原告(反訴被告)：魏某。
　　委托訴訟代理人：楊麗麗，上海尊源恒律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄧賢仁，上海尊源恒律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海約好實業(yè)有限公司。
　　法定代表人：李某。
　　委托訴訟代理人：瞿晨，上海鍶鐙律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)魏某與被告(反訴原告)上海約好實業(yè)有限公司(以下簡稱“約好公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于立案受理后，約好公司提出反訴，本院經(jīng)審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復(fù)雜，依法轉(zhuǎn)為普通程序公開開庭進行了審理。原告魏某及委托訴訟代理人鄧賢仁，被告(反訴原告)約好公司的法定代表人李宗慧、委托訴訟代理人瞿晨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)魏某向本院提出訴訟請求：1.判令確認雙方簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年2月26日解除。2.判令被告支付原告商鋪轉(zhuǎn)讓款人民幣(幣種下同)240,000元、2017年12月至2018年2月的營業(yè)損失765,517元、供貨商貨款171,161元；3.判令被告返還原告房屋租賃保證金50,000元。
　　事實和理由：2015年11月7日，案外人李某某與被告簽訂了《商鋪租賃合同》，約定租賃上海市閔行區(qū)都會路與春都路XXX號XXX棟XXX號商鋪，并在該商鋪經(jīng)營喜來樂沈家門海鮮。2016年4月3日，案外人李某某將該店鋪轉(zhuǎn)讓給原告，并由原告在同日在《商鋪租賃合同》上簽字確認，被告也在合同上注明“2016年4月3日轉(zhuǎn)簽轉(zhuǎn)讓”。轉(zhuǎn)讓款共計36萬元，原告從母親的賬戶中取出部分現(xiàn)金，并加上自己當(dāng)時身邊的現(xiàn)金，直接以現(xiàn)金的方式支付給案外人。然而，被告向所有在約好休閑街的租戶隱瞞了重大不利信息，導(dǎo)致所有的租戶的營業(yè)額受到影響。被告一直對包括原告在內(nèi)的多名租戶表示，在與造成重大不利的相關(guān)方協(xié)商，并在與原告的微信記錄中發(fā)送相關(guān)協(xié)商通知。然而，由于協(xié)商未能達成有效協(xié)議，數(shù)名租戶就房屋租賃合同糾紛提起訴訟。原告此前一直按期足額支付租金，即使?fàn)I業(yè)額受到重大影響，甚至拖欠供貨商款項，但仍以友好的態(tài)度，與被告協(xié)商。在其他租戶起訴后，原告欲等待訴訟結(jié)果，以確認與被告的糾紛解決方式。其后，被告在雙方糾紛尚未經(jīng)司法審判定性的情況下，擅自于2017年12月11日對原告租賃的店鋪停水停電，導(dǎo)致該店鋪徹底無法營業(yè)，原告為此遭受巨大損失。2018年2月26日，被告更是在未對原告損失作出賠償?shù)那闆r下單方解除合同，要求原告迅速搬離。原告認為，被告在雙方就合同履行的糾紛未經(jīng)司法審判予以定性的情況下，擅自停水停電，屬于對《商鋪租賃合同》的根本違約，應(yīng)當(dāng)賠償原告因此受到的損失。原告的財產(chǎn)損失包括，根據(jù)前6個月的月均營業(yè)額計算的3個月營業(yè)額765,517元，因無法營業(yè)而拖欠的供貨商貨款171,161元，原告支付的商鋪轉(zhuǎn)讓款24萬元(共計36萬元,按照《商鋪租賃合同》約定的5年期租期每年平均攤銷,尚余24萬元),并退還原告的商鋪押金5萬元。原告為維護自身權(quán)益，故提起本案訴訟要求判如所請。
