原告：鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司（以下簡稱長冠公司），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91422828790580889R，住所：鶴峰縣容美鎮(zhèn)沿河路149號(hào)。
法定代表人：蔣仁實(shí)，該公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）：徐哲，湖北民基律師事務(wù)所律師。
委托代理人（一般代理）：辛貴云，湖北領(lǐng)會(huì)律師事務(wù)所律師。
被告：鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古某某村民委員會(huì)（以下簡稱古某某委會(huì)），住所：鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古城大道。
法定代表人：羅建波，該村民委員會(huì)主任。
委托代理人（特別授權(quán)）：劉文明，鶴峰縣走馬法律服務(wù)所法律工作者。

原告長冠公司與被告古某某委會(huì)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年5月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告長冠公司的委托代理人徐哲、辛貴云，被告古某某委會(huì)的法定代表人羅建波、委托代理人劉文明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2006年8月16日，原告長冠公司與被告古某某委會(huì)簽訂《古城賓館承租協(xié)議》，被告將古城賓館有關(guān)商用房屋出租給被告使用，雙方約定：“租期10年，租金前4年為每年50000元，后6年為每年55000元，一年一交，期滿后，同等價(jià)格優(yōu)先原告繼續(xù)承租?！薄?016年8月16日合同期滿后，原告仍繼續(xù)使用上述租賃房屋，但雙方一直沒有續(xù)簽合同。2017年1月，古某某委會(huì)依據(jù)鄂財(cái)農(nóng)村發(fā)（2014）10號(hào)文件、鶴政辦發(fā)（2015）18號(hào)文件規(guī)定決定將上述房屋以招標(biāo)投標(biāo)的方式公開招租，經(jīng)請(qǐng)示后得到鶴峰縣走馬鎮(zhèn)人民政府和鶴峰縣財(cái)政局走馬財(cái)政所的同意，鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心制定了招標(biāo)文件。2017年3月10日。古某某委會(huì)書面通知長冠公司，要求其做好競標(biāo)準(zhǔn)備。3月16日，長冠公司向古某某委會(huì)提交了續(xù)租報(bào)告，愿意續(xù)租并對(duì)被告公開招租提出了看法。3月24日，古某某委會(huì)制定了房屋經(jīng)營權(quán)出租方案，長冠公司的代表蔣仁立在方案上簽字確認(rèn)。3月28日，鶴峰公示網(wǎng)發(fā)布了《走馬鎮(zhèn)古某某古城賓館一樓商業(yè)用房招租公告》。2017年4月20日，鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、鶴峰縣走馬鎮(zhèn)人民政府、鶴峰縣財(cái)政局走馬財(cái)政所、古某某委會(huì)及鶴峰縣立鶴律師事務(wù)所律師共同在走馬財(cái)政所舉行競標(biāo)會(huì)，擬定以投暗標(biāo)的方式投標(biāo)。截止當(dāng)天上午9時(shí)，報(bào)名參加競標(biāo)的商家有長冠公司、恩施錦昌商貿(mào)有限公司（以下簡稱錦昌公司）、雙虎家私三家，但只有前兩家公司按招標(biāo)文件交了保證金，經(jīng)現(xiàn)場聯(lián)系雙虎家私其表示棄權(quán)。在參加投標(biāo)的供應(yīng)商不足3家的情況下，鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心依據(jù)2004年財(cái)政部18號(hào)令第四十三條的規(guī)定，決定采用以競爭性談判方式投標(biāo)，并當(dāng)場更換會(huì)標(biāo)為：“走馬鎮(zhèn)古某某古城賓館一樓經(jīng)營權(quán)競爭性談判現(xiàn)場會(huì)”，但未按《中華人民共和國政府采購法》的要求成立談判小組，制定談判文件和實(shí)際組織談判，仍由長冠公司和錦昌公司以暗標(biāo)的形式遞交投標(biāo)文件。兩家競標(biāo)公司分別投標(biāo)后，走馬鎮(zhèn)政府的代表現(xiàn)場開標(biāo)，結(jié)果是長冠公司的標(biāo)底1302001.00元，錦昌公司的標(biāo)底1790000.00元，鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心當(dāng)場宣布標(biāo)底高的錦昌公司中標(biāo)。4月21日，長冠公司分別給古某某委會(huì)和鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心送達(dá)了愿以179萬元的同等價(jià)格繼續(xù)承租的通知書，但均沒有作出回復(fù)。4月22日，鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心給錦昌公司發(fā)送了中標(biāo)通知書。長冠公司認(rèn)為古某某委會(huì)侵害了其房屋優(yōu)先承租權(quán)，遂向本院提起訴訟。
