原告(反訴被告)：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：張明軍(系黃某某配偶)，住河南省濟源市。
　　委托訴訟代理人：胡晶晶，上海松敏律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：熊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：孫新，上海明倫律師事務所律師。
　　原告黃某某與被告熊某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月21日立案后，依法適用簡易程序。被告熊某于同年9月23日提出反訴，本院于同日受理，并對本訴和反訴合并審理。本案于同年10月16日公開開庭。原告黃某某及其委托訴訟代理人張明軍、胡晶晶，被告熊某及其委托訴訟代理人孫新均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告黃某某向本院提出訴訟請求：1、依法判決被告向原告支付自2019年8月19日至2020年2月18日的租金529,200元；2、依法判決被告支付滯納金，以529,200元為基數(shù)，按年利率24%計算至實際支付日止，自2019年8月4日起暫計至2019年8月21日為1,087.07元；3、依法判決本案訴訟費由被告承擔。審理中，原告變更訴訟請求為：1、依法判決被告將承租房屋歸還原告以及協(xié)助原告辦理房屋的交接手續(xù)；2、依法判決被告向原告支付自2019年8月19日至2019年10月16日止的租金，共計170,520元；3、依法判決被告向原告支付因遲延支付自2019年8月19日至2019年10月16日止租金的滯納金，共計63,092.40元；4、依法判決被告向原告賠償因單方提前解除合同的損失(6個月租金)529,200元；5、依法判決被告向原告支付自2017年12月20日起至2018年2月18日裝修期內的租金168,000元；6、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2017年12月20日，原、被告簽訂《租賃合同書》，約定原告將位于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)同樂路XXX號XXX號樓(包括主體建筑物西墻外10米以東至此院東面圍墻的戶外場地)，建筑面積共約2,200平方米出租給被告，被告將其作為展廳、倉庫、組裝生產使用，合同還對租賃期限、租賃費用支付、提前終止合同等事項作了明確約定。合同簽訂后，原告依約交付租賃物，被告支付押金及首期6個月房屋租金。在合同履行過程中，被告未依約支付2018年8月19日至2019年8月18日的租金1,033,200元，原告向松江法院提起(2018)滬0117民初21751號訴訟，該判決書判決被告向原告支付該筆租金及相應滯納金。根據《租賃合同書》約定，被告應于2019年8月4日前支付自2019年8月19日至2020年2月18日的租金529,200元，但被告再次違反約定至今未支付，原告無奈再次提起訴訟主張租金。2019年10月8日被告提起反訴單方解除合同?！蹲赓U合同書》明確約定，乙方若提前解約須提前3個月書面通知甲方，且另行支付6個月租金作為甲方損失且履行完有關手續(xù)，然被告并未履行上述提前解約應承擔的義務，由此給原告重新招租造成了巨大損失，因此，被告需按合同約定支付6個月租金作為提前解除合同的違約金。另外，《租賃合同書》約定的租賃期限是6年，原告基于該合同期間預期的經濟利益，才同意給予被告2017年12月20日起至2018年2月18日共2個月的裝修免租期，但被告實際承租期限尚不足2年，故被告在提前退租的情況下，原告有權向被告主張免租期的租金。綜上，原告變更訴訟請求，要求判如所請。庭審后，原告陳述被告已于2019年10月16日交還房屋，故撤回第1項訴訟請求。
