原告(反訴被告)：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張焱華,上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏恒,上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海熙林物業(yè)管理有限公司,住所地上海市閔行區(qū)吳中路XXX弄XXX支弄XXX號(hào)XXX樓。
　　法定代表人：李若佩，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳榕，上海徐衛(wèi)紅律師事務(wù)所律師。
　　被告：侯漭，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖南省，現(xiàn)住上海市奉賢區(qū)。
　　原告黃某與被告上海熙林物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱熙林物業(yè))、侯漭房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月16日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。本案訴訟期間，被告熙林物業(yè)提起反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴的受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并于2019年9月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)黃某及其委托訴訟代理人張焱華，被告(反訴原告)熙林物業(yè)的委托訴訟代理人吳榕，被告侯漭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)黃某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)黃某與熙林物業(yè)簽署的《房屋租賃合同》于2019年6月21日解除；2.熙林物業(yè)向黃某返還履約保證金人民幣(幣種下同)219,000元；3.熙林物業(yè)向黃某支付違約金438,000元；4.侯漭對(duì)熙林物業(yè)的上述兩項(xiàng)支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　事實(shí)與理由：侯漭是熙林物業(yè)的代理人,黃某一直與侯漭聯(lián)系洽談上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)XXX號(hào)樓第三層房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的租賃事宜。黃某于2019年5月27日轉(zhuǎn)賬給侯漭20,000元,5月29日黃某與侯漭微信聊天要求侯漭提供辦證資料,去咨詢是否可以辦理經(jīng)營(yíng)證照。然而，熙林物業(yè)和侯漭并沒(méi)有提供,侯漭催促黃某先簽約,并要求在簽約當(dāng)日支付199,000元,合計(jì)219,000元作為押金,同時(shí)承諾簽約當(dāng)天提供全套辦證資料和房產(chǎn)已經(jīng)變性為商業(yè)的政府批文,為此在合同中特地寫明系爭(zhēng)房屋用途為商業(yè),房屋類型：商鋪/店鋪,可以做美食廣場(chǎng)。2019年5月30日,黃某在侯漭的催促和經(jīng)辦下,與熙林物業(yè)簽訂了《房屋租賃合同》。合同約定：黃某向熙林物業(yè)承租坐落在上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)XXX號(hào)樓第三層的房屋,房屋用途：商業(yè);房屋類型：商鋪/店鋪。該房屋的建筑面積為675㎡,用于經(jīng)營(yíng)美食廣場(chǎng)使用。租賃日期自2019年6月1日起至2024年11月30日止,租賃期為5年。其中免租期為2019年6月1日至2019年7月31日止。雙方約定了租金支付標(biāo)準(zhǔn)：第一年至第二年(2019年8月1日至2021年7月31日),按月租金73,000元/月計(jì)算;第三年至第四年(2021年8月1日至2023年7月31日),按月租金77,380元/月計(jì)算;第五年(2023年8月1日至2024年10月30日),按月租金82,023元/月計(jì)算。黃某在簽署《房屋租賃合同》時(shí),應(yīng)當(dāng)支付給熙林物業(yè)219,000元作為履約保證金。