　　被告約好公司辯稱，不認可訴請。雙方合同因原告拒付租金已于2018年3月23日解除。合同約定房屋是先付后用，原告應(yīng)于2017年11月15日前向被告支付2017年12月1日至2018年5月31日期間的租金及物業(yè)費，但原告至今未支付，被告在告知原告的情況下在2017年12月11日采取停電措施。2017年12月20日原告聲稱讓律師出面解決租賃事宜，但原告方一直未出面。2018年2月26日被告再次致函原告要求其支付租金，原告在收函后于2018年3月3日致函給被告要求繼續(xù)履行合同，被告收函后同意繼續(xù)履行并在2018年3月6日恢復(fù)房屋供電，但原告仍拒不支付租金，并于2018年3月23日搬離房屋并表示不再繼續(xù)履行合同，2018年3月23日被告發(fā)函給原告書面通知解除合同。合同解除的原因在于原告拒付租金及搬離房屋，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的過錯方在于原告，應(yīng)由原告承擔(dān)責(zé)任，被告不同意原告全部訴請。
　　同時，約好公司向本院提出如下反訴訴訟請求：1.判令確認雙方簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年3月23日解除；2.判令魏某支付約好公司自2017年12月1日起至2018年3月23日止的租金98,224.02元；3.判令魏某支付約好公司自2017年12月1日起至2017年3月23日止的物業(yè)管理費2,005.79元；4.判令魏某支付約好公司自2017年11月1日起至2017年12月11日的廚餐垃圾費1,230元；5.判令魏某支付約好公司違約金78,450元；6.判令魏某支付約好公司水費2,164.50元；7.判令魏某注銷租賃房屋內(nèi)包括營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證、衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證在內(nèi)的全部工商登記信息及煤氣登記；8.判令魏某支付自2018年6月22日起至實際注銷上述工商登記信息為止的占用費，以26,150元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算。
　　針對反訴，魏某辯稱，不同意全部訴請。合同已于2018年2月26日解除，2017年12月11日在雙方租賃糾紛尚未定性的情況下，約好公司擅自停電導(dǎo)致魏某無法正常營業(yè)，故對此期間的租金、物業(yè)費，魏某不應(yīng)當(dāng)支付。魏某不存在欠付餐廚垃圾費、水費，且反訴原告違約在先，故魏某不承擔(dān)違約金。房屋已被約好公司重新出租，涉案房屋的新承租戶一直在使用煤氣，導(dǎo)致魏某無法注銷煤氣登記，若不注銷煤氣則無法注銷相應(yīng)的工商登記，故魏某不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的工商登記占用費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：位于上海市閔行區(qū)春都路XXX號XXX室商鋪的產(chǎn)權(quán)人系案外人上海繁盛實業(yè)有限公司(以下簡稱繁盛公司)。
　　2015年3月1日，繁盛公司(簽約甲方)與上海玉湖投資集團有限公司(以下簡稱玉湖公司，簽約乙方)簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲方將位于春都路XXX號(104-105、204-207、304-307)、424號商鋪出租給乙方使用。租賃日期自2015年3月1日起至2025年2月28日止。
　　2015年3月8日，繁盛公司與玉湖公司簽訂《商鋪租賃合同補充協(xié)議》，約定玉湖公司2015年3月1日投標(biāo)承租春都路XXX-XXX號，都會路XXX號商鋪。響應(yīng)當(dāng)?shù)卣涞囟愂照?，在與相關(guān)公司簽署承租合同后并在顓橋注冊新公司名為：約好公司。相關(guān)公司認可并授權(quán)由約好公司獨享對外出租招商經(jīng)營管理此塊商鋪。關(guān)于正式合同中第八條事項改為：乙方在租賃期內(nèi)，可以轉(zhuǎn)租……。
　　后，原告將春都路XXX號XXX幢110商鋪出租給案外人李某某。
　　2016年3月26日，案外人李某某將春都路XXX號XXX幢110商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓予魏某。
