鴻翔房地產(chǎn)有限公司
祝琦云
李照生
侯偉東（黑龍江九洲律師事務(wù)所）
鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司

上訴人（原審原告、反訴被告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司，住所地浙江省海寧經(jīng)編總部商務(wù)區(qū)豐收西路1號12樓A-1208室。
法定代表人姚岳良，該公司董事長。
委托代理人祝琦云，該公司綏芬河分公司經(jīng)理。
上訴人（原審被告、反訴原告）李照生，男，1962年12月27日生，住牡丹江市#####。
委托代理人侯偉東，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司，住所地綏芬河通天路新東方皮貨城七層709號。
代表人祝琦云，該分公司經(jīng)理。
上訴人（原審原告、反訴被告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱鴻翔公司）與上訴人（原審被告、反訴原告）李照生，被上訴人（原審原告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司（以下簡稱鴻翔綏芬河分公司）商品房買賣合同糾紛一案，牡丹江市中級人民法院于2013年9月27日作出（2012）牡民初字第9號民事判決，鴻翔公司、李照生不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行公開審理。上訴人鴻翔公司委托代理人祝琦云，上訴人李照生及委托代理人侯偉東，被上訴人鴻翔綏芬河分公司代表人祝琦云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院判決認定，2003年5月29日，海寧市鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（后工商登記變更為鴻翔公司）委托其綏芬河分公司與李照生簽訂《商品房買賣合同》。合同約定:李照生購買鴻翔公司開發(fā)的商品房；該商品房位于綏芬河市通天路與新榮街路口，房屋結(jié)構(gòu)為地上一層門市房（129.90平方米），地下一層（1136.89平方米），總面積為1266.79平方米，總價款為10，380，000.00元；付款方式及期限，本合同簽訂后五個工作日內(nèi)，買受人預(yù)付房款5，280，000.00元，出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房款4，600，000.00元，由借款機構(gòu)直接支付給出賣人，剩余500，000.00元，在辦理房屋權(quán)屬登記后五個工作日內(nèi)付清；出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，提前對所購房屋進行裝修，雙方可提前辦理房屋交接手續(xù)；買受人對房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任；出賣人委托其綏芬河分公司代理簽訂本合同以及代理收取本合同項下的房價款；房屋交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2003年12月31日前按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5種條件（提供商品房經(jīng)驗收合格的證明文件交付房屋），并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。另附有《打印合同》一份，在第四項中雙方在付款方式及期限約定:1.本合同簽訂后五個工作日，買受人預(yù)付5，280，000.00元房價款；2.出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房價款4，600，000.00元，由貸款機構(gòu)直接支付給出賣人；3.剩余500，000.00元房價款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個工作日付清。第五項其它約定:1.出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，提前對所購房屋進行裝修，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)；2.買受人對房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任；……2003年5月29日，即合同簽訂當(dāng)日，李照生交付購房款5，280，000.00元。2003年9月8日、2003年9月18日、2003年9月25日，雙方就同一標(biāo)的又簽訂3份《商品房買賣合同》，用于李照生向銀行辦理貸款。2003年9月8日、2003年9月18日，鴻翔綏芬河分公司分別向李照生出具單位往來資金結(jié)算票據(jù)2張，每張注明房款1，500，000.00元，用于李照生向銀行辦理貸款。2003年10月19日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定:為了辦理2003年5月29日雙方簽訂的《商品房買賣合同》項下的按揭貸款和房產(chǎn)證，雙方對2003年9月8日、9月18日、9月25日、10月19日（2份合同）簽訂的5份合同做如下約定:一、2003年9月8日、9月18日、9月25日簽訂的3份合同（標(biāo)的物為地下一層），僅作為辦理按揭貸款和辦理房產(chǎn)證使用，不作為雙方對2003年5月29日合同的變更和修改。合同的權(quán)利、義務(wù)以2003年5月29日合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。二、李照生已經(jīng)交付購房款5，280，000.00元，鴻翔公司開具的是結(jié)算票據(jù)（金額為5，280，000.00元），李照生交還鴻翔公司。