同時(shí)合同第十一條約定：熙林物業(yè)交付的房屋不符合本合同約定,致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的,黃某可以書面通知熙林物業(yè)解除租賃合同,并有權(quán)要求熙林物業(yè)承擔(dān)月租金的6倍作為違約金。同時(shí)合同第十二條約定了違約責(zé)任：違約方應(yīng)當(dāng)向守約方支付6個(gè)月的租金作為違約金賠償。簽約當(dāng)日,黃某按照侯漭的要求,向侯漭的帳戶支付了房屋押金199,000元,由熙林物業(yè)向黃某出具了219,000元的押金收據(jù),但是侯漭并沒(méi)有按照簽約前所述提供黃某辦理后續(xù)經(jīng)營(yíng)所需的全套辦證資料。5月31日，黃某派人去侯漭指定的大房東處去取辦證材料,然而大房東并不知情該房屋轉(zhuǎn)租事宜,也沒(méi)有向黃某提供辦證材料和房屋改性的政府批文。為此黃某提出等拿到全套辦證材料及批文,合同才開(kāi)始生效,并要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議。侯漭口頭同意,并稱周一(即6月3日)陪同黃某一起去大房東處拿全套辦證資料及批文,雙方因此并沒(méi)有就租賃房屋進(jìn)行交接。然而之后侯漭卻以各種理由開(kāi)始拖延時(shí)間,既不提供全套的辦證材料及房屋改性的政府批文,也不簽訂補(bǔ)充協(xié)議,并在黃某還沒(méi)有拿到辦證材料的情況下,提出要求黃某先投資設(shè)計(jì)。由于侯漭一直不予提供全套辦證資料,黃某于2019年6月17日書面通知熙林物業(yè)和侯漭要求提供整套完整的辦證資料,并限定二日內(nèi)提供。然而黃某在收到熙林物業(yè)和侯漭提交的資料去咨詢工商辦證機(jī)構(gòu),工商辦證機(jī)構(gòu)回復(fù)出具《企業(yè)設(shè)立一窗通開(kāi)業(yè)清單及說(shuō)明》,說(shuō)明系爭(zhēng)房屋為工業(yè)用房,工業(yè)用房不得登記商業(yè)經(jīng)營(yíng)(餐飲、旅館等)。而熙林物業(yè)和侯漭也根本就沒(méi)有向黃某提供房屋改性的政府批文。為此,黃某于2019年6月21日將工商辦證機(jī)構(gòu)的回復(fù)告知侯漭,并發(fā)出解約通知。黃某認(rèn)為，熙林物業(yè)出租的房屋為工業(yè)用房,并不符合其在合同中約定的房屋用途(商業(yè))及房屋類型(商鋪/店鋪)。且熙林物業(yè)和侯漭并不能在黃某給出的合理期限內(nèi)提供其承諾的所謂“工業(yè)用房改為商業(yè)用房”的批文及全套辦證所需的資料,熙林物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。侯漭作為熙林物業(yè)的代理人及款項(xiàng)實(shí)際收取人,因其代理熙林物業(yè)且委托授權(quán)范圍不明,根據(jù)《民法通則》第六十五條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)對(duì)熙林物業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。據(jù)此,黃某提起訴訟,請(qǐng)求法院能夠支持其全部訴訟請(qǐng)求。
　　被告(反訴原告)熙林物業(yè)辯稱，針對(duì)訴請(qǐng)1，合同于2019年7月2日解除，系黃某違約，熙林物業(yè)發(fā)函解除。針對(duì)訴請(qǐng)2，保證金抵扣后才能返還。針對(duì)訴請(qǐng)3，不同意支付違約金，系黃某違約，其逾期支付租金累計(jì)超過(guò)7天，擅自解除合同。針對(duì)訴請(qǐng)4，侯漭是代理人，不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上，熙林物業(yè)不同意黃某的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，熙林物業(yè)反訴稱，2019年5月30日，熙林物業(yè)和黃某簽訂《房屋租賃合同》，約定黃某承租熙林物業(yè)位于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)XXX號(hào)樓3層的房屋，建筑面積675平方米，作美食廣場(chǎng)使用。租期自2019年6月1日起至2024年11月30日止。2019年6月1日前交付房屋。每月租金73,000元。合同對(duì)違約責(zé)任也做了相應(yīng)約定。合同簽訂前，黃某對(duì)系爭(zhēng)房屋的相應(yīng)情況做了深入的了解。簽訂合同后，黃某發(fā)現(xiàn)附近已有類似美食廣場(chǎng)，就找各種理由想要解除合同。2019年6月21日，黃某向熙林物業(yè)發(fā)出解除合同函。2019年6月25日，熙林物業(yè)向黃某郵寄關(guān)于催繳合同款的函。2019年7月2日，熙林物業(yè)向黃某郵寄關(guān)于解除租賃合同的函，正式通知黃某解除合同。據(jù)此，熙林物業(yè)反訴請(qǐng)求法院判令：1.雙方簽訂的房屋租賃合同于2019年7月2日解除；2.黃某向熙林物業(yè)支付自2019年6月1日起至實(shí)際搬離之日止的租金及使用費(fèi)，按每月73,000元計(jì)算；3.黃某向熙林物業(yè)支付解約違約金438,000元。
