原告:黃某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地安徽省。
原告:關某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地安徽省。
兩原告共同委托訴訟代理人:王恒,上海君瀾律師事務所律師。
兩原告共同委托訴訟代理人:褚俊杰,上海君瀾律師事務所律師。
被告:羅某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地四川省。
被告:潘某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地四川省。
上述兩被告共同委托訴訟代理人:孫勝強,上海必和律師事務所律師。
被告:任思琰,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市浦東新區(qū)。
被告:任國良,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地浙江省寧波市。
被告:任國耀,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市黃浦區(qū)。
被告:任國雄,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市黃浦區(qū)。
被告:任國芬,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市浦東新區(qū)。
原告黃某某、關某某與被告羅某某、潘某、任思琰、任國良、任國耀、任國雄、任國芬房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年3月1日立案受理后,依法適用普通程序,于2019年1月28日公開開庭進行了審理。原告黃某某、關某某及其共同委托訴訟代理人王恒、褚俊杰、被告羅某某、潘某及其共同委托訴訟代理人孫勝強到庭參加訴訟。被告任思琰、任國良、任國耀、任國雄、任國芬經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟,故本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原告黃某某、關某某向本院提出訴訟請求:1.確認原告與案外人任某1就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康達路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《買賣協(xié)議》合法有效;2.案件受理費、公告費、鑒定費由被告承擔。事實和理由:七被告均為案外人任某1的法定繼承人。2009年6月11日,原告與任某1就系爭房屋簽訂《買賣協(xié)議》,總房款為人民幣270,000元,房屋建筑面積54.94平方米,并由任某1的朋友即黃承亮、王翠紅(當時與任某1居住于同幢樓房)作為擔保人簽字,由中介趙麗芳作為見證人簽字。協(xié)議對房款的支付方式、房屋交付、過戶登記等作了相關約定。因系爭房屋為拆遷安置房,不能馬上辦理過戶手續(xù),為防止任某1一房二賣,且當時不能以房屋買賣辦理抵押,故為了保障原告的合法權益,雙方以借款形式辦理了抵押手續(xù)。后原告陸續(xù)支付房款250,000元。因任某1提出其暫時無房可住,要求返租,原告表示同意,故原告黃某某與任某1于2009年6月12日就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》。同年6月18日,原告黃某某與任某1按照協(xié)議約定至房地產(chǎn)交易中心辦理系爭房屋抵押登記手續(xù)。后任某1在陸續(xù)支付了一年房租后向原告提出減免部分房租的要求,原告考慮任某1經(jīng)濟能力表示同意。另,當時簽訂《買賣協(xié)議》時,乙方買受人處確只有原告黃某某一人簽名,后因原告黃某某未在上海交納過相關稅金,而其妻子即原告關某某有納稅記錄,為確保過戶,故在征得任某1同意后,原告黃某某的妻子關某某作為共同買受人將名字添加至《買賣協(xié)議》的乙方處。