魏某某
朱占平
張家口市電焊機(jī)廠破產(chǎn)清算組
管寧（河北震河律師事務(wù)所）
允明猛（河北震河律師事務(wù)所）
河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
閆瑋

原告魏某某，女，1958年6月，漢族，現(xiàn)住張家口市橋東區(qū)。
委托代理人朱占平，河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司副經(jīng)理。
被告張家口市電焊機(jī)廠破產(chǎn)清算組。住所地張家口市橋東區(qū)。
代表人白長河，破產(chǎn)清算組長。
委托代理人管寧，河北震河律師事務(wù)所律師。
委托代理人允明猛，河北震河律師事務(wù)所律師。
第三人河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。住所地張家口市橋西區(qū)。
法定代表人劉東升，董事長。
委托代理人閆瑋，該公司法律顧問（河北震河律師事務(wù)所律師）。
原告魏某某訴被告張家口市電焊機(jī)廠破產(chǎn)清算組（以下簡(jiǎn)稱清算組）、第三人河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金華升陽公司）所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人朱占平，被告委托代理人管寧、允明猛，第三人金華升陽公司委托代理人閆瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:2004年9月30日原告從張家口市委辦公室，以20萬元價(jià)格購得位于張家口市橋東區(qū)五一路13號(hào)院2號(hào)樓2單元101號(hào)、102號(hào)樓房?jī)商?，建筑面積為188.78平米，并于2006年2月13日取得本案訴爭(zhēng)房屋的合法有效產(chǎn)權(quán)證書。但該房屋一直由被告占用至今，未交還原告。其間被告曾轉(zhuǎn)借給橋東區(qū)王家墳社區(qū)使用。自原告取得該房屋的所有權(quán)后，原告曾向被告提出要求被告歸還其所占用的房屋，但至今已有51個(gè)月之久，被告仍未歸還。現(xiàn)該房除被告和社區(qū)存放一些物品外，已無人占用。原告提供了目前本市房屋租賃的租金價(jià)格為每月租金800—1000元。
本院認(rèn)為:原告從張家口市委購買房屋，并已進(jìn)行了房產(chǎn)登記，已取得合法的房屋所有權(quán)證書，足以證明原告已取得了該房屋的所有權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，本院依法予以確認(rèn)。被告對(duì)原告提交的房產(chǎn)證提出異議，但未提供相反的證據(jù)，不能推翻原告的房屋產(chǎn)權(quán)證的合法性。所以，被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信。被告提出其對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有權(quán)利，但因其未提供出扣除房款的有效發(fā)票，所以其不能證實(shí)其已付房款，也未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能證明其對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告已合法登記在先，取得房屋的所有權(quán)，被告所主張的是債權(quán)，沒有取得物權(quán)，所以不能以債權(quán)對(duì)抗物權(quán)，其抗辯理由不能成立。被告與張家口市土地儲(chǔ)備中心簽訂了《國有土地使用權(quán)收購合同》，符合法律規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。
被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》，其簽約主體違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條 ?:“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定；因被告出讓的土地是以劃拔取得的土地使用權(quán)，其所簽訂的土地出讓合同又未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條 ?:“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?的規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此被告與第三人訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)批準(zhǔn)。而且該合同及補(bǔ)充協(xié)議至一審辯論終結(jié)前，仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，因此被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。被告對(duì)第三人提出的要求其承擔(dān)違約責(zé)任抗辯理由，與本案不是同一法律關(guān)系，而且被告既沒有提出反訴，也沒有提出起訴，所以本院不能合并審理，被告可另案處理。對(duì)于原告提出的要求被告給付租金的訴訟請(qǐng)求，因被告在原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證前已無償占用，在原告取得了房屋所有權(quán)后，被告仍未退還，也未與原告簽訂借用協(xié)議，與原告形成了事實(shí)上的借用合同關(guān)系，但未約定期限，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條 ?的規(guī)定，原告可以隨時(shí)解除借用關(guān)系。原告要求返還所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退還，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法權(quán)益，所以原告要求被告賠償其借用期間的租金的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，其訴訟請(qǐng)求本院應(yīng)予支持，但應(yīng)依據(jù)本市目前房屋租賃市場(chǎng)的合理價(jià)格和本案的實(shí)際情況確定租金價(jià)格為宜。所以原告要求被告給付借用期間的租金每月租金800元，按51個(gè)月17天計(jì)算應(yīng)為82506元，本院予以確認(rèn)。第三人對(duì)原告的訴訟主張和本案的處理結(jié)果無法律上的利害關(guān)系，不承擔(dān)責(zé)任。為此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第三十三條 ?、第三十四條 ?、第三十七條 ?，和《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、依法確認(rèn)原告魏某某張房權(quán)證字第00036234號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證合法有效。
