上訴人（原審原告）：雞西龍某物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑小區(qū)。法定代表人:趙百偉，經(jīng)理。委托訴訟代理人：孫丹，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江曙光房地產(chǎn)投資有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑小區(qū)。法定代表人：江小玲，董事長。委托訴訟代理人：祝士東，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。

龍某物業(yè)公司上訴請求：1、撤銷（2016）黑0302民初1506號民事判決，改判曙光房地產(chǎn)公司給付龍某物業(yè)公司物業(yè)費261,424元；2、上訴費用由曙光房地產(chǎn)公司承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實有誤，計算依據(jù)過低，判項顯失公平。2013年4月30日龍某物業(yè)公司對曙光房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的雞冠區(qū)龍域嘉苑小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)管理，為期三年，龍某物業(yè)公司與龍域嘉苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定了住宅、非住宅、地上、地下車位的費用收取標準，該合同效力根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定約束于全小區(qū)業(yè)主及閑置房屋的房產(chǎn)開發(fā)公司，而在一審判決中關(guān)于地下車位取費的計算是按照每平方米0.88元計算，而按合同約定每戶每年為600元，地上門市等非住宅按合同約定均為每平方米1.2元，一審判決均按照每平方米0.88元計算，以上諸項錯誤計算導(dǎo)致龍某物業(yè)公司物業(yè)費損失嚴重。二、龍某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)三年期間，而電梯費在一審判決中僅付一年電梯費用，計算標準也明顯低于同類市場標準，龍某物業(yè)公司在一審已提交證據(jù)證實了市場價格，而一審判決以后兩年未約定為由不支持兩年時間的電梯管理費的判項違反《中華人民共和國合同法》關(guān)于約定不明時應(yīng)按交易習慣及市場規(guī)則確定的規(guī)定，物業(yè)合同已實際履行，不能因為約定不明而取消給付義務(wù)。綜上，請求人民法院查清事實，糾正錯誤。曙光房地產(chǎn)公司辯稱，一審判決認定事實清楚、證據(jù)充足，論述清晰。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的問題，龍某物業(yè)公司主張依據(jù)其與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同計算是不能成立的，一審法院以《雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（雞政發(fā)[2008]14號）和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定裁判適用法律依據(jù)正確。關(guān)于電梯費的問題。曙光房地產(chǎn)公司未銷售的樓房是空置的，無人使用，不產(chǎn)生電梯費，故收取沒有依據(jù)。2015年1月4日雞西市物價監(jiān)督管理局作出雞價字（2015）2號關(guān)于龍域嘉苑住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事宜的批復(fù)已經(jīng)雞冠區(qū)人民法院判決撤銷。綜上，請求駁回曙光房地產(chǎn)公司的上訴請求。龍某物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1、要求被告曙光房地產(chǎn)公司給付未出售房屋物業(yè)費、電梯費及委托管理費594，000元；2、訴訟費用由曙光房地產(chǎn)公司負擔。一審法院認定事實：被告曙光房地產(chǎn)公司系雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑小區(qū)的開發(fā)單位。2013年4月22日，原告龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書。雙方約定雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會（甲方）將龍域嘉苑委托龍某物業(yè)公司（乙方）實行物業(yè)管理，乙方有權(quán)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費及電梯費。委托管理期限為2013年4月22日至2014年4月22日。乙方按建筑面積每月每平方米1.20元向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取住宅房屋物業(yè)費，并按每個每年600元收取車庫、車位的物業(yè)費。雙方未約定非住宅房屋及電梯費的收費標準。2014年6月6日，龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會再次簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書。雙方約定雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會（甲方）繼續(xù)將龍域嘉苑委托龍某物業(yè)公司（乙方）實行物業(yè)管理，乙方有權(quán)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。委托管理期限為2014年5月1日至2015年4月30日。乙方按建筑面積每月每平方米1.20元向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取住宅房屋及非住宅房屋物業(yè)費，并按每個每年600元收取車庫、車位的物業(yè)費。雙方未約定乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人收取電梯費。2015年4月20日，龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會又簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書。