上訴人（原審被告）黃某某美佳食品廠
法定代理人石某，該廠廠長。
委托代理人黃仲華，湖北益惠民律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被上訴人（原審原告）陳某某，又名陳記牛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃某某人，住黃某某。
被上訴人（原審原告）陳金牛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃某某人，住黃某某。
共同委托代理人彭宏潮，黃某某黃梅鎮(zhèn)法律服務所法律工作者，代理權限為特別授權。
原審被告黃某某印染廠。
法定代表人黃金生，該廠廠長。

上訴人黃某某美佳食品廠（以下簡稱美佳食品廠）為與被上訴人陳某某、陳金牛確認合同無效糾紛一案，不服湖北省黃某某人民法院（2015）鄂黃梅民重字第00018號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月13日立案受理后，依法組成由審判員林俊擔任審判長，審判員樊軍、宋順國參加的合議庭，并于2016年5月5日公開開庭審理了本案。上訴人美佳食品廠的法定代表人石某及其委托代理人黃仲華到庭參加訴訟。被上訴人陳某某、陳金牛、原審被告黃某某印染廠經傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，陳某某、陳金牛世代祖居黃某某黃梅鎮(zhèn)東街(原一街二組，現(xiàn)132號)，黃某某人民政府于1953年4月向陳某某、陳金牛的父親陳子芳頒發(fā)了第00128號契紙，記載了不動產種類和四至范圍。1971年，與陳某某、陳金牛家南側緊鄰的原黃某某印染廠(現(xiàn)已破產終結，工商部門尚未注銷登記)當時的廠長胡曉陽向陳某某、陳金牛提出借屋基建廚房，并表示以后歸還。陳某某、陳金牛兄弟協(xié)商后表示同意。黃某某印染廠在所借地基上建造了面積為5.9米×6米的廚房，后改作動力室使用。
1985年4月5日，因黃某某印染廠整體搬遷，遂與美佳食品廠簽訂房屋出賣契約，將包括使用陳某某、陳金牛二間屋基改建的動力室一并以22000元價格轉讓給美佳食品廠，雙方契約注明面積為260平方米。陳某某、陳金牛得知后于同年4月8日向黃某某人民政府提交書面《說明》，反映借屋基過程，要求歸還處理。黃某某印染廠原廠長胡曉陽于次日在該報告上簽名“以上情況屬實，我特此證明”。同時，陳某某進駐該房屋并一直使用至今。
1992年9月20日，美佳食品廠在黃某某房產部門辦理黃政梅房字第××號集體房屋所有權證記載，產權單位美佳食品廠，座落東街158號，四至為：東西本屋山墻自墻，南北本屋羅墻自墻，磚木結構，建成年份為解放前，層數為1，合計3棟9間，占地和建筑面積均為382.72平方米。該房產證辦理中沒有四鄰簽字確認界址。
2011年8月24日，在審理原告美佳食品廠訴被告陳金牛物權保護糾紛一案中，發(fā)現(xiàn)該房屋所有權平面圖與現(xiàn)實情況不符，東側寬度標注錯誤，美佳食品廠申請變更登記，黃某某房產局作出不予變更房屋登記決定。經行政訴訟后，2012年10月25日，黃某某房產局為美佳食品廠辦理了黃梅鎮(zhèn)字第12××35號房產證。該證記載建筑面積為441.21平方米，總層數3，沒有記載占地面積，土地使用權取得方式欄為空白。該房產證辦理過程中仍沒有四鄰簽字確認界址。雙方訟爭的地基沒有被征收或劃撥，也沒有辦理新的有效的土地使用權證。
