高志清、戴雨晴與張鳳清、袁麗萍

房屋買賣合同糾紛案

【裁判摘要】

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)，且這三種權(quán)利具有不可分離性。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其基于共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，既有的共同管理約定對(duì)繼受取得業(yè)主權(quán)利的房屋受讓人繼續(xù)有效，房屋轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)協(xié)助將其獨(dú)占使用的共有部分交付于受讓人。

原告：高志清，男，1982年10月30日出生，漢族，住江蘇省南京市江寧區(qū)。

原告：戴雨晴，女，1983年7月6日出生，漢族，住江蘇省南京市江寧區(qū)。

被告：張鳳清，男，1970年12月29日出生，漢族，住江蘇省南京市棲霞區(qū)。

被告：袁麗萍，女，1973年3月18日出生，漢族，住江蘇省南京市棲霞區(qū)。

原告高志清、戴雨晴因與被告張鳳清、袁麗萍發(fā)生房屋買賣糾紛，向江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院提起訴訟。

原告高志清、戴雨晴訴稱：2016年2月21日，原告與被告張鳳清、袁麗萍簽訂房屋買賣合同，向被告購(gòu)買了山水方舟雅苑X幢A室房屋。2020年，因城市文明建設(shè)，原告得知單元的全體業(yè)主于2007年8月即對(duì)單元地下室進(jìn)行了分隔，分隔出的7號(hào)小地下室歸A室業(yè)主使用。但被告未向原告告知該情況，也未向原告交付7號(hào)小地下室，而是繼續(xù)占有使用。2020年9月2日，原被告因7號(hào)小地下室的使用問題發(fā)生糾紛，后經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解未果。故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)7號(hào)小地下室歸原告使用，判令被告騰空并交付7號(hào)小地下室及支付占有使用費(fèi)（自2016年8月1日起，按400元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至7號(hào)小地下室實(shí)際交付之日止）。

被告張鳳清、袁麗萍辯稱：1.根據(jù)被告與開發(fā)商之間的商品房買賣合同約定，A室的單元地下室不計(jì)入公共分?jǐn)偯娣e，不屬于業(yè)主共有部分。2.開發(fā)商交付房屋半年后，被告才接到討論分隔單元地下室的通知，當(dāng)時(shí)大家要求均分，但根據(jù)單元地下室的結(jié)構(gòu)不能均分，只能隔成大小不等的小間地下室，大家以抽簽的方式取得使用權(quán)，被告抽到了7號(hào)小地下室，并支付了分隔費(fèi)676元。因此，7號(hào)小地下室不是房屋附屬設(shè)施，與A室房屋沒有關(guān)系，被告可以單獨(dú)進(jìn)行處置。3.原告購(gòu)房后房?jī)r(jià)大幅上漲，原告購(gòu)房半年的溢價(jià)超過被告購(gòu)房十年的溢價(jià)，雙方合同雖僅約定違約金2萬元，但被告并沒有違約不賣房，被告履行合同沒有違約行為。綜上，原被告的房屋買賣合同沒有約定7號(hào)小地下室轉(zhuǎn)讓給原告，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院一審查明：

2016年2月21日，被告張鳳清、袁麗萍（甲方）與原告高志清（乙方）以及案外人南京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方）簽訂《存量房交易合同》，約定甲方將南京市江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道2199號(hào)山水方舟雅苑X幢A室房屋出售給乙方；建筑面積125.05平方米，套內(nèi)建筑面積111.14平方米，分?jǐn)偯娣e13.91平方米；房款198萬元。合同簽訂后，高志清付清了房款，張鳳清、袁麗萍協(xié)助辦理了過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)分別于同年3月29日、4月1日變更登記至高志清、戴雨晴名下，張鳳清、袁麗萍并于同年5月11日將房屋實(shí)際交付于高志清、戴雨晴。

2006年6月25日，被告張鳳清、袁麗萍與南京宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣契約》，購(gòu)得山水方舟雅苑X幢A室房屋。2007年8月，101室所在單元全體業(yè)主共同委托小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位對(duì)單元地下室進(jìn)行了分隔，按照單元總戶數(shù)12戶共分隔出12小間，并依序進(jìn)行編號(hào)，通過抽簽的方式確定使用人。其中7號(hào)小地下室由A室業(yè)主使用，張鳳清、袁麗萍支付了分隔費(fèi)676元。張鳳清、袁麗萍出售房屋時(shí)未告知高志清、戴雨晴7號(hào)小地下室情況。

2020年8月24日，原告戴雨晴、高志清通知被告張鳳清、袁麗萍于月底前騰空7號(hào)小地下室。后張鳳清、袁麗萍未予騰空，戴雨晴、高志清更換了7號(hào)小地下室門鎖，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議。2020年9月2日，經(jīng)南京市江寧區(qū)東山街道人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，戴雨晴、高志清將地下室鑰匙交給了張鳳清、袁麗萍，雙方并同意通過訴訟途徑解決地下室的使用爭(zhēng)議?，F(xiàn)張鳳清、袁麗萍仍有雜物存放于7號(hào)小地下室。