雙方約定雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會（甲方）繼續(xù)將龍域嘉苑委托龍某物業(yè)公司（乙方）實行物業(yè)管理，乙方有權(quán)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。委托管理期限為2015年5月1日至2016年4月30日。乙方按建筑面積每月每平方米0.88元向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取住宅房屋物業(yè)費，按建筑面積每月每平方米1.20元向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取非住宅房屋物業(yè)費。并按每個每年600元收取車庫、車位的物業(yè)費。雙方未約定乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人收取電梯費。2013年11月26日，曙光房地產(chǎn)公司與龍某物業(yè)公司簽訂龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議，曙光房地產(chǎn)公司（甲方）將龍域嘉苑小區(qū)A區(qū)房屋建筑物與共用部位的維護、養(yǎng)護和管理等服務(wù)內(nèi)容移交給龍某物業(yè)公司（乙方）。雙方約定2013年11月30日前對小區(qū)進行全面檢查，按規(guī)定辦理各項交接手續(xù)，乙方于2013年12月1日之后全面履行合同義務(wù)。甲方向乙方支付保修費總計700000元，2014年度按全年300，000元支付乙方，2015年度按全年200000元支付乙方，2016年度按全年200000元支付乙方。2016年4月30日，龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)委托合同書，并與曙光房地產(chǎn)公司解除龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議。至今，曙光房地產(chǎn)公司已支付龍某物業(yè)公司物業(yè)費977500元，并依據(jù)龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議支付龍某物業(yè)2014年度、2015年度保修費500000元。2014年2月26日，雞西市龍域嘉苑小區(qū)被黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳評為2013年度省級花園式居住區(qū)。2008年3月5日雞西市人民政府印發(fā)雞政發(fā)（2008）14號《雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法第三條規(guī)定“住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。”第四條規(guī)定“實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)按等級收費。我市物業(yè)服務(wù)共分五個等級，分等級收費標準包括物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)等級標準由市房產(chǎn)主管部門按照國家和省有關(guān)物業(yè)等級分類標準制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區(qū)）。”第五條規(guī)定“實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標準按物業(yè)服務(wù)等級標準核定。五級基準價為：月/平方米建筑面積0.80元；………一級基準價為：月/平方米建筑面積0.15元；浮動幅度為10%。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?014年7月1日施行的雞政發(fā)（2014）29號《雞西市物業(yè)管理辦法》第二十五條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價?！钡诙鶙l規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費行使政府指導(dǎo)價的，由市、縣（市）政府價格主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務(wù)基準價格及浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)批準的基準價格和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?013年7月15日雞西市物價監(jiān)督管理局、雞西市房產(chǎn)局作出雞價聯(lián)字（2013）11號關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為的通知第三條規(guī)定“普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)確定的服務(wù)項目和等級標準，依據(jù)《雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（雞政發(fā)［2008］14號），按照物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成，雙方協(xié)商確認后，經(jīng)業(yè)主大會通過（或者大多數(shù)業(yè)主同意）確定?！?014年12月17日，國家發(fā)展改革委作出發(fā)改價格（2014）2755號關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知，該通知規(guī)定對已具備競爭條件的以下7項服務(wù)價格，請各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門抓緊履行相關(guān)程序，放開價格。（六）非保障性住房物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對非保障性住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維修物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主收取的費用。（七）住宅小區(qū)停車服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或者使用人提供停車場地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)所收取的費用。