　　2016年4月3日，原告魏某與被告約好公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲方出租給乙方的房屋坐落在春都路XXX號XXX幢110，建筑面積約178平方米。合同第2.1條約定，乙方租賃該房屋用途為牛汁味蒸汽海鮮家常菜。第3.1條約定，租賃日期自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租賃期為5年，免租期75天。第四條約定，該房屋年租金為298,862元，從2017年12月1日開始每年在上一年單價租金基礎(chǔ)上遞增5%。第一年每月租金為24,905元，第二年每月租金為24,905元，第三年每月租金為26,150，第四年每月租金27,458元。該房屋實行先付后用，乙方每6個月支付一次租金。乙方在簽訂該合同兩日內(nèi)應(yīng)付清第一期租金，之后乙方應(yīng)于每年11、5月15日前向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按每年租金的5‰向甲方支付違約金。物業(yè)管理費按該房屋每平方每月3元收取，收取方式與該房屋租金同步。第五條約定，乙方于該合同簽訂生效當(dāng)日應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金5萬元。該保證金于該合同終止，甲方收房驗收合格，且乙方已付清所有應(yīng)付款后，甲方無息退還乙方。合同期內(nèi)保證金不能抵扣租金和違約金及其他的費用。租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)餐廚管理、房屋修繕等費用由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)嚴(yán)格按照水、電、煤實際消費量繳款，按時、足額支付，不得拖欠。否則甲方有權(quán)要求有關(guān)部門對乙方采取停用措施。第7.3條約定，租賃期間，若因乙方違約導(dǎo)致該合同提前終止的，租賃保證金甲方不予退回。乙方應(yīng)自收到甲方的書面終止合同通知之日起15日內(nèi)將房屋和有關(guān)設(shè)施設(shè)備返還給甲方，逾期未返還的，乙方同樣應(yīng)按該合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的3倍向甲方支付房屋占用期間的使用費。第7.4條約定，該合同租賃期屆滿或提前終止的(不論出于何種原因?qū)е略摵贤崆敖K止)，由乙方在租賃期間對該房屋所進行的改造和添附均無償歸甲方所有，乙方不得拆除破損或要求甲方賠償。第9.2條，乙方未按合同約定支付租金、水電煤、通訊、物業(yè)管理等費用，逾期超過15天仍未支付的，甲方可書面通知乙方解除該合同，同時乙方應(yīng)向甲方支付三個月總租金作為違約金，若該違約金尚不足抵付甲方因此遭受的損失，則乙方還應(yīng)就不足部分承擔(dān)賠償責(zé)任。第10.2條約定，非該合同規(guī)定的情況，乙方在租賃期間中途擅自退租的，乙方須提前退租天數(shù)的租金向甲方支付違約金。
　　2016年8月2日，魏某在涉案房屋上注冊設(shè)立上海同越餐飲服務(wù)有限公司。
　　2017年12月1日，約好公司向魏某發(fā)出函件，載明：“租金160,104元已到期未付，請合同履行人在12月5日前按租金付款單全部付清”。
　　2017年12月5日，約好公司向魏某發(fā)出《通知函》，載明：“租金160,104元已逾期，經(jīng)多次催討未果。我司連同有關(guān)部門一起商量于12月11號15：00再未收到以上租金將對貴店斷水電，以上實施不再另行通知”。
　　2017年12月7日，魏某通過微信向李宗慧發(fā)送《房租緩交告知書》，要求暫緩繳納租金。
　　2017年12月11日上午，李宗慧通過微信告知魏某，要求其按合同金額繳納租金及公用事業(yè)費。否則將有關(guān)部門將不予供電。當(dāng)日下午，約好公司對涉案房屋采取停電措施。
　　2018年2月26日，約好公司向魏某發(fā)出函件，載明：“因貴店拖欠租金及水電等費用，期間我司通過微信及書面催繳多次貴店負責(zé)人不予理會，并霸占商鋪至今。貴店負責(zé)人魏某于2018年3月5日前付清所有應(yīng)付款項并辦理商鋪內(nèi)屬于你店物品的搬離工作及書面手續(xù)，且注銷商鋪內(nèi)的工商登記。你方未于2018年3月5日前完成前述事項的，我司將對商鋪恢復(fù)原狀，且你方遺留在商鋪內(nèi)的物品視為你方的遺棄物，我司有權(quán)處理而不承擔(dān)任何責(zé)任，且由此產(chǎn)生的后果及一切費用均由你方承擔(dān)”。次日，魏某簽收該函件。