　　被告侯漭辯稱，簽訂合同時(shí)，其通過(guò)微信向黃某提供過(guò)房產(chǎn)證、消防批文。提供辦證材料，需要辦理手續(xù)，要先核名，核名花了一周左右，其也一直在催促。核名浪費(fèi)了一周時(shí)間。核名資料提供后，其要去產(chǎn)權(quán)方要求提供資料。產(chǎn)權(quán)方要求提供設(shè)計(jì)圖紙。催問(wèn)一周，黃某沒(méi)有給。兩周后，其拿到辦證材料(包含產(chǎn)權(quán)方同意做餐飲的審批表、租賃合同、產(chǎn)權(quán)方產(chǎn)證的蓋章)，工商部門會(huì)認(rèn)可辦理相關(guān)證照，黃某未來(lái)拿材料。黃某看到隔壁樓辦美食城，約其說(shuō)不想開(kāi)這家店，雙方一起對(duì)外出租，損失多退少補(bǔ)。6月12日，其與黃某的聊天記錄也談到，其先辦理手續(xù)，下家繼續(xù)做餐飲的話，把手續(xù)給下家就行了。對(duì)于黃某提出的訴訟請(qǐng)求，其意見(jiàn)同熙林物業(yè)一致。
　　對(duì)于被告(反訴原告)熙林物業(yè)的反訴，原告(反訴被告)黃某辯稱，黃某發(fā)函解除合同，由于熙林物業(yè)未交付房屋，不存在黃某占有使用房屋的情況，黃某未接收、入住房屋。熙林物業(yè)以欺騙方式與黃某簽訂合同，不能提供辦證的材料、批文、檢測(cè)報(bào)告等，黃某在5月31日的微信上多次強(qiáng)調(diào)要求提供，熙林物業(yè)口頭欺騙黃某可以提供，卻一直未提供。熙林物業(yè)出租的房屋不符合合同約定商場(chǎng)性質(zhì)，隱瞞了房屋未變性事實(shí)，導(dǎo)致黃某不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，產(chǎn)生損失，屬熙林物業(yè)違約，黃某不需要支付違約金。對(duì)違約金的計(jì)算方式有異議，熙林物業(yè)未交付房屋，房屋控制權(quán)仍在熙林物業(yè)，故其不存在損失。其懸掛招租電話，實(shí)際控制房屋并對(duì)外招租，故不存在黃某造成租賃損失。綜上，不同意熙林物業(yè)的反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　根據(jù)登記日為2006年1月4日的滬房地閔字(2006)第001858號(hào)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》記載，位于上海市吳中路XXX弄XXX支弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、吳中路XXX號(hào)房屋的權(quán)利人登記為案外人上海虹霞實(shí)業(yè)公司，其中土地狀況中用途一欄記載為“工業(yè)”。
　　2019年5月30日，熙林物業(yè)(出租方、甲方)與黃某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同第1-1條約定，甲方出租給乙方的房屋座落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)(弄)2號(hào)樓。房屋用途：商業(yè);房屋類型：商場(chǎng)/店鋪。樓層：本房屋所在建筑共5層,本房屋位于第3層,有/無(wú)電梯。建筑面積：675平方米,附件五,平面圖紅線區(qū)域。(以上建筑面積為該房屋產(chǎn)權(quán)證顯示數(shù)據(jù)/估算數(shù)據(jù),并未經(jīng)過(guò)雙方詳細(xì)測(cè)量,也不作為租金計(jì)算的依據(jù)。租賃該房屋前,乙方已對(duì)租用部位進(jìn)行了詳細(xì)驗(yàn)看,對(duì)于相應(yīng)面積亦予以確認(rèn),符合乙方的租用要求,并無(wú)異議。)設(shè)備情況：交付狀態(tài)：毛胚/已裝修。如有房屋配套設(shè)備見(jiàn)附件(三)。合同第1-2條約定，甲方作為該房屋的合法使用人與乙方建立租賃關(guān)系。乙方知悉并同意,甲方將房屋轉(zhuǎn)租給乙方,且轉(zhuǎn)租事項(xiàng)已取得原出租人的同意。