2015年1月4日，雞西市物價監(jiān)督管理局作出雞價字（2015）2號關(guān)于龍域嘉苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事宜的批復(fù)，該批復(fù)確定了龍域嘉苑小區(qū)的住宅電梯、車庫、車位收費標準。2017年6月15日，本院作出（2017）黑0302行初6號行政判決書，撤銷雞西市物價監(jiān)督管理局作出雞價字（2015）2號關(guān)于龍域嘉苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事宜的批復(fù)，該判決已生效。龍某物業(yè)公司未提交有效證據(jù)證實其主張給付電梯費的收費標準。原告龍某物業(yè)公司主張被告曙光房地產(chǎn)公司給付物業(yè)費的標準為：住宅房屋2013年5月1日至2014年12月16日期間按每月每平方米1.20元計算，2014年12月17日至2016年4月30期間按每月每平方米0.88元計算；非住宅房屋、地上車庫2013年5月1日至2016年4月30期間按每月每平方米1.20元計算；地下車庫、車位2013年5月1日至2016年4月30期間按每年每個600元計算；電梯費2013年5月1日至2016年4月30期間以5層每月每戶45元為標準，按照樓層浮動加減，5層以上不含5層，每增加一層增加3元，5層以下不含5層，每減一層減3元。龍某物業(yè)公司陳述住宅房屋物業(yè)費2015年1月1日后調(diào)整為每月每平方米0.88元的原因為雞西市物價監(jiān)督管理局作出雞價字（2015）2號關(guān)于龍域嘉苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事宜的批復(fù)，該批復(fù)對龍域嘉苑小區(qū)的物業(yè)收費進行了調(diào)整。因為雞價字（2015）2號批復(fù)依據(jù)的是雞政發(fā)（2008）14號辦法、雞價聯(lián)字（2013）11號通知，龍某物業(yè)公司查閱上述兩個文件后，發(fā)現(xiàn)規(guī)定物業(yè)費最高的收費標準為每月每平方米0.8元，因為龍域嘉苑小區(qū)被評為花園小區(qū)，所以龍某物業(yè)公司與龍域嘉苑業(yè)主委員會協(xié)商后，確定住宅房屋的物業(yè)費在每月每平方米0.8元的基礎(chǔ)上上浮10%為0.88元。訴訟中，龍某物業(yè)公司與曙光房地產(chǎn)公司對曙光房地產(chǎn)公司應(yīng)向龍某物業(yè)公司給付物業(yè)費的住宅房屋、地上車庫、地下車庫、車位、非住宅房屋的樓號、數(shù)量、面積、結(jié)算天數(shù)進行了核對，并達成一致（具體核對結(jié)果詳見本判決附表一）。一審法院認為，《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！眹野l(fā)展和改革委員會、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！钡谄邨l規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”《黑龍江省物業(yè)管理收費辦法》（黑價聯(lián)字2004第104號）第六條規(guī)定“全省物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價?！钡谄邨l規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，由市（地）、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務(wù)基準價格及其浮動幅度，報當?shù)卣_定。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)根據(jù)批準的基準價格和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)業(yè)收費，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！薄峨u西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（雞政發(fā)2008第14號）第四條規(guī)定“實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)按等級收費。我市物業(yè)服務(wù)共分五個等級，分等級收費標準包括物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)等級標準由市房產(chǎn)主管部門按照國家和省有關(guān)物業(yè)等級分類標準制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區(qū)）?！钡谖鍡l規(guī)定“實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標準按物業(yè)服務(wù)等級標準核定。五級基準價為：月/平方米建筑面積0.80元；………一級基準價為：月/平方米建筑面積0.15元；浮動幅度為10%。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?014年12月17日，國家發(fā)展改革委作出發(fā)改價格（2014）2755號關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知，該意見規(guī)定“非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)已具備競爭條件，要求放開價格。對非保障性住房物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對非保障性住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維修物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主收取的費用。住宅小區(qū)停車服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或者使用人提供停車場地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)所收取的費用?！币罁?jù)上述行政法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，2014年12月17日國家發(fā)展改革委作出發(fā)改價格（2014）2755號意見前，雞西地區(qū)住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)收費最高標準為每月每平方米0.88元。龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂的三份物業(yè)服務(wù)委托合同書雖系雙方的真實意思表示，但曙光房地產(chǎn)公司對物業(yè)費收費標準提出異議，認為過高。龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書對住宅以及與住宅配套使用的車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費約定價格高于政府最高指導(dǎo)價每月每平方米0.88元?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！惫时驹簩?013年5月1日至2014年12月16日期間龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會約定的住宅以及與住宅配套使用的車庫、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費價格不予支持。本院酌情以雞西市人民政府對上述物業(yè)的最高指導(dǎo)價每月每平方米0.88元確定2013年5月1日至2014年12月16日期間住宅以及與住宅配套使用的車庫、地下車庫、停車位物業(yè)費價格。2014年12月17日以后，非保障性住房物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)合同約定向業(yè)主收取物業(yè)費，本院對2014年12月17日以后龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)價格予以確認。故本院對龍某物業(yè)公司要求按物業(yè)服務(wù)合同約定標準計算2014年12月17日至2016年4月30日期間地下車庫、停車位物業(yè)費的請求予以支持。2014年12月17日至2016年4月30日期間，龍某物業(yè)公司主張按每月每平方米0.88元的標準計算住宅物業(yè)費，該標準低于或等于合同約定價格，本院對龍某物業(yè)主張予以支持。2014年12月17日至2016年4月30日期間，龍某物業(yè)公司主張按每月每平方米1.20元的標準計算地上車庫物業(yè)費，該標準低于合同約定價格，本院對龍某物業(yè)主張予以支持。非住宅物業(yè)服務(wù)收費始終實行市場調(diào)節(jié)價，故非住宅的物業(yè)費應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)委托合同書的約定予以確認。雖然2013年4月22日龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書未約定非住宅的物業(yè)費收費標準，但該合同對住宅約定的物業(yè)費收費標準為每月每平方米1.20元，且2014年、2015年雙方續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)委托合同書均約定非住宅的物業(yè)費為每月每平方米1.20元，故本院酌情確定2013年4月22日雙方簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同書合同履行期間的非住宅物業(yè)服務(wù)費收費標準為每月每平方米1.20元。綜上所述，龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同于2016年4月30日履行期限已屆滿，故本院確認上述物業(yè)收費標準如下：住宅物業(yè)費2013年5月1日至2016年4月30日期間按每月每平方米0.88元計算；非住宅房屋2013年5月1日至2016年4月30期間按每月每平方米1.20元計算；地上車庫2013年5月1日至2014年12月16期間按每月每平方米0.88元計算，2014年12月17日至2016年4月30期間按每月每平方米1.20元計算；地下車庫、車位2013年5月1日至2014年12月16期間按每月每平方米0.88元計算，2014年12月17日至2016年4月30期間，按合同約定每年每個600元計算。依據(jù)上述計算方式，結(jié)合龍某物業(yè)公司與曙光房地產(chǎn)公司對曙光房地產(chǎn)公司應(yīng)向龍某物業(yè)公司給付物業(yè)費的住宅房屋、地上車庫、地下車庫、車位、非住宅房屋的樓號、數(shù)量、面積、結(jié)算天數(shù)的核對結(jié)果，本院確定曙光房地產(chǎn)公司2013年5月1日至2016年4月30日期間應(yīng)支付龍某物業(yè)公司住宅房屋、地上車庫、地下車庫、車位、非住宅房屋的物業(yè)費合計為889，618.37元（具體計算方式詳見本判決附表一）。原告龍某物業(yè)公司要求被告曙光房地產(chǎn)公司給付電梯費，但龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會簽訂的三份物業(yè)服務(wù)合同，僅2013年度簽訂的合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費的同時約定了收取電梯費，剩余兩份合同均僅約定收取物業(yè)管理服務(wù)費，未約定收取電梯費。《黑龍江省物業(yè)管理收費辦法》（黑價聯(lián)字2004第104號）第十一條第三款規(guī)定“住宅電梯運行費（含電費），可以核定到物業(yè)服務(wù)費中，也可以根據(jù)單獨樓寓，獨立核算，在物業(yè)服務(wù)費之外另行收取”。因2014年、2015年簽訂的物業(yè)合同未約定收取電梯費，應(yīng)視為電梯費核定到物業(yè)服務(wù)費中，故本院僅支持龍某物業(yè)公司要求曙光房地產(chǎn)公司給付2013年簽訂物業(yè)服務(wù)合同履行期內(nèi)電梯費的訴訟請求。龍某物業(yè)公司與雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑業(yè)主委員會未在物業(yè)服務(wù)合同中約定電梯費的收費標準，原、被告均未舉證證明政府對電梯費制定了指導(dǎo)價格，龍某物業(yè)公司收取電梯費標準的依據(jù)雞價字（2015）2號關(guān)于龍域嘉苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事宜的批復(fù)已被本院生效法律文書撤銷，故本院酌情確認2013年簽訂物業(yè)服務(wù)合同履行期內(nèi)電梯費按每戶每月29元計算。應(yīng)支付的電梯費物業(yè)戶數(shù)與結(jié)算天數(shù)依據(jù)原、被告雙方核對確定的住宅戶數(shù)與結(jié)算天數(shù)確定。