shè)的江尚天地項(xiàng)目商品房，已取得武房開預(yù)售（2013）116號(hào)《武漢市商品房預(yù)售許可證》，并以每平方米11494.206元價(jià)格向黃某紅出售江尚天地第3幢42層2號(hào)，建筑面積共90.96平方米的房屋，合同總金額為1045513元。黃某紅于2014年1月20日前一次性交付購房款314513元，余款辦理貸款。聯(lián)發(fā)瑞成公司應(yīng)于2014年12月12日前交房，若逾期不超過30日，自最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，按黃某紅已付房款的日萬分之一支付違約金，合同繼續(xù)履行；若逾期超過30日，黃某紅有權(quán)解除合同，聯(lián)發(fā)瑞成公司自黃某紅解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付購房款，并按累計(jì)已付款的10%支付違約金。如果黃某紅要求繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行，并按已付房款的日萬分之一支付違約金。該商品房達(dá)到交付使用條件后，聯(lián)發(fā)瑞成公司應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及應(yīng)攜帶的證件等內(nèi)容書面通知黃某紅，并在雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出示證明文件，簽署交接單。所購商品房為住宅的，還需提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。若不出示證明文件或證明文件不齊全的，黃某紅有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由聯(lián)發(fā)瑞成公司承擔(dān)。黃某紅應(yīng)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，履行聯(lián)發(fā)瑞成公司與世紀(jì)苑物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容。商品房為預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由聯(lián)發(fā)瑞成公司向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案等。該合同附件六合同補(bǔ)充協(xié)議載明，黃某紅在2013年10月10日前支付首付款314513元，余款73.1萬元于2014年2月1日前到達(dá)聯(lián)發(fā)瑞成公司指定賬戶。該合同經(jīng)簽約雙方分別以蓋章、簽名及拓印的方式確認(rèn)。2014年3月3日，聯(lián)發(fā)瑞成公司以一份《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》載明，黃某紅繳納江尚天地3-42-2號(hào)房屋的預(yù)收購房款為73.1萬元。2014年4月14日、2014年6月11日、2014年6月23日，聯(lián)發(fā)瑞成公司分別開具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》載明，其預(yù)收黃某紅繳納的江尚天地3-42-3號(hào)房屋購房款為10萬元、45.9982萬元、6518元，合計(jì)56.65萬元。據(jù)此，截至2014年3月3日，黃某紅已繳納江尚天地3-42-2號(hào)房屋的全額購房款1045513元，且截至2014年6月23日，聯(lián)發(fā)瑞成公司共預(yù)收黃某紅繳納江尚天地3-42-3號(hào)房屋的購房款627513元。
2017年1月24日，一審法院作出（2017）鄂01破申1號(hào)民事裁定，受理聯(lián)發(fā)瑞成公司破產(chǎn)清算一案后，于同年3月20日指定武漢市金都清算服務(wù)有限公司為管理人。2017年4月17日，黃某紅以江尚天地3-42-3號(hào)房屋業(yè)主的身份，就該物業(yè)使用的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，與世紀(jì)苑物業(yè)公司分別簽訂《江尚住宅臨時(shí)管理規(guī)約》《江尚住宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，世紀(jì)苑物業(yè)公司于當(dāng)日開出《收據(jù)》稱，黃某紅已繳納3-42-3號(hào)房屋的物業(yè)費(fèi)和水費(fèi)共計(jì)3553元。2017年5月5日，一審法院發(fā)布公告，告知聯(lián)發(fā)瑞成公司債權(quán)人自公告之日起至2017年7月4日前向管理人申報(bào)債權(quán)。