原告：黃岡師范學(xué)院，住所地為湖北省黃岡市。
法定代表人：陳興榮，校長。
委托訴訟代理人：戴前鋒，黃岡師范學(xué)院職工，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：肖紅，湖北中鑫律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告：付某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃州區(qū)人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)。
委托訴訟代理人：付衛(wèi)斌，男，xxxx年xx月xx日出生，系被告付某某的弟弟，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：曾某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃州區(qū)人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)。
被告：羅永平，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，重慶市人，住重慶市巫溪縣。
被告：邱衍軍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，麻城市人，住湖北省麻城市。

原告黃岡師范學(xué)院與被告付某某、曾某某、羅永平、邱衍軍租賃合同糾紛一案，本院于2016年11月15日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃岡師范學(xué)院的委托訴訟代理人戴前鋒、肖紅，被告付某某的委托訴訟代理人付衛(wèi)斌、被告曾某某、羅永平、邱衍軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃岡師范學(xué)院向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判令被告立即將租賃的房屋退還給原告并搬出屬于自己的物品；2.判令被告向原告支付違約金13000元[計(jì)算方式：每天租金的三倍×逾期占用房屋天數(shù)（自2016年8月1日起至退房之日止）]；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告黃岡師院后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)飲食服務(wù)中心于2011年8月1日與被告付某某簽訂了一份《合同書》，約定原告將黃岡師范學(xué)院飲食服務(wù)中心北區(qū)食堂一樓經(jīng)營場(chǎng)地租賃給被告付某某使用，租賃期限為5年，從2011年8月1日起至2016年7月31日止，年管理費(fèi)數(shù)額為37380元。合同還對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。被告付某某繳納2011年8月1日至2012年7月31日和2012年8月1日至2013年7月31日的管理費(fèi)共計(jì)74760元。被告羅永平繳納2013年8月1日至2016年7月31日的管理費(fèi)共計(jì)112140元。合同到期被告沒有按合同約定按時(shí)騰退房屋、搬走屬于自己的物品，被告的行為已構(gòu)成違約，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂具狀訴至本院。
被告付某某辯稱，合同到期，原告讓被告搬出去是有道理的；房屋已轉(zhuǎn)租原告是知道的；付某某不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。
被告曾某某辯稱，房屋轉(zhuǎn)租了，的確在經(jīng)營，當(dāng)時(shí)接手時(shí)說好租期是5年，多次找原告要求補(bǔ)簽合同，但原告和被告付某某都說房屋已經(jīng)在經(jīng)營了，簽不簽合同沒有關(guān)系，補(bǔ)簽合同的事就一直耽擱下來了。2016年8月1日合同到期，原告通知退房，而此時(shí)正值學(xué)校放暑假，曾某某擔(dān)心自有物品丟失就將門加鎖了。學(xué)校說要招標(biāo)，如果被告中標(biāo)了，就繼續(xù)租賃該房屋，如果未中標(biāo)，下一任承租人需要對(duì)被告的物品適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償。原告擅自停電給被告造成了一定損失，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。
被告羅永平辯稱，合同到期羅永平同意退房，并把鑰匙交給了戴前鋒，不應(yīng)承擔(dān)違約金。學(xué)校要招標(biāo)，如果被告中標(biāo)了，就繼續(xù)租賃該房屋，如果未中標(biāo)，下一任承租人需要對(duì)被告的物品適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償。
