黃華寶
吳武林（湖北文喆律師事務(wù)所）
梁某某
韓桂菊（嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所）

原告黃華寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人。
委托代理人吳武林，湖北文喆律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般授權(quán)。
被告梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人。
委托代理人韓桂菊，嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限:一般授權(quán)。
原告黃華寶與被告梁某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年9月1日受理后，依法由審判員王世群適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃華寶及其委托代理人吳武林、被告梁某某及其委托代理人韓桂菊均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃華寶為證明其主張成立并支持其訴訟請求，向本院提供了如下證據(jù):
1、2004年4月28日原告黃華寶與被告梁某某簽訂的協(xié)議書原件及同日由梁某某出具的金額為2萬元的收條原件各1份，證明原、被告買賣合同成立且生效，原告已按照約定支付了全部購房款2萬元；
2、產(chǎn)權(quán)人登記為梁某某的有限產(chǎn)權(quán)住宅情況單復(fù)印件及房屋所有權(quán)證原件、2005年5月25日土地使用權(quán)人為黃華寶的國有土地使用證原件各1份，證明被告將房屋出售給原告，并將房屋產(chǎn)權(quán)證交付給原告的事實(shí)；
3、電費(fèi)發(fā)票及網(wǎng)絡(luò)電視收費(fèi)票據(jù)原件各1份，證明電費(fèi)戶頭和網(wǎng)絡(luò)電視戶頭登記在原告名下，原告實(shí)際居住在涉案房屋內(nèi)；
4、1995年5月27日行政事業(yè)收費(fèi)專用收款收據(jù)、2005年5月18日及6月3日行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)原件各1張，證明被告所在單位將房屋出售給被告，被告對房屋享有處置權(quán)，2005年原告為房屋辦理了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；
5、2003年11月及2004年3月10日收據(jù)原件各1份，證明被告將房屋出售給原告，并將水電改造繳費(fèi)的收據(jù)交給了原告。
被告梁某某辯稱，一、原告所述與事實(shí)不符，原告的非法行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。2004年4月28日，原、被告簽訂協(xié)議書屬實(shí)，但簽訂協(xié)議書時，房屋30%的產(chǎn)權(quán)并不歸被告，被告單位對這30%的產(chǎn)權(quán)如何處置無法預(yù)料，故這30%的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)以被告所在單位最后的處置意見為準(zhǔn)。原、被告協(xié)議中關(guān)于30%房屋產(chǎn)權(quán)的處置約定因損害國家利益不能生效。合同簽訂時，被告僅享有70%的房屋產(chǎn)權(quán)，原告不能基于70%的產(chǎn)權(quán)要求被告協(xié)助辦理100%的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2005年5月，原告?zhèn)卧毂桓娴纳矸菪畔⒌椒课莨芾聿块T及國土局辦理產(chǎn)權(quán)證件，致被告失去30%的房屋產(chǎn)權(quán)，直至2014年8月，被告方知原告的違法行為。房屋管理部門在核實(shí)情況后更正了產(chǎn)權(quán)登記，涉案房屋目前仍登記在被告名下。二、被告要求解除原、被告于2004年4月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議，并判令原告退還房屋及賠償被告損失。因原嘉魚棉紡織廠破產(chǎn)清算后，原單位將其所有的30%房屋產(chǎn)權(quán)以福利性質(zhì)分配給職員，被告系原嘉魚棉紡織廠職員，基于此，被告對涉案房屋享有100%的產(chǎn)權(quán)。因被告長期居住在廣東省深圳市，對相關(guān)政策未能及時了解，原告惡意偽造被告身份信息辦理了相關(guān)證件，致被告權(quán)益遭受損害，被告請求判令解除原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，并判令原告退還房屋及賠償被告的損失。
被告梁某某為證明其辯解意見成立，向本院提供了如下證據(jù):
1、2015年1月7日嘉魚縣房地產(chǎn)管理局核發(fā)的登記在梁某某、羅友芝名下的房屋所有權(quán)證、2014年8月29日加蓋有“嘉魚縣棉紡織廠改制工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組”印章的情況證明各1份，證明原嘉魚棉紡織廠15棟1層房屋登記的梁某某的身份信息與實(shí)際信息不相符；
2、2014年8月20日嘉魚縣房地產(chǎn)管理局出具的繳費(fèi)收據(jù)1份、2005年原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證信息資料8張，證明2005年原告提供虛假身份信息辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證。
