原告：高超群，男，1991年10月16日生，漢族，住福建省福州市。
　　委托訴訟代理人：朱思薇(系原告高超群之配偶)，女，1992年8月20日生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　被告：蘇興，男，1982年11月5日生，漢族，住遼寧省新民市。
　　委托訴訟代理人：郭宏君，上海執(zhí)初律師事務(wù)所律師。
　　原告高超群與被告蘇興房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月22日立案后，依法適用簡易程序于2018年7月2日、23日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告高超群及其委托訴訟代理人朱思薇、被告的委托訴訟代理人郭宏君到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意并由本院院長批準(zhǔn)，本案延長簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告起訴時(shí)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告恢復(fù)原告所承租商鋪被拆除的樓梯，恢復(fù)被遮擋、封堵的二樓窗戶，恢復(fù)被拆除的門頭廣告店招；2.判令被告自施工之日起按照每月下調(diào)1.50萬元(人民幣，下同)的標(biāo)準(zhǔn)減免原告租金至被告恢復(fù)商鋪原狀之日止；3.判決令被告免除其封閉施工期間的租金共計(jì)兩個(gè)月；4.判令被告賠償自施工之日起的原告成本損失〔按照每月64,812元(具體組成：原告店內(nèi)員工工資每月2萬元、備貨成本每月1萬元、定額稅金每月2,205元、房屋租金每月32,607元)計(jì)算，從被告施工之日計(jì)算至恢復(fù)商鋪原狀之日〕；5.判令被告賠償原告可預(yù)見的利益損失暫計(jì)6萬元(按每月2萬元暫算3個(gè)月)。審理中，首次開庭之前，原告將上述訴請(qǐng)變更為：1.判令原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同自2018年5月26日解除；2.判令被告支付原告512,032.50元〔具體組成：①被告于2018年1月18日至2018年4月17日搭建腳手架、并拆除了店招、門頭及租賃物處從一樓通向二樓的樓梯，封堵了店內(nèi)的窗戶，嚴(yán)重影響原告店鋪經(jīng)營，故要求被告返還該三個(gè)月租金，并賠償三個(gè)月的營業(yè)損失(金額相當(dāng)于三個(gè)月租金)。另外還應(yīng)退還該三個(gè)月物業(yè)費(fèi)，以上共計(jì)金額199,157.50元；②被告施工期間拆除了樓梯，改變了承租房屋的結(jié)構(gòu)，且將拆除后多出來的空間出租給案外人。經(jīng)原告向案外人詢某，得知該部分月租金約2萬元，原告據(jù)此衡量該樓梯處的商業(yè)價(jià)值也應(yīng)該是每月2萬元?；诖耍嬲J(rèn)為被告既已獲利，就應(yīng)該自2018年4月18日起每月下調(diào)租金1.50萬元，即將原租金下調(diào)至每月17,606元。也正是基于此，被告應(yīng)返還2018年4月18日至2018年5月26日期間多收的房租1.90萬元，具體算法為：1.50萬元/30天×38天；③被告于2018年5月26日第一次向原告發(fā)出催款通知，原告認(rèn)為，此時(shí)被告已收到本案應(yīng)訴材料，且涉訴之前雙方就進(jìn)行過多次協(xié)商，其在明知原告不可能按照原合同約定付款的情況下，仍然發(fā)函要求原告按約付款，并載明若不及時(shí)付款就停水停電，該行為屬濫用合同優(yōu)勢地位，其所作意思表示也構(gòu)成根本違約。故原告有權(quán)自被告作出上述無理意思表示之日解除合同，并有權(quán)要求被告返還該合同解除之次日起至2018年6月30日期間的已付租金36,953元(具體算法：32,606元/30天×34天)。另外，被告還應(yīng)賠償自該合同解除之次日起至2018年12月31日期間的原告損失，同樣按照合同約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算7個(gè)月零4天，為232,589元(具體算法：7個(gè)月×32,606元+32,606元/30天×4天)；④被告返還原告租賃保證金24,333元〕。事實(shí)和理由：原告和案外人胡某某達(dá)成合意：由其將其與被告所簽的《房屋租賃合同》之權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給原告，原告與案外人簽訂《生意受讓意向書》、《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定原告向案外人支某某讓費(fèi)47萬元及案外人剩余房租后由原告接手涉案商鋪。后案外人與原告一同至被告辦公場所，經(jīng)被告同意，被告將原租賃合同中案外人劃去并改為原告，即由原告承租位于上海市松江區(qū)文匯路XXX號(hào)202的商鋪(以下簡稱涉案房屋)。此后，原、被告各自依約履行。原告于2017年12月26日將2018年上半年房租及物業(yè)費(fèi)合計(jì)202,675元打入被告指定賬戶。但就在2018年1月20日，被告在涉案房屋所在建筑搭起三層樓高、包圍整個(gè)啟源廣場外立面的腳手架和一層樓高的鐵皮圍擋，開始對(duì)外立面及啟源廣場內(nèi)部進(jìn)行施工改造。在被告施工期間，原告所租商鋪位于一樓沿街且直通商鋪的樓梯被拆除，位于外墻的店招廣告字被拆除，二樓沿街窗戶被完全封堵、遮擋。上述原有樓梯位置目前已被改造為一間沿街商鋪并已被“絕味鴨脖”承租。被告這一系列施工行為從未征得原告同意，更為嚴(yán)重的是，被拆除的樓梯是原告所租商鋪的重要通道，原告店鋪大部分客源均由此通道上樓進(jìn)店消費(fèi)。被告施工行為直接導(dǎo)致原告正常經(jīng)營嚴(yán)重受阻、店內(nèi)客源幾乎斷絕。另外，由于沿街窗戶采光被封堵、遮擋，直接導(dǎo)致店內(nèi)愈發(fā)陰暗潮濕，這些情況與原告承租店鋪時(shí)的狀況完全不同。雙方多次溝通均無果，原告遂提起訴訟，望判如所請(qǐng)。
