上訴人（原審被告）唐某，無(wú)業(yè)。
委托代理人陳景，荊門(mén)市法律援助中心指派湖北邦倫律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審原告）黃某某，無(wú)業(yè)。
委托代理人何大林，湖北京源律師事務(wù)所律師，一般代理。
第三人趙桃華，原京山縣第一建筑公司退休工人。

上訴人唐某為與被上訴人黃某某、第三人趙桃華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省京山縣人民法院（2014）鄂京山新民初字第00105號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年6月12日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人唐某及其委托代理人陳景、被上訴人黃某某的委托代理人何大林、第三人趙桃華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，唐某之父胡光葉于1971年取得京山縣新市鎮(zhèn)京源大道7巷6號(hào)184平方米的宅基地，并在其上建造住房，土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地。1986年胡光葉去世。2002年7月18日，唐某以其住房全部倒塌為由，以自己名義向原京山縣建設(shè)委員會(huì)申請(qǐng)重新建房，同年8月1日獲批。2005年10月27日，唐某與第三人簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定唐某將位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道7巷6號(hào)180平方米的宅基地及準(zhǔn)建手續(xù)交給第三人趙桃華建房銷(xiāo)售，房屋建成后按占地面積還住房給唐某，其余歸趙桃華所有，以趙桃華名義辦理房屋總證并銷(xiāo)售；如唐某不要分配房屋，趙桃華可按當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格補(bǔ)償125000元。合同簽訂后，趙桃華在該土地上建造了一棟7層14套房屋的樓房，在向唐某交清了房屋補(bǔ)償款125000元后進(jìn)行銷(xiāo)售。2006年9月25日，京山縣房地產(chǎn)管理局將該房屋總證登記在唐某名下。2006年9月26日，第三人趙桃華以唐某名義與黃某某簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，約定唐某自愿將坐落在京山縣新市鎮(zhèn)京源大道7巷6號(hào)七樓三室二廳174.41平方米的房屋作價(jià)81000元出售給黃某某。協(xié)議簽訂后，黃某某依約將81000元購(gòu)房款給付第三人趙桃華，趙桃華將房屋交付黃某某，但該房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2007年7月2日，唐某之母唐培蘭在京山縣國(guó)土資源局辦理了訴爭(zhēng)房屋土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。庭審中，黃某某變更訴訟請(qǐng)求，放棄要求唐某繼續(xù)履行合同，協(xié)助黃某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，只要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
另查明，2006年10月5日，京山縣國(guó)土資源局向京山縣房地產(chǎn)管理局發(fā)函，認(rèn)為以唐某名義辦理的位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道7巷6號(hào)的京國(guó)有（2006）1985號(hào)國(guó)有土地使用證系偽造的假證，不能作為房產(chǎn)證登記依據(jù)。2007年10月8日，京山縣房地產(chǎn)管理局決定對(duì)登記為唐某的房產(chǎn)證予以注銷(xiāo)。2012年1月5日，京山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以唐某名義辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)使用的土地使用證系偽造的假證，且將規(guī)劃許可審批的三層擅自篡改為五層，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定為由，作出注銷(xiāo)唐某名下建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政處罰。
原審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”。本案第三人趙桃華以唐某名義與黃某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同上有雙方當(dāng)事人的簽名，該合同系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)黃某某要求確認(rèn)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同的請(qǐng)求予以支持。
黃某某已按合同約定付清了房款，唐某在交付房屋后還應(yīng)當(dāng)履行合同附隨義務(wù)，協(xié)助黃某某辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。由于訴爭(zhēng)房屋的土地現(xiàn)已登記在案外人唐培蘭名下，且以唐某名義辦理的房產(chǎn)證又被京山縣房地產(chǎn)管理局決定注銷(xiāo)，本案訴爭(zhēng)的房屋屬于權(quán)屬存在爭(zhēng)議，因此，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上履行不能，黃某某不能基于雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋所有權(quán)，只能合法占有，但黃某某可以另行行使合同解除權(quán)?，F(xiàn)黃某某撤回要求唐某繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的請(qǐng)求系對(duì)其民事權(quán)利的處分，應(yīng)允許。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：原告黃某某與被告唐某于2006年9月26日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》為有效合同。案件受理費(fèi)1825元，由被告唐某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》是否有效。