原審認為，雙方爭議的焦點是黃某某印染廠與美佳食品廠于1985年4月5日簽訂的《房屋出賣契約》中關于出賣原黃某某印染廠動力室部分的內容是否有效，陳某某、陳金牛起訴是否超過訴訟時效。陳某某、陳金牛認為：該房屋系使用其祖?zhèn)鞯牡鼗?，有契紙為證；黃某某印染廠借房屋改建廚房，并約定歸還；當得知印染廠賣房時，即找印染廠歸還了房屋；黃某某印染廠得知動力室是陳某某、陳金牛的房屋后，在美佳食品廠購房款中減去了3000元的價款。而被告認為：美佳食品廠以簽約購買方式善意取得了黃某某印染廠全部房屋，其中包括訟爭的房屋；陳某某、陳金牛和黃某某印染廠稱該部分房款已經扣減沒有事實依據；該房屋于1992年和2012年兩次辦理房產證，房屋權屬應以房產證為準。
從查明的事實看，1985年4月8日，當陳金牛得知黃某某印染廠將動力室出賣后，即向黃某某人民政府提交報告，反映借屋基過程，要求予以處理。黃某某印染廠原廠長胡曉陽次日在該報告上簽署：以上情況屬實，我特此證明。1985年5月4日，時任黃某某印染廠副廠長胡某也出具說明：“由于印染廠后任領導不清楚廚房部分是前任借陳金牛家地基一事”。房屋出售后，美佳食品廠及陳家均找廠方理論，黃某某印染廠在弄清原委后同意歸還陳家廚房，并在出售給美佳食品廠房款中減去該部分價款合計3000元。證人胡某、喻某出庭作證，證明“美佳食品廠購買原黃某某印染廠時包括了動力室部分，但因陳家說該動力室是他們的就沒有交接，并且黃某某印染廠退給了美佳食品廠3000元錢”。庭審中，美佳食品廠提出企業(yè)登記信息中記載胡某不是黃某某印染廠當時的法定代表人而是副廠長。胡某的副廠長身份不影響其作證的證明效力。美佳食品廠要求對1985年胡某作出的說明真?zhèn)芜M行鑒定，但未提交申請也未預交鑒定費。對陳金牛于1985年4月8日左右進駐該房屋并一直使用至今的事實，雙方均無異議。以上事實說明，美佳食品廠與黃某某印染廠簽訂房屋買賣合同后，陳某某、陳金牛提出異議，黃某某印染廠以積極作為的方式對合同中所涉及的房屋問題當時就進行了處理，歸還了房屋并退還美佳食品廠購房款3000元，美佳食品廠接收了黃某某印染廠的3000元退款并沒有繼續(xù)要求黃某某印染廠交付該部分房屋。以后陳某某、陳金牛與被告美佳食品廠相安無事。
陳某某、陳金牛起訴要求確認美佳食品廠與黃某某印染廠于1985年4月5日簽訂的《房屋買賣契約》中關于出賣黃某某印染廠動力室部分的內容無效，提供了房屋契紙、親屬關系證明、房屋出賣契約、房屋平面圖、房屋四面墻界申報表、原黃某某印染廠相關負責人證人證言，事實清楚，該請求應予支持。美佳食品廠以善意取得、已經辦理產權證、陳某某、陳金牛起訴超過訴訟時效為由予以辯駁，不予支持。美佳食品廠當時善意取得后，得知爭議部分房屋系陳某某、陳金牛所有，接受了黃某某印染廠退還的3000元，從接受黃某某印染廠退還款項后，美佳食品廠就不再享有該動力室土地使用權。陳某某、陳金牛從知道黃某某印染廠將借去的地基一起賣給美佳食品廠后，就一直要求相關部門進行處理，訴訟時效已中斷。美佳食品廠雖然就爭議的土地及房產辦理了產權證，但不能對抗陳某某、陳金牛對爭議的土地享有所有權。陳某某、陳金牛起訴要求確認兩被告1985年4月5簽訂的《房屋買賣契約》中關于出賣黃某某印染廠動力室部分的內容合同無效，依法應予支持。遂判決：確認美佳食品廠與黃某某印染廠1985年4月5簽訂的《房屋買賣契約》中關于出賣黃某某印染廠動力室部分的內容無效。
上訴人美佳食品廠不服原審法院上述判決，上訴提出：
1、美佳食品廠與黃某某印染廠簽訂的《房屋買賣契約》不存在任何一種法定無效的情形，上訴人受讓該不動產是善意取得，上訴人的合法權益受法律保護。一審適用《中華人民共和國民法通則》第六十六條第一款關于無權代理及其法律后果的條文，顯然是錯誤的；
2、陳某某、陳金牛提交的是契紙存根復印件，不是法定權屬憑證，不能證明其享有爭議房屋的土地使用權，根據土地管理法第十六條的規(guī)定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以向人民法院起訴。本案土地使用權即使有爭議，但未經人民政府處理，法院也無權裁判。重審判決為陳某某、陳金牛創(chuàng)設了土地使用權，違背事實與法律規(guī)定；