為了辦理按揭貸款，雙方在2003年9月8日、9月18日、9月25日簽訂的3份合同中，鴻翔公司為每份合同開具1，500，000.00元的正式發(fā)票，作為李照生交款和辦理按揭貸款、房產(chǎn)證的票據(jù)；剩余780，000.00元作為一層129.9平方米門市房已付的購房款，鴻翔公司開具正式發(fā)票，作為李照生交款和辦理房產(chǎn)證的票據(jù)。三、一層129.9平方米門市房辦理2份房產(chǎn)證，2003年10月19日簽訂的2份合同，僅為辦理82平方米和47.9平方米門市房使用，不作為雙方對2003年5月29日合同的變更和修改。合同的權(quán)利、義務(wù)以2003年5月29日合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。各方不得以10月19日的2份合同主張權(quán)利。2003年11月24日，李照生與中國工商銀行綏芬河支行簽訂“個人購房借款合同”2份，分別借款1，500，000.00元。該借款合同第五條約定，在本合同擔(dān)保生效后（或登記備案后），以借款人購房款的名義將貸款一次劃入售房者鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)公司在貸款人處開立的賬戶。
2004年3月30日，李照生為鴻翔公司出具收條一張。該收條載明:“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗收均認可，所欠2，100，000.00元年內(nèi)付清房款，另取圖紙44張（圖詳見反面），買方已經(jīng)先裝修使用?！痹撌諚l反面底部載明:“今收到以上沒有審核印章圖紙44張”“李照生2004年3”“注意反面有內(nèi)容！！”。2004年7月10日，鴻翔公司收取李照生220，000.00元，收據(jù)中寫明為房款。就同一筆款項，鴻翔公司于2004年7月30日又為李照生出具1份收據(jù)。2004年7月11日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，載明:“經(jīng)雙方友好協(xié)商，鴻翔公司自愿在李照生接收房屋后，辦理以下事項，費用由鴻翔公司支付?！?008年8月4日，綏芬河市房地產(chǎn)管理局為李照生核發(fā)兩本房屋產(chǎn)權(quán)證。其中，綏芬河房權(quán)證綏私字第#####號為地下一層－011房號的產(chǎn)權(quán)證。該證附記中載明:“本證只對中國工商銀行綏芬河支行（2003）第（0018）號個人購房借款合同的首次抵押期間有效”，“待抵押登記解除后此證與（#####）號房屋所有權(quán)證書（-013）和未辦理權(quán)屬登記的（-012）合并一證”。綏芬河房權(quán)證綏私字第#####號為地下一層－013房號的產(chǎn)權(quán)證。該證附記中載明:“本證只對中國工商銀行綏芬河支行（2003）第（0028）號個人購房借款合同的首次抵押期間有效?！薄按盅旱怯浗獬蟠俗C與（#####）號房屋所有權(quán)證書（-011）和未辦理權(quán)屬登記的（-012）合并一證”。這兩本房屋產(chǎn)權(quán)證上都有他項權(quán)利登記，分別記載抵押貸款1，500，000.00元，設(shè)定的抵押期限為“2003.11.24至2013年11月23日”。
2005年10月8日，綏芬河市公證處根據(jù)申請人李照生的申請，做出（2005）綏證內(nèi)民字第249號保全證據(jù)公證書，對地下一層室內(nèi)狀況進行公證。2006年1月5日，牡丹江市公證處根據(jù)申請人李照生的申請，做出（2005）牡證經(jīng)字第####號保全行為公證書，對李照生向祝琦云送達“關(guān)于新東方皮貨服飾城一層及地下負一層商品房不符合合同約定的函”的行為過程進行公證。2006年3月30日，牡丹江市公證處根據(jù)申請人李照生的申請，做出（2006）牡證經(jīng)字第##號證據(jù)保全公證書，對李照生在牡丹江帕弗爾酒店取鑰匙、到綏芬河市新東方皮貨城用該鑰匙將房門打開及室內(nèi)施工現(xiàn)場進行公證。
鴻翔公司、鴻翔綏芬河分公司向原審法院起訴請求李照生支付購房款1，880，000.00元及違約金2，400，000.00元；并由李照生承擔(dān)訴訟費、鑒定費。主要理由為:2003年至2004年期間，鴻翔公司及鴻翔綏芬河分公司與李照生多次簽訂房屋買賣合同，約定購房款總計10，380，000.00元。分三次支付，第一次預(yù)付的5，280，000.00元已支付；第二次預(yù)付的4，600，000.00元，實際支付了3，000，000.00元，尚欠1，600，000.00元；第三次500，000.00元未支付。實際欠款2，100，000.00元。因李照生未履行付款義務(wù)，鴻翔公司依法有權(quán)不交房，后李照生承諾付款，鴻翔公司同意并辦理交房手續(xù)，房屋交付后，鴻翔公司根據(jù)公攤面積向李照生收取220，000.00元，作為水暖電消防等使用費，收據(jù)寫為應(yīng)收款，就此款雙方意見不一，為減少爭議，可從中暫扣，另行算帳，欠款為1，880，000.00元，此款已逾期違約。以上欠款鴻翔公司及鴻翔綏芬河分公司，一直持續(xù)催討主張權(quán)利，并就欠款部分房產(chǎn)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記以表示主張權(quán)利。李照生如繼續(xù)欠款并提出其他無理主張，鴻翔公司認為也可以解除合同退還房屋以解決糾紛。補充意見:起訴狀第一條第二項的違約金變更為判令李照生支付自2012年4月1日起按每天940.00元計算到實際付款日為止。
本院認為，鴻翔綏芬河分公司為鴻翔公司設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第40條 ?第（5）項 ?規(guī)定，鴻翔綏芬河分公司訴訟主體適格。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》、《打印合同》、《打印補充合同》及此后簽訂的關(guān)于訴爭房屋的除經(jīng)鑒定的2004年7月10日《補充協(xié)議》之外的所有合同及補充協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