　　被告熊某辯稱，第一，原、被告的合同已經于2019年8月31日解除，被告租金已付至2019年8月18日，現(xiàn)愿意支付自2019年8月19日至同年8月31日的租金，此后的租金被告不同意再支付，故不存在滯納金；第二，2019年10月4日雙方已辦理了房屋交接；第三，原告主張的損失賠償額計算標準過高，原告和大房東租賃合同約定的租金每月42,500元，原告實際不存在這么多損失，請求法院調整，且被告還有2個月押金在原告處，應當用于抵扣；第四，原告主張的裝修期內租金沒有法律和合同依據，被告不同意支付。同時，被告(反訴原告)向本院提出反訴請求：判令確認雙方簽訂的《租賃合同書》于2019年8月31日解除。事實與理由：原、被告于2017年12月20日簽訂《租賃合同書》，約定由被告承租松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)同樂路XXX號XXX號樓房屋，合同還約定如提前解約需提前3個月通知。因經營虧損，被告于2019年5月31日按合同約定地址向原告發(fā)出解約通知，原告于2019年6月1日拒收。后被告又通過手機短信、微信方式將解約通知發(fā)送給原告，故雙方合同已經于2019年8月31日解除，原告無權要求被告支付租金。
　　原告黃某某針對被告熊某的反訴辯稱，原告不存在拒收解約通知的事實，當時原告在外地。根據合同約定，被告需完成3項手續(xù)才能提前解約，其僅提前3個月通知不代表合同解除，應當以實際交接時間為合同解除時間，原告據此有權要求被告繼續(xù)支付租金和滯納金。
　　本院經審理認定事實如下：2017年12月20日，原告黃某某(即甲方、出租方)與被告熊某(即乙方、承租方)簽訂《租賃合同書》，約定甲方將位于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)同樂路XXX號XXX號樓(包括主體建筑物西墻外10米以東至此院東面圍墻的戶外場地)面積共約2,200平方米出租給乙方作為展廳、倉庫、組裝生產使用，租賃物采用包租方式由乙方自行管理；租賃期限為6年，自2017年12月20日起至2024年2月15日止(備注：如此租賃物房東不改造，延續(xù)此合同期至2026年2月15日止)；甲方同意乙方裝修期自合同簽訂之日起至2018年2月18日止，裝修期間免收租費，但裝修期內的水、電、煤氣等費用由乙方承擔；租金為每月84,000元，首年合計1,008,000元，每1年為一個租賃期，每一個租賃期的租金在上一個租賃期的基礎上上浮5%，合同簽訂后，乙方支付2個月押金和6個月租金，以后每6個月需提前15日支付租金，乙方逾期支付租金，應向甲方支付滯納金，滯納金金額為拖欠天數(shù)×欠繳租金總額的0.5%/天；乙方在租賃期內享有租賃物所屬設施的專用權，乙方應負責租賃物內專用設施的維護、保養(yǎng)，并保證在本合同終止時專用設施以可靠運行狀態(tài)隨同租賃物歸還甲方，甲方對此有檢查監(jiān)督權。合同9.2條約定：未經甲方書面同意乙方不得提前終止本合同，如乙方確需提前解約，須提前3個月書面通知甲方，且履行完畢以下手續(xù)，方可提前解約：a、向甲方交回租賃物；b、交清承租期的租金及其它因本合同所產生的費用；c、需另行支付6個月租金作為甲方損失。合同并對甲乙雙方的其它違約責任進行了約定。合同簽訂后，被告向原告支付了2個月的押金計168,000元，以及自2018年2月19日至2018年8月18日計6個月的租金。
　　之后，因被告未能按時向原告交納自2018年8月19日至2019年8月18日期間的租金，原告遂訴至本院，要求被告支付該期間的租金、滯納金等費用。本院對此作出(2018)滬0117民初21751號民事判決，該判決查明：上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)同樂路XXX號房地產權利人為上海盛萬佳工貿有限公司。上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)同樂路XXX號內共有5幢廠房，其中(3)幢的建筑面積為2,148.22平方米，即原、被告簽訂的上述《租賃合同書》中的5號樓。(2)幢房屋緊鄰(3)幢房屋。2015年12月9日，原告黃某某與案外人上海盛萬佳工貿有限公司簽訂《租賃合同書》，自上海盛萬佳工貿有限公司處承租了5號樓，約定租期自2016年2月15日起至2026年2月15日止，且上海盛萬佳工貿有限公司允許原告在租期內對外出租5號樓。