同年12月22日，管理人向楊園派出所報(bào)案，并在江尚天地3-42-3號(hào)房屋大門上張貼《公告》。其中，管理人在報(bào)案材料中寫道：聯(lián)發(fā)瑞成公司進(jìn)行破產(chǎn)清算程序后，管理人依法接管了該公司的全部財(cái)產(chǎn)并進(jìn)行管理，包括江尚天地3-42-3號(hào)房產(chǎn)。2017年6月1日，經(jīng)江尚天地項(xiàng)目的物業(yè)公司告知，3棟42層3室購房人黃某紅于同年4月17日用江尚天地3-42-3號(hào)商品房的首付款發(fā)票及其與聯(lián)發(fā)瑞成公司所簽訂的江尚天地3-42-2號(hào)商品房的購房合同，從物業(yè)公司處騙領(lǐng)了江尚天地3-42-3號(hào)商品房的鑰匙及相關(guān)材料后，管理人與物業(yè)公司曾多次與其溝通，要求返還鑰匙及相關(guān)材料未果。為保障聯(lián)發(fā)瑞成公司財(cái)產(chǎn)安全，管理人在該房產(chǎn)大門前張貼了公告，明確該財(cái)產(chǎn)由管理人接管，任何人未經(jīng)許可不得擅自侵占、使用和損壞，否則將承擔(dān)法律責(zé)任。因黃某紅的家人擅自打開該房屋并強(qiáng)行裝修，損毀房屋內(nèi)墻，故特此報(bào)警，請(qǐng)求黃某紅退還該房產(chǎn)鑰匙及相關(guān)材料，并警告、制止其不得未經(jīng)準(zhǔn)許擅自侵入房屋并進(jìn)行裝修等違法行為。江尚天地3-42-3號(hào)房屋大門上張貼的《公告》，就管理人接管聯(lián)發(fā)瑞成公司全部財(cái)產(chǎn)（包括該處房產(chǎn)）之職責(zé)，以及侵權(quán)人的法律后果進(jìn)行了載明。當(dāng)月25日，世紀(jì)苑物業(yè)公司出具一份《收條》和一份《關(guān)于江尚3#4203違規(guī)收樓情況說明》。其中《收條》載明，今收到楊園派出所交付的江尚天地房號(hào)3棟4203房屋電子鑰匙及機(jī)械鑰匙各一把?！蛾P(guān)于江尚3#4203違規(guī)收樓情況說明》稱，江尚3#4203業(yè)主黃某紅于2017年4月17日以首期付款發(fā)票及江尚3#4202購房合同非法領(lǐng)取江尚3#4203房屋鑰匙及相關(guān)資料后，經(jīng)物業(yè)公司多次溝通，其仍遲遲未還。2017年12月22日，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)該戶強(qiáng)行裝修，并及時(shí)報(bào)警，通過政府部門（派出所）配合，該戶僅返還一把鑰匙和一張IC卡，至今仍持有一把鑰匙和一張IC卡。為安全起見，物業(yè)公司已更換門鎖等。
審理期間，經(jīng)聯(lián)發(fā)瑞成公司的申請(qǐng)，一審法院在相關(guān)房地產(chǎn)管理部門查詢了黃某（曾用名黃某紅）名下的房產(chǎn)信息。依房地產(chǎn)部門出具的《武漢市房屋交易查詢結(jié)果告知單》顯示，黃某（曾用名黃某紅）名下僅存有江尚天地3-42-2號(hào)房屋的信息。且經(jīng)核實(shí)，聯(lián)發(fā)瑞成公司所開發(fā)建設(shè)的江尚天地項(xiàng)目取得編號(hào)為武國用（2012）第202號(hào)《國有土地使用證》后，就該項(xiàng)目項(xiàng)下的土地使用權(quán)設(shè)立了抵押，抵押權(quán)人為武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行。同時(shí)，該項(xiàng)目目前尚未辦理建設(shè)工程竣工備案手續(xù)，并存在被法院查封的情形。
庭審中，黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司均承認(rèn)江尚天地3-42-2號(hào)房屋現(xiàn)已實(shí)際交付，并就該套商品房買賣合同已實(shí)際履行的事實(shí)不持異議，且對(duì)于雙方未簽訂江尚天地3-42-3號(hào)房屋之買賣合同的事實(shí)亦予以認(rèn)可。同時(shí)，聯(lián)發(fā)瑞成公司對(duì)世紀(jì)苑物業(yè)公司分別就江尚天地3-42-3號(hào)房屋物業(yè)管理，與黃某所簽訂的《江尚住宅臨時(shí)管理規(guī)約》《江尚住宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確表明不予追認(rèn)，并在一審法院向黃某釋明后，其表示堅(jiān)持自己的訴訟主張，無需變更訴訟請(qǐng)求。
另認(rèn)定，2016年2月1日，武漢市黃陂區(qū)蔡家榨街派出所開具《異常戶口注銷證明》載明，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，原我轄區(qū)居民黃某紅，女，公民身份證號(hào)碼：，戶口住址桃元店黃土坡62號(hào)的戶口屬重復(fù)戶口，已于2016年2月1日按規(guī)定予以注銷。其真實(shí)戶口為黃某，公民身份證號(hào)碼：，戶口住址黃陂區(qū)前××街××街××號(hào)。
