高某
張春發(fā)（黑龍江張春發(fā)律師事務(wù)所）
牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
吳世軍（黑龍江牡丹江愛民區(qū)新華法律服務(wù)所）

（2016）黑1004民初169號(hào)
原告高某，女，1959年8月出生，漢族，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
委托代理人張春發(fā)，黑龍江張春發(fā)律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
法定代表人王殿鑫，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人吳世軍，男，1962年1月出生，漢族，牡丹江市愛民區(qū)新華法律服務(wù)所法律工作者，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
原告高某與被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中原公司）房屋買賣合同糾紛一案，依法由審判員丁玲適用簡(jiǎn)易程序于2016年3月7日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告高某的委托代理人張春發(fā)、被告中原公司的委托代理人吳世軍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告高某訴稱:原、被告于2010年8月2日簽訂商品房買賣合同。
合同約定，原告以380000元的價(jià)格購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的綜合樓第幢單元號(hào)房屋。
原告于2010年8月4日一次性付清購(gòu)房款，被告為原告出具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
原、被告簽訂的商品房買賣合同第十五條約定，被告應(yīng)在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被告同意按已付房款的日萬(wàn)分之0.5向原告支付違約金，直至可以辦理個(gè)人房產(chǎn)證為止。
被告應(yīng)向原告交付房屋的時(shí)間為2010年8月30日前，被告實(shí)際向原告交付房屋的時(shí)間為2011年3月7日，被告為原告辦理房屋所有權(quán)證照的時(shí)間為2013年12月23日。
故原告訴至法院要求被告支付原告逾期辦理個(gè)人房產(chǎn)證照的違約金18962元（按購(gòu)房款總額的日萬(wàn)分之0.5計(jì)算998日）。
訴訟中，原告將該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求增加至要求被告支付原告逾期辦理個(gè)人房產(chǎn)證照的違約金79640.40元（按同期銀行貸款率即日萬(wàn)分之2.1計(jì)算998日）；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告中原公司辯稱:原、被告于2010年8月2日簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)生效并實(shí)際履行。
原告訴訟請(qǐng)求要求按日計(jì)算違約金或按銀行貸款利率計(jì)算違約金的主張有悖于原、被告簽訂的商品房買賣合同第十五條第三款的約定。
被告在簽訂商品房買賣合同時(shí)，已明確了交房后210日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證，原告應(yīng)當(dāng)知道計(jì)算訴訟時(shí)效的起止時(shí)間，原告現(xiàn)在提起訴訟已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效；即使被告應(yīng)向原告支付違約金，也只能依原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同第十五條第三款的約定，按原告購(gòu)買涉案房屋總價(jià)款即380000元的萬(wàn)分之0.5計(jì)算違約金為19元。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原、被告簽訂的涉案房屋的商品房買賣合同是否系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是否合法有效；二、原、被告簽訂的商品房買賣合同是否存在顯失公平的情形；三、被告逾期未為原告辦理產(chǎn)權(quán)證照，原告是否存在實(shí)際損失，如存在損失，損失的具體數(shù)額是多少；四、原告的訴訟請(qǐng)求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原、被告之間存在商品房買賣關(guān)系的事實(shí)。
被告對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。
證據(jù)2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原告按照商品房買賣合同的約定實(shí)際支付購(gòu)房款的事實(shí)。
被告對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。
證據(jù)3.房屋所有權(quán)證書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2頁(yè)。
證明原告沒有按照商品房買賣合同第十五條約定的時(shí)間取得訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬證照，被告按已付房款的日萬(wàn)分之0.5向原告支付違約金過(guò)低，給原告造成的損失數(shù)額難以確定，應(yīng)當(dāng)按照銀行貸款罰息計(jì)算違約金。
被告中原公司對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
該合同第十五條第三款對(duì)逾期辦理房照違約金的計(jì)算方法有明確的規(guī)定，應(yīng)按購(gòu)房款的萬(wàn)分之0.5計(jì)算，不是按日計(jì)算，另外該份證據(jù)恰恰能夠證明原告于2013年10月18日已取得房照，現(xiàn)在原告提起訴訟，已過(guò)訴訟時(shí)效。
本院認(rèn)為，被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信；該份證據(jù)能夠證明原告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為2013年12月23日，對(duì)上述事實(shí)本院予以確認(rèn)。
證據(jù)4.服務(wù)業(yè)發(fā)票復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2張。
證明被告于2011年3月7日將訴爭(zhēng)房屋交付原告。
被告對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
物業(yè)費(fèi)發(fā)票不能證明交付房屋的時(shí)間，只能證明原告交物業(yè)費(fèi)的事實(shí)。
本院認(rèn)為，本案在庭審時(shí)，被告代理人稱對(duì)被告向原告交付涉案房屋的具體時(shí)間不清楚，本院要求被告代理人與被告核實(shí)相關(guān)情況后予以答復(fù)。
