高某某
王紹忠（河北紅杉律師事務(wù)所）
廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司
白某成
駱萬江
高博芳（河北泰科律師事務(wù)所）
劉志霞（河北泰科律師事務(wù)所）
李建章（河北子農(nóng)律師事務(wù)所）

原告高某某，廊坊市安次區(qū)醫(yī)院醫(yī)生。
委托代理人王紹忠，河北紅杉律師事務(wù)所律師。
被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司
法定代表人唐永富，經(jīng)理。
住所地廊坊市廣陽區(qū)王寨村。
被告白某成，廊坊市城建二公司項目經(jīng)理。
被告駱萬江，廊坊市金源房地產(chǎn)公司經(jīng)理。
上述三
被告
委托代理人高博芳、劉志霞，河北泰科律師事務(wù)所律師。
追加被告王呈彥，廊坊市城二建公司退休職工。
委托代理人李建章，河北子農(nóng)律師事務(wù)所律師。
原告高某某與被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成、駱萬江、王呈彥房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告高某某、委托代理人王紹忠、被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成、駱萬江的委托代理人高博芳、劉志霞、追加被告王呈彥及委托代理人李建章均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，2004年10月23日，原告高某某與被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書，2007年6月13日，原告高某某與被告白某成簽訂的補充協(xié)議書，均具有連貫性與一致性，被告白某成認可廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司與原告簽訂的協(xié)議，原告也未持異議，且兩份協(xié)議清楚明確地約定了買賣的標(biāo)的、位置、總價款、支付方式、產(chǎn)權(quán)證辦理責(zé)任等等內(nèi)容，合同的相對方分別是買方高某某，賣方形式上是被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司和白某成、實際上為白某成，合同各方均無異議，自雙方簽字后即成立。
2003年以甲方為廊坊市雙力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、乙方為王呈彥為抬頭，簽名時甲方為白某成與駱萬江、乙方為王呈彥的合作建樓合同書，原、被告對此均不持異議，但合作建樓合同書不能證明被告白某成對涉案房屋擁有所有權(quán)。且涉案房屋所占土地自2000年起、涉案房屋自2005年起均登記在以被告王呈彥為業(yè)主的北史務(wù)呈彥木器加工廠名下，土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條 ?的規(guī)定，以出讓方式取得的土地如果轉(zhuǎn)讓，須受很多限制。王呈彥是否同意將房屋所有權(quán)變更為白某成，白某成在簽合同時對爭議房屋是否具有處分權(quán)，這些情況至本案庭審結(jié)束時均無證據(jù)證實，故被告白某成對涉案房屋的物權(quán)效力一直處于待定的狀態(tài)。
盡管被告白某成對爭議房屋是否具有處分權(quán)不明確，但依據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。原告高某某與被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的房屋買賣協(xié)議書、與被告白某成的補充協(xié)議書，從簽訂時的主體資格、當(dāng)事人合意、合同內(nèi)容、形式及雙方的履行狀況分析，均符合法律規(guī)定，上述合同應(yīng)為有效合同。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
本案中原告高某某于2009年9月17日將涉案房屋退還給白某成，被告白某成將購房款退還給高某某，這一行為系合同解除的行為，原、被告各自所持有的“白經(jīng)理的收條已丟失”的證明條以及張某乙、張某甲的證言均證實了這一事實，與原、被告當(dāng)庭陳述也不矛盾。原告沒有證據(jù)證明解除合同退房退款是受脅迫的，所以本院認可解除合同的事實。故對于原告高某某要求賠償損失的訴訟請求本院予以支持，要求繼續(xù)履行協(xié)議、王呈彥協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。
2004年10月23日，原告與廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書，加蓋了廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的公章，且原告前兩次交售的房款，收條均蓋有廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的公章，駱萬江作為法定代表人在買賣協(xié)議書上簽名。駱萬江的行為應(yīng)屬職務(wù)行為，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的行為促使了協(xié)議的訂立，使原告確信了協(xié)議的合法性、有效性和可行性。所以廊坊市發(fā)達物業(yè)公司對原告的損失存在過錯，應(yīng)對合同的權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)責(zé)任，被告駱萬江個人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司現(xiàn)已更名為廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司，故合同責(zé)任由廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)。
因涉案房屋登記在廊坊市安次區(qū)北史務(wù)呈彥木器加工廠名下，設(shè)計用途為廠房，按照物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)當(dāng)進行登記，登記的所有權(quán)人為實際所有權(quán)人。被告白某成及現(xiàn)已更名的廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司在出賣房屋時沒有考慮自己是否具有處分權(quán)、且長達五年時間未能為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對這一事實應(yīng)盡早履行告知義務(wù)，以減少原告的損失。綜上，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、被告白某成將物權(quán)效力待定且在工業(yè)用地上建造的廠房以商業(yè)門店的名義賣給原告高某某，致使原告高某某的合同目的無法實現(xiàn)。對于原告要求賠償?shù)膿p失，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、被告白某成均存在過錯，應(yīng)當(dāng)共同賠償。
