原告(反訴被告)：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：劉萍，上海正源律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱南燕，上海正源律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：鄭祺、馬怡沁，上海市震旦律師事務(wù)所律師。
　　原告高某某與被告趙某某及反訴原告趙某某與反訴被告高某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張瑩獨任審判，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)高某某的委托訴訟代理人劉萍、朱南燕，被告(反訴原告)趙某某及其委托訴訟代理人鄭祺、馬怡沁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告高某某提出的訴訟請求：1、雙方租賃合同解除；2、趙某某支付高某某自2018年11月7日起至租賃合同解除之日止的房屋租金及違約金(月租金的20%)；3、趙某某支付高某某自租賃合同解除之日起至實際返還房屋之日止的使用費(按租金標(biāo)準(zhǔn)計)；4、趙某某支付高某某違約金人民幣4300元(以下幣種均為人民幣)；5、訴訟費由趙某某承擔(dān)。事實與理由：雙方于2016年11月7日簽訂房屋租賃合同，高某某將位于上海市連亮路111弄怡佳公寓11號803室房屋(以下稱系爭房屋)出租給趙某某。趙某某將該房屋作為倉庫使用，大量堆積衣服與紙箱，造成嚴(yán)重的安全隱患。因該租賃行為違反了物業(yè)管理及消防法規(guī)，小區(qū)物業(yè)公司于2018年8月3日對其出具《違章行為整改通知書》，限定趙某某在2018年8月15日前搬離小區(qū)，杜絕安全隱患。之后，雙方多次協(xié)商，高某某提出解除租賃合同并要求趙某某搬出系爭房屋。但趙某某拒不同意，且未支付下一年度租金?，F(xiàn)高某某向法院提起訴訟，請求法院依法判決如其訴請。
　　被告趙某某辯稱：與趙某某簽訂租賃合同的并非高某某，而是顧敏(高某某岳父)，且合同履行過程中收取房租、聯(lián)系維修和賠償事宜均是顧敏出面，故高某某并非本案適格原告。即使高某某具備主體資格，那么趙某某也不同意其訴訟請求。因為，在承租期間，系爭房屋發(fā)生滲漏，導(dǎo)致存放的衣物損失60多萬元。當(dāng)時顧敏曾表示以租金抵充，彌補趙某某損失。故趙某某有理由不付租金。
　　反訴原告趙某某提出的訴訟請求：1、雙方簽訂租賃合同解除；2、高某某賠償趙某某損失644300元；3、訴訟費由高某某承擔(dān)。事實與理由：2016年11月7日，趙某某與高某某代理人顧敏簽訂房屋租賃合同，約定高某某將系爭房屋出租給趙某某作倉儲之用，租金為4300元/月，趙某某每次一次性支付12個月的租金。合同簽訂后，雙方按約履行。2018年3月，趙某某發(fā)現(xiàn)系爭房屋內(nèi)大小房間、廳、廚房、衛(wèi)生間等房間天花板有水痕，趙某某拍照后告知顧敏，希望他向物業(yè)報修。物業(yè)公司前來檢查后表示，天花板未漏水。之后，物業(yè)公司及高某某對漏水問題均未進(jìn)行修理。2018年7月，由于臺風(fēng)大雨，系爭房屋多處又發(fā)生不同程度漏水，。趙某某用于存放西裝服飾的大房間漏水情況最為嚴(yán)重，且向樓下滲透。樓下鄰居電話通知趙某某后，即刻趕至現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)堆放在系爭房屋內(nèi)的西裝、襯衫包裝箱已部分坍塌，里面的西裝、襯衫發(fā)霉長斑、粉末化等情況。趙某某即與顧敏聯(lián)系告知上述情況，并就賠償問題進(jìn)行交涉。2018年8月2日，雙方會同居委會、物業(yè)公司就系爭房屋內(nèi)因受損而無法銷售的物品進(jìn)行清點，其中包括西裝46箱、衣架衣套2箱、共計48箱。其中46箱受損西裝價值508620元，其他房間受損襯衫價值105260元。此外，趙某某與顧敏及物業(yè)公司交涉時，為減少損失，自行對仍能補救的西裝與襯衫進(jìn)行清洗熨燙。