原告：黃國(guó)軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省高郵市。
　　委托訴訟代理人：姜軍，上海君鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：上官生明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：上官登銓，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：丁歡，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：葉樹(shù)輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告黃國(guó)軍與被告上官生明、徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年7月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃國(guó)軍的委托訴訟代理人姜軍，被告上官生明到庭參加訴訟。被告徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃國(guó)軍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.五被告停止侵害、排除妨害，騰空上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)并將涉案房屋鑰匙交還原告；2.被告賠償原告因五被告占用涉案房屋產(chǎn)生的損失費(fèi)(自2018年4月2日起計(jì)算至五被告實(shí)際返還涉案房屋之日止，按照每月7,500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，幣種為人民幣，以下同)。審理中，原告撤回了前述第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：涉案房屋的權(quán)利人原為案外人徐某某，因其無(wú)法履行生效法律文書(shū)，涉案房屋被上海市徐匯區(qū)人民法院依法拍賣。本案原告系自拍賣公司處競(jìng)拍取得涉案房屋的所有權(quán)，目前涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記于原告一人名下。嗣后，原告聯(lián)系在涉案房屋處有租賃合同備案登記的租戶王輝，并且做了協(xié)商約定，同意由王輝在涉案房屋內(nèi)租住至2018年4月2日，此后原告有權(quán)收回涉案房屋。原租賃合同到期后，原告于2018年4月20日到涉案房屋處準(zhǔn)備收房，發(fā)現(xiàn)涉案房屋被被告占用，被告拒絕搬離，也拒絕原告進(jìn)入涉案房屋，經(jīng)報(bào)警調(diào)解后未果。在警方協(xié)調(diào)過(guò)程中，被告自述其曾于2016年5月20日與徐某某簽訂《房屋租賃合同》一份，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，但該份合同并未在司法拍賣中進(jìn)行披露。被告拒絕遷離涉案房屋的行為已構(gòu)成了對(duì)原告行使所有權(quán)的妨礙，故請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告上官生明辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人為案外人徐某某。在涉案房屋被司法拍賣前，被告上官生明于2016年5月20日和徐某某簽訂房屋租賃合同，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，且已一次性向徐某某支付了四年的全部租金24萬(wàn)元，并據(jù)此實(shí)際占用了涉案房屋。房屋租賃合同不以登記為生效要件，且在同一房屋上存在數(shù)份有效房屋租賃合同的情況下，應(yīng)以合法占有房屋的承租人為優(yōu)先履行合同的主體。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，被告有權(quán)繼續(xù)合法占有使用涉案房屋，且鑒于被告已向徐某某支付了所有房租，故原告無(wú)權(quán)要求被告支付房租。
　　被告徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝未作答辯。
　　本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人原為案外人徐某某。
　　2014年8月18日，因中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行訴徐某某、周霞萍金融借款合同糾紛一案，上海市徐匯區(qū)人民法院作出(2014)徐民二(商)初字第154號(hào)民事判決，判決：“一、被告徐某某、周霞萍于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行借款本金1,005,000元及至2013年9月30日止的利息25,671.82元、逾期利息662.02元，并償付自2013年10月1日起至實(shí)際清償日止的利息、逾期利息(按《個(gè)人貸款合同(抵押、保證)》約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付)；二、被告徐某某、周霞萍屆期不履行本判決第一項(xiàng)付款義務(wù)的，原告中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣被告徐某某名下、坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室處的抵押物，以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償；抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸被告徐某某所有，不足部分由被告徐某某、周霞萍清償；……”