乙方須自行辦理其在該房屋內(nèi)營(yíng)業(yè)所需之批準(zhǔn)、牌照及其他許可并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。如需與該房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)的證明,甲方可提供協(xié)助。乙方辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照必須在當(dāng)?shù)刈?cè)公司并且在當(dāng)?shù)剞k理稅收登記。合同第2-1條約定，乙方向甲方承諾租賃該房屋作為乙方美食廣場(chǎng)使用,除雙方另有約定外,乙方不得任意改變用途,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)符合國(guó)家法律、地方法規(guī)及相關(guān)政策的規(guī)定。乙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的問(wèn)題或產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)自行解決或承擔(dān),與甲方無(wú)關(guān)。合同第3-1條約定，本合同內(nèi)的租賃期限為5年,自2019年6月1日起至2024年11月30日止。甲方于2019年6月1日前向乙方交付該房屋。其中2019年6月1日至2019年7月31日期間(“免租期”)為乙方裝修及搬遷階段,甲方免除這期間的房租,但乙方應(yīng)承擔(dān)這期間的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用并根據(jù)本合同的約定予以繳納。合同第4-1條約定，乙方自計(jì)租日開(kāi)始承擔(dān)該房屋的租金,合計(jì)月租金標(biāo)準(zhǔn)為73,000元;租金標(biāo)準(zhǔn)按照如下約定比例遞增：自2021年8月1日起至2023年7月31日在上一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增百分之6,即每月租金為77,380元;自2023年8月1日起至2024年10月30日在上一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增百分之6,即每月租金為82，023元。合同第4-2條約定，本合同內(nèi)的租金由乙方按3個(gè)月為一期支付,乙方應(yīng)于每期租金到期前不少于15日支付甲方。因付款所發(fā)生的相關(guān)手續(xù)費(fèi)應(yīng)由乙方承擔(dān)。合同第5-1條約定，本合同簽署當(dāng)日,乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付219,000元;相當(dāng)于三個(gè)月月租金標(biāo)準(zhǔn)作為履約保證金。合同終止后(包括乙方將工商注冊(cè)登記地址從該房屋遷出)30日內(nèi),履約保證金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金余額(如有)無(wú)息退還,乙方應(yīng)同時(shí)退還履約保證金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金收據(jù)原件。甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)從履約保證金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金中相應(yīng)扣除乙方欠付的租金或物業(yè)服務(wù)費(fèi),乙方應(yīng)在7日內(nèi)補(bǔ)足保證金;但甲方或物業(yè)服務(wù)公司扣除乙方欠付的租金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)并不免除乙方應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)違約責(zé)任。合同第7-4條約定，甲方將場(chǎng)地租賃給乙方作為營(yíng)業(yè)使用,乙方保證按本合同規(guī)定合法使用該房屋,不擅自改變使用性質(zhì)。乙方自行辦理營(yíng)業(yè)所需的各項(xiàng)手續(xù),甲方需協(xié)助乙方辦理營(yíng)業(yè)所需證照的相關(guān)手續(xù)。