審理中，為證明因被告張鳳清、袁麗萍占有使用7號(hào)地下室的損失，原告高志清、戴雨晴提供了從房產(chǎn)中介“貝殼”APP、“我愛我家”APP下載的地下室租賃廣告，證明類似大小的地下室的租金為600元/月左右。張鳳清、袁麗萍質(zhì)證認(rèn)為真實(shí)性無法確認(rèn)。

江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

原告高志清、戴雨晴與被告張鳳清、袁麗萍簽訂的《存量房交易合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

一、關(guān)于涉案地下室是否屬于業(yè)主共有部分的問題。法律規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。本案中，A室的單元地下室并不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主專有部分，而是建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有部分。并且A室所在單元在構(gòu)造上、功能上具有相對(duì)獨(dú)立性，該單元的地下室能夠單獨(dú)使用，與該單元的業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，因此該單元的地下室屬于該單元全體業(yè)主共有。7號(hào)小地下室系從A室的單元地下室分隔出來分配給A室業(yè)主單獨(dú)使用的共有部分，其性質(zhì)仍屬于業(yè)主共有。張鳳清、袁麗萍辯稱7號(hào)小地下室不屬于業(yè)主共有部分及其二人可自行處置的意見，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。

二、關(guān)于被告張鳳清、袁麗萍是否應(yīng)將7號(hào)小地下室交付原告高志清、戴雨晴的問題。法律規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。法院認(rèn)為，從維護(hù)小區(qū)公共秩序和業(yè)主利益的角度來說，業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分時(shí)，不僅其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，而且其基于業(yè)主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，既有的共同管理約定對(duì)繼受取得業(yè)主權(quán)利的房屋受讓人繼續(xù)有效，房屋轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)協(xié)助將其獨(dú)占使用的共有部分交付于受讓人。本案中，張鳳清、袁麗萍基于共同管理合意獨(dú)占使用7號(hào)小地下室，張鳳清、袁麗萍向高志清、戴雨晴轉(zhuǎn)讓A室房屋，7號(hào)小地下室的獨(dú)占使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，張鳳清、袁麗萍應(yīng)當(dāng)協(xié)助將7號(hào)小地下室交付于高志清、戴雨晴。因此，對(duì)于高志清、戴雨晴要求確認(rèn)7號(hào)小地下室歸其二人使用以及要求張鳳清、袁麗萍騰空并交付7號(hào)小地下室的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。張鳳清、袁麗萍辯稱房屋買賣合同沒有約定轉(zhuǎn)讓7號(hào)小地下室，其二人不應(yīng)當(dāng)向高志清、戴雨晴交付7號(hào)小地下室的意見，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予采納。

三、關(guān)于原告高志清、戴雨晴主張的占有使用費(fèi)如何認(rèn)定的問題。法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，被告張鳳清、袁麗萍拒絕向高志清、戴雨晴交付7號(hào)小地下室構(gòu)成違約，高志清、戴雨晴有權(quán)要求張鳳清、袁麗萍賠償損失。雙方對(duì)7號(hào)地下室的交付期限未作約定，高志清、戴雨晴可以隨時(shí)要求張鳳清、袁麗萍履行，但是應(yīng)當(dāng)給予張鳳清、袁麗萍一定準(zhǔn)備時(shí)間。高志清、戴雨晴2020年8月24日要求張鳳清、袁麗萍于月底前騰空并交付7號(hào)小地下室，張鳳清、袁麗萍未及時(shí)履行義務(wù)，因此占有使用費(fèi)應(yīng)從2020年9月1日起計(jì)算。綜合考量7號(hào)小地下室的性質(zhì)、面積、用途等因素，酌定按180元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。鑒于張鳳清、袁麗萍取得7號(hào)小地下室使用權(quán)時(shí)支出了相應(yīng)費(fèi)用，為減少當(dāng)事人的訴累，法院確定截至2020年12月22日的占有使用費(fèi)與張鳳清、袁麗萍支出的費(fèi)用相抵，張鳳清、袁麗萍無需再支付該期間的占有使用費(fèi)。

綜上，江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條、第七十二條、第七十三條的規(guī)定，于2020年12月30日作出判決：

一、南京市江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道2199號(hào)山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號(hào)小地下室歸原告高志清、戴雨晴使用；

二、被告張鳳清、袁麗萍于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)騰空并將南京市江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道2199號(hào)山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號(hào)小地下室交付于原告高志清、戴雨晴；

三、被告張鳳清、袁麗萍于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告支付高志清、戴雨晴占有使用費(fèi)（自2020年12月23日起，按180元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至被告張鳳清、袁麗萍將南京市江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道2199號(hào)山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號(hào)小地下室交付于原告高志清、戴雨晴之日止）；

四、駁回原告高志清、戴雨晴的其余訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。