2012年年末,系爭房屋具備過戶條件后,原告一直催促任某1辦理過戶手續(xù)并要求搬出系爭房屋,但任某1一直推諉不予配合。后原告一直未能聯(lián)系到任某1。直至2016年,被告羅某某聯(lián)系原告稱任某1已過世并要求加價,但遭原告拒絕。2015年,被告羅某某、潘某、任思琰及案外人任某2惡意串通,向法院提交虛假的產(chǎn)權證,導致法院作出錯誤的民事調解書,侵害原告的合法權益。2017年,被告羅某某、潘某訴至法院要求原告黃某某注銷設立在系爭房屋上的抵押權登記。在該案審理過程中,案外人趙麗芳作為系爭房屋買賣的中介方,案外人黃承亮、王翠紅作為擔保人就簽訂《買賣協(xié)議》、房款的支付及辦理抵押手續(xù)的經(jīng)過當庭予以作證。后被告羅某某、潘某撤訴?,F(xiàn)原告為保護自身合法權益,故訴至法院,要求判如所請。
原告提供了1.《居民死亡醫(yī)學證明書》,2.《結婚登記審查處理表》,3.戶主為被告羅某某的戶口簿,4.被告任思琰的獨生子女證,5.戶籍信息摘抄、??跉v史庫信息資料,上述1-5證明被告的身份關系等;6.《買賣協(xié)議》,7.《上海市房地產(chǎn)登記證明*他項權利(抵押)》,8.案外人任某1出具收到房款250,000元的《收條》兩份,9.《房屋租賃合同》;10.上海市房地產(chǎn)權證、上海市不動產(chǎn)登記簿,上述6-10證明就系爭房屋訂立相關協(xié)議及付款經(jīng)過;11.兩原告的《結婚證》;12.《上海市地方稅務局個人所得稅納稅清單》、《國家稅務總局上海市稅務局個人所得稅納稅清單》,上述11-12證明兩原告系夫妻關系,現(xiàn)具備購房資格;13.(2015)浦民一(民)初字第27366號庭審筆錄,證明被告羅某某、潘某、任思琰及案外人任某2惡意串通,提起虛假訴訟,侵害原告合法權益;14.(2017)滬0115民初48960號庭審筆錄及民事裁定書,證明被告羅某某、潘某曾訴至法院要求原告黃某某注銷設立在系爭房屋上的抵押權登記。案外人趙麗芳及黃承亮、王翠紅就簽訂《買賣協(xié)議》的真實性及房款的支付、辦理抵押手續(xù)的經(jīng)過當庭予以作證,被告羅某某、潘某也當庭陳述向法院提供的系爭房屋的產(chǎn)權證是虛假的,后被告羅某某、潘某撤訴。
被告羅某某、潘某辯稱,不同意原告的訴訟請求。事實和理由:1.系爭房屋于2007年10月29日登記至案外人任某1名下,任某1與被告羅某某于2009年5月13日登記結婚,一直居住在系爭房屋內,任某1去世之前其從未向家人告知系爭房屋已出售。2009年6月12日,原告黃某某與任某1為借款就系爭房屋簽訂《抵押借款協(xié)議》,約定任某1向原告黃某某借款250,000元,系爭房屋作為該筆錢款的抵押擔保物。2009年6月18日雙方至交易中心辦理了抵押權證,該權證屬于公文書證,而《買賣協(xié)議》屬于一般書證,其效力高于《買賣協(xié)議》的效力。另外,協(xié)議約定的房屋總價為270,000元,根據(jù)當時的市場價格,房屋單價明顯偏低,約定的定金為250,000元也不符合相關法律規(guī)定,故原告黃某某與任某1之間并不是房屋買賣關系,《買賣協(xié)議》是虛假、不真實的。且系爭房屋于2012年就可辦理過戶手續(xù),但原告黃某某從未就上述事宜聯(lián)系過被告。2.《買賣協(xié)議》的當事人僅為黃某某和任某1,被告羅某某曾以原告黃某某涉嫌合同詐騙向公安機關報案,后經(jīng)公安偵查雖該案未滿足立案條件,但原告黃某某在向公安機關的陳述中承認當時簽訂《買賣協(xié)議》時,買受人僅為其本人,后因限購原因,于2012年將其妻子關某某作為共同買受人添加至《買賣協(xié)議》中,兩原告與任某1并未就系爭房屋簽訂《買賣協(xié)議》,系無效合同,要求駁回原告的訴訟請求。
被告羅某某、潘某提供了1.(2015)浦民一(民)初字第27366號民事調解書,證明經(jīng)法院調解系爭房屋已確定歸被告羅某某、潘某所有;2.上海市浦東新區(qū)人民法院執(zhí)行款(代保管款)繳款通知、中國農(nóng)業(yè)銀行現(xiàn)金繳款單,證明被告羅某某、潘某已將系爭房屋的折價款支付給被告任思琰、案外人任某2;3.《抵押借款協(xié)議》,證明原告黃某某與任某1系借貸關系,并非買賣關系。