本案爭議焦點為，雙方在履行商品房屋買賣合同過程中，是否合意變更了房屋價款；在房屋交付、房款支付、房屋產(chǎn)權(quán)變更登記方面是否存在違約行為及違約責(zé)任的承擔(dān)。
關(guān)于訴爭房屋是否降價的問題。李照生上訴主張其舉示的無日期《補充協(xié)議》、錄音資料、收據(jù)、收據(jù)照片、綏芬河法院的開庭筆錄、證人蕭靖等證據(jù)，可以證實房款變更為8，500，000.00元。本院前文對無日期《補充協(xié)議》、錄音資料、證人蕭靖證言等證據(jù)進行認定，不再贅述。李照生舉示的收據(jù)、收據(jù)照片亦未注明系訴爭房屋的最后一筆購房款。針對是否降價的問題，鴻翔公司舉示李照生于2004年3月30日簽字的《收條》記載了其“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗收均認可，所欠210萬年內(nèi)付清”，法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所作出的司法鑒定意見書確認《補充協(xié)議》上鴻翔綏芬河分公司的印章非簽訂《商品房買賣合同》時的印章，祝琦云兩次簽名亦非其書寫，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條第一款規(guī)定，對比雙方當(dāng)事人對降價問題分別舉出相反的證據(jù)，鴻翔公司在李照生于2004年3月30日驗收后接收訴爭房屋，并同意年內(nèi)給付余款的情況下，又在數(shù)月后與李照生簽訂降價協(xié)議，不符合常理，李照生所舉示的證據(jù)未達到高度蓋然性的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，故本院對李照生的房款變更為8，500，000.00元的上訴主張不予支持。
關(guān)于訴爭房屋交付時間的問題。李照生上訴主張2006年2月收到鴻翔公司1把訴爭房屋的鑰匙作為訴爭房屋的交付時間。鴻翔公司以訴爭房屋有多間房門鑰匙，每間房門鑰匙又有數(shù)把相同的鑰匙為由，否認李照生主張的1把鑰匙即可交付整個訴爭房屋的事實。因鴻翔公司的抗辯主張符合常理，本院予以確認。根據(jù)雙方當(dāng)事人在2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件四第五條第1款約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)。買受人對房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任?！彪p方在簽訂合同時已經(jīng)預(yù)見可能出現(xiàn)提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下進行房屋交付，并對鴻翔公司“僅免除逾期交付的責(zé)任”。李照生于2004年3月30日簽字“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗收均認可……”故應(yīng)將此時間作為訴爭房屋交付時間。本院對李照生的該上訴請求不予支持。
關(guān)于鴻翔公司是否逾期交付房屋的問題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定2003年12月31日前交付房屋，實際交付房屋時間為2004年3月30日，因此，鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。根據(jù)該合同第九條“最后交付期限的第二天起至實際交付之日止”，“出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金”的約定，鴻翔公司應(yīng)給付李照生逾期交付房屋的違約金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
關(guān)于李照生已交付房款的數(shù)額及是否存在逾期支付房款的問題。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》附件四第四條付款方式及期限約定:“1.本合同簽訂后五個工作日內(nèi)，買受人預(yù)付5，280，000.00元房價款。2、出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房價款4，600，000.00元，由貸款機構(gòu)直接支付給出賣人。3、剩余500，000.00元房價款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個工作日內(nèi)付清?！彪p方履行上述約定的第1項內(nèi)容，在履行第2項內(nèi)容過程中未實現(xiàn)4，600，000.00元的約定，亦未履行第3項約定。2004年3月30日，李照生在《收條》認可“所欠210萬年內(nèi)付清”，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對付款進行新的約定。2004年7月30日，鴻翔綏芬河分公司為李照生出具220，000.00元的“應(yīng)收款入賬”票據(jù)，雙方當(dāng)事人雖對該款性質(zhì)作出不同解釋，但李照生無有效證據(jù)證實該款為雙方達成降價協(xié)議后的最后余款，鴻翔公司亦無有效證據(jù)證實該款為水暖、電梯、消防、衛(wèi)生費等的應(yīng)收款，在雙方當(dāng)事人約定“所欠210萬年內(nèi)付清”的情況下，通常理解該款的性質(zhì)應(yīng)為剩余購房款的一部分，原審法院認定此款性質(zhì)為購房款并無不當(dāng)，故李照生共交納購房款鴻翔公司8，500，000.00元。因雙方當(dāng)事人在2004年3月30日的收條中變更了《商品房買賣合同》中關(guān)于付款方式及期限的約定，因此，李照生應(yīng)在2004年底前給付鴻翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按約定支付剩余房款，其應(yīng)承擔(dān)逾期支付房款的違約責(zé)任。