另原告購買房屋時，應(yīng)當(dāng)對房屋的狀況、出賣人的資格進行審查核實，其所購買的房屋系屬新建，而被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、白某成、駱萬江均沒有開發(fā)資質(zhì)，三被告不擁有房屋所有權(quán)的屬性非常明顯。因原告疏忽大意，考察不慎，致使無法實現(xiàn)合同目的，對此原告亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
經(jīng)法院委托廊坊市天正房地產(chǎn)估價服務(wù)有限公司估價，涉案房屋以2009年9月17日為基準(zhǔn)日，評估價值為4561000元。經(jīng)法院向廊坊市價格認證中心咨詢，廊坊市同等地段、同樣商業(yè)門店2004年10月市場價格為4000-4500元／平方米，本案原告購買此房屋的價格與咨詢的市場價相近，說明原告購房價格合乎市場規(guī)律，其行為應(yīng)得到法律保護。庭審中被告方對此雖提出異議，但未申請重新評估，且是法院依職權(quán)委托評估和咨詢，應(yīng)該較為客觀、真實，故本院認可上述評估和咨詢結(jié)果。故此房從購買到退房實際損失為3181000元（即4561000-1380000），考慮原、被告在本案的過錯程度，被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成承擔(dān)該損失的80%即2544800元，原告高某某自行承擔(dān)20%即636200元，較為適宜。另外參照原告購房后開診所、出租，每年收益約7、8萬元，使用約5年，同時參考同時期、同地段、同類型房屋占有使用獲得的利益，本院酌定原告大致收益為350000元，故被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成應(yīng)賠償原告高某某2194800元（2544800-350000）。
對原告高某某提出的卷簾門和加厚玻璃隔斷花費9200元，給玻璃安裝護欄花費2400元，因未有正式的票據(jù)且合同已經(jīng)解除，被告方又不予認可，故本院不予支持。
追加被告王呈彥沒參與買賣協(xié)議的訂立，在協(xié)議的履行、解除過程中也沒有法定的義務(wù)，涉案房屋土地所有權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證落在安次區(qū)呈彥木器加工廠的名下，庭審中王呈彥提交的2003年7月19日與駱萬江簽訂的協(xié)議，原告方雖不認可，但也證明了王呈彥對涉案土地不再過戶的個人意愿，且被告王呈彥與原告沒有法律上的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故被告王呈彥不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原告要求被告王呈彥配合辦理房產(chǎn)證等手續(xù)沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
故依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第六十條 ?，第九十四條 ?第一款 ?第四項 ?，第九十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告白某成、被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同賠償原告高某某2194800元。
二、被告駱萬江、王呈彥不承擔(dān)責(zé)任。
三、駁回原告高某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費44480元、評估費25000元，由原告高某某承擔(dān)25723元，被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、被告白某成共同承擔(dān)43757元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

本院認為，2004年10月23日，原告高某某與被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書，2007年6月13日，原告高某某與被告白某成簽訂的補充協(xié)議書，均具有連貫性與一致性，被告白某成認可廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司與原告簽訂的協(xié)議，原告也未持異議，且兩份協(xié)議清楚明確地約定了買賣的標(biāo)的、位置、總價款、支付方式、產(chǎn)權(quán)證辦理責(zé)任等等內(nèi)容，合同的相對方分別是買方高某某，賣方形式上是被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司和白某成、實際上為白某成，合同各方均無異議，自雙方簽字后即成立。
2003年以甲方為廊坊市雙力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、乙方為王呈彥為抬頭，簽名時甲方為白某成與駱萬江、乙方為王呈彥的合作建樓合同書，原、被告對此均不持異議，但合作建樓合同書不能證明被告白某成對涉案房屋擁有所有權(quán)。且涉案房屋所占土地自2000年起、涉案房屋自2005年起均登記在以被告王呈彥為業(yè)主的北史務(wù)呈彥木器加工廠名下，土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條 ?的規(guī)定，以出讓方式取得的土地如果轉(zhuǎn)讓，須受很多限制。王呈彥是否同意將房屋所有權(quán)變更為白某成，白某成在簽合同時對爭議房屋是否具有處分權(quán)，這些情況至本案庭審結(jié)束時均無證據(jù)證實，故被告白某成對涉案房屋的物權(quán)效力一直處于待定的狀態(tài)。
盡管被告白某成對爭議房屋是否具有處分權(quán)不明確，但依據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。原告高某某與被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的房屋買賣協(xié)議書、與被告白某成的補充協(xié)議書，從簽訂時的主體資格、當(dāng)事人合意、合同內(nèi)容、形式及雙方的履行狀況分析，均符合法律規(guī)定，上述合同應(yīng)為有效合同。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
