原告魏某強，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)行員工，現(xiàn)住黑龍江省依蘭縣。
被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黑龍江省分行營業(yè)部，住所地哈爾濱市道里區(qū)。
負責人丁加林，職務(wù)行長。
委托代理人趙興輝，男，該營業(yè)部職員。
委托代理人何長權(quán)，男，依蘭縣農(nóng)業(yè)銀行職員。
被告黑龍江省旭升拍賣有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人孫耀娟，職務(wù)董事長。
第三人孫國利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人謝英琰，女，黑龍江聯(lián)升律師事務(wù)所律師。

原告魏某強訴被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黑龍江省分行營業(yè)部（以下簡稱黑龍江省農(nóng)行）、被告黑龍江省旭升拍賣有限公司（以下簡稱旭升拍賣公司）及第三人孫國利確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告魏某強、被告黑龍江省農(nóng)行委托代理人趙興輝、被告旭升拍賣公司法定代表人孫耀娟、第三人孫國利的委托代理人謝英琰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告魏某強訴稱，原告于1988年通過全國人事招干考入依蘭縣農(nóng)業(yè)銀行。2006年11月中旬，由于家庭困難原告向當時的依蘭縣農(nóng)行申請住房，依蘭縣農(nóng)行黨委白鳳林（行長）、姜純國（副行長）、張焱（副行長）研究決定允許原告承租位于依蘭縣通江路189號轉(zhuǎn)角8層的房產(chǎn)，并居住至今。2007年初得知原告承租的房產(chǎn)被列入被告黑龍江省農(nóng)行的帳外資產(chǎn)，要進行拍賣，原告多次找到2007年至今依蘭縣歷任行長及黑龍江省農(nóng)行營業(yè)部孔照明，向其表示要購買該房產(chǎn)，但這些人都說需要等等。2008年7月時被告黑龍江省農(nóng)行通知要求原告參加拍賣，原告當時認為農(nóng)行該房無產(chǎn)權(quán)證，屬于房改房，在不認可拍賣且與孔行長協(xié)商不成的情況下被迫登記參加拍賣，以78000元拍得。原告于次日找到行長告知其已拍得此房，孔照明表示由于原告家生活困難，黨委將拍賣的價格下浮，會讓原告以4萬元左右價格取得此房產(chǎn)，讓原告回家等著。直到此房產(chǎn)2010年第二次拍賣，沒有任何人通知原告繳納拍賣費，或者與被告黑龍江省農(nóng)行溝通簽訂買賣合同的相關(guān)事宜。2011年被告黑龍江省農(nóng)行對原告承租的房產(chǎn)進行拍賣，通知原告于當年10月10日參加，在此之前原告得知后多次向被告主張愿意購買該房產(chǎn)，但被告表示拍賣才能得知該房產(chǎn)的實際價值，購買的事拍賣后再說。原告在拍賣全過程都向在場參加拍賣的人表示現(xiàn)在這套房子里有人居住，請求各位照顧一下家庭困難的承租人。被告黑龍江省農(nóng)行在拍賣中隱藏瑕疵，被告旭升拍賣公司明知有瑕疵情況下仍進行拍賣，第三人孫國利執(zhí)意要購買，最后房產(chǎn)由第三人孫國利拍得，原告當場就告知二被告及第三人要以該價格購買此房產(chǎn)，但均遭到拒絕。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。被告違反法律規(guī)定將無產(chǎn)權(quán)證且隱瞞瑕疵的職工集資房強行拍賣，拍賣公司不對瑕疵進行核實，侵犯了原告優(yōu)先購買權(quán)，并以非法拍賣手段阻止原告實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。原告多次要求與被告簽訂房產(chǎn)買賣合同，但均遭到拒絕，故訴請法院依法撤銷其房屋買賣行為，維護承租人合法權(quán)益，賠償原告損失人民幣10萬元。
原告為證實自己的主張，向法庭舉示了如下證據(jù)：
證據(jù)1，農(nóng)行與原告簽訂的關(guān)于魏某強租賃農(nóng)行家屬樓的協(xié)議書復印件一份，證明簽訂日期為2006年11月10日，雙方存在租賃關(guān)系。
證據(jù)2，2011年9月11日依蘭支行關(guān)于賬外資產(chǎn)情況證明一份，證明農(nóng)行向拍賣公司隱瞞了真實情況。
證據(jù)3，2011年11月25日依蘭支行關(guān)于賬外固定資產(chǎn)認定報告一份，證明1995年對爭議的房屋進行評估1.8萬元，原告出資兩萬元裝修。