上訴人唐某主張?jiān)摗斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效，其理由為：1、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》上的簽名不是其本人親筆書(shū)寫(xiě)，不是其真實(shí)意思表示，也不能確定曾委托他人處分訴爭(zhēng)的房地產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”的規(guī)定，該舉證責(zé)任在唐某。唐某在本案一審中經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由不到庭參加訴訟，未舉出反駁證據(jù)，未提出鑒定申請(qǐng)，放棄了其抗辯權(quán)利。在二審中，唐某向本院申請(qǐng)委托湖北省公安廳免費(fèi)對(duì)2005年6月14日《授權(quán)委托》及2006年9月26日《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》上的“唐某”簽名進(jìn)行鑒定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十六條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人可以就查明事實(shí)的專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題向人民法院申請(qǐng)鑒定。當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定的，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定具備資格的鑒定人；協(xié)商不成的，由人民法院指定?！碧颇车纳暾?qǐng)系其要求指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，且要求免費(fèi)，該申請(qǐng)不符合鑒定的法定程序，本院不予準(zhǔn)許。
2005年6月14日唐某向趙桃華出具的《授權(quán)委托》書(shū)，內(nèi)容為“授權(quán)委托趙桃華同志負(fù)責(zé)京源大道7巷6號(hào)整個(gè)宅基地的施工建設(shè)、房屋出售事宜，全權(quán)委托?！贝讼堤颇澄汹w桃華銷(xiāo)售房屋的行為?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第六十三條第一、二款規(guī)定，公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。唐某將訴爭(zhēng)土地及準(zhǔn)建手續(xù)交給趙桃華建房銷(xiāo)售，訴爭(zhēng)房屋由趙桃華銷(xiāo)售給黃某某的行為，系趙桃華的代理行為，亦應(yīng)由被代理人唐某承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上，上訴人唐某認(rèn)為《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》上的“唐某”非其本人簽名、不是其真實(shí)意思表示，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，該上訴理由不能成立，本院不予采納。一審法院認(rèn)定唐某與黃某某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》為雙方真實(shí)意思表示并無(wú)不當(dāng)。
2、唐某上訴稱(chēng)訴爭(zhēng)土地使用權(quán)人系其母親唐培蘭，其未得到母親的授權(quán)，出賣(mài)房屋系其無(wú)權(quán)處分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故唐某即使無(wú)權(quán)處分本案訴爭(zhēng)土地、房屋，其主張《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效的上訴理由與法相悖，本院不予支持。
3、《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效導(dǎo)致《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！北驹簩徖淼模?012）鄂荊門(mén)民三終字第00027號(hào)上訴人唐培蘭與被上訴人趙桃華、唐某土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中，因唐某與趙桃華簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》的性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，唐培蘭取得的該土地為國(guó)有劃撥土地，唐某與趙桃華訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，至該案起訴前，土地仍為國(guó)有劃撥土地?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。本院依照上述法律規(guī)定判決認(rèn)定《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效。本案中，唐某與黃某某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》并無(wú)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形，唐某與趙桃華簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效，但并不導(dǎo)致唐某與黃某某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效，一審認(rèn)定唐某與黃某某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》為有效合同正確，對(duì)唐某認(rèn)為其與黃某某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效的上訴理由不予采納。
關(guān)于一審判決適用法律是否不當(dāng)?shù)膯?wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！痹撘?guī)定系依合同履行義務(wù)原則的規(guī)定，一審判決依照該規(guī)定認(rèn)定合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)并無(wú)不當(dāng)。唐某認(rèn)為一審法院適用法律不當(dāng)?shù)纳显V理由，本院不予采納。
綜上，對(duì)上訴人唐某要求判決《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1825元，經(jīng)本院批準(zhǔn)予以免交。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書(shū)記員：吳文倩