本案中原告高某某于2009年9月17日將涉案房屋退還給白某成，被告白某成將購房款退還給高某某，這一行為系合同解除的行為，原、被告各自所持有的“白經(jīng)理的收條已丟失”的證明條以及張某乙、張某甲的證言均證實了這一事實，與原、被告當(dāng)庭陳述也不矛盾。原告沒有證據(jù)證明解除合同退房退款是受脅迫的，所以本院認可解除合同的事實。故對于原告高某某要求賠償損失的訴訟請求本院予以支持，要求繼續(xù)履行協(xié)議、王呈彥協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。
2004年10月23日，原告與廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書，加蓋了廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的公章，且原告前兩次交售的房款，收條均蓋有廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的公章，駱萬江作為法定代表人在買賣協(xié)議書上簽名。駱萬江的行為應(yīng)屬職務(wù)行為，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司的行為促使了協(xié)議的訂立，使原告確信了協(xié)議的合法性、有效性和可行性。所以廊坊市發(fā)達物業(yè)公司對原告的損失存在過錯，應(yīng)對合同的權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)責(zé)任，被告駱萬江個人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司現(xiàn)已更名為廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司，故合同責(zé)任由廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)。
因涉案房屋登記在廊坊市安次區(qū)北史務(wù)呈彥木器加工廠名下，設(shè)計用途為廠房，按照物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)當(dāng)進行登記，登記的所有權(quán)人為實際所有權(quán)人。被告白某成及現(xiàn)已更名的廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司在出賣房屋時沒有考慮自己是否具有處分權(quán)、且長達五年時間未能為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對這一事實應(yīng)盡早履行告知義務(wù)，以減少原告的損失。綜上，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、被告白某成將物權(quán)效力待定且在工業(yè)用地上建造的廠房以商業(yè)門店的名義賣給原告高某某，致使原告高某某的合同目的無法實現(xiàn)。對于原告要求賠償?shù)膿p失，廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、被告白某成均存在過錯，應(yīng)當(dāng)共同賠償。
另原告購買房屋時，應(yīng)當(dāng)對房屋的狀況、出賣人的資格進行審查核實，其所購買的房屋系屬新建，而被告廊坊市發(fā)達物業(yè)有限公司、白某成、駱萬江均沒有開發(fā)資質(zhì)，三被告不擁有房屋所有權(quán)的屬性非常明顯。因原告疏忽大意，考察不慎，致使無法實現(xiàn)合同目的，對此原告亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
經(jīng)法院委托廊坊市天正房地產(chǎn)估價服務(wù)有限公司估價，涉案房屋以2009年9月17日為基準(zhǔn)日，評估價值為4561000元。經(jīng)法院向廊坊市價格認證中心咨詢，廊坊市同等地段、同樣商業(yè)門店2004年10月市場價格為4000-4500元／平方米，本案原告購買此房屋的價格與咨詢的市場價相近，說明原告購房價格合乎市場規(guī)律，其行為應(yīng)得到法律保護。庭審中被告方對此雖提出異議，但未申請重新評估，且是法院依職權(quán)委托評估和咨詢，應(yīng)該較為客觀、真實，故本院認可上述評估和咨詢結(jié)果。故此房從購買到退房實際損失為3181000元（即4561000-1380000），考慮原、被告在本案的過錯程度，被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成承擔(dān)該損失的80%即2544800元，原告高某某自行承擔(dān)20%即636200元，較為適宜。另外參照原告購房后開診所、出租，每年收益約7、8萬元，使用約5年，同時參考同時期、同地段、同類型房屋占有使用獲得的利益，本院酌定原告大致收益為350000元，故被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、白某成應(yīng)賠償原告高某某2194800元（2544800-350000）。
對原告高某某提出的卷簾門和加厚玻璃隔斷花費9200元，給玻璃安裝護欄花費2400元，因未有正式的票據(jù)且合同已經(jīng)解除，被告方又不予認可，故本院不予支持。
追加被告王呈彥沒參與買賣協(xié)議的訂立，在協(xié)議的履行、解除過程中也沒有法定的義務(wù)，涉案房屋土地所有權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證落在安次區(qū)呈彥木器加工廠的名下，庭審中王呈彥提交的2003年7月19日與駱萬江簽訂的協(xié)議，原告方雖不認可，但也證明了王呈彥對涉案土地不再過戶的個人意愿，且被告王呈彥與原告沒有法律上的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故被告王呈彥不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原告要求被告王呈彥配合辦理房產(chǎn)證等手續(xù)沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
故依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第六十條 ?，第九十四條 ?第一款 ?第四項 ?，第九十七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告白某成、被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同賠償原告高某某2194800元。
二、被告駱萬江、王呈彥不承擔(dān)責(zé)任。
三、駁回原告高某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費44480元、評估費25000元，由原告高某某承擔(dān)25723元，被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司、被告白某成共同承擔(dān)43757元。

審判長：李曉芳
審判員：張蕾
審判員：邱惠霞

書記員：高大尉