該判決認定黃某某與熊某簽訂的《租賃合同書》合法有效，熊某關于拒付或延付租金的理由難以成立，但原告主張的滯納金計算標準明顯高于原告實際損失，綜合考慮原告實際損失、被告過錯程度，將滯納金酌情調整為30,000元，原告主張的律師費、保全服務費損失均無合同及法律依據，遂于2019年3月6日判決：一、被告熊某于本判決生效之日起十日內支付原告黃某某2018年8月19日起至2019年8月18日期間的租金1,023,200元(已扣除2樓維修費10,000元)；二、被告熊某于本判決生效之日起十日內支付原告黃某某逾期支付租金滯納金30,000元；三、駁回原告黃某某的其余訴訟請求。該判決生效后，原告申請法院執(zhí)行。經本院執(zhí)行，熊某于2019年7月29日履行完畢。
　　被告未向原告支付自2019年8月19日起的租金。雙方一致確認水、電、煤氣、電話等費用均已結清。
　　原、被告對于上述事實均無爭議，本院予以確認并在卷佐證。
　　對有爭議的證據和事實，本院認定如下：
　　1、原、被告對于《租賃合同書》是否已經解除有爭議：被告認為根據合同9.2條的約定，承租方提前3個月書面通知出租方即可違約提前解除合同，其于2019年5月31日向原告發(fā)出《退租書》，提出解除合同，同年6月1日顯示拒收可視為送達，且其還通過微信、短信方式向原告發(fā)送《退租書》，經過3個月即2019年8月31日為合同解除日，若法院不支持被告該項主張，則要求法院判決解除合同；為此，被告提供《退租書》、順豐速運快遞查詢記錄、短信往來記錄、微信聊天記錄。原告則認為合同9.2條規(guī)定承租方違約提前解除合同有3個條件，而被告均未做到，故無權提前解約，而應當以房屋交接完成之日視為合同解除之日；此外，原告雖于2019年9月23日被告提出反訴當日曾表示同意合同解除，但不認可2019年8月31日合同已解除，原告認為被告實際返還房屋之日即2019年10月16日為合同解除日，若法院認定合同在該日之前解除，則解除之日至2019年10月16日被告應向其支付房屋使用費；原告對被告提供的《退租書》和快遞查詢記錄不予認可，原告并未收到快遞；對短信和微信聊天記錄真實性無異議，但認為合同解除不僅需要提前通知，還需要完成合同約定的交接義務和付款義務，原告對此也予以回復，完成交接合同才算解除。本院對于被告提供的該組證據真實性予以確認。
　　2、原、被告對于房屋交接的時間有爭議：被告認為雙方在法庭協(xié)調下約定于2019年10月4日辦理現(xiàn)場房屋交接，但原告方未到場，卻提出現(xiàn)場有金屬架未拆除、電纜被盜割的新問題，要求被告處理，但金屬支架系恢復樓板而搭建，10月4日交接當日樓板仍需進一步硬化故不能拆除，根據施工要求實際拆除時間是2019年10月11日，故10月4日當日金屬架未拆除實際不影響交接；電纜整改是原告方新提出的事項，被告已經于2019年10月9日整改，電纜系專業(yè)電工連接，符合規(guī)定要求，被告并承諾樓板和電纜若發(fā)生質量問題愿意承擔責任，故電纜問題也并非10月4日進行房屋交接的障礙；2019年10月16日雙方到現(xiàn)場確認房屋交接事宜，房東方代表確認電纜已按原有長度接好，但未通電啟用；綜上，被告認為2019年10月4日未能完成交接是原告方造成，當日應視為房屋交接日。原告則認為盡管雙方約定2019年10月4日下午進行現(xiàn)場交接，但當日上午原告先至房屋查看了情況，發(fā)現(xiàn)被告未能將房屋恢復原狀，如因被告擅自安裝升降機而破壞的樓板洞雖然進行了修補但質量無法確認、金屬架子未拆除、建筑垃圾未清理、被告剪斷的電纜未恢復，故當日不具備交房條件而未辦理交房；10月9日原告方收到被告短信表示上述問題已經做好，10月10日原告方回復關于樓板和電纜問題要求被告進一步提供證據證明，未至現(xiàn)場查看；2019年10月16日庭審結束當日，雙方共同至現(xiàn)場辦理交接，因被告承諾若電纜和樓板有質量問題其愿意承擔責任，故原告同意交接，未簽訂書面交接書，交接日期應為2019年10月16日，且房屋仍是空置狀態(tài)，被告認可房屋現(xiàn)是空置狀態(tài)。