　　2016年12月，上海邁遜拍賣有限公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行司法拍賣，在拍賣公告上對(duì)涉案房屋的說(shuō)明為：“松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室公寓帶租約”，“此房屋標(biāo)的有租約，租約2013-4-3至2018-4-2止?！?br/>　　2017年1月11日，上海市徐匯區(qū)人民法院作出(2014)徐執(zhí)字第5299號(hào)執(zhí)行裁定，載明：“中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行訴徐某某、周霞萍借款合同糾紛一案，本院(2014)徐民二(商)初字第154號(hào)民事判決書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力，申請(qǐng)執(zhí)行人向本院申請(qǐng)執(zhí)行，本院依法向被執(zhí)行人送達(dá)執(zhí)行通知，責(zé)令其在指定的期限內(nèi)履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，但被執(zhí)行人至今未履行。執(zhí)行中，本院輪候查封了被執(zhí)行人徐某某名下坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室的不動(dòng)產(chǎn)。上述不動(dòng)產(chǎn)由江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院首輪查封，查封案號(hào)(2013)鹽商初字第0096-1號(hào)，并指定江蘇省東臺(tái)市人民法院執(zhí)行，故本院向江蘇省東臺(tái)市人民法院商請(qǐng)取得上述不動(dòng)產(chǎn)的處置權(quán)(包括續(xù)封、評(píng)估、拍賣、拍賣后的權(quán)利登記變更、解封)。本院經(jīng)上海市高級(jí)人民法院委托上海邁遜拍賣有限公司拍賣被執(zhí)行人名下上述不動(dòng)產(chǎn)，買受人黃國(guó)軍以最高價(jià)540萬(wàn)元競(jìng)得上述不動(dòng)產(chǎn)，并已付清全部拍賣價(jià)款?！枚ㄈ缦拢阂弧⒔獬龑?duì)被執(zhí)行人徐某某名下坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室不動(dòng)產(chǎn)的全部查封；二、撤銷設(shè)定于上述不動(dòng)產(chǎn)上的全部抵押；三、注銷上述房地產(chǎn)的原房產(chǎn)權(quán)證(號(hào)碼：松XXXXXXXXXX)；四、將上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人變更登記至買受人黃國(guó)軍(身份證號(hào)XXXXXXXXXXXXXXXXXX)名下。本裁定書(shū)立即執(zhí)行?！蓖眨虾Ｊ行靺R區(qū)人民法院向上海市松江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心發(fā)送《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，請(qǐng)求協(xié)助執(zhí)行前述(2014)徐執(zhí)字第5299號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)載明的內(nèi)容。
　　2017年3月22日，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)核準(zhǔn)登記至原告黃國(guó)軍名下。
　　另查明：據(jù)上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿，涉案房屋上的房屋租賃狀況信息為：出租方徐某某，承租方王輝，租賃期限2013-4-3至2018-4-2止，受理日期2013-4-2，核準(zhǔn)日期2013-4-10。
　　2017年5月1日，原告黃國(guó)軍與王輝簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定：“茲有關(guān)于上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋租賃問(wèn)題，現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商關(guān)于租賃期間的一些約定，由于上述物業(yè)為現(xiàn)業(yè)主通過(guò)法院拍賣獲得，為了維護(hù)現(xiàn)業(yè)主和原租客的雙方利益，現(xiàn)雙方通過(guò)協(xié)商，一致同意關(guān)于該房屋的租賃問(wèn)題作出以下幾點(diǎn)補(bǔ)充，具體約定如下：1.在租賃合同有效期間，房子不得轉(zhuǎn)租，承租人為王輝本人，只能以其家庭為單位居住，不得群租。2.進(jìn)戶門鎖未經(jīng)業(yè)主同意不得更換，不得再配新的鑰匙給除承租人(居住人)以外的任何人。3.小區(qū)居委會(huì)會(huì)不定期檢查居住人員信息，承租方有義務(wù)配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒔值?、居委?huì)等有關(guān)部門上門開(kāi)展的任何工作需求……4.在租賃期間，承租人不得從事違法、違規(guī)、違紀(jì)的任何違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)，除王輝需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任外，新房東有權(quán)取消房屋租賃合同。5.房子現(xiàn)在已經(jīng)變更新的產(chǎn)權(quán)人，王輝必須要維護(hù)新房東利益……6.業(yè)主配合國(guó)家法律規(guī)定，同意承租方王輝(在不違反以上約定的情況下)居住到房產(chǎn)交易中心租賃備案到期日，租賃關(guān)系自動(dòng)解除。以上違反任何一個(gè)條款，現(xiàn)房東有權(quán)回收房子租賃合同。”
　　2018年4月20日，原告曾因被告上官生明實(shí)際占用涉案房屋與其發(fā)生沖突，并報(bào)警處理。根據(jù)上海市松江區(qū)廣富林街道西子灣社區(qū)居民委員會(huì)于2018年5月18日出具的《居住證明》，涉案房屋內(nèi)目前登記居住有四人，分別為被告徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝。
