原告（反訴被告）：黃岡市社區(qū)服務(wù)中心。住所地為黃岡市黃州寶塔大道19號。組織機構(gòu)代碼：70698625-4。
法定代表人：湯斌，該中心主任。
委托訴訟代理人：肖紅，湖北中鑫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告：鄧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃岡市人，系黃岡市天堂湖餐飲娛樂有限公司法定代表人，住黃岡市黃州區(qū)。
委托訴訟代理人：謝俊杰，湖北東坡律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）：黃岡市天堂湖餐飲娛樂有限公司。住所地為西湖二路19號。組織機構(gòu)代碼67038970-5。
法定代表人：鄧某某，公司董事長。
委托訴訟代理人：謝俊杰，湖北東坡律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心（反訴被告，以下簡稱市社區(qū)服務(wù)中心）與被告鄧某某、黃岡市天堂湖餐飲娛樂有限公司（反訴原告，以下簡稱天堂湖公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月23日受理后，依法組成合議庭，于2015年6月24日、2016年8月31日兩次公開開庭進(jìn)行了審理，原告市社區(qū)服務(wù)中心的法定代表人湯斌及其委托代理人肖紅，被告鄧某某及其委托代理人謝俊杰，被告天堂湖公司的法定代表人鄧某某及其委托代理人謝俊杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告與被告鄧某某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律禁止性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行義務(wù)。原告依約向被告鄧某某交付了房屋，被告支付了保證金未依約支付租金、水電費等費用，但原告依法應(yīng)保證交付給被告的租賃物符合使用要求，被告承租房屋后發(fā)生漏水，原告雖于2008年至2009年對房屋進(jìn)行過維修處理，但未能從根本上解決問題，后未履行租賃物的維修義務(wù)，致被告租賃的房屋過道、墻壁、地板等發(fā)生霉變、剝落、變形及電表燒壞等情形，所以原告存在過錯，一定程度影響了被告對房屋的使用，故被告在本案中不承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)房屋租期已屆滿，且原告已通知被告要求收回房屋，所以被告應(yīng)及時退出占用的房屋。故原告主張被告退出房屋及給付截止2013年9月30日房租、2010年12月31日水電費等費用和依約自原告房屋搬走、拆除屬被告所有的財產(chǎn)，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。因房屋漏水致被告裝修等產(chǎn)生損害，對被告經(jīng)營亦有一定影響，但被告在原告維修不徹底及后期未履行維修義務(wù)的情況下，沒有采取自行維修的適當(dāng)措施，以致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大，被告亦存在一定過錯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條的規(guī)定，原告出租的租賃物出現(xiàn)漏水影響被告使用，應(yīng)當(dāng)自漏水之日相應(yīng)減少租金彌補被告因房屋漏水造成的損失，但原、被告于2013年9月24日對下欠租金等進(jìn)行了結(jié)算，應(yīng)視為雙方認(rèn)可，結(jié)合案情綜合考慮，原告應(yīng)自2013年10月1日起按雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)扣減40%用以彌補被告因房屋漏水造成的損失為宜；又因原、被告于2011年1月19日簽訂了補充協(xié)議，約定后三年租金以年租金16萬元為標(biāo)準(zhǔn)增幅由10%調(diào)整至5%，加之房屋漏水造成被告損失等事實，依據(jù)上述法律規(guī)定，被告租金應(yīng)予以調(diào)整，所以，被告應(yīng)從2013年10月1日起按年租金100800元[年租金16萬元+16萬元×5%-（年租金16萬元+16萬元的5%）×40%]為標(biāo)準(zhǔn)支付租金，故被告鄧某某應(yīng)支付原告截止2017年2月1日租金及截止2010年12月31日水電費等費用654952元[2013年9月30日欠原告租金及其他費用31.8952萬元+2013年10月1日起至2017年2月1日租金336000元（年租金100800元×3年+年租金100800元/年÷12月×4月）]。原告同時主張被告后三年租金按每年增加5%及承擔(dān)2010年12月31日后的水電費，因原告未提交相關(guān)證據(jù)予以證實，本院不予支持。原告又主張被告天堂湖公司共同承擔(dān)給付責(zé)任，因該公司不屬合同相對人，故原告該訴請本院不予支持。被告天堂湖公司反訴要求對投入的裝飾、裝修、設(shè)施等費用進(jìn)行分?jǐn)傆稍娉袚?dān)，因被告未提交經(jīng)營損失的相關(guān)證據(jù)，故被告該訴求本院不予支持；黃信評字（2016）第044號市場價值評估報告系間接損失范圍，故其證明目的不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十三條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十四條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、終止原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心與被告鄧某某的房屋租賃關(guān)系；
二、由被告鄧某某于本判決書發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)支付原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心租金等費用（截止2017年2月1日）合計654952元（如被告鄧某某逾期未騰退房屋，應(yīng)承擔(dān)自2017年2月2日起按年租金100800元計算至騰退之日止的租金）；
三、由被告鄧某某騰退原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心所有位于黃州區(qū)寶塔大道與西湖二路交匯處房屋（房產(chǎn)證號為黃政房權(quán)字第××號，土地證號為黃岡國用字第002001810號），于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退完畢；
四、由被告鄧某某自原告房屋搬出約定的空調(diào)、電視機、床、床上用品、桌椅、廚具等可移動的財產(chǎn)，于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢；
五、被告黃岡市天堂湖餐飲娛樂有限公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；
六、駁回原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心的其他訴訟請求。
七、駁回被告黃岡市天堂湖餐飲娛樂有限公司的其他反訴請求；
如果被告未按本判決書指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件本訴受理費10032元、反訴受理費4012元，合計14044元，由被告鄧某某負(fù)擔(dān)7022元，由原告黃岡市社區(qū)服務(wù)中心負(fù)擔(dān)7022元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審　判　長　　楊　威 人民陪審員　　張亮文 審　判　員　　李寶紅

書記員：王瑩