　　3、原、被告對于原告主張的損失、免租期內租金、滯納金均有爭議：原告認為《租賃合同書》對于逾期支付租金的滯納金、違約提前解約的條件有明確約定，6個月的租金損失并未超過被告違約的合理預期，且原告作為次承租人有租賃成本、租賃期限和租金收益的預期損失、被告占用資金的利息損失、轉租不成功租金無法收回的風險的損失，故原告主張的違約損失、滯納金均有依據；原告基于8年租期給予被告2個月的免租期，現(xiàn)合同目的不能達成，故免租期的租金也應當支付。被告則認為原告主張的損失和滯納金計算標準均過高，原告租金成本每月42,500元，其只有租金損失，且被告已經提前3個月告知解除合同，轉租也不需要很長時間，原告按照合同約定的當期租金標準計算滯納金對被告不公平，損失參照的也應是原告向房東支付的金額，而不是上浮后的租金作為計算依據，且合同解除不影響被告享受免租期，關于押金，要求在本案中一并處理，直接沖抵原告損失。原告同意押金在本案中一并處理，但不同意沖抵違約損失，認為被告存在違約行為，押金不予退還。
　　本院認為，原、被告簽訂的《租賃合同書》系當事人真實意思表示，內容合法有效，原告基于與房屋權利人之間的租賃合同約定對租賃物有轉租權，故本院對于原、被告之間的《租賃合同書》效力予以確認。本案的爭議焦點為：一、《租賃合同書》的解除時間如何認定？二、房屋返還時間如何認定？三、合同解除的后果處理。圍繞上述爭議焦點，本院闡述如下：
　　一、《租賃合同書》解除時間如何認定？
　　我國合同法規(guī)定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。本案中，《租賃合同書》9.2條明確約定：未經甲方書面同意乙方不得提前終止本合同。如乙方確需提前解約，須提前3個月書面通知甲方，且履行完畢以下手續(xù)，方可提前解約：a、向甲方交回租賃物。b、交清承租期的租金及其它因本合同所產生的費用。C、需另行支付6個月租金作為甲方損失。由此可見，該條內容是附解除條件的約定，只有當承租方履行完畢4項條件即：提前3個月通知解約、交回租賃物、交清租金及其它費用、支付6個月租金作為損失時，承租人提前解除合同的條件方可成就。然而盡管被告在2019年5月底、6月初向原告發(fā)出《退租書》要求提前解約，但其并未履行其它3項提前解約的條件，《租賃合同書》9.2條約定的承租人提前解約的條件并未成就，被告無權依據該條約定行使解除權，故被告主張其提前3個月通知即可解除合同缺乏依據，本院不予采納。
　　之后，原告起訴要求被告支付租金及滯納金，但并未提出解除合同，后被告于2019年9月23日提出反訴要求確認合同于2019年8月31日解除，當日原告雖表示同意解除合同，但不認可合同于2019年8月31日解除，而后原告也基于合同解除對其訴訟請求作出了相應變更。因此，本院認為原、被告雙方于2019年9
　　月23日經協(xié)商一致解除《租賃合同書》。無論是原告主張交付房屋之日視為合同解除抑或是被告主張2019年5月31日通知后3個月合同解除均缺乏依據，本院不予采納。
　　二、房屋返還時間如何認定？
　　原告主張房屋返還時間為2019年10月16日，而被告則主張房屋返還時間為2019年10月4日，雙方主要爭議在于2019年10月4日當日房屋是否具備交付條件？本院認為，2019年10月4日為雙方第一次約定的交房日期，但雙方同時又約定需恢復原狀，從審理查明的事實看，當日確有建筑垃圾未清理、金屬架未拆除、電纜未接好等事實，而從剩余事項的工作量、質量等方面來看，也確實影響交接，故當日未能完成交房責任不在原告而在被告，被告該項主張缺乏依據，本院不予采納?，F(xiàn)原告認可2019年10月16日雙方完成了交房，本院對此予以確認。
　　三、合同解除的后果處理。
　　1、關于租金和房屋使用費。如上所述，本院認定原、被告簽訂的《租賃合同書》于2019年9月23日解除，租賃物于同年10月16日返還，因此，被告未付租金期間為2019年8月19日至同年9月23日，同年9月24日至同年10月16日被告應向原告支付房屋使用費。根據《租賃合同書》約定該期間的租金應在每月84,000元的基礎上上浮5%，即月租金為88,200元，被告欠付租金及房屋使用費參照該標準計算共計173,460元。