證據(jù)4，依蘭支行開具的居住證明一份，時間2013年9月2日，證明原告在爭議的房屋居住。
證據(jù)5，依蘭支行關(guān)于魏某強現(xiàn)居住房屋的情況說明一份
證據(jù)6，2010年1月9日電費收據(jù)一張，證明原告在該爭議樓房居住。
證據(jù)7，2010年12月28日關(guān)于2010年貸款責權(quán)利劃分（證明）一份，證明依蘭農(nóng)行欠原告績效工資3萬元。
證據(jù)8，競買人登記單（收據(jù)）一份，及黑龍江信達拍賣有限公司拍賣押金票據(jù)一份，證明2008年7月2日，原告人參加競買，并獲得了爭議房屋，以7.8萬元拍得該房屋，并且交過1萬元保證金。。
證據(jù)9，裝修費票據(jù)15張，約3萬元。
證據(jù)10，差旅費、水電費及交通費票據(jù)160張，約2萬元。
證據(jù)11，依蘭支行關(guān)于哈爾濱市蘭達化工廠非信貸資產(chǎn)分類的資產(chǎn)會議紀要一份，證明依蘭農(nóng)行有關(guān)國有資產(chǎn)情況。
被告黑龍江省農(nóng)行辯稱，一、被告與第三人孫國利之間的買賣不存在違法行為，拍賣過程、程序符合法律規(guī)定，該房產(chǎn)在拍賣前，是依蘭農(nóng)行的帳外固定資產(chǎn)，按照農(nóng)行對帳外固定資產(chǎn)清理辦法的規(guī)定，于2008年7月3日對該資產(chǎn)進行拍賣，在拍賣前在報紙上已經(jīng)進行了公告，同時也通知原告魏某強參加拍賣，原告魏某強作為40號競買人，參加了競拍，并以78000元的價格拍得此房產(chǎn)，但沒有在合同約定時間內(nèi)付款，致使該房產(chǎn)沒有成交。++2011年我行將該處房產(chǎn)委托拍賣公司拍賣，拍賣公告于2011年9月22日在《新晚報》C39版刊登,并通知了原告魏某強。原告魏某強作為6號競買人參與了競拍，拍賣中魏某強舉牌一次，后因其主動放棄競價，該房產(chǎn)最終被8號競買人孫國利以6.5萬元購買。二、被告與原告不存在房屋租賃關(guān)系，+該房產(chǎn)自1995年竣工至2006年一直閑置，2006年，魏某強由于離異無處居住，為幫助他將妻子接回挽救其家庭，照顧其困難，將該樓暫借給魏某強臨時居住。沒有與其簽訂房屋租賃合同，沒有收取房屋租金，不存在房屋租賃關(guān)系。三、原告不存在優(yōu)先購買權(quán)，被告的房產(chǎn)是借給原告暫住的，雙方不存在房屋租賃關(guān)系，所以原告不能以承租方的身份對該房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。同時按照《民事訴訟法》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，原告雖然參加了拍賣會，并舉牌參與競拍，但后又放棄，所以原告更不具備享有優(yōu)先購買權(quán)。四、原告要求賠償相關(guān)損失10萬元沒有理由，沒有依據(jù)。綜上所述，被告認為，原告的起訴缺乏事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回其訴訟請求。
被告黑龍江省農(nóng)行為證實自己的主張，向法庭舉示了如下證據(jù)：
證據(jù)一,+3次拍賣公告3張（2008年6月26日，2010年12月1日，2011年9月22日），拍賣照片4張，2008年拍賣會魏某強牌號是40號（2張），2011年6號，2011年被8號孫國利拍得，照片一組，證明拍賣前進行公告通知，魏某強本人也參加拍賣，并進行競拍。
證據(jù)二，+2014年5月5日依蘭支行關(guān)于魏某強現(xiàn)居住房屋的情況說明一份（原件在2014年113號民事卷宗中），證明房子是暫借給原告的，不是租給原告的，原告不是承租人。
被告旭升拍賣公司辯稱，有證據(jù)證明房屋是占用，原告也參與了拍賣，拍賣規(guī)則優(yōu)先購買權(quán)，占用人不是租賃人，原告不是承租人，拍賣公司也讓原告參與拍賣了,拍賣公司卷宗有瑕疵聲明等證據(jù)。
被告旭升拍賣公司舉示證據(jù)如下：
證據(jù)1，拍賣規(guī)則及注意事項及特別說明、拍品目錄各一份，證明旭升公司拍賣的房產(chǎn)依法拍賣。
證據(jù)2，競買人登記表和競買協(xié)議各一份，原告的身份復印件一份（含本人簽字），證明原告已經(jīng)參與該拍賣會。
證據(jù)3，公證書一份，證明拍賣合法有效。
第三人孫國利述稱，1、第三人在2011年10月10日通過競拍方式購買了依蘭農(nóng)行宿舍樓，并與旭升拍賣公司簽訂了拍賣成交確認書，在當日當事人交納了購房款和拍賣傭金，，因此第三人的買賣行為符合法律規(guī)定，并無任何違法情況，因此該買賣合同合法有效。2、原告在訴狀中已經(jīng)提到了2011年10月10日拍賣時原告在場，證明原告當時是知道被告與第三人買賣房屋的事實，而原告直至2015年才提起訴訟，已經(jīng)超過訴訟時效。3、原告在拍賣當時并沒有繼續(xù)舉牌競買，原告已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