合同第11-2條約定，甲、乙雙方同意,有下列情形之一的,一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方,應(yīng)向另一方按月租金的6倍支付違約金;給雙方造成損失的,支付的違約金不足抵付一方損失的,還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：(一)甲方未按時(shí)交付該房屋,經(jīng)乙方催告后7日內(nèi)仍未交付的;(二)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定,致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;(三)在租賃期間房屋發(fā)生權(quán)屬糾紛而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的,甲方承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。(八)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)7日的;甲方有權(quán)立即單方面解除合同,甲方向乙方發(fā)出書面通知后七日內(nèi)乙方?jīng)]有搬離該房屋內(nèi)部可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備的,甲方有權(quán)自行處理,并且不做任何賠償。合同第12-4條約定，租賃期間,非本合同規(guī)定的情況甲乙雙方擅自解除本合同,違約一方支付6個(gè)月的租金做為賠償。合同還就其他事項(xiàng)作出約定。
　　2019年5月27日，侯漭收到黃某的轉(zhuǎn)賬20,000元，轉(zhuǎn)賬說(shuō)明記載為“定金”。
　　2019年5月30日，侯漭收到黃某的轉(zhuǎn)賬199,000元，附言記載為“吳中路XXX號(hào)2號(hào)3樓租房保證金已付定金2萬(wàn)”。
　　同日，熙林物業(yè)向黃某出具收據(jù)一份，載明收到吳中路3樓房屋押金219,000元。
　　2019年5月至6月間，侯漭與黃某的人員范利明就租賃事宜進(jìn)行溝通，其中侯漭曾稱：“另外辦證的事情你再等我下，我在找領(lǐng)導(dǎo)跟他們打招呼”。6月21日，范利明稱：“三份文件已經(jīng)全部給到你助理汪小姐了。同時(shí)我同事黃某，也是合同簽訂人也會(huì)發(fā)份電子版的給到你”。6月24日，范利明稱：“你今天把房屋性質(zhì)變性批文發(fā)給我。電話里你確認(rèn)今天發(fā)的哦”“我們做產(chǎn)調(diào)信息單上，房屋性質(zhì)顯示是工業(yè)廠房，必須要有政府批文，改變房屋商業(yè)餐飲使用用途確認(rèn)文件才可以作為商業(yè)餐飲使用。到現(xiàn)在我們還沒(méi)有見(jiàn)到批文。這個(gè)是事實(shí)。而不是要有我們核名，平面圖才出的批文”。侯漭稱：“這一棟樓，整個(gè)5層，一樓餐飲，二樓棋牌，四五樓酒店，請(qǐng)問(wèn)下哪個(gè)是工業(yè)廠房可以做的？”“還是那句話，范總，你自己不想做了就不要找這么多理由！真正的解決方式是快速轉(zhuǎn)租出去減少大家的損失！否則我們到時(shí)候還要你承擔(dān)違約責(zé)任了！”范利明稱：“過(guò)去你通過(guò)什么關(guān)系辦出來(lái)的，我們不管，按現(xiàn)在的辦證要求，先要有批文?！焙钿莘Q：“行，那就等我資料拿好了給你，你去辦就好了！”6月25日，范利明問(wèn)：“批文有了嗎？”侯漭答復(fù)：“我公司不是產(chǎn)權(quán)方，所有材料你這邊要配合我提供相關(guān)材料才能拿到材料的！你們核名一個(gè)多星期，要規(guī)劃圖紙要一個(gè)星期！”范利明回復(fù)：“批文有沒(méi)有？前提是有批文我們才租你的房子?！焙钿莘Q：“批文在相關(guān)單位有備案，你去辦理的時(shí)候相關(guān)單位會(huì)給你們的！但是辦證件的材料我們已經(jīng)有了！你們可以拿去辦證了！”范利明稱：“我們?nèi)マk證，窗口回復(fù)是不可以辦?！薄澳闶钦谊P(guān)系搞定辦證，而我們辦證正規(guī)渠道，窗口指導(dǎo)，包括消防回復(fù)我們，沒(méi)有批文都不好申報(bào)。我們正規(guī)做生意，不能什么事都找關(guān)系辦理吧。”