被告邱衍軍辯稱，被告與原告沒有簽訂合同，學(xué)校既不招標(biāo)，也不做決定，這么長時(shí)間也牽扯被告很多精力。在租賃期間被告也投資了很多財(cái)產(chǎn)，如果其他人中標(biāo)，需將房屋內(nèi)屬于被告投資的財(cái)產(chǎn)作價(jià)給被告。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，庭審時(shí)向法庭提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《合同書》一份，擬證明合同租賃期5年，已于2016年7月31日到期，合同到期后，被告應(yīng)自行搬走設(shè)備，并按日307元向原告支付違約金。
證據(jù)二、收據(jù)6份，擬證明合同期內(nèi)的租金已付清。
證據(jù)三、現(xiàn)場(chǎng)照片一張，擬證明房屋至今由被告鎖門未向原告交付。
證據(jù)四、短信通知截圖打印件一份，擬證明原告通知被告曾某某于2016年8月9日前搬走物品、交還鑰匙、后果自負(fù)。
被告付某某對(duì)原告提交的上述證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)證據(jù)一、二無異議，對(duì)證據(jù)三、四認(rèn)為與被告付某某無關(guān)。
被告曾某某對(duì)原告提交的上述證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)證據(jù)二、四無異議。對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為當(dāng)時(shí)原告口頭承諾被告可以再做5年，只是沒有簽訂書面合同。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為被告之前雖沒有交鑰匙，但后期交鑰匙給原告，原告沒有人愿意接手，房屋內(nèi)有被告的物品需要將房屋上鎖，以防物品丟失。
被告羅永平對(duì)原告提交的上述證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)證據(jù)二無異議。對(duì)證據(jù)一、三、四認(rèn)為與被告羅永平無關(guān)。
被告邱衍軍同意被告羅永平的質(zhì)證意見。
經(jīng)審查，原告提交的證據(jù)一、二真實(shí)、有效，本院予以采信。證據(jù)三、四被告曾某某對(duì)真實(shí)性無異議，本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
被告付某某、曾某某、羅永平、邱衍軍庭審時(shí)均未向法庭提交證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2011年8月1日黃岡師范學(xué)院后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)飲食服務(wù)中心與付某某簽訂了一份《合同書》，約定將黃岡師范學(xué)院飲食服務(wù)中心北區(qū)食堂一樓一處經(jīng)營場(chǎng)地租賃給付某某經(jīng)營，租賃期為5年，即從2011年8月1日起至2016年7月31日止，年管理費(fèi)數(shù)額為37380元，每年8月1日前付清。合同第四條第1項(xiàng)約定付某某全權(quán)負(fù)責(zé)北區(qū)食堂一樓經(jīng)營場(chǎng)地的改造，改造費(fèi)用由付某某自理，且不得轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營；合同到期或中途解除租賃關(guān)系時(shí)，付某某的裝飾物在不損壞原告房產(chǎn)設(shè)備的條件下可自行帶走，而依附于墻壁門窗及地皮上的裝飾則無償歸原告所有；合同第四條第9項(xiàng)約定合同期滿，同等條件下，付某某可優(yōu)先繼續(xù)租賃經(jīng)營，必須先交清租金后方可經(jīng)營，若付某某不再繼續(xù)租賃，應(yīng)在合同到期前30天通知原告，同時(shí)要做好商品處理和財(cái)產(chǎn)交接準(zhǔn)備工作，逾期不退，按逾期天數(shù)，以原合同租金（折算成天）的三倍向原告支付違約金。合同還對(duì)其他事項(xiàng)作出約定。合同簽訂后，付某某按時(shí)向黃岡師范學(xué)院后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)部繳納了2011年8月1日至2013年7月31日的管理費(fèi)共計(jì)74760元。之后，付某某將該房屋轉(zhuǎn)租給曾某某、羅永平、邱衍軍經(jīng)營使用，未補(bǔ)簽租賃合同。羅永平按時(shí)向黃岡師范學(xué)院后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)部繳納了2013年8月1日至2016年7月31日的管理費(fèi)共計(jì)112140元。2016年7月31日合同期限屆滿，原告于2016年7、8月通知被告退房并搬走屬于自己的物品，羅永平、邱衍軍接到通知后就將房屋鑰匙交付給原告，曾某某認(rèn)為租賃房屋內(nèi)有自有物品未搬出就加了一把鎖。庭審時(shí)，原告要求增加違約金訴訟請(qǐng)求至193410元，在法庭限定的期限內(nèi)未足額補(bǔ)交訴訟費(fèi)，視為自動(dòng)放棄增加的訴訟請(qǐng)求的權(quán)利。