　　2018年3月3日，魏某向約好公司發(fā)送《律師函》，載明：“2017年12月7日，魏某向你司發(fā)出書面告知書，你司也未予理睬。2017年12月11日，你司切斷水電應(yīng)，造成魏某貨品等損失。至本函發(fā)出日止，水電一直未予恢復(fù)。……你司盡快回復(fù)租賃房屋的水電供應(yīng)，并及時通知魏某，使魏某女士可以盡快使用相關(guān)租賃物。目前承租店鋪的物品等屬于魏某的合理財產(chǎn)，如你方人員處置將承擔(dān)賠償責(zé)任”。
　　2018年3月6日，約好公司向魏某發(fā)送《通知函》，載明：“我司本著友好協(xié)商、和平解決本次糾紛的態(tài)度決定由2018年3月6日其對貴店恢復(fù)供電。同時請你方收到通知函后請于2018年3月12日前來我司繳納2018年3月6日至2018年5月31日租金74,797.38元、物業(yè)費1,602元，水費1,371.50元、餐廚垃圾(11月份+12月份11天)1,230元。共計79,000.88元。前期拖欠電費以供電局賬單為準(zhǔn)由你方履行支付。至于2017年12月11日至2018年3月6日的租金、物業(yè)費我司仍然保留向你方的追索權(quán)”。魏某于2018年3月8日簽收該函件。
　　2018年3月6日，被告對原告承租的房屋恢復(fù)供電。
　　2018年3月23日，約好公司向魏某發(fā)出《解約通知書》，載明：“經(jīng)我司多次催告你方至今沒有支付2017年12月1日至2018年5月31日期間的租金及物業(yè)管理費。同時你方于2018年3月23日搬離了租賃房屋并表示不再履行《商鋪租賃合同》。故根據(jù)《商鋪租賃合同》的約定及相關(guān)法律規(guī)定，你方行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。為此，現(xiàn)我司書面通知你方正式解除與你方簽訂的《商鋪租賃合同》以及相應(yīng)附件”。次日，魏某簽收該函件。
　　另查明，2017年12月20日，原告支付2017年12月1日至2017年12月11日期間的租金9,145元。訴訟中，被告確認收到此筆款項，但認為上述期間的租金應(yīng)為9,457.57元。
　　以上事實，由原告提供的《商鋪租賃合同》、《通知函》、
　　被告提供的《商鋪租賃合同》、微信記錄、《催款函》、《告知函》、《律師函》、《解約通知書》等證據(jù)及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述并均經(jīng)庭審質(zhì)證所證實。
　　本院認為，原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，未悖法律規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方應(yīng)按合同約定履行。根據(jù)合同約定，原告應(yīng)每6個月支付一次租金，先付后用，并于每年11月15日、5月15日前支付下期租金，故原告應(yīng)于2017年11月15日前向被告支付2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金。被告自2017年12月1日至2017年12月11日多次向原告催討應(yīng)付租金，但原告僅在2017年12月20日支付了2017年12月1日至2017年12月11日的租金，并未按合同約定繳足應(yīng)繳納的租金，且原告要求暫緩繳納租金的理由并不成立，被告也未同意其暫緩繳納租金并明確要求原告繳足租金，故原告未能按合同約定支付租金的行為，已構(gòu)成違約，原告不享有合同解除權(quán)，其要求被告賠償商鋪轉(zhuǎn)讓款、營業(yè)損失、供貨商貨款的請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告的停電行為，本院認為，合同約定原告應(yīng)先向被告支付租金，被告在多次催討租金無果的情況下，于2017年12月11日上午通過微信告知原告將要實施停電，被告的行為目的實是為了要求承租人支付租金，以此履行對承租人欠租行為的抗辯權(quán)。當(dāng)然，出租人在事先通知承租人停電的時候，也應(yīng)給予承租人適當(dāng)時間，以避免和減少不必要的損失。雖然本案違約責(zé)任過錯在原告，但考慮到被告在上午發(fā)出微信告知后，下午立即實施了停電行為，勢必對原告使用租賃物帶來一定影響，故對停電期間的租賃費，本院相應(yīng)酌情予以減少。