本案在庭審中，對原、被告所舉證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證。被告對原告所舉證據(jù)1、2、3、5及證據(jù)4中1995年5月27日行政事業(yè)收費(fèi)專用收款收據(jù)的真實(shí)性均無異議，本院予以采信；被告對原告所舉證據(jù)4中2005年5月18日及6月3日行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)不予認(rèn)可。本院認(rèn)為原告所舉證據(jù)4中的前述兩張收據(jù)能夠客觀真實(shí)的反映2005年原告為涉案房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，并交納相應(yīng)費(fèi)用的事實(shí)，本院予以采信。原告對被告所舉證據(jù)1中的情況證明及證據(jù)2的真實(shí)性沒有異議，但對其證明對象有異議，其認(rèn)為被告出售房屋后應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，因被告拒絕配合，原告自行辦理證件系依法行使自己的權(quán)利。本院認(rèn)為，原告對前述證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院予以采信；原告對被告所舉證據(jù)1中的房屋所有權(quán)證的真實(shí)性有異議，其認(rèn)為原房屋所有權(quán)人系被告梁某某，現(xiàn)登記為梁某某及羅友芝。本院認(rèn)為，被告提供的房屋所有權(quán)證系嘉魚縣房地產(chǎn)管理局核發(fā)，應(yīng)予采信。
本院依據(jù)以上采信的證據(jù)及庭審中當(dāng)事人的陳述，認(rèn)定本案事實(shí)如下:
被告梁某某系原嘉魚縣棉紡織廠職員，1995年5月27日其出資4105.91元取得其單位修建的位于嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道103號15幢107室房屋一套（面積64.45㎡）70%的產(chǎn)權(quán)，另30%的產(chǎn)權(quán)歸原單位嘉魚縣棉紡織廠所有。2004年4月28日，被告梁某某將前述房屋出售給原告黃華寶，雙方并簽訂協(xié)議書1份，載明“被告梁某某（甲方）自愿將自己的一套住房及院中小屋出售給原告黃華寶（乙方），地址:嘉棉宿舍十五棟107室。出售價貳萬元。原告將購房款貳萬元一次性付給被告后，被告將該屋房產(chǎn)證及該屋交給原告。此后，該屋一切都?xì)w原告所有，如果被告單位以后對該屋收取30%產(chǎn)權(quán)費(fèi)用，由原告負(fù)擔(dān)1000元，剩余費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)，原告概不負(fù)責(zé)?？挚湛跓o憑，立此協(xié)議為證。本協(xié)議一式兩份，原、被告各執(zhí)一份。自雙方簽字之日起生效。甲方:梁某某；乙方:黃華寶。2004.4.28”。原、被告簽訂協(xié)議書當(dāng)日，原告向被告梁某某交付購房款2萬元，被告梁某某并向原告出具收條1份，載明“今收到購房款貳萬元整。經(jīng)手人:梁某某。2004年4月28日”。被告梁某某收到購房款后向原告交付了房屋鑰匙、購房款收據(jù)、有限房屋產(chǎn)權(quán)證及水改、電改收費(fèi)票據(jù)，原告并自2004年4月28日開始住進(jìn)涉案房屋，并將水電戶名由梁某某變更為黃華寶。2005年嘉魚縣棉紡織廠破產(chǎn)改制，嘉魚縣棉紡織廠將原屬單位所有的30%房屋產(chǎn)權(quán)以福利性質(zhì)免費(fèi)分配給職員，原享有70%房屋所有權(quán)的職員獲得100%的產(chǎn)權(quán)。原告黃華寶多次要求被告梁某某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，被告梁某某均予拒絕。2005年5月18日，原告黃華寶以被告梁某某的名義申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告黃華寶并以其本人身份證復(fù)印件，名字更改為梁某某后的虛假身份信息向嘉魚縣房地產(chǎn)管理局提交了申請資料，同年5月20日原告取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證號:嘉魚房權(quán)證魚岳字第00009141號；房屋所有權(quán)人:梁某某；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道71號；房屋幢號:15，總層數(shù)5層，所在層數(shù)1層；建筑面積64.45㎡），雖房屋所有權(quán)人登記為梁某某，但其中所涉包括公民身份號碼、住址均系原告黃華寶的信息。2005年5月25日，原告黃華寶憑原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議申請土地使用權(quán)證，并取得土地使用權(quán)證（土地使用權(quán)證號:嘉國用（2005）第2245538025號；使用權(quán)人登記:黃華寶；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道71號；房屋幢號:15，總層數(shù)5層，所在層數(shù)1層；建筑面積64.45㎡）。2015年1月7日，被告梁某某以嘉魚縣房地產(chǎn)管理局登記錯誤為由，要求變更登記，嘉魚縣房地產(chǎn)管理局更正登記，并向被告核發(fā)了新的房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證號:嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號；房屋所有權(quán)人:梁某某、羅友芝；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道103號15幢1層；建筑面積:64.45㎡。附記:該房產(chǎn)原繕證日期為2005年5月20日）。因被告拒絕協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，并闖入原告家中致矛盾加深，雙方經(jīng)公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)未果，為此，原告遂訴至本院。庭審中原告變更其訴訟請求:1、請求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效；2、判令被告立即協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；3、判令被告賠償因其闖入原告家中，原告在外租房的損失1200元；4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。另查明，被告梁某某與羅友芝系夫妻關(guān)系。嘉魚房權(quán)證魚岳字第00009141號與嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號房屋所有權(quán)證登記的房屋系同一房屋。本案經(jīng)本院主持調(diào)解，原、被告雙方未能達(dá)成一致意見。