關(guān)于鴻翔公司請求給付購剩余房款是否超過訴訟時效期間的問題。2006年11月9日，鴻翔公司向李照生郵寄催款通知，李照生認可收到。2008年2月，鴻翔公司向李照生身份證住址郵寄“催款通知”，加蓋郵局郵戳，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十條第一款第（一）項規(guī)定，應(yīng)視為該催款郵件到達李照生處，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力。2010年1月，鴻翔綏芬河分公司起訴至綏芬河市人民法院。因此，鴻翔公司請求李照生給付購剩余房款未超過訴訟時效期間。
關(guān)于李照生承擔(dān)逾期支付房款違約金的數(shù)額問題。按照《商品房買賣合同》第七條約定，因李照生“逾期超過90日后”，鴻翔公司未提出解除合同，故李照生應(yīng)“自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金。”李照生所欠剩余房款1，880，000.00元至今為交付，自2005年1月1日起至本判決生效之日計算，該違約金至本判決生效之日（2014年3月31日）約為3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因雙方約定的違約金過高，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，及李照生要求減少違約金的請求，本院對此予以調(diào)整。因鴻翔公司未舉示欠付購房款給其造成損失的證據(jù)，通常欠付購房款的損失應(yīng)為該款的貸款利息。根據(jù)中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率，2004年10月29日起五年以上的利率為6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的貸款利息為1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根據(jù)2004年1月2日實施的《中國人民銀行關(guān)于擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間有關(guān)問題的通知》，企業(yè)貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7，上述貸款利息的浮動區(qū)間為957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中間值為1，383，548.40元。又因李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金3，170，000.00元遠高于企業(yè)同期同類貸款利息中間值的數(shù)額，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定規(guī)定，及避免雙方當(dāng)事人履行本判決發(fā)生新的糾紛的可能性，本院酌情以企業(yè)同期同類貸款利息中間值1，383，548.40元為鴻翔公司損失標(biāo)準(zhǔn)，對損失及損失的百分之三十部分予以保護，李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金為1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
關(guān)于鴻翔公司是否存在逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的問題。李照生在本院主張按照5份合同辦理產(chǎn)權(quán)證照，基于前文所述理由，本院對此不予支持。如針對雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》辦理產(chǎn)權(quán)證照，該第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金?！痹摷s定系基于李照生交付9，880，000.00元購房款（首付5，280，000.00元加按揭貸款4，600，00.00元）后鴻翔公司履行提供辦證材料的義務(wù)，鴻翔公司辯稱其行使后履行抗辯權(quán)符合雙方當(dāng)事人約定，且根據(jù)工商銀行綏芬河市支行與鴻翔綏芬河分公司簽訂《按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，購房者李照生可以按揭貸款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是雙方當(dāng)事人為辦理按揭貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證照在簽訂2003年5月29日的《商品房買賣合同》后，又簽訂5份合同，雖然約定不得以此主張權(quán)利，卻導(dǎo)致不能按照2003年5月29日的《商品房買賣合同》取得訴爭房屋全部面積的產(chǎn)權(quán)證照，其中不乏案外人工商銀行的因素，亦有雙方當(dāng)事人簽訂5份合同的因素，在雙方當(dāng)事人對哪一方要求簽訂5份合同均未舉示有效證據(jù)的情況下，雙方對此應(yīng)承擔(dān)均等的責(zé)任，故李照生未全額交納約定購房款而要求鴻翔公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照于法無據(jù)，本院對李照生上訴主張鴻翔公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任不予支持。