關(guān)于合同的解除，由于原告違約，故被告依據(jù)合同約定享有解除權(quán)。原告認為被告2018年2月26日發(fā)出的函即為被告解除合同的意思表示，但根據(jù)之后原告于2018年3月3日向被告所發(fā)函以及被告于2018年3月6日的回函內(nèi)容，雙方事實上達成新的合意，原告要求繼續(xù)使用租賃物，而被告則同意恢復(fù)供電并要求原告在限定期限內(nèi)繳清費用，故被告于2月26日所發(fā)函件內(nèi)容事實上已被雙方新的合意所代替。但原告在被告寬限的期限內(nèi)，仍未支付租金，故被告依據(jù)合同約定，于2018年3月23日向原告發(fā)函明確通知原告解除合同，并無不妥。原告于次日收到函，故雙方的合同于2018年3月24日解除，原告應(yīng)向被告支付至合同解除時止的租金，現(xiàn)被告主張支付租金截止期間至2018年3月23日，并不違反法律規(guī)定，本院可予以支持，但被告主張的租金中，停電期間的租賃費用應(yīng)酌情減少，原告支付的部分租金，應(yīng)在拖欠的總額中予以扣除。故本院確定2017年12月1日至2017年12月11日期間租金為9,456.99元，2017年12月12日起至2018年3月6日停電期間租金為52,257.02元，2018年3月7日至2018年3月23日止的租金為14,615.34元，合計76,329.35元，扣除原告已支付的租金9,145元，原告尚應(yīng)支付租金67,184.35元。
　　關(guān)于違約金及保證金，本院注意到引起合同被解除的原因主要是由于原告未按約定支付租金所致，而違約金及保證金所對應(yīng)的違約行為均系同一違約行為即原告未按時支付租金，并非不同的違約行為，考慮到違約金主要是補償性的性質(zhì)，而合同約定的在原告違約的情形下予以沒收其已繳納的租賃保證金已也有違約金性質(zhì)，根據(jù)公平原則予以衡量，被告目前所主張的違約金高于違約行為給其造成的損失，故本院認定沒收原告繳納的保證金已能彌補被告損失，對被告再要求原告承擔(dān)違約金之請求，不予支持。被告主張的垃圾費，無合同依據(jù)，本院不予支持。雖然雙方在合同中約定租賃期間的物業(yè)管理費、水費由原告承擔(dān)，但被告主張的物業(yè)管理費、水費，其未能提供充分證據(jù)證明被告已經(jīng)墊付，現(xiàn)已實際發(fā)生，故對于該主張，本院在本案中不予支持。被告主張要求原告注銷租賃房屋內(nèi)包括營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證、衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證在內(nèi)的全部工商登記信息及煤氣登記，因該請求不屬于法院受理范圍，本院對被告主張的此項請求不予支持。被告要求原告支付自2018年6月22日起至實際注銷上述工商登記信息為止的占用費之請求，于法無據(jù)，本院亦不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)魏某與被告(反訴原告)上海約好實業(yè)有限公司就上海市閔行區(qū)春都路XXX號XXX幢110室房屋簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年3月24日解除；
　　二、原告(反訴被告)魏某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海約好實業(yè)有限公司自2017年12月1日起至2018年3月23日止的房屋租金計67,184.35元；
　　三、原告(反訴被告)魏某繳納的租賃保證金50,000元予以沒收歸被告(反訴原告)上海約好實業(yè)有限公司所有；
　　四、駁回原告(反訴被告)魏某全部本訴訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海約好實業(yè)有限公司其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費7,920.05元，由原告(反訴被告)魏某負擔(dān)。
　　反訴案受理費減半收取計1,250元，由原告(反訴被告)魏某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：石定偉

書記員：李??珺