被告任思琰、任國良、任國耀、任國雄、任國芬未具答辯。
審理中,被告羅某某、潘某對原告提供的《買賣協(xié)議》中甲方處“任某1”的簽名提出異議,認為非任某1本人所寫,申請對《買賣協(xié)議》上的“任某1”簽名是否為任某1本人所寫予以鑒定。2018年8月23日,本院委托司法鑒定科學研究院進行鑒定。2018年9月18日該鑒定機構出具鑒定意見書,鑒定意見為《買賣協(xié)議》上的“任某1”簽名是任某1本人所寫。被告羅某某、潘某對此無異議,并認可原告提供的證據(jù)材料中所有涉及任某1的簽名均為任某1本人所寫。
經(jīng)質證,被告羅某某、潘某對原告提供的證據(jù)1-5的真實性無異議。對證據(jù)6-9有異議,認為協(xié)議上原告關某某的名字是后加的,約定的房價低于當時的市場價,定金的約定也不符合相關規(guī)定,且原告未提供銀行轉賬憑證,原告從未向其收取過租金,抵押權證顯示抵押的原因系借款,故買賣協(xié)議是虛假的。對證據(jù)10的真實性無異議。對證據(jù)11、12的真實性均無異議,但堅持認為原告關某某不能作為本案的當事人,原告黃某某無購房資格。對證據(jù)13、14的真實性無異議,但認為當時房產(chǎn)證系被告任國良、任國雄提供,后至交易中心辦理過戶手續(xù)時,才知曉該產(chǎn)證是假的。其也與黃承亮夫婦相識,他們與任某1居住于同幢樓房中。但堅持認為僅原告黃某某與任某1簽訂了《買賣協(xié)議》。
經(jīng)質證,原告對被告羅某某、潘某提供的證據(jù)1、2的真實性無異議,但認為其與被告任思琰及案外人任某2提起虛假訴訟,該調解書侵犯了原告的合法權益,應予撤銷。另,被告羅某某、潘某在未辦理將系爭房屋過戶至其名下的前提下支付相應價款,不符合調解書的內容,再次印證其虛假訴訟的事實。對證據(jù)3真實性無異議,認為因系爭房屋系動遷安置房,不能馬上辦理過戶手續(xù),且當時不能以房屋買賣形式辦理抵押,故為了保障原告的合法權益,雙方以借款形式辦理了抵押手續(xù)。
根據(jù)原告、被告潘某、羅某某的當庭陳述及舉證、質證情況,本院確認如下事實:
2007年10月29日,系爭房屋權利登記至案外人任某1名下。
2009年6月11日,原告(乙方)、案外人任某1(甲方)就系爭房屋簽訂《買賣協(xié)議》,由案外人黃承亮、王翠紅作為擔保人,案外人趙麗芳作為見證人,總房款為270,000元,房屋建筑面積為54.94平方米。該協(xié)議約定“二.乙方已充分了解房屋和實際情況,該房是由于動遷房,故五年內不得過戶,但現(xiàn)滿兩年,故再過叁年后可以過戶。對所購物業(yè)狀況沒有異議?!?乙方支付給甲方定金25萬元。五.甲方收到乙方定金后即交鑰匙給乙方。六.甲方同意將該產(chǎn)權房交給交易中心作為抵押。……”同年6月12日,原告黃某某(甲方)與案外人任某1(乙方)就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》,約定由甲方將系爭房屋租給乙方居住使用,租賃期自2009年6月12日起至2012年12月30日止,月租金700元。當日,案外人任某1出具收到原告黃某某支付系爭房屋購房定金190,000元的《收條》。2009年6月18日,系爭房屋由原告黃某某設立抵押,債權數(shù)額為250,000元,債務履行期限自2009年6月12日起至2012年12月30日止。同年8月4日,案外人任某1出具收到原告黃某某支付系爭房屋購房定金60,000元的《收條》。
另查明,案外人任某2與案外人宋某某(因各種疾病死亡于1995年4月29日注銷戶籍)系夫妻,婚后育有四子一女,即案外人任某1、被告任國良、任國耀、任國雄、任國芬。2009年5月13日,被告羅某某與案外人任某1登記再婚。被告任思琰系案外人任某1與前妻所生的女兒,被告潘某系被告羅某某與前夫所生的女兒。案外人任某1于2015年2月15日死亡。案外人任某2因各種疾病死亡于2017年4月30日注銷戶籍。