關(guān)于鴻翔公司設(shè)施是否健全的問題。綏芬河市公證處公證書記載，2006年2月21日，李照生與公證處人員進入訴爭房屋時，供熱系統(tǒng)正在施工中。李照生據(jù)此主張鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)至該時間的設(shè)施不健全的違約責(zé)任。根據(jù)李照生于2004年3月30日出具的《收條》，李照生對交付的房屋已經(jīng)“驗收均認可”，之后雙方當(dāng)事人及哈爾濱高升消防公司劉迪于2004年9月15日簽訂的《協(xié)議書》亦可佐證“李照生進入新東方商廈負一層發(fā)現(xiàn)需要對消防管道進行改動”，張志新與孫顏良于2005年9月14日簽訂的《施工合同》同樣約定“圖紙由承包方保證并需征求房東李照生意見……此改造系應(yīng)房主要求”，因此，李照生在接收和驗收訴爭房屋后又依據(jù)綏芬河市公證處公證書主張基礎(chǔ)設(shè)施未達到使用條件，本院不予支持。同理，訴爭房屋在李照生“驗收均認可”予以接收的情況下，無論是否與《商品房買賣合同》相符，均應(yīng)視為對所接收的房屋現(xiàn)有狀況的認可，故李照生主張按《商品房買賣合同》恢復(fù)設(shè)施，本院不予支持。
關(guān)于給付訴爭房屋圖紙、鑰匙、發(fā)票，辦理交接單、辦證順序問題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件第五條約定“出賣人向買受人陸續(xù)提供本棟樓宇的全套圖紙一套，在房屋竣工時提供完畢。”2004年3月30日李照生收到44張圖紙，但李照生稱該圖紙為無審核章的非正式圖紙，因李照生未對該圖紙是否符合約定或非全套圖紙進行舉證，且雙方亦未約定所交付圖紙需加蓋審核印章，故本院對李照生主張給付圖紙的上訴請求不予支持。因李照生已經(jīng)驗收并實際使用訴爭房屋多年，現(xiàn)請求辦理給付鑰匙、辦理交接單與事實不符，本院不予支持。按前文所述，本院對李照生主張繼續(xù)履行5份合同的上訴請求不予支持，故對李照生主張辦理訴爭房屋5份產(chǎn)權(quán)證照的上訴請求亦不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，鴻翔公司應(yīng)于2004年6月29日向房屋產(chǎn)權(quán)部門報備材料，之后協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照，李照生承諾2005年1月1日前給付剩余購房款?，F(xiàn)雙方均超過上述約定時間而未履行各自的約定義務(wù)，可在同一時間雙方分別履行各自義務(wù)，并在收回鴻翔公司出具給李照生的所有非購房發(fā)票的票據(jù)基礎(chǔ)上，由鴻翔公司出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購房發(fā)票，及按照房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證照過程中需鴻翔公司提交材料。如根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》約定的面積辦理房屋權(quán)屬證照與房屋管理機關(guān)所已作出的辦證的行政行為相抵觸，雙方當(dāng)事人另行訴訟解決。
關(guān)于訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)、撤銷與房屋交付的關(guān)系。訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)系行政機關(guān)履行行政權(quán)范疇，其合法性與是否撤銷系行政訴訟的審理范圍，本案為商品房買賣合同糾紛的民事案件，對李照生所舉示的產(chǎn)權(quán)證資料應(yīng)從民事證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性進行審查，非行政行為的合法性審查。因雙方當(dāng)事人未約定辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證后方可交接，卻約定不影響施工情況下提前交接房屋，故訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理或撤銷與房屋交接不存在先后次序的邏輯關(guān)系。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第三項、第四項；
二、變更牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第一項為:李照生于本判決送達之日起十日內(nèi)給付鴻翔房地產(chǎn)有限公司購房款1，880，000.00元及該款違約金1，798，612.92元；
三、變更牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第二項為:鴻翔房地產(chǎn)有限公司、鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司于本判決送達之日起十日內(nèi)給付李照生違約金372，600.00元，并為李照生出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購房發(fā)票；
四、駁回鴻翔房地產(chǎn)有限公司、李照生的其它上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費47，546.05元，由鴻翔公司負擔(dān)6，666.00元，由李照生負擔(dān)40，880.05元；反訴案件受理費31，813.57元，由李照生負擔(dān)30，177.57元，由鴻翔公司負擔(dān)1，636.00元；鑒定費25，000.00元，由李照生負擔(dān)；二審案件受理費鴻翔公司交納部分14，870.00元，由鴻翔公司負擔(dān)；二審案件受理費李照生交納部分70，752.65元，由李照生負擔(dān)67，116.65元，由鴻翔公司負擔(dān)3，636.00元。
本判決為終審判決。

