上訴人（原審被告）：王某某。
委托代理人：賈林，湖北思普潤(rùn)律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)代理）。
委托代理人：王彩霞，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州巿鄂城區(qū)武昌大道214號(hào)，公民身份號(hào)碼：xxxx（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被上訴人（原審原告）：高某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)濱湖西路116號(hào)，公民身份號(hào)碼：xxxx。
被上訴人（原審原告）：周某。
委托代理人：張方生，（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。

上訴人王某某為與被上訴人高某某、周某房屋租賃合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01387號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月17日立案受理后，依法組成由審判員湛少鵬擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員宋光亮、曹家華參加的合議庭，并于同年4月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某的委托代理人王彩霞、賈林，被上訴人高某某、周某的委托代理人張方生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2013年3月18日，原告高某某、周某的委托代理人侍曉云與被告王某某簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定將高某某、周某自有坐落于鄂州巿武昌大道318號(hào)福源長(zhǎng)江天下14樓1-3層1-5號(hào)建筑面積2400平方米房屋租給王某某使用，租賃期限六年（自2013年3月8日至2019年3月8日止）。其中2013年3月18日起至2013年6月18日止為免租期，計(jì)3個(gè)月。租金按每月每平方米40元計(jì)收，王某某自簽訂合同之日起一次性支付押金200，000元。合同約定高某某、周某應(yīng)于租金到期30日內(nèi)主動(dòng)通知王某某繳納租金，王某某在接到通知后15天內(nèi)支付租金，若未按時(shí)付款，逾期每日按5，000元加收滯納金。合同約定逾期60天未支付租金，高某某、周某有權(quán)終止合同并收回房屋，王某某承擔(dān)違約責(zé)任。2013年10月，原告高某某、周某的代理人侍曉云與被告王某某簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定王某某需在2013年10月25日前補(bǔ)繳租金200，000元，需在2013年11月15日補(bǔ)齊2013年6月18日至2013年12月18日租金250，000元，合同余下周期王某某需按合同約定時(shí)間提前一個(gè)月繳納下一期租金，如再有違約情況，王某某需按每日5，000元向高某某、周某繳納滯納金。王某某自愿讓高某某、周某收回店面并封存店面所有物品歸高某某、周某所有，并承擔(dān)損失。2014年7月29日原告高某某、周某以被告王某某未按期繳納租金，已構(gòu)成違約為由訴至法院，要求解除與被告王某某所簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，支付逾期房屋租金，并承擔(dān)違約責(zé)任。另查明，被告王某某2013年3月18日至2014年4月6日已付租金927，000元，尚欠租金321，000元（已減3個(gè)月免收租金和保證金200，000元，已扣抵租金），補(bǔ)充協(xié)議約定，合同余下租賃周期，王某某需按合同規(guī)定時(shí)間提前一個(gè)月繳納下一期租金，如有違約情況，王某某需按每日5，000元向甲方繳納滯納金，王某某自愿讓高某某、周某收回店面并封存店面所有物品歸高某某、周某所有，并承擔(dān)所有損失。在原審審理該房屋租賃合同糾紛過(guò)程中，被告王某某當(dāng)庭明確不繼續(xù)租賃該房屋。
原審認(rèn)為：原告高某某、周某與被告王某某在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂房屋租賃合同，且合同內(nèi)容不違背法律禁止性規(guī)定，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。雙方對(duì)所簽合同應(yīng)嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，被告王某某在租賃使用原告的房屋期間，應(yīng)當(dāng)依照約定按期足額向原告支付房屋租金，被告王某某在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下不履行支付房屋租金的義務(wù)，已構(gòu)成根本性違約，原告要求被告王某某支付拖欠的房屋租金和違約損失的訴訟請(qǐng)求，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依法予以支持。原告高某某、周某與被告王某某簽訂《房屋租賃合同》約定了解除合同條款，合同解除條件成就，故原告要求解除房屋租賃合同的請(qǐng)求，依法予以支持。原告要求被告王某某按每日5，000元支付滯納金，明顯超出《合同法》相關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定，依法不予支持。被告王某某辯稱與原告高某某、周某所簽訂房屋租賃合同是被告王某某、康維新、陳剛紅、王彩霞簽訂，并且2014年4月之后租金應(yīng)由康維新、陳剛紅承擔(dān)，請(qǐng)求法院駁回原告對(duì)被告王某某的訴訟請(qǐng)求，既無(wú)事實(shí)依據(jù)，亦無(wú)法律依據(jù)，依法不予釆信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第三款、第一百一十四條、第二百一十二條、《合同法司法解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決：一、解除原告高某某、周某與被告王某某于2013年3月18日簽訂的房屋租賃合同及雙方于2013年12月20日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；如逾期未騰退房屋租金損失計(jì)算到騰退之日。二、被告王某某于判決書(shū)生效之日起七日內(nèi)向原告高某某、周某支付拖欠的房屋租金609，000元（房屋租金算至2014年11月18日），違約金184，320元（96，000元×30%÷30天×192天），合計(jì)人民幣793，320元；三、駁回原告高某某、周某的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)5，050元，由被告王某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審查明的事實(shí)除租金數(shù)額計(jì)算有誤外，其余部分屬實(shí)。
另查明：2014年7月14日，雙方產(chǎn)生糾紛，出租人高某某、周某一方將涉案出租房屋鎖閉，并明確告知王某某方及時(shí)繳納房屋租金。王某某每月應(yīng)付租金96，000元（2400×40=96，000），2013年3月18日至2014年4月18日應(yīng)付租金960，000元（已減去2013年3月18日至2013年6月18日的免租期），實(shí)際已支付877，000元（含保證金200，000元）。2014年4月18日至2014年11月18日，王某某應(yīng)付租金672，000元。總計(jì)，王某某應(yīng)支付拖欠的租金為755，000元（已經(jīng)將保證金轉(zhuǎn)為租金）。