　　2、關于滯納金。本案中，被告逾期支付租金是事實，《租賃合同書》約定逾期支付租金的滯納金標準為每日千分之五，故原
　　告主張滯納金并無不當。被告抗辯合同約定的計算標準過高要求法院予以調整。本院認為合同約定的滯納金標準明顯過高，綜合考慮被告的過錯程度、原告的實際損失，本院將滯納金酌情調整為5,000元。
　　3、關于違約損失。原告根據《租賃合同書》9.2條主張6個月租金作為被告單方提前解除合同的違約金，而被告認為約定過高請求法院予以調整。本院認為，首先，該條約定僅適用于承租人附解除條件成就時依據該約定解除合同的情形，而本案中該條款所附條件并未成就，被告主張違約提前解除也并不成立，故原告依據該條約定主張6個月租金作為被告單方解除合同的違約金顯然并不能成立。其次，本院已確認《租賃合同書》合法有效，對雙方均具有約束力，被告無正當理由提前解除合同顯然已構成違約；盡管本院認定雙方系協(xié)商一致解除合同，但仍不能免除被告的違約責任，《租賃合同書》13.3條約定乙方未經甲方同意中途擅自退租的，預付租金不退，若預付租金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償，而雙方原約定租期為6年，被告實際租賃期限不足2年，對于原告來說不僅有合同正常履行后的預期利益損失，更有轉租風險以及空置期間的損失；然而，原告此前就被告逾期支付租金提起訴訟，判決生效后直至2019年7月底款項才執(zhí)行到位，且被告早在2019年5、6月即有退租的意思表示，盡管被告單方解約理由不成立，但對原告而言，被告退租一事已在預料之中，基于公平原則，原告理應積極與被告協(xié)商解除合同事宜，避免雙方損失擴大。因此，本院酌情確定被告賠償原告3個月的租金(按每月租金88,200元)計264,600元作為違約損失。
　　4、關于裝修期內的租金?！蹲赓U合同書》約定裝修免租期自合同簽訂之日起至2018年2月18日，故雙方租金從2018年2月19日開始計算，客觀上也是如此履行。現(xiàn)原告因合同解除而追溯免租期內的租金，缺乏事實與法律依據，且本院也已經考慮到原告的損失支持了其違約損失，故對原告此項訴請難以支持。
　　5、關于押金。雙方均同意押金168,000元在本案中一并予以處理，但原告主張沒收押金，被告則要求抵扣違約金。本院認為，《租賃合同書》并未約定承租人違約的情況下出租人可以沒收押金，故原告該項意見缺乏合同和法律依據，本院不予支持。對于被告要求抵扣違約金的意見，為避免當事人訴累，本院予以采納。
　　依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款、九十三條第一款、第九十七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)黃某某與被告(反訴原告)熊某于2017年12月20日簽訂的《租賃合同書》于2019年9月23日解除；
　　二、被告(反訴原告)熊某于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)黃某某房屋租金及使用費173,460元；
　　三、被告(反訴原告)熊某于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)黃某某逾期付款滯納金5,000元；
　　四、被告(反訴原告)熊某于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)黃某某違約損失96,600元(已扣除押金168,000元)；
　　五、駁回原告(反訴被告)黃某某的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)熊某的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費12,774元，減半收取計6,387元，反訴案件受理費40元，合計訴訟費6,427元，由原告(反訴被告)黃某某負擔2,456元(已付)，被告(反訴原告)熊某負擔3,971元(已付40元，余款3,931元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸??賢

書記員：劉思鈺