對于無法自行清洗的部分，趙某某陸續(xù)將其運出送洗，產(chǎn)生清洗復(fù)燙費用30420元。根據(jù)雙方合同約定，“高某某保證在租賃期內(nèi)，房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)；合同期內(nèi)房屋或房屋內(nèi)設(shè)施由于老化原因所發(fā)生的需維修事項，趙某某應(yīng)及時通知高某某，高某某自接到通知后的五個工作日內(nèi)上門維修?！庇捎诟吣衬趁髦课萏旎ò逵兴鄱窗醇s維修，其違約行為造成了趙某某大量損失。雙方約定房屋作倉儲之用，現(xiàn)由于嚴(yán)重漏水致使合同目的無法實現(xiàn)。雙方協(xié)商過程中，高某某代理人顧敏曾同意以賠償金額抵扣租金，超出租金部分另行向趙某某進(jìn)行賠償。但之后，又稱有突發(fā)情況不能履行承諾。趙某某認(rèn)為，顧敏作為高某某的代理人，其代理行為的后果應(yīng)由高某某承擔(dān)，故趙某某向法院提起訴訟，請求法院依法判決如其反訴訴請。
　　反訴被告高某某辯稱：同意解除租賃合同，但解除的原因是趙某某違約。高某某出租的房屋是住宅，合同中在倉儲一欄內(nèi)打勾是中介公司的筆誤，應(yīng)以合同中約定的以產(chǎn)證所載明內(nèi)容為準(zhǔn)。趙某某將系爭房屋用作倉儲違反法律規(guī)定，存在安全隱患。漏水事件發(fā)生后，服裝應(yīng)該有塑料包裝，不會產(chǎn)生六十幾萬元的損失。高某某一直要求趙某某搬離系爭房屋，2018年7月，居委會也曾要求趙某某搬離系爭房屋，但均遭其拒絕。故導(dǎo)致之后發(fā)生漏水事件，即使存在損失也與高某某無關(guān)。至于趙某某稱顧敏曾承諾賠償一事，并非其真實意思，當(dāng)時顧敏在微信中所說的“最多我出錢”等內(nèi)容是本著解決問題的態(tài)度愿意進(jìn)行協(xié)調(diào)，并非由高某某作出賠償。不同意趙某某要求賠償?shù)脑V訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下：
　　一、2016年11月7日，顧敏(系高某某岳父)作為出租方(甲方)的代理人與趙某某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將其房屋出租給乙方；出租房屋基本情況(實際情況以權(quán)屬證明或相關(guān)法律文書記載內(nèi)容為準(zhǔn))，房屋坐落于本市連亮路111弄怡佳公寓11號803室，房屋用途倉儲(在該內(nèi)容后的□內(nèi)打勾)，裝修情況毛坯；乙方已查驗了該房屋全部信息并已充分了解該房屋情況，并向甲方承諾租賃該房屋作為倉儲使用，甲方知曉并同意乙方租賃用途，雙方共同遵守國家和本市關(guān)于房地產(chǎn)使用和物業(yè)管理的規(guī)定；房屋租賃期限自2016年11月7日起至2021年11月6日止；該房屋每月租金為4300元，36個月內(nèi)不變；租金以12個月為一期支付，乙方每期租金提前5日直接支付(先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的20%支付逾期違約金；甲方保證在租賃期內(nèi)，房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)；合同期內(nèi)房屋或房屋內(nèi)設(shè)施由于老化原因所發(fā)生的需維修事項，乙方應(yīng)及時通知甲方，甲方自接到通知后的五個工作日內(nèi)上門維修，如遇特殊情況，雙方協(xié)商處理，甲方拒不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)根據(jù)合同約定直接從租金中扣除相關(guān)費用；乙方應(yīng)所提供的資料真實，保證租賃用途符合本合同約定，且乙方對該房屋的使用不違反法律及相應(yīng)法規(guī)、規(guī)章制度的規(guī)定，如乙方違反上述保證，甲方有權(quán)單方面解除合同并收回房屋，因此產(chǎn)生的損失由乙方負(fù)責(zé)；乙方逾期不支付租金累計超過5日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，且乙方應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的數(shù)額相當(dāng)于一個月的租金。在該合同最后，在甲方一欄內(nèi)，簽有“顧敏代”字樣。