第三人向法庭舉示證據(jù)為2011年10月10日拍賣成交確認書一份，交納購樓款收據(jù)一份，證明被告與第三人簽訂購樓協(xié)議，真實有效合理合法。
經(jīng)審理查明，被告黑龍江省農(nóng)行在位于依蘭縣依蘭鎮(zhèn)大眾街與通江路交匯處臨大眾街單元門8層有一處原依蘭農(nóng)行職工宿舍，面積102平方米。原告魏某強系該依蘭縣農(nóng)行職工，2006年由于原告家庭困難，無房居住，經(jīng)該行領(lǐng)導研究決定將該房暫由原告魏某強居住，不收租金，各項費用由原告魏某強交付。2008年被告黑龍江省農(nóng)行對帳外固定資產(chǎn)清理，該爭議的房屋在清理之列。通過公開拍賣，原告魏某強以78000元拍得該房屋。但原告魏某強沒有在規(guī)定的期間內(nèi)交納購房款。被告黑龍江省農(nóng)行于2010年12月再次拍賣此房，沒有成功。2011年10月10日第三次拍賣此房，原告魏某強到場參加競買，競買號牌為6號，且繳納了競買保證金10000元。原告魏某強于2011年9月26日填寫了競買人登記表和競買協(xié)議書，并領(lǐng)取了拍賣規(guī)則、注意事項、特別說明及拍品目錄等相關(guān)材料。經(jīng)拍賣，該房屋由8號競買者即第三人孫國立以65000元拍得。當日旭升拍賣公司與第三人孫國立簽訂了拍賣成交確認書，第三人孫國立當場交納了購房款和傭金。2011年11月17日被告旭升拍賣公司向哈爾濱市道外區(qū)公證處申請公正，哈爾濱市道外區(qū)公證處于當日出具（2011）哈外證民字第1553號公證書，公證員為王東。原告魏某強以被告黑龍江省農(nóng)行和旭升拍賣公司拍賣行為無效，侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由請求撤銷被告黑龍江省農(nóng)行與第三人的買賣行為并賠償其損失10萬元。

本院認為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。依此規(guī)定，享有優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)具備兩個條件，一是主體上應(yīng)為被出賣房屋的承租人；二是承租人應(yīng)在同等條件下方可享有優(yōu)先購買權(quán)。本案中，原告魏某強與被告黑龍江省農(nóng)行之間沒有簽訂房屋租賃協(xié)議，原告魏某強自居住案涉房屋沒有交納過房屋租賃費，因原告系被告農(nóng)行職工，單位為照顧本單位職工將房屋交由原告魏某強居住，由原告魏某強繳納水、電、物業(yè)、取暖費用，雙方?jīng)]有形成房屋租賃關(guān)系。被告黑龍江省農(nóng)行對本單位帳外資產(chǎn)對外競拍出賣時，原告魏某強雖然在2008年以78000元拍得案涉房屋，但沒有按約定交納購房款，其所謂的農(nóng)行領(lǐng)導同意以低價格讓其購買，沒有證據(jù)予以證明。第三次拍賣案涉房屋時，原告魏某強填寫了競買人登記表，簽署了競買協(xié)議書，并領(lǐng)取有關(guān)拍賣的其他相關(guān)法律文件。其中在競買協(xié)議書第三條拍賣標的瑕疵聲明第2條明示了本場拍賣會所拍賣四套房產(chǎn)均被占用，拍賣成交后，由買受人自行交割房產(chǎn)，該項內(nèi)容已經(jīng)明確所拍房產(chǎn)被占用，因此原告魏某強有關(guān)被告在拍賣中隱瞞拍賣物瑕疵的抗辯主張不能成立。原告魏某強抗辯稱其在拍賣現(xiàn)場就告知被告及第三人要以第三人的出價購買案涉房屋遭到拒絕，但原告沒有向法庭遞交證據(jù)予以證明，故本院對原告的該項抗辯意見亦不予采納。被告黑龍江省農(nóng)行拍賣案涉房屋，第三人孫國立依照拍賣規(guī)則參加競拍，購得案涉房屋，交納了購房款和傭金,第三人與被告黑龍江省農(nóng)行簽訂房屋買賣合同合法有效。第三人孫國立關(guān)于原告起訴已經(jīng)超過訴訟時效的抗辯主張，因原告魏某強曾就該爭議于2014年1月20日向本院提起訴訟，后撤回起訴，所以對第三人的該項抗辯主張本院不予采納。綜上，原告不享有案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)，原告的訴訟請求缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告魏某強的訴訟請求。
案件受理費2300元由原告魏某強負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。
審++判++長++崔+景+鳳
審++判++員++孫++++琳

人民陪審員 ++李+憲+志