一審法院認(rèn)為，商品房買賣合同作為一種特殊的買賣合同，既具有買賣合同的一般特性，也存在其自身固有的法律特征。其關(guān)鍵在于買賣雙方就買賣的標(biāo)的物系其間依約可予以特定化的不動(dòng)產(chǎn)，且雙方就該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須辦理物權(quán)變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式”。國務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任”。依上述法律、行政法規(guī)的規(guī)定可知，商品房買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為，買賣雙方應(yīng)就可特定化的商品房簽訂書面的房屋買賣合同，并在合同中明確具備實(shí)質(zhì)性操作內(nèi)容的具體履行方式。因此，作為當(dāng)事人合意結(jié)果的合同，其合意內(nèi)容是構(gòu)成真正交易的精神事件，并體現(xiàn)著契約自由的原則。本案中，聯(lián)發(fā)瑞成公司在取得行政部門頒發(fā)的《武漢市商品房預(yù)售許可證》后，其作為涉案江尚天地3-42-3號(hào)房屋的權(quán)利主體，有權(quán)對(duì)自己開發(fā)建造的該套房產(chǎn)自主作出轉(zhuǎn)讓與否的決定，他人無權(quán)干涉。故，在當(dāng)事雙方經(jīng)庭審確認(rèn)其間并未就該套商品房的買賣締結(jié)過書面的購房合同，且現(xiàn)有的證據(jù)也未能證實(shí)聯(lián)發(fā)瑞成公司與買受人黃某之間就轉(zhuǎn)讓該套商品房之主要事項(xiàng)達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，即便聯(lián)發(fā)瑞成公司自2013年10月4日至2014年6月23日期間，以開具發(fā)票的行為，表明其預(yù)收黃某支付涉案江尚天地3-42-3號(hào)房屋購房款627513元的事實(shí)客觀存在，但該事實(shí)也僅能說明聯(lián)發(fā)瑞成公司存有向黃某出售該套房產(chǎn)的可能性，從而間接印證其間所形成的商品房買賣法律關(guān)系，然卻無法證實(shí)聯(lián)發(fā)瑞成公司的該行為即代表其就出售該套商品房可按黃某之要求予以了承諾，從而具備了商品房買賣合同成立的必備條件。且黃某以支付涉案房產(chǎn)項(xiàng)下購房款的行為，系以認(rèn)購方式向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出了購買該套房產(chǎn)的要約邀請(qǐng)，但尚未構(gòu)成要約的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。具言之，依據(jù)《中華人民共和國合同法》所規(guī)定的要約和承諾的規(guī)則，只有當(dāng)要約經(jīng)受要約人承諾同意，并以通知方式作出后，雙方間的買賣合同關(guān)系方能成立。然聯(lián)發(fā)瑞成公司以其自始不與黃某簽署涉案江尚天地3-42-3號(hào)房屋購房合同的事實(shí)行為，表明了該公司自主決定暫不處分該財(cái)產(chǎn)的真實(shí)意愿。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十四條第一款規(guī)定，要約的內(nèi)容需具體明確，即要求當(dāng)事人作出的要約需具備合同構(gòu)成的實(shí)質(zhì)性條款，如購房總價(jià)、支付方式、履行期限等主要內(nèi)容，方能在受要約人對(duì)要約作出承諾后，據(jù)此成為判定雙方間買賣合同成立的法律基礎(chǔ)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十七條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”的規(guī)定，在黃某已履行要約的主要義務(wù)，且聯(lián)發(fā)瑞成公司已接受的情形下，認(rèn)定雙方間的房屋買賣合同關(guān)系成立。但聯(lián)發(fā)瑞成公司與黃某就涉案江尚天地3-42-3號(hào)房屋購房款的收付行為，并不能表明雙方間對(duì)于該套房產(chǎn)的銷售總價(jià)及履行方式等內(nèi)容形成了合意，縱使黃某舉示了其與聯(lián)發(fā)瑞成公司就同類商品房買賣所簽訂的交易契約，且該契約所約定的商品房，其外觀表征與涉案訟爭(zhēng)房屋類似，但買賣雙方就其他房產(chǎn)的買賣行為并不能當(dāng)然等同于其間對(duì)涉案已特定化商品房的交易行為。