案件審理過程中，2017年2月16日曾某某將自行加的鎖取走，2017年3月6日搬走了屬于自己的全部物品。2017年3月7日，羅永平、邱衍軍搬走了屬于自己的全部物品。

本院認(rèn)為，租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告黃岡師范學(xué)院是出租人，被告付某某是承租人?！吨腥A人民共和國合同法》第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！边@里的“出租人同意”包括明示的同意和默示的同意；可以是事前同意也可以是事后同意；同意可以向承租人表示，亦可向第三人表示。原告與被告付某某簽訂的《合同書》雖然約定了不得轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營，但付某某將房屋轉(zhuǎn)租給曾某某、羅永平、邱衍軍后，原告收取了羅永平繳納的自2013年8月1日至2016年7月31日共計(jì)112140元的管理費(fèi)，可視為原告對(duì)被告付某某轉(zhuǎn)租房屋行為的同意，因此該房屋轉(zhuǎn)租行為合法有效。被告付某某將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人曾某某、羅永平、邱衍軍，第三人與承租人之間形成新的租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃關(guān)系仍繼續(xù)存在，不因轉(zhuǎn)租而受影響；出租人和第三人之間不發(fā)生直接的法律關(guān)系。在租賃合同糾紛中，曾某某、羅永平、邱衍軍是次承租人，只能作為第三人參加訴訟。
關(guān)于原告請(qǐng)求被告立即將租賃的房屋退還給原告并搬出屬于自己的物品的訴訟請(qǐng)求。原告黃岡師范學(xué)院與被告付某某簽訂的《合同書》系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，本院予以確認(rèn)。付某某與曾某某、羅永平、邱衍軍之間的轉(zhuǎn)租行為是建立在原租賃合同的基礎(chǔ)之上的，原租賃合同約定租賃期限至2016年7月31日屆滿，故合同雙方約定的權(quán)利義務(wù)在租期屆滿時(shí)終止。當(dāng)原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同隨之終止，次承租人曾某某、羅永平、邱衍軍對(duì)房屋的有權(quán)占有，變?yōu)闊o權(quán)占有。租賃期限屆滿，原告黃岡師范學(xué)院作為出租人，請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人即曾某某、羅永平、邱衍軍將所租賃的房屋退還給原告并搬出屬于自己的物品，符合法律規(guī)定?；?017年3月7日前曾某某、羅永平、邱衍軍已將房屋退還給原告并搬出了屬于自己的全部物品，非法占用房屋的侵權(quán)事實(shí)已不存在，故原告請(qǐng)求被告退還房屋并搬出自己物品的訴訟請(qǐng)求因侵權(quán)事實(shí)已不存在而不能成立。
關(guān)于支付違約金的問題。合同具有相對(duì)性，原告黃岡師范學(xué)院與被告付某某簽訂《合同書》，原告請(qǐng)求支付違約金的賠償責(zé)任主體只能是被告付某某?！逗贤瑫返谒臈l第9項(xiàng)約定合同期滿，同等條件下，付某某可優(yōu)先繼續(xù)租賃經(jīng)營，必須先交清租金后方可經(jīng)營，若付某某不再繼續(xù)租賃，應(yīng)在合同到期前30天通知原告，同時(shí)要做好商品處理和財(cái)產(chǎn)交接準(zhǔn)備工作，逾期不退，按逾期天數(shù)，以原合同租金（折算成天）的三倍向原告支付違約金。被告付某某早已將房屋轉(zhuǎn)租給曾某某、羅永平、邱衍軍，并不符合該條約定情形，因此，原告請(qǐng)求被告付某某按照該約定支付違約金沒有依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《最高人民法院》第十八條規(guī)定，“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！币勒丈鲜龇梢?guī)定，曾某某、羅永平、邱衍軍作為次承租人實(shí)際占有使用房屋，原告可向次承租人請(qǐng)求支付逾期騰房占有使用費(fèi)，而不是違約金。原告請(qǐng)求曾某某、羅永平、邱衍軍支付違約金，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十一條、第二百一十二條、第二百二十四條、第二百三十五條、《最高人民法院》第十八條規(guī)定，判決如下：

駁回原告黃岡師范學(xué)院的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)125元，由原告黃岡師范學(xué)院負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長 余曉利
審判員 戴金海
人民陪審員 趙杰

書記員： 王科