另查明，錦昌公司成立不足兩年的時(shí)間。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述及《古城賓館承租協(xié)議》，古某某關(guān)于長冠超市公開招租的請(qǐng)示，HFXLJG2017-003號(hào)招標(biāo)文件，古某某委會(huì)給長冠公司的通知，長冠公司的續(xù)租申請(qǐng)，古某某房屋經(jīng)營權(quán)出租方案，古某某古城賓館一樓商業(yè)用房招租公告，鄂財(cái)農(nóng)村（2014）10號(hào)文件，鶴政辦發(fā)（2015）28號(hào)文件，長冠公司給古某某委會(huì)、鶴峰縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的通知及送達(dá)通知的現(xiàn)場照片，鶴農(nóng)產(chǎn)權(quán)交易通字（2017）004號(hào)中標(biāo)通知書予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：優(yōu)先承租權(quán)法律尚無明文規(guī)定，不屬于法定權(quán)利，而是基于合同約定產(chǎn)生的約定權(quán)利。原，被告之間有合同約定，應(yīng)依約定。根據(jù)雙方的約定，原房屋租賃合同期滿后，在同等條件下，被告繼續(xù)出租房屋，原告享有優(yōu)先于其他承租人的承租權(quán)。被告為了使原租賃房屋物權(quán)利益最大化，采取招投標(biāo)方式公開招租，是對(duì)其絕對(duì)物權(quán)的一種行使方式，原告享有的優(yōu)先承租權(quán)不能與其對(duì)抗，而只能以同等條件對(duì)抗第三人。原告只有參與招標(biāo)投標(biāo)才有取得同等條件對(duì)抗第三人的機(jī)會(huì)，如不參與則視為對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的放棄。本案的同等條件，必須是同等地參與招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，同等地遵循招表投標(biāo)規(guī)則，只有在競標(biāo)結(jié)果一致時(shí)，同等條件才會(huì)完全出現(xiàn)，原告才能享有優(yōu)先承租權(quán)。原告在競標(biāo)中的標(biāo)底低于錦昌公司，已實(shí)際喪失了其優(yōu)先承租權(quán)。原告在錦昌公司競標(biāo)成功后再提出同等租賃條件，有悖招標(biāo)公平原則，也有損招標(biāo)活動(dòng)的嚴(yán)肅性，這是對(duì)“同等條件”的曲解。
雖然，在被告房屋經(jīng)營權(quán)招標(biāo)投標(biāo)過程中，錦昌公司沒有兩年商業(yè)經(jīng)營的成功經(jīng)歷，不具備招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件，違反了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第三十一條“…聯(lián)合體各方均應(yīng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件…”的規(guī)定。采用競爭性談判方式投標(biāo)后，沒有依照《中華人民共和國政府采購法》第三十八條規(guī)定的程序進(jìn)行，投標(biāo)方式名為談判式實(shí)為暗投式，中標(biāo)結(jié)果也非談判結(jié)果，其形式屬于“換湯不換藥”，違反了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條“…投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)?！焙汀吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條列》第四十四條“…投標(biāo)人少于3個(gè)的，不得開標(biāo)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)?！钡囊?guī)定。但是，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中存在的問題，應(yīng)由招標(biāo)投標(biāo)行政監(jiān)督部門依照《湖北省公共資源招標(biāo)投標(biāo)投訴處理辦法》的規(guī)定來處理，屬于行政法規(guī)調(diào)整的范圍，不屬于民事案件的審理范疇，故本案不作考慮。
綜上所述，原告長冠公司因投標(biāo)標(biāo)底低于第三人，已喪失了原承租房屋的優(yōu)先承租權(quán)，其訴訟請(qǐng)求本院依法不予支持。為依法保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條，第六十條，第二百三十條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由原告鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)80元，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　范先羿

書記員：田紅軍