本院認為，鴻翔綏芬河分公司為鴻翔公司設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第40條 ?第（5）項 ?規(guī)定，鴻翔綏芬河分公司訴訟主體適格。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》、《打印合同》、《打印補充合同》及此后簽訂的關(guān)于訴爭房屋的除經(jīng)鑒定的2004年7月10日《補充協(xié)議》之外的所有合同及補充協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
本案爭議焦點為，雙方在履行商品房屋買賣合同過程中，是否合意變更了房屋價款；在房屋交付、房款支付、房屋產(chǎn)權(quán)變更登記方面是否存在違約行為及違約責(zé)任的承擔(dān)。
關(guān)于訴爭房屋是否降價的問題。李照生上訴主張其舉示的無日期《補充協(xié)議》、錄音資料、收據(jù)、收據(jù)照片、綏芬河法院的開庭筆錄、證人蕭靖等證據(jù)，可以證實房款變更為8，500，000.00元。本院前文對無日期《補充協(xié)議》、錄音資料、證人蕭靖證言等證據(jù)進行認定，不再贅述。李照生舉示的收據(jù)、收據(jù)照片亦未注明系訴爭房屋的最后一筆購房款。針對是否降價的問題，鴻翔公司舉示李照生于2004年3月30日簽字的《收條》記載了其“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗收均認可，所欠210萬年內(nèi)付清”，法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所作出的司法鑒定意見書確認《補充協(xié)議》上鴻翔綏芬河分公司的印章非簽訂《商品房買賣合同》時的印章，祝琦云兩次簽名亦非其書寫，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條第一款規(guī)定，對比雙方當(dāng)事人對降價問題分別舉出相反的證據(jù)，鴻翔公司在李照生于2004年3月30日驗收后接收訴爭房屋，并同意年內(nèi)給付余款的情況下，又在數(shù)月后與李照生簽訂降價協(xié)議，不符合常理，李照生所舉示的證據(jù)未達到高度蓋然性的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，故本院對李照生的房款變更為8，500，000.00元的上訴主張不予支持。
關(guān)于訴爭房屋交付時間的問題。李照生上訴主張2006年2月收到鴻翔公司1把訴爭房屋的鑰匙作為訴爭房屋的交付時間。鴻翔公司以訴爭房屋有多間房門鑰匙，每間房門鑰匙又有數(shù)把相同的鑰匙為由，否認李照生主張的1把鑰匙即可交付整個訴爭房屋的事實。因鴻翔公司的抗辯主張符合常理，本院予以確認。根據(jù)雙方當(dāng)事人在2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件四第五條第1款約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)。買受人對房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任?！彪p方在簽訂合同時已經(jīng)預(yù)見可能出現(xiàn)提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下進行房屋交付，并對鴻翔公司“僅免除逾期交付的責(zé)任”。李照生于2004年3月30日簽字“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗收均認可……”故應(yīng)將此時間作為訴爭房屋交付時間。本院對李照生的該上訴請求不予支持。
關(guān)于鴻翔公司是否逾期交付房屋的問題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定2003年12月31日前交付房屋，實際交付房屋時間為2004年3月30日，因此，鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。根據(jù)該合同第九條“最后交付期限的第二天起至實際交付之日止”，“出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金”的約定，鴻翔公司應(yīng)給付李照生逾期交付房屋的違約金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
關(guān)于李照生已交付房款的數(shù)額及是否存在逾期支付房款的問題。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》附件四第四條付款方式及期限約定:“1.本合同簽訂后五個工作日內(nèi)，買受人預(yù)付5，280，000.00元房價款。2、出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房價款4，600，000.00元，由貸款機構(gòu)直接支付給出賣人。3、剩余500，000.00元房價款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個工作日內(nèi)付清。”雙方履行上述約定的第1項內(nèi)容，在履行第2項內(nèi)容過程中未實現(xiàn)4，600，000.00元的約定，亦未履行第3項約定。2004年3月30日，李照生在《收條》認可“所欠210萬年內(nèi)付清”，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對付款進行新的約定。2004年7月30日，鴻翔綏芬河分公司為李照生出具220，000.00元的“應(yīng)收款入賬”票據(jù)，雙方當(dāng)事人雖對該款性質(zhì)作出不同解釋，但李照生無有效證據(jù)證實該款為雙方達成降價協(xié)議后的最后余款，鴻翔公司亦無有效證據(jù)證實該款為水暖、電梯、消防、衛(wèi)生費等的應(yīng)收款，在雙方當(dāng)事人約定“所欠210萬年內(nèi)付清”的情況下，通常理解該款的性質(zhì)應(yīng)為剩余購房款的一部分，原審法院認定此款性質(zhì)為購房款并無不當(dāng)，故李照生共交納購房款鴻翔公司8，500，000.00元。因雙方當(dāng)事人在2004年3月30日的收條中變更了《商品房買賣合同》中關(guān)于付款方式及期限的約定，因此，李照生應(yīng)在2004年底前給付鴻翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按約定支付剩余房款，其應(yīng)承擔(dān)逾期支付房款的違約責(zé)任。