本院認(rèn)為，2004年4月28日原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。被告在出售涉案房屋時雖僅享有70%的產(chǎn)權(quán)，但原、被告雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時，對房屋另30%的產(chǎn)權(quán)將來歸被告的情況作了約定，雙方關(guān)于“若被告單位日后對該30%的產(chǎn)權(quán)收取費(fèi)用，由原告負(fù)擔(dān)1000元，其余費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)”的約定并未損害國家或第三人的利益，合法有效，本院對被告關(guān)于前述約定損害國家利益，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的抗辯意見不予采納。原、被告2004年4月28日簽訂的協(xié)議關(guān)于另30%房屋產(chǎn)權(quán)的約定，按照通常理解即被告對另30%的產(chǎn)權(quán)歸其所有已有預(yù)期，且一并出售給了原告，只是日后單位若收取費(fèi)用，原告需負(fù)擔(dān)1000元，余下部分由被告負(fù)擔(dān)。原、被告對該30%產(chǎn)權(quán)的約定具體明確。2005年，被告所在單位原嘉魚縣棉紡織廠改制，原歸被告單位的30%產(chǎn)權(quán)無償分給被告，被告取得涉案房屋100%的產(chǎn)權(quán)，其應(yīng)依誠實(shí)信用原則履行從合同義務(wù)，即協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。因被告拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，原告遂偽造梁某某的身份信息辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，其行為雖不合法，但系對其權(quán)利未能實(shí)現(xiàn)的自力救濟(jì)，并未構(gòu)成根本違約，且嘉魚縣房地產(chǎn)管理局已對原告的違法行為予以更正，本院對被告關(guān)于原告?zhèn)卧毂桓嫔矸菪畔?gòu)成根本違約，要求解除合同的抗辯意見不予采納，被告要求原告退還房屋及賠償損失的意見沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對此，本院亦不予采納。原告未向本院提交其因被告闖入家中導(dǎo)致在外租房損失1200元的證據(jù)，故本院對原告要求被告賠償其租房損失1200元的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告黃華寶、被告梁某某于2004年4月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
二、限被告梁某某于本判決生效之日起五日內(nèi)協(xié)助原告將本案訴爭房屋（房屋所有權(quán)證號:嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號）的所有權(quán)人變更登記至原告黃華寶名下。
三、駁回原告黃華寶的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)300元，由被告梁某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號:17-680601040004-550。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

被告梁某某系原嘉魚縣棉紡織廠職員，1995年5月27日其出資4105.91元取得其單位修建的位于嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道103號15幢107室房屋一套（面積64.45㎡）70%的產(chǎn)權(quán)，另30%的產(chǎn)權(quán)歸原單位嘉魚縣棉紡織廠所有。2004年4月28日，被告梁某某將前述房屋出售給原告黃華寶，雙方并簽訂協(xié)議書1份，載明“被告梁某某（甲方）自愿將自己的一套住房及院中小屋出售給原告黃華寶（乙方），地址:嘉棉宿舍十五棟107室。出售價貳萬元。原告將購房款貳萬元一次性付給被告后，被告將該屋房產(chǎn)證及該屋交給原告。此后，該屋一切都?xì)w原告所有，如果被告單位以后對該屋收取30%產(chǎn)權(quán)費(fèi)用，由原告負(fù)擔(dān)1000元，剩余費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)，原告概不負(fù)責(zé)。恐空口無憑，立此協(xié)議為證。本協(xié)議一式兩份，原、被告各執(zhí)一份。自雙方簽字之日起生效。甲方:梁某某；乙方:黃華寶。2004.4.28”。原、被告簽訂協(xié)議書當(dāng)日，原告向被告梁某某交付購房款2萬元，被告梁某某并向原告出具收條1份，載明“今收到購房款貳萬元整。經(jīng)手人:梁某某。2004年4月28日”。被告梁某某收到購房款后向原告交付了房屋鑰匙、購房款收據(jù)、有限房屋產(chǎn)權(quán)證及水改、電改收費(fèi)票據(jù)，原告并自2004年4月28日開始住進(jìn)涉案房屋，并將水電戶名由梁某某變更為黃華寶。2005年嘉魚縣棉紡織廠破產(chǎn)改制，嘉魚縣棉紡織廠將原屬單位所有的30%房屋產(chǎn)權(quán)以福利性質(zhì)免費(fèi)分配給職員，原享有70%房屋所有權(quán)的職員獲得100%的產(chǎn)權(quán)。原告黃華寶多次要求被告梁某某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，被告梁某某均予拒絕。