上訴人（原審原告）：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托訴訟代理人：劉晶，湖北為維律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖慧，湖北為維律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：仙桃亞某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，住所地：仙桃市龍華山辦事處大新路25號(hào)。法定代表人：杜元國(guó)，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張書杰，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所律師。委托訴訟代理人：黃衛(wèi)國(guó)，湖北天明律師事務(wù)所律師。

黃某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持其一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。其一，根據(jù)黃某某與亞某運(yùn)營(yíng)公司及開(kāi)發(fā)商湖北輝騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱輝騰公司）簽訂的《三方協(xié)議書》，輝騰公司保證承租方對(duì)商鋪進(jìn)行裝修后，不影響商鋪的驗(yàn)收及辦證，但直到2017年，輝騰公司仍未按合同約定履行辦證義務(wù)，眾多業(yè)主迫于無(wú)奈遂于2017年2月圍堵涉案商鋪所在的仙桃市大新路世界城；其二，亞某運(yùn)營(yíng)公司一審提交的業(yè)主封堵商場(chǎng)大門的視頻，未顯示黃某某參與了堵門事件，另黃某某于堵門期間在外地工作，不可能參與其中。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條雖規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”，但業(yè)主委員會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)及政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，亦不得損害業(yè)主的公共利益。法律并未賦予業(yè)主委員會(huì)有代表各業(yè)主解除合同的權(quán)利，故在未經(jīng)各業(yè)主同意的情況下，世界城業(yè)主委員會(huì)作出的各項(xiàng)決議不能代表各業(yè)主的意思表示，黃某某雖為業(yè)主委員會(huì)的一員，但其一直在外地工作，并未參與業(yè)主委員會(huì)的任何決議。故黃某某與亞某運(yùn)營(yíng)公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》仍然有效，黃某某依據(jù)該協(xié)議要求亞某運(yùn)營(yíng)公司支付租金及違約金應(yīng)予支持。3.黃某某將涉案商鋪委托亞某運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理、對(duì)外出租，該《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》實(shí)為房屋租賃協(xié)議。亞某運(yùn)營(yíng)公司提交的快遞單并未備注郵寄內(nèi)容，黃某某簽收該快遞的行為，不能作為其認(rèn)可解除合同的依據(jù)。本案中，黃某某并不存在違約，也不同意解除協(xié)議。另即便人民法院認(rèn)定涉案《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》已解除，亞某運(yùn)營(yíng)公司仍應(yīng)支付2017年1月至2017年4月的商鋪收益。亞某運(yùn)營(yíng)公司辯稱，1.黃某某提前收回商鋪致使《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》無(wú)法履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，亞某運(yùn)營(yíng)公司不存在違約，亦無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)本案責(zé)任。2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主有約束力。本案中，黃某某系世界城業(yè)主委員會(huì)委員，故該業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)其亦應(yīng)具有法律約束力，黃某某直接要求亞某運(yùn)營(yíng)公司承擔(dān)責(zé)任錯(cuò)誤。3.輝騰公司逾期辦證，黃某某應(yīng)通過(guò)正常途徑維權(quán)，但黃某某圍堵商場(chǎng)大門，必將導(dǎo)致《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》不能履行，黃某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本案應(yīng)予維持。黃某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令亞某運(yùn)營(yíng)公司支付其2017年1月至2018年1月間的兩套商鋪?zhàn)饨?2292.32元和70463.73元，共計(jì)112756.05元；2.判令亞某運(yùn)營(yíng)公司按中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率支付延期付款違約金。一審法院認(rèn)定事實(shí)：黃某某系仙桃市世界城商鋪的業(yè)主，仙桃市世界城商鋪共計(jì)有500多名業(yè)主。2014年元月，仙桃市世界城商鋪的500多名業(yè)主先后與亞某運(yùn)營(yíng)公司簽訂了《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》，將其擁有的仙桃市世界城商鋪委托亞某運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；其中，作為業(yè)主之一的黃某某于2014年元月10日與亞某運(yùn)營(yíng)公司簽訂了兩份《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》，將位于仙桃市大新路世界城1號(hào)樓1層1162號(hào)、建筑面積為20.30㎡的商鋪和1號(hào)樓2層2194號(hào)、建筑面積為20.13㎡的商鋪委托亞某運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，委托經(jīng)營(yíng)管理期限均為五年，兩份協(xié)議分別約定亞某運(yùn)營(yíng)公司對(duì)一層商鋪按每年每平方米3471.12元向黃某某支付收益、二層商鋪按每年每平方米2100.96元向黃某某支付收益；協(xié)議還約定，前三年度的收益由該房屋的開(kāi)發(fā)商輝騰公司支付，輝騰公司已支付黃某某收益至2017年1月10日（系以折抵購(gòu)房款的方式支付）；此外，按照協(xié)議約定，第四年度的收益應(yīng)由亞某運(yùn)營(yíng)公司在2017年12月31日支付。