原告魯富安，男，生于1951年12月3日，漢族，湖北省武漢市人，退休職工。
委托代理人程龍洲，湖北楚天律師事務(wù)所律師。
被告趙某某，男，生于1949年4月30日，漢族，江蘇省阜寧市人，湖北省沙洋農(nóng)場(chǎng)二農(nóng)場(chǎng)建筑公司退休職工。

原告魯富安訴被告趙某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由審判員印坤適用簡(jiǎn)易程序，于2014年3月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告魯富安及其委托代理人程龍洲，被告趙某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告于2012年6月1日簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定被告將位于廣華花園小區(qū)的綜合樓1#、2#門面房出租給原告，租金每年30000元，租期從2012年6月1日至2013年6月1日；租金為一年一交，被告預(yù)收原告押金2000元，如解除合同押金退還原告；裝修費(fèi)用原告自理；在承租期內(nèi)，如因被告的某種原因?qū)е略娌荒苷Ｊ褂玫?，被告將剩余租金退還原告。雙方還特別約定，二年內(nèi)中途不得收房。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付押金2000元，并一次性給付被告2012年6月1日至2013年6月1日的租金30000元，被告將涉案房屋交付原告使用。
在合同履行過(guò)程中，因涉案房屋的所有權(quán)歸屬問題，被告與案外人潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一直在進(jìn)行訴訟。2013年6月14日，被告與案外人潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議：趙某某于2013年6月18日前將涉案房屋返還潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司于2013年6月14日向趙某某返還購(gòu)房款140000元并給付補(bǔ)償款290000元。該調(diào)解協(xié)議達(dá)成后，被告即與原告聯(lián)系，要求終結(jié)房屋租賃關(guān)系。雙方因房屋租金及裝修問題進(jìn)行了多次協(xié)商。2013年6月22日，被告向原告退還了18000元房租費(fèi)及押金2000元，同時(shí)原告向被告出具了一份說(shuō)明，內(nèi)容為“趙某某房屋糾紛已解決，退還魯富安18000元整（2012房租費(fèi)），房屋裝潢和趙某某沒有任何關(guān)系”。2013年6月28日，原告將涉案房屋的鑰匙交付被告，同時(shí)被告向原告出具了收條，內(nèi)容為“趙某某1、2號(hào)門面房于2013年6月14日與潛江房地產(chǎn)開發(fā)總公司達(dá)成原物返還調(diào)解協(xié)議，本人于2013年6月14日通知承租人魯富安終結(jié)租賃關(guān)系。今收到魯富安1、2號(hào)門面房大門鑰匙壹把”。后雙方因?qū)ρb修損失協(xié)商未果，原告遂于2014年2月19日訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述及其提交的居民身份證、房屋租賃協(xié)議、原告于2013年6月22日出具的說(shuō)明、被告于2013年6月28日出具的收條、湖北省漢江中級(jí)人民法院（2013）鄂漢江中民一終字第00139號(hào)民事調(diào)解書等證據(jù)在卷佐證，并已經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告以被告無(wú)涉案房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，雙方簽訂的房屋租賃合同無(wú)效為由，要求被告賠償裝修損失及經(jīng)營(yíng)損失。被告認(rèn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，且合同期限已屆滿；即使未屆滿，雙方亦協(xié)議解除了該房屋租賃合同，被告不應(yīng)賠償任何損失。故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：（一）原、被告簽訂的房屋租賃合同是否合法有效；（二）原、被告簽訂的房屋租賃合同是否協(xié)議解除；（三）被告是否應(yīng)向原告賠償裝修損失及經(jīng)營(yíng)損失。
針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，分析評(píng)判如下：
（一）關(guān)于原、被告簽訂的房屋租賃合同是否合法有效的問題。本案中，被告雖與案外人潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司對(duì)涉案房屋的權(quán)屬存在糾紛，但其基于購(gòu)房合同實(shí)際占有該涉案房屋，可根據(jù)占有房屋的性能加以正常使用。被告將涉案房屋出租的行為并不違反我國(guó)法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)在合同期限內(nèi)亦未影響租賃房屋的正常使用。故原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告認(rèn)為雙方簽訂房屋租賃合同時(shí)，被告并無(wú)涉案房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，該房屋租賃合同無(wú)效。雖然我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)房屋租賃的定義中限定了房屋出租人系所有權(quán)人，但該條款系管理性規(guī)范，不屬于效力性規(guī)范；房屋租賃合同的效力，不以出租人對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)為要件。故原告的該主張無(wú)法律依據(jù)，本院依法不予采納。
（二）關(guān)于原、被告簽訂的房屋租賃合同是否期限屆滿及是否協(xié)議解除的問題。關(guān)于租賃合同是否期限屆滿的問題。原、被告雖然在合同中明確約定了租賃期限從2012年6月1日至2013年6月1日，但通過(guò)手寫體形式又約定了“二年內(nèi)中途不得收房”，該約定視為特別約定，是對(duì)合同租賃期限的變更，故可認(rèn)定雙方的租賃期限為二年。被告辯稱雙方合同期限屆滿的理由不能成立。關(guān)于租賃合同是否協(xié)議解除的問題。通過(guò)查明的事實(shí)，在被告與案外人就涉案房屋達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，被告通知原告要求終結(jié)租賃關(guān)系，并向原告退還了房租費(fèi)及押金；隨后原告亦將涉案房屋的鑰匙交付被告。同時(shí)結(jié)合原告庭審中“被告通知原告解除租賃關(guān)系，并稱開發(fā)商承諾賠償原告裝修損失，原告落實(shí)確認(rèn)后，同意終止租賃關(guān)系，故于2013年6月28日將鑰匙交付給被告”的陳述，可認(rèn)定雙方已達(dá)成協(xié)議解除涉案房屋租賃合同的意思表示。故原、被告的房屋租賃合同已協(xié)議解除。
（三）關(guān)于被告是否應(yīng)向原告賠償裝修損失及經(jīng)營(yíng)損失的問題。2013年6月22日，原告向被告出具了一份說(shuō)明，內(nèi)容為“趙某某房屋糾紛已解決，退還魯富安18000元整（2012房租費(fèi)），房屋裝潢和趙某某沒有任何關(guān)系”。從上述說(shuō)明內(nèi)容可知，原告放棄了向被告主張裝修損失，且雙方在房屋租賃合同亦明確約定“裝修費(fèi)用由原告自理”，故本院對(duì)原告主張裝修損失的訴訟請(qǐng)求不予支持。因原告未舉證證實(shí)其經(jīng)營(yíng)損失，故本院對(duì)原告主張經(jīng)營(yíng)損失的訴訟請(qǐng)求亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告魯富安的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2100元，減半收取1050元，由原告魯富安負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省漢江中級(jí)人民法院；開戶銀行：農(nóng)行仙桃市支行復(fù)州分理處；戶名：湖北省漢江中級(jí)人民法院；賬號(hào)：17-313501040000019。當(dāng)事人簽收本判決書時(shí)，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費(fèi)用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　印　坤

書記員：李雨洋