　　二、上述合同簽訂后，趙某某按約支付租金，并開始將系爭房屋作倉儲之用。該房屋結(jié)構(gòu)為三室一廳。
　　三、2018年3月，趙某某發(fā)現(xiàn)系爭房屋屋頂有漏水痕跡，并將上述情況告知顧敏，顧敏向系爭房屋所在物業(yè)公司報修。同時，顧敏提出趙某某可搬離系爭房屋，雙方解除租賃關(guān)系。期間雙方的微信來往記錄中顯示，趙某某提出免除一年房租及2年3%的遞增，并稱“凡以后倉庫一切事宜和顧大哥沒有一丁點關(guān)系，所有事宜自己解決?！碑?dāng)時顧敏表示方案不可行需征求高某某意見。
　　四、2018年7月31日，因下大雨，系爭房屋樓下鄰居發(fā)現(xiàn)有水滲出，遂電話告知物業(yè)公司。次日，雙方至系爭房屋現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)是屋頂漏水(雨水)滲到房間地面。
　　五、2018年8月2日，在居委會的見證下，物業(yè)公司與趙某某簽署《情況說明》及《證明》?！肚闆r說明》中載明：由于803室屋面滲水造成803室(出租作服裝倉庫)房間部分服裝箱浸泡在水里，并有部分水滲進(jìn)703室頂面?，F(xiàn)物業(yè)采取緊急措施把803室部分浸水服裝箱轉(zhuǎn)移到另外房間臨時堆放。同時由803室承租人現(xiàn)場對服裝進(jìn)行清點監(jiān)督。損壞的服裝箱按清點箱數(shù)計件后，由物業(yè)公司和803室房屋承租人協(xié)商解決。以上說明經(jīng)太實物業(yè)怡佳公寓管理處孫學(xué)軍與803室房屋承租人共同協(xié)商而訂。由怡佳公寓居民委員會(籌)見證，三方簽字蓋章認(rèn)可?！蹲C明》中載明：經(jīng)物業(yè)、居委會、房屋承租人現(xiàn)場對803室浸泡服裝清單總計48箱(含衣架、衣套)。在《情況說明》及《證明》的最后，除上述三方蓋章簽字外，顧敏作為803業(yè)主簽字。
　　六、2018年11月，高某某要求趙某某支付下一年度租金，趙某某表示，因房屋漏水導(dǎo)致其損失，需進(jìn)行賠償，故不同意支付租金及搬離。
　　七、經(jīng)本院向系爭房屋所在上海太實物業(yè)管理有限公司怡佳公寓管理處(以下稱物業(yè))了解，相關(guān)經(jīng)辦人陳述：2018年7月31日，物業(yè)接到703室業(yè)主來電，稱樓上漏水下來。次日，聯(lián)系租客至現(xiàn)場打開803室(系爭房屋)房門，發(fā)現(xiàn)地面有水，屋內(nèi)堆積著很多裝滿衣物的紙箱，位于下方的箱子已潮濕。物業(yè)提出可提供房間將紙箱衣物轉(zhuǎn)移，以減少損失，但租客不同意。8月2日，租客表示同意進(jìn)行整理、清點。為此，各方上門清點，漏水房間確有48箱衣物，其中有幾箱是衣架和衣套。主要是漏水點正對著的紙箱和下方著地的紙箱潮濕，其他不影響。另外服裝均有包裝，主要潮濕的是紙箱。物業(yè)當(dāng)時告知租客，讓其盡快清理、轉(zhuǎn)移，以減少損失，物業(yè)可以提供底層房間，對清點完畢的物品實行三方(承租人、物業(yè)、居委會)同時監(jiān)管。但其不同意。物業(yè)還曾組織房東與租客協(xié)商，未成。作為物業(yè)公司只能通知他們房屋作為倉儲是違章，要求搬離，但租客不搬，物業(yè)也沒有強制力。
　　審理中，高某某表示，其是系爭房屋產(chǎn)權(quán)人，曾以自己的名義在中介公司簽署獨家委托出租系爭房屋的委托書。之后在中介公司與趙某某簽訂租賃合同時，因本人有事，故委托岳父顧敏代為簽訂。當(dāng)時曾將上述委托情況告知過趙某某，也給他看過產(chǎn)權(quán)證。租賃合同履行過程中，因高某某工作繁忙，故相關(guān)租賃事宜也是委托顧敏出面聯(lián)系，但租金最后均由高某某所有，所以租賃合同所有的權(quán)利和義務(wù)均應(yīng)由高某某承擔(dān)，包括趙某某主張的賠償責(zé)任。趙某某表示，既然高某某確認(rèn)顧敏系被委托人，高某某以出租人名義主張租金，那么其也應(yīng)就租賃合同的賠償責(zé)任予以承擔(dān)。