被告于2016年3月24日向本院提交《關(guān)于向高某交付房屋時(shí)間的說(shuō)明》，該說(shuō)明中認(rèn)可被告向原告交付涉案房屋的時(shí)間為2011年3月7日，故對(duì)該份證據(jù)本院予以采信。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份、商品房預(yù)售許可證副本復(fù)印件1份、補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，被告于2009年4月21日取得商品房預(yù)售許可證，商品房買賣合同成立、有效。
原、被告約定了違約金的計(jì)算方法不是按日計(jì)算，是按已付房款的萬(wàn)分之0.5計(jì)算。
違約金計(jì)算金額應(yīng)為19元。
補(bǔ)充協(xié)議第五條約定，原告憑《商品房買賣合同》、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議及被告提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
產(chǎn)生的稅費(fèi)等由原告自行承擔(dān)。
被告按合同約定日期交付了房屋，原告于2016年1月27日提起訴訟超訴訟時(shí)效。
原告對(duì)該組證據(jù)中的商品房買賣合同及商品房預(yù)售許可證沒有異議，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議書有異議。
原告認(rèn)為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照是被告合同的隨附義務(wù)，補(bǔ)充協(xié)議中的約定明顯是被告將自己的義務(wù)強(qiáng)加給了原告，該協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。
本院認(rèn)為，原告對(duì)此組證據(jù)中的商品房買賣合同及商品房預(yù)售許可證沒有異議，本院予以采信；結(jié)合庭審調(diào)查可以認(rèn)定，原、被告于2013年12月6日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
本院對(duì)上述事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)2.辦理房照通知書復(fù)印件3份、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復(fù)印件1份、牡房權(quán)證愛民區(qū)第號(hào)房產(chǎn)證復(fù)印件1份。
證明被告于2013年11月21日、12月8日、12月13日多次通知小區(qū)業(yè)主辦理房照，原告購(gòu)房款為380000元，被告的初始登記時(shí)間為2013年10月18日。
原告對(duì)此組證據(jù)中不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證照沒有異議，對(duì)通知有異議，該通知不能證明被告按這個(gè)時(shí)間給原告辦理證照。
本院認(rèn)為，原告對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證照沒有異議本院予以采信；被告在2013年10月18日完成了涉案房屋的初始登記，原告在2013年12月23日辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，被告舉示3份通知中體現(xiàn)的通知小區(qū)業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證照的時(shí)間均在2013年10月18日至2013年12月23日之間，故被告借此三份通知證實(shí)被告分別于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日以張貼公告的形式向小區(qū)的業(yè)戶下達(dá)了辦證通知符合常理，本院對(duì)該3份通知予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2009年4月21日，被告中原公司取得小區(qū)（1-8幢）商品房預(yù)售許可。
2010年8月2日，原、被告簽訂商品房買賣合同，合同的主要內(nèi)容為:“第三條，買受人購(gòu)買的商品房為第幢單元號(hào)房屋，房產(chǎn)圖號(hào)為、建筑面積125.05平方米。
第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年8月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。
第十五條，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個(gè)人房產(chǎn)證為止。
”原告于2010年8月4日通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付全部購(gòu)房款380000元。
2011年3月7日，被告將涉案房屋交付原告居住使用。
2013年10月18日，被告中原公司辦理了涉案房屋的初始登記。
2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日被告以張貼公告的形式向小區(qū)的業(yè)戶下達(dá)了辦證通知。
2013年12月6日，原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
2013年12月23日，原告辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證號(hào)牡房權(quán)證愛民區(qū)字第號(hào)，產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為124.38平方米。
現(xiàn)涉案房屋由原告居住，原告稱原告購(gòu)買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證照，造成涉案房屋未能在市場(chǎng)行情較好時(shí)出售，給原告造成了難以計(jì)算的損失，但原告對(duì)上述陳述未舉示證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，原、被告因履行該合同發(fā)生爭(zhēng)議，故本案案由應(yīng)確定為商品房銷售合同糾紛。
原、被告在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且被告已取得了涉案房屋的預(yù)售許可，該合同合法、有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行。
原告已按合同約定履行了應(yīng)盡的義務(wù)，被告也應(yīng)及時(shí)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)房管部門，以便原告及時(shí)取得涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
被告將涉案房屋交付原告使用的時(shí)間為2011年3月7日，被告應(yīng)在此后的210天內(nèi)，即在2011年10月3日前將辦理房屋權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
被告稱其于2013年11月21日至2013年12月13日之間通知原告辦照。
且原、被告于2013年12月6日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
故被告通知原告辦照的時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2013年12月6日。
被告的辦照通知比《商品房買賣合同》約定的時(shí)間遲延了795天，顯然已超過(guò)了合同約定的時(shí)間，構(gòu)成違約，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”。