　　同時(shí)期，侯漭與黃某就租賃事宜進(jìn)行溝通，其中侯漭于2019年5月30日將吳中路產(chǎn)權(quán)證、消防批文以電子文件方式發(fā)送給黃某。5月31日，黃某發(fā)信稱：“剛才去了吳中路，什么辦證材料都沒(méi)有拿到，那就等你所有辦證材料齊全，包括批文，給到我，開(kāi)始合同生效，下午我們簽個(gè)補(bǔ)充協(xié)議?！焙钿莼貜?fù)：“ok。不用那么復(fù)雜。周一我跟你們一起過(guò)去拿到就好了?！贝撕螅钿菀簏S某提供企業(yè)預(yù)登記的名稱，否則不能辦證。6月5日，黃某將核名后的企業(yè)名稱告知侯漭。侯漭稱：“明天叫人送過(guò)去，應(yīng)該下周就可以拿辦證協(xié)議了”。黃某回復(fù)：“等你ok”。6月12日，侯漭發(fā)信稱：“我老大在跟鎮(zhèn)里領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接，看能否想辦法，讓鎮(zhèn)里領(lǐng)導(dǎo)直接批出來(lái)”。同日又稱：“黃總，這個(gè)樣子，你圖紙先給我下。如果下家還是租給餐飲，這個(gè)手續(xù)就可以直接用，哪怕你們不用”。6月17日，黃某向侯漭發(fā)出《通告函》，要求熙林物業(yè)提供辦證資料共計(jì)10項(xiàng)。同日，黃某稱：“簽訂合同之前，你說(shuō)這些資料都有的，第二天就可以給到我”。侯漭回復(fù)：“是有的，我有的只是復(fù)印件，蓋章辦證材料，需要您這邊配合我們簽訂相關(guān)合同才能拿到辦證材料的”。6月19日，侯漭向黃某發(fā)送名稱為“吳中路(虹霞-吳中商務(wù)大樓)”“吳中路(吳中商務(wù)大樓-熙林投資)”“吳中路(熙林投資-熙林物業(yè))”“吳中路三樓回函”的電子文件。6月21日，黃某將工商登記機(jī)關(guān)窗口取號(hào)憑證照片發(fā)送給侯漭，后又將《解除合同函》發(fā)送給侯漭。6月25日，侯漭向黃某發(fā)送名稱為“虹霞”“吳中路消防批文”“關(guān)于催繳合同款的函”的電子文件。后，熙林物業(yè)通過(guò)郵政快遞將《關(guān)于催繳合同款的函》寄送給黃某，黃某于2019年6月27日收到函件。
　　2019年6月26日，黃某至涉案房屋現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片，顯示房屋外墻上懸掛有“三樓招租”的廣告橫幅。
　　2019年7月2日，熙林物業(yè)通過(guò)郵政快遞向黃某寄送《關(guān)于解除合同的函》，黃某于7月4日收到函件。
　　2019年7月5日，黃某至工商登記機(jī)關(guān)詢問(wèn)辦證事宜。
　　另查明，上海市閔行區(qū)吳中路XXX弄XXX支弄XXX號(hào)XXX幢XXX層X(jué)XX層、上海市閔行區(qū)吳中路1099弄第3幢501室、上海市閔行區(qū)吳中路1099弄3幢201室、上海市閔行區(qū)吳中路1099弄3幢2層207室、上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)3幢109室，上述地址分別注冊(cè)登記了五家企業(yè)(其中兩家為酒店管理企業(yè)、三家為餐飲管理企業(yè))。
　　還查明，根據(jù)《關(guān)于本市消防救援機(jī)構(gòu)移交建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收職責(zé)的公告》記載，自2019年6月1日起，本市各級(jí)消防救援機(jī)構(gòu)不再受理和新建、改建、擴(kuò)建建設(shè)工程和裝飾裝修工程消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收、備案和抽查相關(guān)事項(xiàng)，改由住建部門負(fù)責(zé)。
　　訴訟中，黃某提供了《企業(yè)設(shè)立一窗通開(kāi)業(yè)清單及說(shuō)明》，其中《經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》項(xiàng)下包含“涉及轉(zhuǎn)租的需提交轉(zhuǎn)租證明及相關(guān)合同文書復(fù)印件”?！疤貏e提示”一欄記載：“房屋性質(zhì)以商業(yè)、工業(yè)、辦公為主，特殊性質(zhì)房屋一般不予登記，請(qǐng)事先咨詢，工業(yè)用房不得登記商業(yè)經(jīng)營(yíng)(餐飲、旅館等)。特殊房產(chǎn)需要產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)提交經(jīng)備案的相關(guān)材料，具體先行咨詢產(chǎn)權(quán)人”。黃某另提供了一份由上海市莘莊工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)向上海市閔行區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)出具的《關(guān)于改變使用性質(zhì)的說(shuō)明》，上載茲有上海市莘莊工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)管轄的建筑物，原使用性質(zhì)為工業(yè)，經(jīng)審查，同意改變房屋使用性質(zhì)。