2005年5月18日，原告黃華寶以被告梁某某的名義申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告黃華寶并以其本人身份證復(fù)印件，名字更改為梁某某后的虛假身份信息向嘉魚縣房地產(chǎn)管理局提交了申請資料，同年5月20日原告取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證號:嘉魚房權(quán)證魚岳字第00009141號；房屋所有權(quán)人:梁某某；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道71號；房屋幢號:15，總層數(shù)5層，所在層數(shù)1層；建筑面積64.45㎡），雖房屋所有權(quán)人登記為梁某某，但其中所涉包括公民身份號碼、住址均系原告黃華寶的信息。2005年5月25日，原告黃華寶憑原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議申請土地使用權(quán)證，并取得土地使用權(quán)證（土地使用權(quán)證號:嘉國用（2005）第2245538025號；使用權(quán)人登記:黃華寶；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道71號；房屋幢號:15，總層數(shù)5層，所在層數(shù)1層；建筑面積64.45㎡）。2015年1月7日，被告梁某某以嘉魚縣房地產(chǎn)管理局登記錯誤為由，要求變更登記，嘉魚縣房地產(chǎn)管理局更正登記，并向被告核發(fā)了新的房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證號:嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號；房屋所有權(quán)人:梁某某、羅友芝；房屋坐落:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道103號15幢1層；建筑面積:64.45㎡。附記:該房產(chǎn)原繕證日期為2005年5月20日）。因被告拒絕協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，并闖入原告家中致矛盾加深，雙方經(jīng)公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)未果，為此，原告遂訴至本院。庭審中原告變更其訴訟請求:1、請求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效；2、判令被告立即協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；3、判令被告賠償因其闖入原告家中，原告在外租房的損失1200元；4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。另查明，被告梁某某與羅友芝系夫妻關(guān)系。嘉魚房權(quán)證魚岳字第00009141號與嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號房屋所有權(quán)證登記的房屋系同一房屋。本案經(jīng)本院主持調(diào)解，原、被告雙方未能達(dá)成一致意見。
本院認(rèn)為，2004年4月28日原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。被告在出售涉案房屋時雖僅享有70%的產(chǎn)權(quán)，但原、被告雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時，對房屋另30%的產(chǎn)權(quán)將來歸被告的情況作了約定，雙方關(guān)于“若被告單位日后對該30%的產(chǎn)權(quán)收取費(fèi)用，由原告負(fù)擔(dān)1000元，其余費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)”的約定并未損害國家或第三人的利益，合法有效，本院對被告關(guān)于前述約定損害國家利益，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的抗辯意見不予采納。原、被告2004年4月28日簽訂的協(xié)議關(guān)于另30%房屋產(chǎn)權(quán)的約定，按照通常理解即被告對另30%的產(chǎn)權(quán)歸其所有已有預(yù)期，且一并出售給了原告，只是日后單位若收取費(fèi)用，原告需負(fù)擔(dān)1000元，余下部分由被告負(fù)擔(dān)。原、被告對該30%產(chǎn)權(quán)的約定具體明確。2005年，被告所在單位原嘉魚縣棉紡織廠改制，原歸被告單位的30%產(chǎn)權(quán)無償分給被告，被告取得涉案房屋100%的產(chǎn)權(quán)，其應(yīng)依誠實(shí)信用原則履行從合同義務(wù)，即協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。因被告拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，原告遂偽造梁某某的身份信息辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，其行為雖不合法，但系對其權(quán)利未能實(shí)現(xiàn)的自力救濟(jì)，并未構(gòu)成根本違約，且嘉魚縣房地產(chǎn)管理局已對原告的違法行為予以更正，本院對被告關(guān)于原告?zhèn)卧毂桓嫔矸菪畔?gòu)成根本違約，要求解除合同的抗辯意見不予采納，被告要求原告退還房屋及賠償損失的意見沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對此，本院亦不予采納。原告未向本院提交其因被告闖入家中導(dǎo)致在外租房損失1200元的證據(jù)，故本院對原告要求被告賠償其租房損失1200元的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告黃華寶、被告梁某某于2004年4月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
二、限被告梁某某于本判決生效之日起五日內(nèi)協(xié)助原告將本案訴爭房屋（房屋所有權(quán)證號:嘉魚縣房權(quán)證魚岳字第00034066號）的所有權(quán)人變更登記至原告黃華寶名下。
三、駁回原告黃華寶的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)300元，由被告梁某某負(fù)擔(dān)。

審判長：王世群

書記員：洪錦