同理，聯(lián)發(fā)瑞成公司以答辯方式所表達(dá)的黃某已支付涉案江尚天地3-42-3號(hào)房屋60%以上購房款之內(nèi)容，即使能作為其對(duì)該套房屋總價(jià)的確認(rèn)，但因雙方未就購房尾款的支付方式和交付商品房的時(shí)間等內(nèi)容達(dá)成一致，僅有該公司對(duì)購房總價(jià)的承諾，亦同樣不能構(gòu)成商品房買賣合同的成立條件。何況，該公司于庭審中拒絕黃某支付購房尾款，并表明了不同意轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)的意愿后，基于合同平等原則，任何當(dāng)事一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。且黃某以訴訟方式表明就購買涉案訟爭(zhēng)房產(chǎn)而再次向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出的要約，在聯(lián)發(fā)瑞成公司對(duì)自身財(cái)產(chǎn)作出決定后，依當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，他人不得非法干預(yù)的合同自由原則，其援用江尚天地3-42-2號(hào)房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)，而主張聯(lián)發(fā)瑞成公司以該合同替代江尚天地3-42-3號(hào)房屋之買賣合同并予以履行的訴求，亦因買賣雙方以簽約方式所約定的江尚天地3-42-2號(hào)房屋已實(shí)際完成了交付義務(wù)，且就該套房產(chǎn)買賣合同的履行事實(shí)并無爭(zhēng)議，從而缺乏其請(qǐng)求主張繼續(xù)履行合同的事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于黃某要求聯(lián)發(fā)瑞成公司協(xié)助辦理江尚天地3-42-3號(hào)房屋的相關(guān)權(quán)證，以及其對(duì)于該套房產(chǎn)逾期交房違約金53715元和延期辦證違約金6275元的主張，亦均是沿用江尚天地3-42-2號(hào)房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)所提出的，在買賣雙方并未就此部分內(nèi)容形成合意的情形下，其該部分主張，亦不予支持。至于黃某與世紀(jì)苑物業(yè)公司就江尚天地3-42-3號(hào)房屋物業(yè)管理所簽訂的《江尚住宅臨時(shí)管理規(guī)約》《江尚住宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，因世紀(jì)苑物業(yè)公司系接受聯(lián)發(fā)瑞成公司的委托而管理涉案江尚天地物業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，其并不具備該套房產(chǎn)所有權(quán)人的資格，無權(quán)在未經(jīng)權(quán)利人授意之下，對(duì)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。且從黃某向聯(lián)發(fā)瑞成公司支付購房款，以及其與世紀(jì)苑物業(yè)公司訂立物業(yè)合同，并領(lǐng)取江尚天地3-42-3號(hào)房屋鑰匙和繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，可知黃某對(duì)于該套商品房的權(quán)利主體及世紀(jì)苑物業(yè)公司的管理職能應(yīng)當(dāng)均是明知的，并不能依據(jù)第三人善意取得制度，認(rèn)定其可享有該套房產(chǎn)的物權(quán)期待利益。故，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，作為無權(quán)處分聯(lián)發(fā)瑞成公司財(cái)產(chǎn)的世紀(jì)苑物業(yè)公司，對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的處分，在未經(jīng)權(quán)利人嗣后追認(rèn)的情形下，其超越代理權(quán)限而分別與黃某訂立的《江尚住宅臨時(shí)管理規(guī)約》《江尚住宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，均應(yīng)認(rèn)定為無效。據(jù)此，由于無效合同自始即無法律約束力，黃某依據(jù)無效合同所取得江尚天地3-42-3號(hào)房屋鑰匙的行為亦不合法。故，黃某認(rèn)為聯(lián)發(fā)瑞成公司已完成江尚天地3-42-3號(hào)商品房交付義務(wù)的觀點(diǎn)，不予支持。