　　審理中，對(duì)于五被告之間的身份關(guān)系，被告上官生明陳述如下：被告徐某某系其開(kāi)辦公司的員工，被告上官登銓系其兒子，被告葉樹(shù)輝系其表弟，被告丁歡系其弟媳(亦即被告葉樹(shù)輝之妻)。
　　審理中，被告上官生明自認(rèn)目前其與被告葉樹(shù)輝實(shí)際居住于涉案房屋內(nèi)。被告上官生明另表示，被告徐某某、上官登銓、丁歡已于去年年底遷離涉案房屋，但并未就此提供相應(yīng)證據(jù)證明。
　　再查明：審理中，被告上官生明向本院提供的其與案外人徐某某簽訂的《房屋租賃合同》一份，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月5,000元，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，合同落款時(shí)間為2016年5月20日。被告上官生明另向本院述稱，其已一次性向徐某某支付了該份合同租賃期間內(nèi)的全部租金，共計(jì)24萬(wàn)元；款項(xiàng)均為現(xiàn)金支付，在簽約前支付，具體什么時(shí)候記不清了；款項(xiàng)來(lái)源是公司處取了一部分，自己取了一部分，但被告上官生明也未能就此向本院提供證據(jù)。
　　據(jù)上海市徐匯區(qū)人民法院在(2014)徐民二(商)初字第154號(hào)案中查明的事實(shí)：2010年1月22日，徐某某、周霞萍與中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行簽訂了編號(hào)為XXXXXXXXXXXXXX的《個(gè)人貸款合同》(抵押、保證)，借款金額為120萬(wàn)元，借款期限為20年。2010年1月27日，中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行向徐某某發(fā)放了貸款120萬(wàn)元，2012年5月22日上海市松江區(qū)房地產(chǎn)登記處出具了《上海市房地產(chǎn)登記證明》，載明：房地產(chǎn)抵押權(quán)人為中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行，房地產(chǎn)權(quán)利人為徐某某，債權(quán)數(shù)額120萬(wàn)元，債務(wù)履行期限：2010年1月22日至2030年1月22日止。但自2013年4月起，徐某某未履行還款義務(wù)，同年9月，中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行通過(guò)掛號(hào)信形式向被告徐某某發(fā)出《提前收貸通知函》，徐某某、周霞萍仍未還款，故中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行依照合同約定，決定提前收回全部貸款本息，并處分抵押物。
　　以上事實(shí)，由(2014)徐民二(商)初字第154號(hào)民事判決書(shū)、上海邁遜拍賣有限公司拍賣標(biāo)的目錄、(2014)徐執(zhí)字第5299號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》、上海市松江區(qū)廣富林街道西子灣社區(qū)居民委員會(huì)出具的《居住證明》、《房屋租賃合同》、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告對(duì)涉案房屋的占有是否有足以對(duì)抗產(chǎn)權(quán)人的合法理由。被告上官生明雖主張其與涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人徐某某之間曾簽訂《房屋租賃合同》，并認(rèn)為其基于此房屋租賃合同關(guān)系合法占用涉案房屋，但從本案查明的事實(shí)看，徐某某在明知涉案房屋已被法院生效判決處置并已處于執(zhí)行程序過(guò)程中，卻仍與被告上官生明簽訂房屋租賃合同，合同條款極其簡(jiǎn)略，對(duì)租金付款方式和租賃保證金均未作約定，且被告上官生明主張的一次性現(xiàn)金支付四年租金24萬(wàn)元的租金付款方式亦不合常理，故徐某某與被告上官生明簽訂的該份《房屋租賃合同》的真實(shí)性存疑。退而言之，即便徐某某與被告上官生明簽訂的該份《房屋租賃合同》系出自雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，鑒于被告上官生明主張的合同落款時(shí)間2016年5月20日雖在司法拍賣進(jìn)行之前，但卻在案外人中國(guó)光大銀行股份有限公司上海徐匯支行設(shè)定并行使抵押權(quán)之后，且事實(shí)上在司法拍賣過(guò)程中，拍賣公告所披露的涉案房屋之上存在的房屋租賃合同也并不包括被告上官生明主張的該份合同，故在涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更為原告后，原告無(wú)需承繼被告上官生明與徐某某之間簽訂的《房屋租賃合同》確立的房屋租賃合同關(guān)系，被告上官生明僅以其與徐某某之間簽訂的該份合同作為對(duì)抗原告行使所有權(quán)的依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于除被告上官生明外的四位被告，原告已舉證證明該四位被告亦曾居住于涉案房屋之內(nèi)，被告上官生明雖表示被告徐某某、上官登銓、丁歡已于去年年底遷離涉案房屋，但并未提供相應(yīng)證據(jù)，且其余四位被告均未到庭應(yīng)訴并發(fā)表意見(jiàn)，故本院認(rèn)定其余四位被告也應(yīng)一并承擔(dān)遷出并返還涉案房屋之責(zé)任。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上官生明、徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)遷離上海市松江區(qū)廣富林路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋并將前述房屋返還于原告黃國(guó)軍。
　　案件受理費(fèi)人民幣80元，減半收取計(jì)人民幣40元，由被告上官生明、徐某某、上官登銓、丁歡、葉樹(shù)輝負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：暨秉恒

書(shū)記員：孫靈杰