鑒于我國(guó)合同法規(guī)定的違約金系以填平損失的補(bǔ)償性質(zhì)為主，而原告雖稱原告購(gòu)買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證照，造成涉案房屋未能在市場(chǎng)行商較好時(shí)出售，給原告造成了難以計(jì)算的損失，但原告未舉示證據(jù)證實(shí)原告確實(shí)存在損失及損失的具體數(shù)額，故原告主張被告支付原告逾期辦理個(gè)人房產(chǎn)證照的違約金79640.40元（按同期銀行貸款率即日萬(wàn)分之2.1計(jì)算998日）沒有事實(shí)及法律依據(jù)，被告應(yīng)按雙方合同約定向原告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金19元。
綜上事實(shí)及理由，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告高某（位于牡丹江市愛民區(qū)小區(qū)幢單元號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)證號(hào)牡房權(quán)證愛民區(qū)字第號(hào)、建筑面積124.38平方米）逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金19元；
二、駁回原告高某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告高某可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)1791元，減半收取895.50元，由原告高某負(fù)擔(dān)845.50元，由被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原、被告簽訂的涉案房屋的商品房買賣合同是否系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是否合法有效；二、原、被告簽訂的商品房買賣合同是否存在顯失公平的情形；三、被告逾期未為原告辦理產(chǎn)權(quán)證照，原告是否存在實(shí)際損失，如存在損失，損失的具體數(shù)額是多少；四、原告的訴訟請(qǐng)求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原、被告之間存在商品房買賣關(guān)系的事實(shí)。
被告對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。
證據(jù)2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原告按照商品房買賣合同的約定實(shí)際支付購(gòu)房款的事實(shí)。
被告對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。
證據(jù)3.房屋所有權(quán)證書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2頁(yè)。
證明原告沒有按照商品房買賣合同第十五條約定的時(shí)間取得訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬證照，被告按已付房款的日萬(wàn)分之0.5向原告支付違約金過(guò)低，給原告造成的損失數(shù)額難以確定，應(yīng)當(dāng)按照銀行貸款罰息計(jì)算違約金。
被告中原公司對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
該合同第十五條第三款對(duì)逾期辦理房照違約金的計(jì)算方法有明確的規(guī)定，應(yīng)按購(gòu)房款的萬(wàn)分之0.5計(jì)算，不是按日計(jì)算，另外該份證據(jù)恰恰能夠證明原告于2013年10月18日已取得房照，現(xiàn)在原告提起訴訟，已過(guò)訴訟時(shí)效。
本院認(rèn)為，被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信；該份證據(jù)能夠證明原告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為2013年12月23日，對(duì)上述事實(shí)本院予以確認(rèn)。
證據(jù)4.服務(wù)業(yè)發(fā)票復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2張。
證明被告于2011年3月7日將訴爭(zhēng)房屋交付原告。
被告對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
物業(yè)費(fèi)發(fā)票不能證明交付房屋的時(shí)間，只能證明原告交物業(yè)費(fèi)的事實(shí)。
本院認(rèn)為，本案在庭審時(shí)，被告代理人稱對(duì)被告向原告交付涉案房屋的具體時(shí)間不清楚，本院要求被告代理人與被告核實(shí)相關(guān)情況后予以答復(fù)。
被告于2016年3月24日向本院提交《關(guān)于向高某交付房屋時(shí)間的說(shuō)明》，該說(shuō)明中認(rèn)可被告向原告交付涉案房屋的時(shí)間為2011年3月7日，故對(duì)該份證據(jù)本院予以采信。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份、商品房預(yù)售許可證副本復(fù)印件1份、補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。
證明原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，被告于2009年4月21日取得商品房預(yù)售許可證，商品房買賣合同成立、有效。
原、被告約定了違約金的計(jì)算方法不是按日計(jì)算，是按已付房款的萬(wàn)分之0.5計(jì)算。
違約金計(jì)算金額應(yīng)為19元。
補(bǔ)充協(xié)議第五條約定，原告憑《商品房買賣合同》、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議及被告提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
產(chǎn)生的稅費(fèi)等由原告自行承擔(dān)。
被告按合同約定日期交付了房屋，原告于2016年1月27日提起訴訟超訴訟時(shí)效。
原告對(duì)該組證據(jù)中的商品房買賣合同及商品房預(yù)售許可證沒有異議，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議書有異議。
原告認(rèn)為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照是被告合同的隨附義務(wù)，補(bǔ)充協(xié)議中的約定明顯是被告將自己的義務(wù)強(qiáng)加給了原告，該協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。
本院認(rèn)為，原告對(duì)此組證據(jù)中的商品房買賣合同及商品房預(yù)售許可證沒有異議，本院予以采信；結(jié)合庭審調(diào)查可以認(rèn)定，原、被告于2013年12月6日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
本院對(duì)上述事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)2.辦理房照通知書復(fù)印件3份、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復(fù)印件1份、牡房權(quán)證愛民區(qū)第號(hào)房產(chǎn)證復(fù)印件1份。