　　趙某某就其損失向法院提供了案外人上海海螺服飾有限公司出具的《證明》(內(nèi)容為趙某某開設(shè)上海海螺服飾有限公司漢口路經(jīng)營部，經(jīng)營的海螺服飾產(chǎn)權(quán)全部由趙某某買斷)、物料收發(fā)匯總表(證明房屋內(nèi)受損西裝價值508620元、受損襯衫價值105260元)、時間為2019年3月22日的發(fā)票(證明趙某某將受損的西服和襯衫能夠補救的部分送交清洗產(chǎn)生的清洗復(fù)燙費用為30420元)、案外人就上述發(fā)票內(nèi)容出具的證明(內(nèi)容為：趙某某至案外人公司清洗復(fù)燙整理西服共352件、襯衫372件，共15個批號，時間從2018年8月5日至2019年3月22日結(jié)束。附發(fā)票一張)。經(jīng)質(zhì)證，高某某認(rèn)為，上述證據(jù)本案不存在關(guān)聯(lián)性，不能證明趙某某主張之損失。
　　另查，趙某某與顧敏之間在2019年2月期間的微信記錄中顯示，顧敏：“我知道的，你放心，物業(yè)沒問題最多我出錢，我們一直在溝通的。”趙某某：“可以，你把賠款準(zhǔn)備好?！鳖櫭簦骸爸懒耍唧w手續(xù)定個時間交割一下?！睂徖碇?，高某某稱，當(dāng)時其代理人顧敏上述表述內(nèi)容是為了讓趙某某盡快返還房屋，努力促成趙某某與物業(yè)公司協(xié)商解決，并非愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。且當(dāng)時趙某某提出的賠償金額是6萬元，顧敏以為6萬元由物業(yè)、趙某某和高某某各承擔(dān)三分之一。趙某某表示，當(dāng)時確實是向顧敏及物業(yè)提出過各方至少要賠6萬元，但沒有前提條件是自己搬走。
　　2019年7月2日，高某某與趙某某一致同意當(dāng)日解除雙方之房屋租賃合同。
　　2019年7月3日，本院至系爭房屋勘驗，雙方確認(rèn)其中一間房屋漏水，導(dǎo)致堆積的紙箱潮濕，現(xiàn)紙箱已散開，不成箱狀，無法清點出48箱，只能當(dāng)場打開兩箱驗看，其中一箱為24件上裝，另一箱為帶衣架西裝，數(shù)量22件。其余衣物已有部分霉?fàn)€、破損。同時，本院告知趙某某，為避免損失擴(kuò)大，應(yīng)盡快搬離系爭房屋。
　　2019年7月23日，趙某某向高某某交還了系爭房屋。
　　反訴查明事實同本訴。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
　　一、關(guān)于租賃合同中出租人的認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人提供的租賃合同中載明的內(nèi)容，顧敏是以代理人的名義在出租人一欄內(nèi)簽字。且簽訂合同時趙某某就高某某作為房屋產(chǎn)權(quán)人之情況亦應(yīng)當(dāng)知曉，本案中，高某某認(rèn)可顧敏作為簽約代理人，趙某某也在其確認(rèn)承擔(dān)本案租賃合同權(quán)利義務(wù)的情況下，向高某某提出賠償主張。上述事實，均可說明高某某系租賃合同的出租人。
　　二、關(guān)于合同的解除。審理中，雙方一致同意合同于2019年7月2日解除。當(dāng)事人達(dá)成的合意，與法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　三、關(guān)于高某某主張的租金及違約金。根據(jù)本院查明的事實，趙某某自2018年11月7日起即欠付租金，直至2019年7月23日向高某某交還租賃房屋。雖然房屋發(fā)生漏水事件，但趙某某仍實際使用系爭房屋作倉儲之用，且拒不搬離。故本院綜合考慮趙某某的使用及房屋漏水狀況，酌情判定趙某某向高某某支付上述期間的租金及合同解除后的房屋使用費32250元。至于高某某主張的逾期支付租金及合同提前解除之違約金，考慮到合同履行過程中房屋發(fā)生漏水導(dǎo)致趙某某財物損失，以及合同解除高某某亦存在一定責(zé)任，趙某某以高某某需作出賠償延遲交付租金存在一定的合理性，故對高某某該部分訴請不予支持。