二、被告清算組應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將所占原告房屋騰出交還原告魏某某。
三、被告賠償原告租金損失82506元。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8379元，原告負(fù)擔(dān)520元，被告負(fù)擔(dān)7859元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告從張家口市委購買房屋，并已進(jìn)行了房產(chǎn)登記，已取得合法的房屋所有權(quán)證書，足以證明原告已取得了該房屋的所有權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，本院依法予以確認(rèn)。被告對(duì)原告提交的房產(chǎn)證提出異議，但未提供相反的證據(jù)，不能推翻原告的房屋產(chǎn)權(quán)證的合法性。所以，被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信。被告提出其對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有權(quán)利，但因其未提供出扣除房款的有效發(fā)票，所以其不能證實(shí)其已付房款，也未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能證明其對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告已合法登記在先，取得房屋的所有權(quán)，被告所主張的是債權(quán)，沒有取得物權(quán)，所以不能以債權(quán)對(duì)抗物權(quán)，其抗辯理由不能成立。被告與張家口市土地儲(chǔ)備中心簽訂了《國有土地使用權(quán)收購合同》，符合法律規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。
被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》，其簽約主體違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條 ?:“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定；因被告出讓的土地是以劃拔取得的土地使用權(quán)，其所簽訂的土地出讓合同又未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條 ?:“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?的規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此被告與第三人訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)批準(zhǔn)。而且該合同及補(bǔ)充協(xié)議至一審辯論終結(jié)前，仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，因此被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。被告對(duì)第三人提出的要求其承擔(dān)違約責(zé)任抗辯理由，與本案不是同一法律關(guān)系，而且被告既沒有提出反訴，也沒有提出起訴，所以本院不能合并審理，被告可另案處理。對(duì)于原告提出的要求被告給付租金的訴訟請(qǐng)求，因被告在原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證前已無償占用，在原告取得了房屋所有權(quán)后，被告仍未退還，也未與原告簽訂借用協(xié)議，與原告形成了事實(shí)上的借用合同關(guān)系，但未約定期限，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條 ?的規(guī)定，原告可以隨時(shí)解除借用關(guān)系。原告要求返還所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退還，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法權(quán)益，所以原告要求被告賠償其借用期間的租金的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，其訴訟請(qǐng)求本院應(yīng)予支持，但應(yīng)依據(jù)本市目前房屋租賃市場(chǎng)的合理價(jià)格和本案的實(shí)際情況確定租金價(jià)格為宜。所以原告要求被告給付借用期間的租金每月租金800元，按51個(gè)月17天計(jì)算應(yīng)為82506元，本院予以確認(rèn)。第三人對(duì)原告的訴訟主張和本案的處理結(jié)果無法律上的利害關(guān)系，不承擔(dān)責(zé)任。為此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第三十三條 ?、第三十四條 ?、第三十七條 ?，和《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、依法確認(rèn)原告魏某某張房權(quán)證字第00036234號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證合法有效。
二、被告清算組應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將所占原告房屋騰出交還原告魏某某。
三、被告賠償原告租金損失82506元。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8379元，原告負(fù)擔(dān)520元，被告負(fù)擔(dān)7859元。

審判長：閆軍
審判員：張萬明
審判員：殷躍進(jìn)

書記員：?jiǎn)倘饦?/p>