原告：高某姣，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：白孝甫，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海何躍實業(yè)有限公司，住上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號XXX室。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯(lián)律師事務所律師。
　　原告高某姣、陸某某與被告上海何躍實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告高某姣、陸某某的共同委托訴訟代理人白孝甫、被告上海何躍實業(yè)有限公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告高某姣、陸某某共同向本院提出訴訟請求：1、要求被告返還原告上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號北上海商業(yè)廣場3163號商鋪(以下簡稱系爭商鋪)；2、被告支付截止至2018年5月31日商鋪使用費人民幣31,396.04元(以下幣種均為人民幣，2016年5月31日之前，每年按投資額的3.8%，2016年6月1日起每年按投資額的4.104%)。事實和理由：原告是系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人。原、被告簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六個月為免租期(即2013年12月1日起開始計算租金)；租金每三個月支付一次，先付后租，租金自每三個月中的第一個月的10日前支付給原告；被告應每年按照原告實際投資額的3.8%支付租金，自第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告多次拖欠業(yè)主租金，經(jīng)法院生效判決，確認業(yè)主與被告所簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》已解除，被告與業(yè)主委員會所簽訂的備忘錄無效，被告應當在合理期間內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的經(jīng)營，其于2016年6月1日后支付的款項折抵之前的欠付租金。但被告至今仍未向業(yè)主返還商鋪，并仍按備忘錄確定的年投資額的2.1%標準支付使用費。原告認為，被告已失去占用使用商鋪的法律及合同依據(jù)，應當返還商鋪，并按雙方合同約定的租金標準支付使用費，故向本院提出上述訴請。
　　被告上海何躍實業(yè)有限公司辯稱，原告要求返還商鋪，缺乏事實和法律依據(jù)。北上海廣場各商鋪之間緊密相連，缺乏獨立性，返還不具有現(xiàn)實基礎。系爭商鋪如單獨返還，會影響其他業(yè)主的利益，原告對此是明知的，且有前案生效判決認定不予返還商鋪，故商鋪不應返還。至于2016年6月1日后的租金，被告已經(jīng)按照業(yè)主委員會調(diào)整的標準及授權(quán)向原告發(fā)放，行為合法有據(jù)。雖然備忘錄、授權(quán)函的效力沒有得到法院支持，但租金發(fā)放與業(yè)主大會決議并不矛盾。北上海廣場業(yè)主大會雖然解除了業(yè)主與被告之間的合同，但沒有找到新的投資方代為管理整個廣場并進行經(jīng)營，被告是在履行自身的社會責任，勉力支撐代收代付租金。被告現(xiàn)在只有能力按照授權(quán)函的金額來發(fā)放租金，如要補足租金，引起其他小業(yè)主的訴訟，會造成被告無力負擔，北上海廣場只能回到關門狀態(tài)。綜上，要求駁回原告的訴請。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：原告是系爭商鋪的權(quán)利人。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止為乙方六個月的裝修免租期。本合同簽訂后，乙方將與商戶簽訂不少于十年的轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈虧均由乙方承擔。乙方承諾年按照甲方實際投資額的3.8%的標準支付給甲方出租收益金；第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告未按約支付租金。審理中，原、被告一致確認，根據(jù)合同約定的每年按實際投資額3.8%的標準，每季度被告應付租金為3,986元，截至訴訟前，被告共計向原告支付45,106元租金。
　　2016年3月7日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會向北上海商業(yè)廣場的業(yè)主發(fā)出《告全體業(yè)主書》，載明，北上海商業(yè)廣場第二屆業(yè)委會第十一次會議于2016年2月29日舉行，會議就收回被告在北上海商業(yè)廣場經(jīng)營權(quán)及一切涉及商場的事宜一事及后續(xù)相關事宜進行討論。會議指出，被告自2013年10月進場，2014年6月8日正式開業(yè)，期間共計發(fā)放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金從未按合同約定準時、一次性發(fā)放，每期都有拖延。進入2015年，其違約情況更加嚴重，在其作出書面承諾(租金若未按約履行支付，解除商鋪租賃合同并主動移交商場的經(jīng)營管理權(quán)給上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會或者上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會指定的經(jīng)營機構(gòu)，并將移交的情況通知全體商戶)的情況下依舊拖延租金的正常發(fā)放。廣大業(yè)主強烈要求收回商場經(jīng)營權(quán)并責成業(yè)委會尋求政府的幫助支持，尋找新投資商或由業(yè)委會在新投資商未確定前進行托管。會議決定，為維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，召開業(yè)主大會：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商業(yè)廣場的經(jīng)營管理權(quán)及一切涉及商場的事宜；2、維權(quán)過程中產(chǎn)生的必要費用從往年收益金中列支；3、成立接收小組，具體負責各項接收工作；4、托管期間，全體業(yè)主的收益金按照商場實際收支情況，在公開透明、合理合法的原則下每季度按實發(fā)放；5、由于業(yè)主是單獨與被告簽訂的租賃合同，對追討被告拖欠的四個季度的租金有一定難度，為此業(yè)委會特印發(fā)《授權(quán)委托書》，授權(quán)業(yè)委會通過包括司法途徑在內(nèi)的一切手段為全體業(yè)主追討租金及維權(quán)。上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會根據(jù)相關法律、法規(guī)規(guī)定通過書面征求業(yè)主的意見并表決，由全體業(yè)主決定北上海商業(yè)廣場的未來命運，希望全體業(yè)主為維護自身合法權(quán)益進行投票并寄回表決票和授權(quán)委托書。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具關于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回上海何躍實業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何躍實業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項》進行了表決。