2015年7月,被告任思琰、案外人任某2向本院提起與被告羅某某、潘某法定繼承糾紛一案,后雙方達成調解協(xié)議:系爭房屋歸被告羅某某、潘某所有,被告任思琰、案外人任某2配合辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù),被告羅某某、潘某于辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)當日支付被告任思琰、案外人任某2房屋折價款400,000元。2017年7月,被告羅某某、潘某向本院提起與原告黃某某抵押權糾紛一案,要求原告黃某某協(xié)助被告羅某某、潘某注銷設立在系爭房屋上的抵押權人為原告黃某某的抵押權登記,后被告羅某某、潘某撤回起訴。
2018年3月1日,原告訴至本院,要求判如所請。
本院認為,依法成立的合同受法律保護。本案爭議的焦點1.《買賣協(xié)議》中買受方的當事人為兩原告,還是為原告黃某某一人。原告當庭陳述合同訂立時的雙方當事人確為原告黃某某與案外人任某1,后征得案外人任某1同意將原告關某某添加至上述協(xié)議中為共同買受人,故主張系兩原告與案外人任某1簽訂了《買賣協(xié)議》。對此,被告羅某某、潘某不予認可,堅持辯稱僅認可原告黃某某與案外人任某1就系爭房屋簽訂了《買賣協(xié)議》。本院認為,合同的條款是合同中雙方當事人協(xié)商一致的結果,當事人的名稱或者姓名和住所,是合同必須具備的條款,關聯(lián)著合同是否能順利地履行。原告主張關某某為共同買受人得到案外人任某1的認可,但未提供相應的證據(jù)予以佐證,故原告的此主張,本院不予采納,本院確認《買賣協(xié)議》中買受方的當事人為原告黃某某一人。2.原告黃某某與案外人任某1簽訂的《買賣協(xié)議》是否有效。審理中,被告羅某某、潘某對原告黃某某與任某1就系爭房屋簽訂《買賣協(xié)議》的事實無異議,對本案材料中所有涉及任某1的簽名亦認可均為任某1本人所寫,但被告羅某某、潘某辯稱從未收到原告黃某某支付的房款,雙方簽訂的抵押借款協(xié)議中明確為借款,并非房屋買賣,故原告黃某某與任某1簽訂的《買賣協(xié)議》系虛假的協(xié)議,屬無效協(xié)議。本院認為,庭審查明,系爭房屋登記于案外人任某1名下,原告黃某某與案外人任某1就系爭房屋簽訂的《買賣協(xié)議》時有擔保人黃承亮、王翠紅及見證人趙麗芳共同參與,上述參與人在被告羅某某、潘某訴原告黃某某抵押權糾紛一案中就《買賣協(xié)議》的形成、房款的支付、辦理抵押登記手續(xù)等相關事實當庭作證,故該協(xié)議系雙方真實意思的表示,且不違反國家法律、法規(guī)的相關規(guī)定,屬合法有效。被告羅某某、潘某對上述辯稱意見未提供足夠的證據(jù)予以佐證,故本院不予采信。綜上,本院確認2009年6月11日原告黃某某一人與案外人任某1就系爭房屋簽訂了《買賣協(xié)議》,該協(xié)議合法有效。原告關某某的相關主張意見及訴請,缺乏事實根據(jù),本院難以采納與支持。被告任思琰、任國良、任國耀、任國雄、任國芬經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由未到庭應訴,視為放棄其訴訟權利,由此產(chǎn)生的法律后果由其承擔。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定,判決如下:
一、確認原告黃某某與案外人任某1于2009年6月11日就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康達路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《買賣協(xié)議》合法有效;
二、駁回原告黃某某、關某某的其余訴訟請求。
案件受理費5,350元,公告費820元,合計6,170元(原告黃某某、關某某已預交),由被告羅某某、潘某、任思琰、任國良、任國耀、任國雄、任國芬負擔;鑒定費9,500元(被告羅某某、潘某已交納),由被告羅某某、潘某負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:龔燕敏
書記員:王??金
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