但亞某運(yùn)營(yíng)公司將涉案商鋪經(jīng)營(yíng)至2017年2月時(shí)，世界城商鋪的眾多業(yè)主因種種原因而圍堵世界城商鋪大門，并發(fā)展成將世界城商鋪大門鎖上，致使亞某運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；亞某運(yùn)營(yíng)公司只得動(dòng)員商戶撤出，眾商戶從2017年2月18日起陸續(xù)撤出世界城的經(jīng)營(yíng)；后來(lái)世界城業(yè)主委員會(huì)進(jìn)駐世界城開(kāi)始對(duì)外重新招租，并打出了世界城商鋪一、二、三樓整體招租的巨幅廣告；在世界城的商戶全部撤出后，世界城業(yè)主委員會(huì)還以書面形式分別向輝騰公司及世界城“市委工作專班”發(fā)出《申請(qǐng)書》及《要求書》，要求拆除由亞某運(yùn)營(yíng)公司及商戶經(jīng)營(yíng)裝修的世界城一、二、三樓的裝修。由于業(yè)主委員會(huì)將世界城一、二、三樓商鋪整體對(duì)外招租一直沒(méi)有成功，黃某某起訴要求亞某運(yùn)營(yíng)公司支付2017年1月10日至2018年1月10日間的兩套商鋪的收益（租金）。一審法院認(rèn)為，黃某某與亞某運(yùn)營(yíng)公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》系雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力。關(guān)于《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》的性質(zhì)問(wèn)題。該協(xié)議中，由于委托人要求的收益數(shù)額是一定的，委托人也不支付任何報(bào)酬或費(fèi)用給受托人，且當(dāng)受托人將房屋出租后實(shí)際所得租金低于委托人要求的收益數(shù)額時(shí)，由受托人補(bǔ)足；從這些約定來(lái)看，該協(xié)議實(shí)質(zhì)上是一種可以轉(zhuǎn)租的租賃協(xié)議。關(guān)于本案的處理問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案所涉商鋪在合同尚未到期（約定的一個(gè)租賃年度也未到期）時(shí)，業(yè)主委員會(huì)便進(jìn)場(chǎng)統(tǒng)一另行招租，并且出具了書面的、加蓋了印章的要求拆除涉案商鋪裝修的《申請(qǐng)書》及《要求書》，這些行為相當(dāng)于是以實(shí)際行動(dòng)提前收回商鋪；雖然這些行為是業(yè)主委員會(huì)的行為，但應(yīng)視作全體業(yè)主的行為，其效力及于黃某某。因此，黃某某要求亞某運(yùn)營(yíng)公司支付兩套商鋪?zhàn)饨鸬恼?qǐng)求缺乏依據(jù)，也與公平原則相悖，該院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第二百一十二條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回黃某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2555元，減半收取1277.5元，由黃某某負(fù)擔(dān)。二審期間，亞某運(yùn)營(yíng)公司圍繞上訴請(qǐng)求提交了證據(jù)，黃某某未提交證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換與質(zhì)證。本院認(rèn)為，亞某運(yùn)營(yíng)公司提交的照片，雖非黃某某所購(gòu)商鋪的現(xiàn)狀，但能反應(yīng)世界城部分商鋪的現(xiàn)狀，與一審查明的部分事實(shí)相印證，本院依法予以采信。二審查明，黃某某系仙桃市世界城業(yè)主委員會(huì)委員。至2018年9月26日，部分業(yè)主自行對(duì)其所購(gòu)商鋪搭建了隔墻。亞某運(yùn)營(yíng)公司在動(dòng)員商戶撤出的過(guò)程中，對(duì)相應(yīng)商戶均給予了一定的補(bǔ)償或賠償。一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人黃某某因與被上訴人仙桃亞某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱亞某運(yùn)營(yíng)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初1310號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月23日立案后，依法組成合議庭不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，黃某某與亞某運(yùn)營(yíng)公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》，系雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效，應(yīng)受法律保護(hù)。該協(xié)議書雖名為《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書》，但一審法院根據(jù)該協(xié)議書的具體內(nèi)容和當(dāng)事人的真實(shí)目的，認(rèn)定其實(shí)為可轉(zhuǎn)租的租賃協(xié)議，本院對(duì)此依法予以確認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條有關(guān)“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”之規(guī)定，黃某某作為出租方，應(yīng)當(dāng)在租賃期間內(nèi)保證租賃商鋪能正常運(yùn)營(yíng)。本案中，因世界城商鋪的業(yè)主圍堵商鋪大門，并將商鋪大門上鎖，導(dǎo)致商戶從2017年2月起即無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)，亞某運(yùn)營(yíng)公司為減少損失，遂動(dòng)員商戶撤出，并對(duì)商戶進(jìn)行了補(bǔ)償或賠償，并無(wú)不妥。故亞某運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的后果無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃某某在無(wú)法保證出租商鋪正常運(yùn)營(yíng)的情況下，要求承租人亞某運(yùn)營(yíng)公司承擔(dān)給付租金的請(qǐng)求，應(yīng)不予支持。此外，世界城業(yè)主委員會(huì)隨即進(jìn)駐世界城開(kāi)始對(duì)外重新招租，并打出了整體招租的巨幅廣告，另向輝騰公司及“市委工作專班”發(fā)出《申請(qǐng)書》及《要求書》，要求亞某運(yùn)營(yíng)公司及商戶拆除相應(yīng)裝修。上述有關(guān)提前收回商鋪的行為雖系業(yè)主委員會(huì)作出，但黃某某作為仙桃市世界城商鋪的業(yè)主及仙桃市世界城業(yè)主委員會(huì)委員，無(wú)論其是否實(shí)際參與了現(xiàn)場(chǎng)堵門的行為，相應(yīng)決議對(duì)其均具有約束力。故黃某某要求支付租金的請(qǐng)求缺乏依據(jù)，且有悖公平原則，本院依法不予支持。綜上，黃某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：