　　2020年1月8日，本院至上海市閔行區(qū)證照辦理中心就轄區(qū)內(nèi)企業(yè)登記管理要求進(jìn)行調(diào)查，市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員稱：申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理餐飲企業(yè)證照的(注冊(cè)地址房屋為工業(yè)性質(zhì)用房)，工作人員會(huì)在系統(tǒng)中查詢?cè)摰刂肥欠褚延猩虡I(yè)性質(zhì)的公司或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行過(guò)注冊(cè)登記，如未查詢到，則要求申請(qǐng)人提供轉(zhuǎn)性文件(依據(jù)為《上海市閔行區(qū)企業(yè)住所登記管理細(xì)則》第六條)。如果查詢到已有商業(yè)性質(zhì)的公司或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行過(guò)注冊(cè)登記，則不再需要提供轉(zhuǎn)性文件。關(guān)于涉案房屋地址，未查詢到已有商業(yè)性質(zhì)的公司或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行過(guò)注冊(cè)登記?？赡苁怯捎谙到y(tǒng)原因造成。在此情況下，辦理窗口的工作人員會(huì)按規(guī)定告知申請(qǐng)人提供轉(zhuǎn)性文件。黃某曾至該中心辦理窗口咨詢辦證事宜，具體回復(fù)的內(nèi)容已不清楚，但會(huì)按流程告知。
　　上述事實(shí)由原告(反訴被告)黃某提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、支付憑證及收據(jù)、微信聊天記錄、通告函、一窗通開(kāi)業(yè)清單及說(shuō)明、解除通知函、照片、視頻、公告，由被告(反訴原告)熙林物業(yè)提供的催繳函及郵寄憑證、解除函及郵寄憑證、企業(yè)信用公示信息，以及當(dāng)事人的陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于熙林物業(yè)提供的案外人上海虹霞實(shí)業(yè)公司與上海吳中商務(wù)大樓管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》、上海燎申吳中商務(wù)大樓管理有限公司與上海熙林投資管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》《補(bǔ)充協(xié)議》、上海燎申吳中商務(wù)大樓管理有限公司出具的同意上海熙林投資管理有限公司轉(zhuǎn)租的《同意轉(zhuǎn)租證明》、上海熙林投資管理有限公司與上海熙林物業(yè)管理有限公司簽訂的《委托租賃協(xié)議》，黃某對(duì)上述合同及協(xié)議的真實(shí)性均不予認(rèn)可。因熙林物業(yè)未提供上述證據(jù)原件，本院對(duì)上述證據(jù)的證明效力不予確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，熙林物業(yè)與黃某于2019年5月30日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。現(xiàn)雙方均請(qǐng)求確認(rèn)合同解除，但對(duì)合同解除的責(zé)任持有爭(zhēng)議。黃某認(rèn)為，涉案房屋為工業(yè)用房，不符合合同約定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的租賃用途，熙林物業(yè)亦未能提供房屋用途改性批文，故合同解除之責(zé)在于熙林物業(yè)。熙林物業(yè)則認(rèn)為，黃某因發(fā)現(xiàn)附近開(kāi)設(shè)有同類型的美食廣場(chǎng)，系其自身原因不再繼續(xù)履行租賃合同，逾期不支付租金，故擅自解除合同之責(zé)當(dāng)歸屬于黃某。本院認(rèn)為，涉案房屋所附土地狀況為工業(yè)性質(zhì)，而黃某欲在該房屋地址上登記成立商業(yè)性質(zhì)的餐飲企業(yè)，現(xiàn)根據(jù)本院至本區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局的調(diào)查可知，按相關(guān)工作流程，工作人員需黃某提供轉(zhuǎn)性文件。