關(guān)于鴻翔公司請求給付購剩余房款是否超過訴訟時效期間的問題。2006年11月9日，鴻翔公司向李照生郵寄催款通知，李照生認可收到。2008年2月，鴻翔公司向李照生身份證住址郵寄“催款通知”，加蓋郵局郵戳，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十條第一款第（一）項規(guī)定，應(yīng)視為該催款郵件到達李照生處，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力。2010年1月，鴻翔綏芬河分公司起訴至綏芬河市人民法院。因此，鴻翔公司請求李照生給付購剩余房款未超過訴訟時效期間。
關(guān)于李照生承擔(dān)逾期支付房款違約金的數(shù)額問題。按照《商品房買賣合同》第七條約定，因李照生“逾期超過90日后”，鴻翔公司未提出解除合同，故李照生應(yīng)“自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金?！崩钫丈肥Ｓ喾靠?，880，000.00元至今為交付，自2005年1月1日起至本判決生效之日計算，該違約金至本判決生效之日（2014年3月31日）約為3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因雙方約定的違約金過高，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，及李照生要求減少違約金的請求，本院對此予以調(diào)整。因鴻翔公司未舉示欠付購房款給其造成損失的證據(jù)，通常欠付購房款的損失應(yīng)為該款的貸款利息。根據(jù)中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率，2004年10月29日起五年以上的利率為6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的貸款利息為1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根據(jù)2004年1月2日實施的《中國人民銀行關(guān)于擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間有關(guān)問題的通知》，企業(yè)貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7，上述貸款利息的浮動區(qū)間為957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中間值為1，383，548.40元。又因李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金3，170，000.00元遠高于企業(yè)同期同類貸款利息中間值的數(shù)額，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定規(guī)定，及避免雙方當(dāng)事人履行本判決發(fā)生新的糾紛的可能性，本院酌情以企業(yè)同期同類貸款利息中間值1，383，548.40元為鴻翔公司損失標(biāo)準(zhǔn)，對損失及損失的百分之三十部分予以保護，李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金為1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
關(guān)于鴻翔公司是否存在逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的問題。李照生在本院主張按照5份合同辦理產(chǎn)權(quán)證照，基于前文所述理由，本院對此不予支持。如針對雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》辦理產(chǎn)權(quán)證照，該第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。”該約定系基于李照生交付9，880，000.00元購房款（首付5，280，000.00元加按揭貸款4，600，00.00元）后鴻翔公司履行提供辦證材料的義務(wù)，鴻翔公司辯稱其行使后履行抗辯權(quán)符合雙方當(dāng)事人約定，且根據(jù)工商銀行綏芬河市支行與鴻翔綏芬河分公司簽訂《按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，購房者李照生可以按揭貸款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是雙方當(dāng)事人為辦理按揭貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證照在簽訂2003年5月29日的《商品房買賣合同》后，又簽訂5份合同，雖然約定不得以此主張權(quán)利，卻導(dǎo)致不能按照2003年5月29日的《商品房買賣合同》取得訴爭房屋全部面積的產(chǎn)權(quán)證照，其中不乏案外人工商銀行的因素，亦有雙方當(dāng)事人簽訂5份合同的因素，在雙方當(dāng)事人對哪一方要求簽訂5份合同均未舉示有效證據(jù)的情況下，雙方對此應(yīng)承擔(dān)均等的責(zé)任，故李照生未全額交納約定購房款而要求鴻翔公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照于法無據(jù)，本院對李照生上訴主張鴻翔公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任不予支持。