依據(jù)上述標準本院確定曙光房地產(chǎn)公司應(yīng)支付龍某物業(yè)公司電梯費為56677.06元（具體計算方式詳見本判決附表一）。曙光房地產(chǎn)開發(fā)公司作為雞西市雞冠區(qū)龍域嘉苑小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)向龍某物業(yè)公司交納的物業(yè)費、電梯費合計為946295.97元。曙光房地產(chǎn)公司已向龍某物業(yè)公司交納物業(yè)費977500元，已經(jīng)超出應(yīng)支付物業(yè)費、電梯費數(shù)額，故本院對龍某物業(yè)公司要求曙光房地產(chǎn)公司給付物業(yè)費、電梯費的訴訟請求不予支持。2013年11月26日，曙光房地產(chǎn)公司（甲方）與龍某物業(yè)公司（乙方）簽訂龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議系雙方的真實意思表示，該協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，故合法有效。雙方約定乙方于2013年12月1日之后全面履行合同義務(wù)。甲方向乙方支付保修費總計700000元，2014年度按全年300000元支付乙方，2015年度按全年200000元支付乙方，2016年度按全年200000元支付乙方。曙光房地產(chǎn)公司已依據(jù)龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議支付龍某物業(yè)公司2014年度、2015年度保修費合計500000元。雙方于2016年4月30日解除龍域嘉苑住宅A區(qū)物業(yè)管理交接協(xié)議，曙光房地產(chǎn)公司尚欠龍某物業(yè)公司2015年12月1日至2016年4月30日期間的保修費83333.33元（200000元÷12個月×5個月）。曙光房地產(chǎn)公司雖主張龍某物業(yè)公司未按約定履行合同義務(wù)，但未提交有效證據(jù)予以證實，本院對其辯解不予采信。故本院對龍某物業(yè)公司要求曙光房地產(chǎn)公司給付保修費83，333.33元的訴訟請求予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《物業(yè)管理條例》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、被告黑龍江曙光房地產(chǎn)投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告雞西龍某物業(yè)管理有限公司保修費83333.33元。二、駁回原告雞西龍某物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。本院二審期間，雙方當事人未提交新證據(jù)。本院二審查明的事實與一審一致。
上訴人雞西龍某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱龍某物業(yè)公司）因與被上訴人黑龍江曙光房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱曙光房地產(chǎn)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服黑龍江省雞西市雞冠區(qū)人民法院（2016）黑0302民初1506號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。龍某物業(yè)公司的委托訴訟代理人孫丹、曙光房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人祝士東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案二審爭議的焦點為：1、住宅、非住宅及地下車位的物業(yè)費核算標準；2、電梯費是否應(yīng)予計取及如何計取。關(guān)于住宅、非住宅及地下車位的物業(yè)費核算標準問題。龍某物業(yè)公司主張物業(yè)費的時間區(qū)間為2013年4月30日至2016年4月30日，在此期間內(nèi)，龍某物業(yè)公司與龍域嘉苑小區(qū)業(yè)主委員會共簽訂了三份《物業(yè)服務(wù)委托合同書》，對物業(yè)費用標準進行了約定（2013年4月至2014年4月非住宅除外）。2014年12月17日，國家發(fā)展改革委員會作出發(fā)改價格（2014）2755號關(guān)于發(fā)開部分服務(wù)價格意見的通知，準許物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主收費，在此之前，雞西市依據(jù)《雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（雞政發(fā)2008第14號）規(guī)定，對住宅及與住宅配套適用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。故一審法院以2014年12月17日為分界點，對2014年12月17日之前案涉爭議小區(qū)的住宅、非住宅及地下車位按照雞西市人民政府對物業(yè)的最高指導(dǎo)價格上浮10%，即每月每平方米0.88元、對2014年12月17日之后的住宅、非住宅及地下車位按照《物業(yè)服務(wù)委托合同書》上約定的價格確認曙光房地產(chǎn)公司應(yīng)向龍某物業(yè)公司支付的物業(yè)費用并無不當。關(guān)于電梯費是否應(yīng)予計取及如何計取的問題。龍某物業(yè)公司與龍域嘉苑小區(qū)業(yè)主委員會2013年簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同書》中約定了龍某物業(yè)公司有權(quán)收取電梯費，而2014年、2015年的《物業(yè)服務(wù)委托合同書》對此事項并未作出約定，對于時間在先的合同明確約定了此事項，而時間在后的合同未約定此事項，不能推定此系約定不明，龍某物業(yè)公司的權(quán)利只能在合同約定項下受到保護，故一審法院未支持2014年度及2015年度的電梯費并無不當。關(guān)于2013年度電梯費的核算標準問題，因龍某物業(yè)公司據(jù)以收取電梯費的行政批復(fù)已被撤銷，故一審法院酌定電梯費每戶每月29元的標準并無不當之處。綜上所述，雞西龍某物業(yè)管理有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費10,460元，由上訴人雞西龍某物業(yè)管理有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　馮　瑩
審判員　季學(xué)平
審判員　劉偉國

書記員：王玉堃