高書海
貼華（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王建芳（河北新業(yè)律師事務(wù)所）
欒鸞（河北新業(yè)律師事務(wù)所）

原告高書海。
委托代理人貼華，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北金某某花園物業(yè)樓。
法定代表人王保山，職務(wù)董事長。
委托代理人王建芳，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托代理人欒鸞，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告高書海與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某某房地產(chǎn)公司）為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員王小平獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告高書海及其委托代理人貼華和被告金某某房地產(chǎn)公司的委托代理人王建芳、欒鸞到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告高書海已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2014年1月8日交付了原告高書海房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件”。
但經(jīng)過原告高書海多次與被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)商，被告至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達(dá)到使用條件。
請求法院一、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證；二、依法判令被告金某某房地產(chǎn)公司支付原告高書海逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金2400元（自2014年5月16日至2015年5月15日），并自2015年5月16日起至辦理完畢房產(chǎn)證之日止每月支付原告高書海200元違約金；三、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司按照合同約定為原告高書海安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用；四、案件受理費由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
被告金某某房地產(chǎn)公司辯稱，一、本案《商品房買賣合同》第十五條，關(guān)于每月200元違約金約定過高，兩年的違約金每戶為4800元，本類案件達(dá)100多戶，違約金將近50萬元左右，整體數(shù)額過高，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形式下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》文件的精神，對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難產(chǎn)生糾紛的，要根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題。
在商品房預(yù)售時，原告明知房地產(chǎn)開發(fā)有周期長、投資大等特殊性，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
本案中，答辯人確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費、地處偏僻等問題，造成資金暫時困難，產(chǎn)生一些問題，但答辯人作為開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險和責(zé)任。
請法院根據(jù)案件的實際情況綜合考慮，從公平合理的角度調(diào)整違約金數(shù)額，依法降低原告所主張的違約金；二、原告高書海主張要求安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施的訴訟請求應(yīng)予以駁回。
根據(jù)《商品房買賣合同》附件二，約定為地暖或普通暖氣，答辯人已按照合同約定為原告業(yè)主安裝了地暖，且能正常使用，達(dá)到了供暖的效果，已履行了合同義務(wù)。
原告在合同約定之外沒有理由再要求答辯人安裝完善小區(qū)供熱配套設(shè)施，該訴求應(yīng)駁回。
原告高書海已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2014年1月8日交付了原告高書海房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件”。
但被告金某某房地產(chǎn)公司至今未給原告高書海辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達(dá)到使用條件。
雙方故此成訟。
本案雙方爭議的焦點為，被告金某某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告高書海辦理房屋所有權(quán)證并支付逾期違約金和安裝完善小區(qū)的水暖供熱配套設(shè)施。
庭審中，原告高書海提交以下證據(jù)，證實自己的主張:
一、《商品房買賣合同》。
產(chǎn)權(quán)登記的約定，是雙方真實的意思表示，被告未在合同約定的時間內(nèi)為原告辦理房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)按照該條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任，即按戶支付每月200元的違約金，本案爭議的小區(qū)因開發(fā)商的原因一直未驗收合格就交付給原告使用，導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)不完備，遲遲辦不了房產(chǎn)證，是開發(fā)商自己的行為導(dǎo)致的，而并非是原告不交物業(yè)費造成的；合同約定，水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件，但至今被告仍然未按該條款的約定完善供暖設(shè)施，每一份合同及合同附件中，明確約定了供暖的形式是地暖、普通暖氣，按通常的理解應(yīng)當(dāng)為水地暖，而非電地暖。
二、提交原告高書海交付被告金某某房地產(chǎn)公司契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費等的收據(jù)。
證明交款的時間和款項的名目，產(chǎn)權(quán)登記費、契稅是應(yīng)當(dāng)交到房管部門用于辦理房產(chǎn)證的費用，我們計算違約金的依據(jù)是該時間點加上90個工作日，之后的第二天作為計算違約金的開始時間。
詳見金某某房地產(chǎn)公司情況匯總表。
三、交付房款的收據(jù)或發(fā)票。
證明原告已履行了支付房款義務(wù)。
針對原告高書海的主張和提供的證據(jù)，被告金某某房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見為，一、對于《商品房買賣合同》及相關(guān)票據(jù)的真實性無異議。
有的合同約定為普通水暖，有的合同約定為地暖，我方在暖氣配套設(shè)施上，已為原告安裝了地暖，不存在違約，履行了合同約定的義務(wù)；二、本案原告有兩份規(guī)定為地暖我方已安裝地暖不存在違約。
另一戶為普通暖氣按照通常理解其相關(guān)行業(yè)規(guī)定地暖也屬于暖氣的一種，在三原告的第三項訴訟請求中我方已履行義務(wù)不存在違約且都能正常使用不存在不完善。
我方與被告的合同在附件二關(guān)于供暖的約定不是格式條款，地暖和普通暖氣不能當(dāng)然理解為水地暖三原告在簽定合同時對于小區(qū)地處偏僻不具有相應(yīng)的水暖集中供熱配套設(shè)施是明知的，我公司無法左右該設(shè)施的建設(shè)，小區(qū)內(nèi)安裝鍋爐的說法不符合環(huán)保部門的要求無法實現(xiàn)。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告高書海、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告高書海已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告高書海辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告高書海請求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告高書海辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告高書海逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金2400元（計算期間自2014年5月16日至2015年5月15日），并自2015年5月16日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告高書海違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個月內(nèi)按合同約定為原告高書海安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費50元減半收取25元，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告高書海、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告高書海已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告高書海辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告高書海請求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告高書海辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告高書海逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金2400元（計算期間自2014年5月16日至2015年5月15日），并自2015年5月16日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告高書海違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個月內(nèi)按合同約定為原告高書海安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費50元減半收取25元，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：王小平

書記員：霍曉翠