證明被告于2013年11月21日、12月8日、12月13日多次通知小區(qū)業(yè)主辦理房照，原告購(gòu)房款為380000元，被告的初始登記時(shí)間為2013年10月18日。
原告對(duì)此組證據(jù)中不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證照沒有異議，對(duì)通知有異議，該通知不能證明被告按這個(gè)時(shí)間給原告辦理證照。
本院認(rèn)為，原告對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證照沒有異議本院予以采信；被告在2013年10月18日完成了涉案房屋的初始登記，原告在2013年12月23日辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，被告舉示3份通知中體現(xiàn)的通知小區(qū)業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證照的時(shí)間均在2013年10月18日至2013年12月23日之間，故被告借此三份通知證實(shí)被告分別于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日以張貼公告的形式向小區(qū)的業(yè)戶下達(dá)了辦證通知符合常理，本院對(duì)該3份通知予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2009年4月21日，被告中原公司取得小區(qū)（1-8幢）商品房預(yù)售許可。
2010年8月2日，原、被告簽訂商品房買賣合同，合同的主要內(nèi)容為:“第三條，買受人購(gòu)買的商品房為第幢單元號(hào)房屋，房產(chǎn)圖號(hào)為、建筑面積125.05平方米。
第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年8月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。
第十五條，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個(gè)人房產(chǎn)證為止。
”原告于2010年8月4日通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付全部購(gòu)房款380000元。
2011年3月7日，被告將涉案房屋交付原告居住使用。
2013年10月18日，被告中原公司辦理了涉案房屋的初始登記。
2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日被告以張貼公告的形式向小區(qū)的業(yè)戶下達(dá)了辦證通知。
2013年12月6日，原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
2013年12月23日，原告辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證號(hào)牡房權(quán)證愛民區(qū)字第號(hào)，產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為124.38平方米。
現(xiàn)涉案房屋由原告居住，原告稱原告購(gòu)買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證照，造成涉案房屋未能在市場(chǎng)行情較好時(shí)出售，給原告造成了難以計(jì)算的損失，但原告對(duì)上述陳述未舉示證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，原、被告因履行該合同發(fā)生爭(zhēng)議，故本案案由應(yīng)確定為商品房銷售合同糾紛。
原、被告在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且被告已取得了涉案房屋的預(yù)售許可，該合同合法、有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行。
原告已按合同約定履行了應(yīng)盡的義務(wù)，被告也應(yīng)及時(shí)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)房管部門，以便原告及時(shí)取得涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
被告將涉案房屋交付原告使用的時(shí)間為2011年3月7日，被告應(yīng)在此后的210天內(nèi)，即在2011年10月3日前將辦理房屋權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
被告稱其于2013年11月21日至2013年12月13日之間通知原告辦照。
且原、被告于2013年12月6日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補(bǔ)充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所發(fā)生的稅費(fèi)如房屋維修基金、工本費(fèi)等由乙方自行負(fù)擔(dān)。
故被告通知原告辦照的時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2013年12月6日。
被告的辦照通知比《商品房買賣合同》約定的時(shí)間遲延了795天，顯然已超過(guò)了合同約定的時(shí)間，構(gòu)成違約，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”。
鑒于我國(guó)合同法規(guī)定的違約金系以填平損失的補(bǔ)償性質(zhì)為主，而原告雖稱原告購(gòu)買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證照，造成涉案房屋未能在市場(chǎng)行商較好時(shí)出售，給原告造成了難以計(jì)算的損失，但原告未舉示證據(jù)證實(shí)原告確實(shí)存在損失及損失的具體數(shù)額，故原告主張被告支付原告逾期辦理個(gè)人房產(chǎn)證照的違約金79640.40元（按同期銀行貸款率即日萬(wàn)分之2.1計(jì)算998日）沒有事實(shí)及法律依據(jù)，被告應(yīng)按雙方合同約定向原告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金19元。

綜上事實(shí)及理由，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告高某（位于牡丹江市愛民區(qū)小區(qū)幢單元號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)證號(hào)牡房權(quán)證愛民區(qū)字第號(hào)、建筑面積124.38平方米）逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金19元；
二、駁回原告高某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告高某可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)1791元，減半收取895.50元，由原告高某負(fù)擔(dān)845.50元，由被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。

審判長(zhǎng)：丁玲

書記員：耿云蕾