本院認(rèn)為，王某某與高某某、周某之間自愿簽訂房屋租賃合同，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。雙方在合同中明確租賃期間為2013年3月18日至2019年3月18日。在此期間，若沒(méi)有法定的或約定的合同解除事由，雙方應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定，履行合同義務(wù)、享受合同權(quán)利。高某某、周某作為出租方，應(yīng)將符合合同約定的房屋提供給承租人王某某使用，王某某則應(yīng)按期繳納房屋租金。王某某一方在2014年4月后，未按期繳納房屋租金，并拖欠2014年4月后的房屋租金至今，至使相對(duì)方的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成對(duì)該房屋租賃合同的根本違約，其應(yīng)承擔(dān)支付拖欠的房屋租金，并承擔(dān)延期支付的違約責(zé)任。依據(jù)合同的相對(duì)性原理，高某某、周某與王某某之間發(fā)生房屋租賃合同關(guān)系，至于王某某與其他股東王彩霞、康維法、陳鋼虹等人之間的關(guān)系屬于其內(nèi)部事項(xiàng)，其內(nèi)部的相關(guān)約定不具對(duì)外效力，王某某應(yīng)對(duì)其他股東的行為承擔(dān)對(duì)外責(zé)任。其訴稱已向被上訴人的代理人許家生言明2014年4月后的房屋租金應(yīng)向浙江人康維法、陳鋼虹等人收取，但并未提供證據(jù)證實(shí)其與被上訴人之間的房屋租賃合同關(guān)系已轉(zhuǎn)移給康維法、陳鋼虹等人。因此，上訴人王某某訴稱2014年4月后的房屋租金等費(fèi)用應(yīng)由股東康維法、陳鋼虹等承擔(dān)，于法無(wú)據(jù)，本院依法不予支持。其在承擔(dān)相關(guān)責(zé)任后可依據(jù)其與他人的內(nèi)部約定向他人追償。2014年7月14日，出租人高某某、周某一方在王某某一方拖欠房屋租金并偷搬經(jīng)營(yíng)設(shè)施等惡意違約后，將涉案房屋鎖閉，并明確告知王某某方及時(shí)繳納房屋租金，該行為符合民事自力救濟(jì)的要求，是對(duì)自身租金損失及房屋設(shè)施的保障行為。但至此雙方的合同關(guān)系并未終止，雙方也都未有解除或終止合同關(guān)系的明確意思表達(dá)，王某某方及時(shí)繳納房屋租金，便可繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此，王某某方訴稱被上訴人高某某、周某一方將酒店大門上鎖，其無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)房屋租金，屬于因果關(guān)系倒置，對(duì)其訴稱理由，本院依法不予采納。被上訴人高某某、周某在原審訴請(qǐng)解除雙方之間的合同關(guān)系，上訴人王某某在原審?fù)彆r(shí)也明確表示不再租賃該涉案房屋。因此，原審法院判令解除雙方之間的房屋租賃合同及《補(bǔ)充協(xié)議》符合法律規(guī)定。判決之日即雙方的合同關(guān)系終止之日，因此，原審判令王某某方支付房屋租金至判決之日符合法律規(guī)定。對(duì)上訴人王某某訴稱的原審判令支付房屋租金至判決之日既不公平也不合法的理由，本院依法不予支持。原審判決按照房屋租金的30%計(jì)算違約金符合《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第29條的規(guī)定，對(duì)上訴人王某某訴稱原審認(rèn)定違約金數(shù)額過(guò)高，本院依法不予支持。上訴人王某某訴稱其已支付的房屋租金應(yīng)為1，107，000元（包含保證金），而非原審法院認(rèn)定的927，000元（注：實(shí)際應(yīng)為877，000元），但其并沒(méi)有提供該差額款項(xiàng)實(shí)際支付給被上訴人高某某、周某的直接證據(jù)，對(duì)此其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，原審對(duì)該已支付金額的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)其訴稱理由依法不予支持。本案被上訴人（原審原告）高某某、周某在起訴時(shí)僅請(qǐng)求解除其與被告王某某之間的合同關(guān)系并要求被告王某某承擔(dān)違約責(zé)任，被告王某某并未提出反訴，原審判決對(duì)原告的上述請(qǐng)求均作出了相應(yīng)的判決。依據(jù)不告不理的司法原則，上訴人王某某認(rèn)為“原審僅判決解除雙方的合同，但對(duì)其投入的裝修和店內(nèi)設(shè)備未做處理，實(shí)際未解決雙方之間的糾紛”，屬超越原審法院的審理范圍，其可與對(duì)方協(xié)商解決合同解除后的事項(xiàng)，并可依法另行提起訴訟。原審認(rèn)定王某某已支付的租金數(shù)額及拖欠的租金數(shù)額存在計(jì)算錯(cuò)誤，并以此為依據(jù)計(jì)算了應(yīng)支付的違約金數(shù)額。但被上訴人高某某、周某對(duì)此并未提出異議及上訴，二審?fù)彺疝q亦明確表示原審判決正確，請(qǐng)求予以維持，本院認(rèn)為其自愿放棄部分權(quán)利。據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百二十三條、第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴、維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，050元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3，520元，由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　湛少鵬 審判長(zhǎng)　　宋光亮 審判員　　曹家華

書(shū)記員：徐莉 ／