從黃某、范利明與侯漭的往來(lái)對(duì)話以及傳送的文件中可以看出，自合同簽訂后，侯漭并未提供轉(zhuǎn)性文件，過(guò)程中，侯漭不斷聲稱要解決辦證問(wèn)題，如其稱：“另外辦證的事情你再等我下，我在找領(lǐng)導(dǎo)跟他們打招呼”“我老大在跟鎮(zhèn)里領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接，看能否想辦法，讓鎮(zhèn)里領(lǐng)導(dǎo)直接批出來(lái)”等。由此可見(jiàn)，黃某未辦理出餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，出租人具有未盡及時(shí)配合之責(zé)，此為合同解除的原因之一。但另一方面，黃某作為承租人、經(jīng)營(yíng)者，亦需對(duì)租賃房屋能否實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本案中，黃某未盡謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，在未取得轉(zhuǎn)性文件的情況下即簽訂租賃合同，致其在登記注冊(cè)企業(yè)時(shí)遭遇障礙，無(wú)法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦是導(dǎo)致合同解除的原因之一。故本院認(rèn)為，租賃雙方就合同的解除均具有過(guò)錯(cuò)，有鑒于此，本院就黃某主張熙林物業(yè)向其支付違約金438,000元的本訴請(qǐng)求，以及熙林物業(yè)主張黃某向其支付違約金438,000元的反訴請(qǐng)求，均不予支持。關(guān)于合同的解除時(shí)間，本院注意到，黃某于2019年6月21日將《解除合同函》發(fā)送給侯漭，熙林物業(yè)后于2019年7月2日向黃某寄送《關(guān)于解除合同的函》，黃某于次日(2019年7月4日)收到函件。由此，本院以2019年7月4日作為合同解除之日。
　　關(guān)于黃某主張熙林物業(yè)返還履約保證金的本訴請(qǐng)求，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故熙林物業(yè)理應(yīng)將履約保證金219,000元返還給黃某。
　　關(guān)于黃某主張侯漭對(duì)熙林物業(yè)的支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的本訴請(qǐng)求，本院認(rèn)為，侯漭并非房屋租賃合同的相對(duì)人，黃某的該項(xiàng)主張違反了合同的相對(duì)性原則，本院不予支持。黃某依據(jù)《民法通則》第六十五條有關(guān)“委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任”的規(guī)定,要求侯漭承擔(dān)連帶責(zé)任，因該規(guī)則并不適用于本案事實(shí)，本院對(duì)此不予采信。
　　關(guān)于熙林物業(yè)反訴主張黃某支付租金及使用費(fèi)的反訴請(qǐng)求，本院認(rèn)為，熙林物業(yè)未就房屋已交付黃某的事實(shí)加以舉證證明，故本院對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)黃某與被告(反訴原告)上海熙林物業(yè)管理有限公司于2019年5月30日就位于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號(hào)(弄)2號(hào)樓第3層建筑面積為675平方米的房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月4日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海熙林物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某保證金人民幣219,000元；
　　三、駁回原告(反訴被告)黃某的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海熙林物業(yè)管理有限公司的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)5,185元，保全費(fèi)3,770元，合計(jì)8,955元，由原告(反訴被告)黃某負(fù)擔(dān)5,970元，被告(反訴原告)上海熙林物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)2,985元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)4,820元，由被告(反訴原告)上海熙林物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：周??穎

書記員：董琪華