表決票共發(fā)放和送達1738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過建筑物面積的三分之二，會議有效，依據(jù)有關規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何躍實業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)及一切涉及商場的事宜；2、維權(quán)過程中產(chǎn)生的必要費用由業(yè)委會從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過渡期由業(yè)委會配合專業(yè)人員進行商場托管；5、托管期間租金按商場實際收支，每季度按實發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(乙方)簽訂備忘錄，主要內(nèi)容為，因甲方拖欠租金長達九個月，廣大業(yè)主維權(quán)呼聲很高，強烈要求業(yè)委會收回經(jīng)營權(quán)，并自發(fā)組織了多次維權(quán)活動，鑒于此，業(yè)委會于3月8日至14日召開了業(yè)主大會，就相關事宜進行了表決，根據(jù)業(yè)主大會決議，甲乙雙方進行交涉，經(jīng)友好協(xié)商達成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪租賃合同約定甲方保留商場經(jīng)營管理權(quán)；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對本司的財務收支狀況集中行使監(jiān)督權(quán)；3、乙方對甲方在運營過程中的資金收入，分配進行嚴格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經(jīng)營改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會決議通過的按實發(fā)放決定，根據(jù)實際情況暫時每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分待商場經(jīng)營改善后逐步補足；5、租金發(fā)放時間調(diào)整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會向被告出具授權(quán)函，載明本業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議，授權(quán)被告于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時按不低于商鋪租賃合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分在經(jīng)營改善后逐步補足。
　　另查明，自2013年起，被告與北上海商業(yè)廣場大部分業(yè)主陸續(xù)簽訂了租賃合同，約定從2013年12月1日起，按各業(yè)主投資總額的3.8%作為年回報，由被告統(tǒng)一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情況日益嚴重，業(yè)主陸續(xù)向本院提起訴訟，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院經(jīng)審理后作出判決，確定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滯納金。
　　本院認為，原、被告簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守并履行。
　　本案的爭議焦點在于2016年3月“關于收回何躍經(jīng)營權(quán)的業(yè)主大會決議”產(chǎn)生何種效力，以及2016年4月，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會關于繼續(xù)保留被告經(jīng)營權(quán)并降低租金標準的備忘錄及授權(quán)函是否具備法律效力。本院認為，2016年3月8日至14日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回被告商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，經(jīng)審核、統(tǒng)計最終做出業(yè)主大會決議，并采取公告的方式進行公示。據(jù)此，可以認定業(yè)主大會的決議對全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力，全體業(yè)主集體決定解除與何躍公司的委托管理合同。其次，根據(jù)法律規(guī)定，享有解除權(quán)的當事人，其解除合同的意思表示到達對方時，合同終止履行。本案中，鑒于被告長期欠租的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重的明示毀約，包括原告在內(nèi)的小業(yè)主，其依法享有單方解除權(quán)。而該解除權(quán)的意思表示又通過業(yè)主大會決議形成一致，并授權(quán)上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表將解除通知送達被告以及處理合同終止履行的后續(xù)事宜。2016年4月13日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會與被告簽署的備忘錄中明確記載了業(yè)主大會的情況，可以認定已經(jīng)將業(yè)主大會的決議明確告知了被告。被告嚴重違約在先，無合法抗辯理由，故可認定租賃合同解除效果依法成立。但備忘錄達成的協(xié)商結(jié)果是被告繼續(xù)經(jīng)營商場，顯然與業(yè)主大會的決議相悖，作為上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會，其在未經(jīng)業(yè)主授權(quán)、未經(jīng)業(yè)主大會召開并形成新的決議的前提下擅自與被告就租賃合同有關重要條款進行重新協(xié)商和變更，應當認定該備忘錄達成的協(xié)議對包括原告在內(nèi)的業(yè)主無法律約束力。據(jù)此，備忘錄及基于此產(chǎn)生的授權(quán)函均因違背業(yè)主大會決議精神而無效，被告應當在合理期限內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的管理監(jiān)督，并向上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會移交賬目及經(jīng)營權(quán)，若上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會認為必須由被告繼續(xù)經(jīng)營管理，應另行通過業(yè)主大會的商議并形成正式?jīng)Q議。
　　依據(jù)本案實際情況及前述分析，包括原告在內(nèi)的小業(yè)主系以業(yè)主大會決議的形式向被告行使解除權(quán)，并未就解除后與被告如何處理商鋪返還問題形成決議，故原告單獨要求被告返還商鋪，本院難以準許。小業(yè)主可通過業(yè)主大會決議形成一致意見后再行主張。
　　關于使用費。本院認為，根據(jù)查明的事實，自2016年3月18日上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具“關于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議”之后，被告并未實際退出北上海商業(yè)廣場，未辦理移交手續(xù)，商場仍由被告統(tǒng)一進行監(jiān)督管理和運營。因此，原告主張的2016年6月1日以后至2018年5月31日的使用費，本院予以支持。盡管雙方合同中就2016年6月1日后的租金標準進行上浮，但根據(jù)本案實際，本院認為仍以合同解除前的租金標準計算使用費為宜。結(jié)合被告的已付款金額進行計算，截止至2018年5月31日，被告應付租金及使用費金額合計71,748元，扣除已付款45,106元，還應支付26,642元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海何躍實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告高某姣、陸某某支付截止至2018年5月31日止的使用費26,642元；
　　二、駁回原告高某姣、陸某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取292元，由被告上海何躍實業(yè)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