　　被告辯稱，首先，涉案房屋無合法產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致雙方之間的合同應(yīng)屬無效。而被告對(duì)此并無過錯(cuò)，且即便合同無效，原告既已實(shí)際使用房屋，就應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)。其次，原告無理拒付租金，被告也已發(fā)函催收，行為適當(dāng)。2018年6月3日原告發(fā)函單方解約，并交還鑰匙給被告，顯然不妥。第三，原告所提前述施工改造，系被告在政府統(tǒng)一要求下對(duì)涉案商鋪整體外墻、廣告、門頭的標(biāo)準(zhǔn)化治理行為，具有合法性和合理性。對(duì)于原告所述樓梯，一則該樓梯本就是共同通道，非屬原告專用；二則該樓梯屬違章，于2018年1月由被告擔(dān)任法定代表人的上海億與投資管理有限公司應(yīng)政府要求拆除，該行為亦無過錯(cuò)。第四，涉案房屋原承租人系案外人胡某某，原告中途接盤，但由于缺乏經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致經(jīng)營不善而主動(dòng)放棄經(jīng)營，與被告無涉。綜上，要求駁回原告訴請(qǐng)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年8月3日，原告作為乙方、承租方，與被告作為甲方、出租方訂立《房屋租賃合同》，約定由乙方向甲方承租涉案房屋用作烤肉經(jīng)營。租期兩年，從2016年7月16日至2018年12月31日。租金半年一付，先付后用，2016年7月16日至2016年12月31日期間租金為147,550元，2017、2018年全面租金分別為321,928元、391,280元。履約保證金24,333元。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜作出了約定。該合同甲方落款處有被告的簽名，還有手寫的落款簽約日期“2016.7.17”；乙方落款處有“胡某某”的簽名及“2016.7.17”的字跡(均已被劃去)，另有原告的簽名及手寫落款日期“2017.8.3”。
　　訴訟中，雙方確認(rèn)：關(guān)于上述合同，原告已將租金付至2018年6月30日。另2018年6月3日，原告已將涉案房屋返還被告。
　　另，訴訟中，關(guān)于保證金24,333元，被告主張抵扣違約金。本院據(jù)此向被告釋明，若對(duì)保證金結(jié)算問題有積極主張的，可提起反訴，但被告并未提起。
　　審理中，雖然被告提交了涉案房屋相應(yīng)的權(quán)屬來源證明，但因涉案房屋并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，庭審中，本院向原、被告釋明雙方所簽的租賃合同為無效合同，并告知原告可變更其訴訟請(qǐng)求，被告可就合同無效的后果處理向本院提起反訴，如在限定期限內(nèi)不提交書面意見，本院將不再本案中進(jìn)行處理，但雙方在本院限定的期限內(nèi)均未提出書面的意見，即原告未變更訴請(qǐng)，被告亦未提起反訴。
　　上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，被告出租給原告的涉案房屋，未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造，故原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而本案中原告所提訴請(qǐng)，無論是要求確認(rèn)合同解除，還是解除后果的處理問題，均應(yīng)是基于合同有效所提。該請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)與根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致，據(jù)此本院依法進(jìn)行了釋明，但原告經(jīng)本院釋明原告仍不變更訴請(qǐng)，在此情況下，原告的訴請(qǐng)本院難以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條以及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告高超群的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)8,920元，減半收取計(jì)4,460元，由原告高超群負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：周昳歆