關(guān)于鴻翔公司設(shè)施是否健全的問題。綏芬河市公證處公證書記載，2006年2月21日，李照生與公證處人員進入訴爭房屋時，供熱系統(tǒng)正在施工中。李照生據(jù)此主張鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)至該時間的設(shè)施不健全的違約責(zé)任。根據(jù)李照生于2004年3月30日出具的《收條》，李照生對交付的房屋已經(jīng)“驗收均認可”，之后雙方當(dāng)事人及哈爾濱高升消防公司劉迪于2004年9月15日簽訂的《協(xié)議書》亦可佐證“李照生進入新東方商廈負一層發(fā)現(xiàn)需要對消防管道進行改動”，張志新與孫顏良于2005年9月14日簽訂的《施工合同》同樣約定“圖紙由承包方保證并需征求房東李照生意見……此改造系應(yīng)房主要求”，因此，李照生在接收和驗收訴爭房屋后又依據(jù)綏芬河市公證處公證書主張基礎(chǔ)設(shè)施未達到使用條件，本院不予支持。同理，訴爭房屋在李照生“驗收均認可”予以接收的情況下，無論是否與《商品房買賣合同》相符，均應(yīng)視為對所接收的房屋現(xiàn)有狀況的認可，故李照生主張按《商品房買賣合同》恢復(fù)設(shè)施，本院不予支持。
關(guān)于給付訴爭房屋圖紙、鑰匙、發(fā)票，辦理交接單、辦證順序問題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件第五條約定“出賣人向買受人陸續(xù)提供本棟樓宇的全套圖紙一套，在房屋竣工時提供完畢?！?004年3月30日李照生收到44張圖紙，但李照生稱該圖紙為無審核章的非正式圖紙，因李照生未對該圖紙是否符合約定或非全套圖紙進行舉證，且雙方亦未約定所交付圖紙需加蓋審核印章，故本院對李照生主張給付圖紙的上訴請求不予支持。因李照生已經(jīng)驗收并實際使用訴爭房屋多年，現(xiàn)請求辦理給付鑰匙、辦理交接單與事實不符，本院不予支持。按前文所述，本院對李照生主張繼續(xù)履行5份合同的上訴請求不予支持，故對李照生主張辦理訴爭房屋5份產(chǎn)權(quán)證照的上訴請求亦不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，鴻翔公司應(yīng)于2004年6月29日向房屋產(chǎn)權(quán)部門報備材料，之后協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照，李照生承諾2005年1月1日前給付剩余購房款。現(xiàn)雙方均超過上述約定時間而未履行各自的約定義務(wù)，可在同一時間雙方分別履行各自義務(wù)，并在收回鴻翔公司出具給李照生的所有非購房發(fā)票的票據(jù)基礎(chǔ)上，由鴻翔公司出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購房發(fā)票，及按照房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證照過程中需鴻翔公司提交材料。如根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》約定的面積辦理房屋權(quán)屬證照與房屋管理機關(guān)所已作出的辦證的行政行為相抵觸，雙方當(dāng)事人另行訴訟解決。
關(guān)于訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)、撤銷與房屋交付的關(guān)系。訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)系行政機關(guān)履行行政權(quán)范疇，其合法性與是否撤銷系行政訴訟的審理范圍，本案為商品房買賣合同糾紛的民事案件，對李照生所舉示的產(chǎn)權(quán)證資料應(yīng)從民事證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性進行審查，非行政行為的合法性審查。因雙方當(dāng)事人未約定辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證后方可交接，卻約定不影響施工情況下提前交接房屋，故訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理或撤銷與房屋交接不存在先后次序的邏輯關(guān)系。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第三項、第四項；
二、變更牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第一項為:李照生于本判決送達之日起十日內(nèi)給付鴻翔房地產(chǎn)有限公司購房款1，880，000.00元及該款違約金1，798，612.92元；
三、變更牡丹江市中級人民法院（2012）牡民初字第9號民事判決主文第二項為:鴻翔房地產(chǎn)有限公司、鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司于本判決送達之日起十日內(nèi)給付李照生違約金372，600.00元，并為李照生出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購房發(fā)票；
四、駁回鴻翔房地產(chǎn)有限公司、李照生的其它上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費47，546.05元，由鴻翔公司負擔(dān)6，666.00元，由李照生負擔(dān)40，880.05元；反訴案件受理費31，813.57元，由李照生負擔(dān)30，177.57元，由鴻翔公司負擔(dān)1，636.00元；鑒定費25，000.00元，由李照生負擔(dān)；二審案件受理費鴻翔公司交納部分14，870.00元，由鴻翔公司負擔(dān)；二審案件受理費李照生交納部分70，752.65元，由李照生負擔(dān)67，116.65元，由鴻翔公司負擔(dān)3，636.00元。

審判長：王廣厚
審判員：王劍
審判員：王景波

書記員：苑曉姍