3、原判決認定陳某某、陳金牛于1985年4月8日左右進駐爭議房屋并一直使用至今，無證據證明，原審認為誰占有就判給誰所有，是沒有道理的；原判決認定美佳食品廠接受了黃某某印染廠退款3000元，沒有任何憑證。如果退款屬實，《房屋買賣契約》中必有部分變更或解除，原判決認定事實存在錯誤；
4、原審認定陳某某、陳金年一直要求相關部門處理，但沒有提供任何依據，且這一認定與原審判決認定“陳金牛1985年4月8日左右進駐該房屋……以后原、被告相安無事”的認定相矛盾，故陳某某、陳金牛的起訴已起過最長二十年的訴訟時效期間；
綜上，原判決認定事實錯誤，請求二審法院依法改判駁回陳某某、陳金牛的訴訟請求。
被上訴人陳某某、陳金牛未在法定答辯期內遞交答辯狀，亦未到庭陳述答辯意見。
雙方當事人均未提交新的證據。
本院經審理查明，原審查明的事實屬實。

本院認為，陳某某、陳金牛提起訴訟，要求確認美佳食品廠與黃某某印染廠簽訂的《房屋買賣契約》無效，為確認之訴，不適用訴訟時效制度的相關規(guī)定。故美佳食品廠提出陳某某、陳金牛起訴已超過訴訟時效的上訴理由不成立；
陳某某、陳金牛主張起訴只要求確認《房屋買賣契約》合同無效，并未主張爭議房屋的土地使用權，原審認為“美佳食品廠雖然就爭議的土地及房產辦理了產權證，但不能對抗陳某某、陳金牛對爭議的土地享有所有權”，明確陳某某、陳金牛土地使用權的依據不足，本院予以糾正。關于土地使用權爭議，不屬本案審理范圍，對陳某某、陳金牛是否享有爭議房屋的土地使用權，依法不予審查。
原判決查明事實部分，并無“美佳食品廠接收了黃某某印染廠的3000元退款并沒有繼續(xù)要求黃某某印染廠交付該部分房屋”事實的認定，在論述部分對該事實作出判斷，依據不足。因該黃某某印染廠是否退還美佳食品廠3000元購房款，不影響雙方簽訂合同效力，故對該事實本案不予審查。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條（有下列情形之一的，合同無效：一、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；二、惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會公共利益；五、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定）的規(guī)定，陳某某、陳金牛提供的證據均不能證明美佳食品廠與黃某某印染廠簽訂合同存在上述合同無效的情形。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條（當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持……）規(guī)定，無權處分不影響買賣合同的效力，即使黃某某印染廠在與美佳食品廠簽訂合同時未取得動力室房屋處分權，不必然導致合同無效。故陳某某、陳金牛訴請確認《房屋買賣契約》無效的請求無法律依據，依法不予支持。陳某某、陳金牛認為黃某某印染廠無權處分其所有的房屋，有權追回，但美佳食品廠是否構成善意取得，則屬于《中華人民共和國物權法》調整的范圍，不屬本案審理范圍。
綜上，上訴人美佳食品廠的上訴理由成立，其上訴請求依法應予支持。原審認定事實基本清楚，但適用法律有誤，判決不當。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省黃某某人民法院（2015）鄂黃梅民重字第00018號民事判決；
二、駁回陳某某、陳金牛的訴訟請求。
一審案件受理費100元，二審案件受理費80元，均由陳某某、陳金牛負擔。
本判決為終審判決。

審判長　林　俊 審判員　樊　軍 審判員　宋順國

書記員：董歡