　　關(guān)于趙某某損失的責(zé)任。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證之記載，系爭房屋用途為住宅，然，雙方在簽訂租賃合同時又約定租賃用途為倉儲。本案中，高某某稱系筆誤，趙某某稱并不知曉房屋實際用途為住宅。本院認(rèn)為，房屋用途及產(chǎn)權(quán)登記情況系房屋出租過程中，出租方和承租方重要關(guān)注之事項，現(xiàn)雙方所述不盡合理，本院均不予認(rèn)定。雙方在合同中約定將系爭房屋用作倉儲使用，違反相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)予以改正?，F(xiàn)趙某某倉儲的衣物受損，雙方均有責(zé)任。高某某作為出租人確有義務(wù)向趙某某提供正常使用的房屋，但趙某某在2018年3月已發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水的情況下，未采取有效規(guī)避措施，仍在房間內(nèi)堆積大量衣物，在天氣因素不利時，也未及時盡到謹(jǐn)慎義務(wù)。若趙某某租賃系爭房屋用作住宅，也不會發(fā)生因天氣原因房屋漏水而未及時發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致?lián)p失之后果。
　　四、關(guān)于趙某某反訴主張高某某賠償?shù)膿p失金額，本院認(rèn)為，雖然各方在2018年8月2日經(jīng)清點，確認(rèn)有48箱衣物受損，但并未清理及確定具體的受損狀況及數(shù)量。趙某某就其主張?zhí)峁┝宋锪习l(fā)貨匯總表及復(fù)燙費用發(fā)票，然，物料收發(fā)貨匯總表中未顯示發(fā)貨至系爭房屋內(nèi)，不能證明受損衣物即為表中顯示之內(nèi)容。復(fù)燙費用發(fā)票的時間為2019年3月22日，雖然趙某某嗣后提供證明顯示復(fù)燙整理的時間系在2018年8月5日至2019年3月22日期間，但跨越時間較長，就應(yīng)及時清理的受損衣物而言，不符常理。為此，本院綜合雙方各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任以及衣物受損狀況，酌情確定高某某賠償趙某某損失3萬元。對趙某某該部分訴請予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、準(zhǔn)許原告高某某與趙某某于2016年11月7日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月2日解除；
　　二、被告趙某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告高某某租金及合同解除后的房屋使用費共計人民幣32250元；
　　三、對原告高某某其余訴訟請求不予支持；
　　四、反訴被告高某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告趙某某損失人民幣30000元；
　　五、對反訴原告趙某某其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣993元，減半收取計人民幣496.50元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣193.50元，被告負(fù)擔(dān)人民幣303元。
　　本案反訴受理費人民幣5121.50元，由反訴原告負(fù)擔(dān)人民幣4846.50元，反訴被告負(fù)擔(dān)人民幣275元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??瑩

書記員：漢??靜