上訴人（原審被告）邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司，住所地邯鄲市邯山區(qū)育德路2號。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長。
委托代理人杜小娟，河北廣宇律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住邯鄲市叢臺區(qū)常勝里8號樓1單元15號。
身份證號碼：xxxx。
委托代理人趙文斌，河北十力律師事務所律師。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長。

上訴人邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司因與被上訴人魏某某商品房預售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市邯山區(qū)人民法院（2014）邯山民初字1308號判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院查明，2014年3月6日，魏某某、奇正公司簽訂《奇正佳苑商鋪認購書》，主要協(xié)議如下：出賣方為邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司，買受人為魏某某。一、買方在審核商品房有關證明后，自愿認購商品房（商鋪）產權。1、房屋（商鋪）編號：商鋪3號樓育才街90號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約109.95平方米。二、認購約定價格：房屋（商鋪）建筑計算，面積每平方米10000元，該房屋（商鋪）約定總價為1099500元。三、付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年6月6日。五、如出賣方預計不能在交房日期內交房，在2014年6月6日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬戶，此協(xié)議自行作廢。六、如賣方未能在約定期限交房、又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔違約金賠償買受方損失，并承擔交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。協(xié)議簽訂后，魏某某于當日支付奇正公司1090000元，2014年4月1日又支付15000元，奇正公司為魏某某出具交款收據(jù)。奇正公司于2014年6月14日通過銀行轉款分別向魏某某支付50000元、40000元，魏某某代理人當庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。庭審后，經核實，魏某某、奇正公司簽訂的《奇正佳苑商鋪認購書》約定的上述房產已經邯鄲市房管部門登記備案，以奇正公司已無法交付雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認購書》所約定的房產，故就奇正佳苑3號樓90號商鋪有關的訴請予以撤訴。2014年4月1日雙方簽訂《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，協(xié)議如下：出賣方為邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司，買受人為魏某某。一、買方在審核商品房有關證明后，自愿認購商品房（商鋪）產權。1、房屋（商鋪）編號：商鋪1號樓209號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約170.8平方米。二、認購約定價格：房屋（商鋪）建筑計算，面積每平方米12939元，該房屋（商鋪）約定總價為2210000元。三、付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年7月1日。五、如出賣方預計不能在交房日期內交房，在2014年7月1日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬戶，此協(xié)議自行作廢。六、如賣方未能在約定期限交房、又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔違約金賠償買受方損失，并承擔交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。協(xié)議簽訂后，魏某某于當日支付奇正公司2210000元，奇正公司為魏某某出具收款收據(jù)。奇正公司于2014年7月24日向魏某某支付100000元、同年8月5日向魏某某支付50000元，同年9月2日向魏某某支付20000元，魏某某代理人當庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。后因奇正公司未按雙方簽訂的協(xié)議履行義務，導致魏某某提起訴訟。
原審法院認為，魏某某、奇正公司于2014年4月1日簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，系雙方自愿、協(xié)商達成，為雙方真實意思表示，不損害國家、集體或者第三人利益，不損害社會公共利益，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。應為有效協(xié)議。奇正公司辯稱房屋買賣不是雙方當事人真實意思表示，本案實際上是以商鋪認購書的形式為借款合同所做的擔保，但魏某某對此予以否認，并已按協(xié)議將房款如數(shù)交付奇正公司，且協(xié)議明確為《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，奇正公司對其上述辯稱未能提交足以駁倒魏某某主張的證據(jù)予以證實，其辯稱理由不成立。奇正公司辯稱協(xié)議書不具有法律法規(guī)規(guī)定的應備的條款，該協(xié)議看不到與房屋的交付條件及辦理產權登記等與房屋密切相關的事宜，違背了正常的交易習慣；但根據(jù)上述協(xié)議書載明的內容，合同的內容雖有不完備之處，但并不影響合同的真實性、合法性，也不是確認合同無效的必備要件，雖然原、奇正公司所簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》內容未能完全達到《商品房銷售管理辦法》第十六條的要求，但該協(xié)議對合同雙方當事人、所購商鋪位置、面積、總價、付款方式、交房時間、違約責任、爭議解決等主要條款均作出了明確約定，具備商品房買賣合同的主要內容，且魏某某已如期按約將房款全額支付與奇正公司，奇正公司亦全額接收，故奇正公司、魏某某簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》已具備商品房買賣合同本約的條件，可認定為商品房買賣合同。奇正公司有能力按雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》履行而不予履行，其行為不妥，應按協(xié)議履行，并承擔逾期履行的違約責任。魏某某要求奇正公司承擔違約金及利息的主張不當，二者之間具有排他性，魏某某、奇正公司雖然約定了違約金賠償及利息，但違約金數(shù)額過高，顯失公平，約定的利息超過中國人民銀行貸款利率相關規(guī)定，為不予保護限額內；故魏某某主張奇正公司承擔違約金，應按中國人民銀行同期貸款基準利率四倍計算至奇正公司交付房屋之日止。對于奇正公司在雙方約定的期限內未向魏某某交付房屋后支付的款項170000元，魏某某代理人當庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金，本院審查已認定違約金約定過高，故應從奇正公司向魏某某支付逾期交房的違約金中予以扣除。據(jù)此判決：一、奇正公司于該判決書生效之日起三十日內向魏某某交付位于邯鄲市邯山區(qū)水院北路奇正佳苑1號樓209號商鋪，并協(xié)助魏某某辦理房產過戶手續(xù)。二、奇正公司向魏某某支付逾期交房的違約金，自2014年7月1日起至交房之日止，以房款2210000元按照中國人民銀行同期貸款基準利率四倍計算（奇正公司已支付170000元優(yōu)先扣除）。三、駁回魏某某的其他訴訟請求。
本院經二審查明的事實與一審一致，本院予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點是2014年4月1日雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》的合同性質。上訴人雖稱該認購書的性質是借款合同，但在借貸擔保法律關系中，借款合同是主合同，擔保合同是從合同。從合同的成立、生效以主合同為基礎和前提，上訴人奇正公司沒有提供相關借款合同證明借貸關系存在。上訴人所提交的資金流轉表與其所稱200萬本金加按月利率3%計算三個月利息并不相吻合。其所提供的2013年12月18日商鋪簽訂認購書日期有更改，無法確認其真實性。關于上訴人奇正公司稱商品房預售應當在房管局有備案，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，當事人訂立商品房預售合同并不以辦理登記備案手續(xù)為生效要件，故對上訴人以未備案為由否認商品房買賣合同的上訴理由本院不予支持。綜上所述，上訴人對自己提出的應認定為借貸關系的主張因其所提交的證據(jù)不足以證明其主張，本院不予支持，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費24480元，由上訴人邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司承擔。
本判決為終審判決。

審判長　　聶洪文 審判員　　梁興元 審判員　　鄭金安

書記員：賈歡