綜上，聯(lián)發(fā)瑞成公司在收取黃某為購置涉案江尚天地3-42-3號(hào)商品房所支付的購房款后，長期占用購房人的資金，卻怠于與購房人黃某簽訂購房合同，其行為已構(gòu)成締約過失責(zé)任，黃某可據(jù)此就其損失向聯(lián)發(fā)瑞成公司主張損害賠償。然經(jīng)一審法院釋明后，黃某仍堅(jiān)持不變更其訴訟請(qǐng)求。故，在黃某無實(shí)質(zhì)證據(jù)證明其以他合同權(quán)利來主張涉案房產(chǎn)之交易的履行，存在出賣人允諾之情形的基礎(chǔ)上，其要求援用他合同所構(gòu)建的房屋買賣關(guān)系而繼續(xù)交易涉案房產(chǎn)，并請(qǐng)求借用他合同主張出賣人承擔(dān)涉案房產(chǎn)交易項(xiàng)下相應(yīng)民事責(zé)任的訴求，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第二十一條、第二十二條、第五十一條、第五十六條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：駁回黃某的訴訟請(qǐng)求。一審案案件受理費(fèi)14749.53元，由黃某負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人均沒有提交新證據(jù)。
二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同屬于法律明文規(guī)定的要式法律行為，商品房買賣雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面的商品房買賣合同，并載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等內(nèi)容。本案中，聯(lián)發(fā)瑞成公司開發(fā)建設(shè)商品房并取得預(yù)售許可證后，可依法向買受人出售相應(yīng)商品房。依據(jù)本案的基本事實(shí)，黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司沒有就涉案的3-42-3號(hào)商品房簽訂書面的買賣合同，但聯(lián)發(fā)瑞成公司就該套房屋向黃某預(yù)收購房款627513元，并開具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》。由于“預(yù)收購房款”僅能表明聯(lián)發(fā)瑞成公司有向黃某出具涉案的3-42-3號(hào)商品房的意向，因沒有相關(guān)證據(jù)證明雙方隨后將該意向購房行為轉(zhuǎn)化為實(shí)際購房行為，故所涉收取“預(yù)收購房款”的事實(shí)不能證明雙方之間經(jīng)過了要約、承諾的締約過程，更不能證明雙方之間達(dá)成了合意及合意具體的內(nèi)容。對(duì)于黃某與世紀(jì)苑物業(yè)公司就涉案商品房簽訂的《江尚住宅臨時(shí)管理規(guī)約》、《江尚住宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，僅是針對(duì)雙方之間的物業(yè)服務(wù)與管理所作的約定，并不能接證明黃某與聯(lián)發(fā)瑞成公司之間存在商品房買賣關(guān)系。而黃某領(lǐng)取江尚天地3-42-3號(hào)商品房鑰匙和繳納物業(yè)管理費(fèi)行為，因聯(lián)發(fā)瑞成公司提供的“關(guān)于江尚3#4203違規(guī)收樓情況說明”以及“黃某紅擅自闖入江尚天地3棟42層3室的報(bào)案情況說明”足以證明雙方?jīng)]有交付商品房的合意基礎(chǔ)，故黃某關(guān)于涉案商品房已交付的主張亦缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。因此，一審法院關(guān)于雙方當(dāng)事人就3-42-3號(hào)商品房沒有建立合同關(guān)系的判認(rèn)定說理充分，于法有據(jù)，本院應(yīng)予以維持。此外，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條關(guān)于“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”的規(guī)定，結(jié)合一審法院2017年1月24日受理聯(lián)發(fā)瑞成公司破產(chǎn)清算以及聯(lián)發(fā)瑞成公司管理人不認(rèn)可該公司與黃某簽訂涉案商品房買賣合同的事實(shí)，即使黃某所主張的雙方當(dāng)事人存在買賣3-42-3商品房的合意，該合意也因上述特別規(guī)定而被解除，黃某的訴訟請(qǐng)求仍然不能獲得支持。
綜上所述，黃某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)14749.53元由黃某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 邵震宇
審判員 王潛勇
審判員 王捷明

書記員： 張本蕤